中融国际信托有限公司
中融－大连琥珀湾项目
房地产股权投资集合资金信托计划
尽职调查报告
（报告完成日期：2011-4-21）
经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部
声明与保证
我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：
年月日
直接调查人签字：
年月日
调查人部门经理签字：
年月日
目录
1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1.
2 交易结构概述
3 1.3信托产品交易要素 4
1.4 本项目概况 4
2 融资人资信情况10 2.1 融资公司基本情况10 2.2 开发业绩1
3 2.3 融资人/实际控制人财务状况15
2.4 融资人银行贷款及对外担保情况23
3 项目概况和建设情况2
4 3.1 项目基本情况24 3.2 项目建设条件31 3.3 项目建设实施进度32 3.4 项目的股权价值分析25
3.5 项目的施工方、设计公司、监理情况33
4 项目市场情况2
5 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位33
4.4项目SWOT分析35
5 项目财务效益评估37 5.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表39
5.4 投资计划与资金筹措表40 5.5 项目销售收入预测43 5.6项目现金流量预测45 5.7项目利润分析和经济指标评价44 5.8销售率盈亏平衡点45
5.9本产品优势比较分析46
6 信托方案与风险防范措施47
6.1 交易结构安排及信托计划摘要47
7 综合评价50
1项目背景与交易结构概述
1.1项目背景
本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地产”）。百年地产通过收购股权的方式获得大连琥珀湾开发有限公司（以下简称“琥珀湾”或项目公司）100%的股权。项目公司目前正在开发的项目名称为：【琥珀湾项目】，本项目共分A、B两个地块。其中A地块占地面积为：【约66，272平方米】，总建筑面积【约98，200平方米】，包括地上建筑66，272平方米，地下建筑32000平方米。本项目主要业态为独栋别墅、双拼别墅、花园洋房等高端住宅，目前土地出让金已经缴纳完毕，获得了《国有土地使用权证》、《建筑工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目四证已经齐全，其中A区的四栋独栋别墅已经封顶，已经拿到预售许可证; B区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工,五证齐全。B地块占地面积约为26315.2平方米，主要拟建项目为渔夫码头，包括配套餐饮娱乐等。
本项目总投资预计为15.8亿元，截至2011年3月底，百年地产已经累计投入约5.5亿元，其中土地费用约为2.5亿元。因公司经营策略和本项目后期建设的需要，向我司提出融资需求。关于本项目，企业拟通过信托平台进行股权融资 3.5亿元，其他通过销售回款解决。
1.2本项目的信托结构简要描述
由中融信托发行预期规模为【74000】万元（分为【74000】万信托单位）的信托计划，包括优先级份额【35000】万元（由中融信托公开募集），次级份额由百年地产以其持有的项目公司约98%的股权认购（股权价值约为【39000】万元）。信托计划成立后，中融信托将优先级信托资金用于向项目公司增资，其中，【200】万元计入注册资本，【34800】万元计入资本公积。增资完成后，项目公司的注册资本为【2200】万元，资本公积变为【73800】万元。中融信托占有项目公司约【98】%的股权、百年地产持有项目公司约【2】%的股权。
信托计划满1年后至信托计划期满2年当日，百年地产享有对中融信托持有的项目公司98%股权的回购选择权，中融信托将届时信托利益首先分配给优先级委托人以实现优先级委托人的退出，之后将剩余信托利益全部分配给次级委托人。
1.4本项目概况
项目现状：
该项目地块由项目公司于2005年10月在大连市国有土地使用交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得。百年地产通过受让项目公司股权的方式获得本项目地块，本项目所处地块包括两部分：A区和B区，A区规划建筑为别墅、B区规划为渔夫码头、公建及配套。关于本地块，目前已经缴纳的土地费用包括土地出让金、土地补偿费、契税、营业税、三寰土地租赁、海滩租赁费、人防拆除费、土地评估报告等费用，共计250，753，599 元。
关于B地块，已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、预售许可证；B区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工。
关于A地块，目前已经取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，A区的四栋独栋别墅已经封顶，（分
别是第30栋，31栋，32栋，和34栋），已经拿到预售许可证。项目其它别墅预期在2011年5月封顶，公寓部份预期在2011年9月封顶.
《项目A区效果图》
《封顶别墅实景》A区别墅封顶，第30栋，31栋，32栋，和34栋
《项目B区渔夫码头实景》
《项目B区公建及配套实景》
经估算，楼面地价为3403元/平方米（A区地上面积）。截至目前，项目公司已经缴纳全部土地出让金2.5亿元。以此来看，本项目的土地取得成本较低，抗风险能力强。
本项目所处地块为净地，目前B区已经达到预售状态。
1.5项目公司股权历史沿革
1.5.1 项目公司设立
2005年3月25日，大连海昌房屋开发有限公司（以下简称“大连海昌”）及大连海昌集团有限公司（以下简称“海昌集团”）共同签署《大连琥珀湾开发有限公司章程》，约定双方分别以货币700万元、300万元出资组建大连琥珀湾。
大连琥珀湾设立时的股权结构如下：
序号股东名称认缴出资额
（万元）实缴出资额
（万元）
出资方式股权比例
1 大连海昌700 700 货币70%
2 海昌集团300 300 货币30%
合计1,000 1,000 100％根据大连海昌、海昌集团和大连百年城集团公司2005年3月22日签署的《协议书》约定，大连琥珀湾系百年城集团公司为购买大连海昌和海昌集团持有的石槽渔夫码头项目的土地开发经营权而设立的项目公司，百年城集团公司或其指定第三方将依据该等《协议书》及相关协议约定的时间及条件最终取得大连琥珀湾的100%股权。
1.5.2 2005年4月，股权转让
2005年4月4日，公司股东会通过决议，同意大连海昌分别向海昌集团和大连百一投资有限公司（“大连百一投资”）转让其持有的大连琥珀湾50%和20%的股权。同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序号股东名称认缴出资额
（万元）
实缴出资额
（万元）
出资方式股权比例
1 海昌集团800 800 货币80%
2 大连百一投资200 200 货币20%
合计1,000 1,000 100％
本次变更系根据前述《协议书》约定，大连海昌将其持有的大连琥珀湾50%和20%股权转让与海昌集团和大连百一投资持有。
1.5.3 2005年11月，股权转让及信托计划
2005年11月2日，公司股东会通过决议，同意大连百一投资将其持有大连琥珀湾20%的股权转让给联华国际信托投资有限公司（以下简称“联华国际信托”）。同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序股东名称认缴出实缴出出资方股权
号资额（万元）资额（万元）式比例
1 海昌集团800 800 货币80%
2 联华国际
信托
200 200 货币20%
合计
1,000 1,000
100％
本次变更系根据大连海昌、海昌集团和百年城集团公司2005年9月29日签署的《补充协议（二）》以及大连百一投资和联华国际信托2005年12月23日签署的《股权信托合同》约定，大连百一投资系将大连琥珀湾20%股权通过信托方式转让与联华国际信托持有。
1.5.4 2005年11月，股权转让
2005年11月5日，公司股东会通过决议，同意海昌集团向联华国际信托和四川枫岚实业有限公司（以下简称“四川枫岚”）转让其持有大连琥珀湾的股权各10%。同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序号股东名称认缴出
资额（万元）
实缴出
资额（万元）
出资方
式
股权
比例
1 海昌集团600 600 货币60%
2 联华国际信
托300
300 货币30%
3 四川枫岚100 100 货币10%
合计
1,000
100％
本次变更系根据百年城集团公司与联华国际信托2005年11月2日签署的《合作协议书》及百年城集团公司、联华国际信托和四川枫岚2006年7月21日签署的《补充协议（二）》约定，由海昌集团将其所持大连琥珀湾20%股权转让给联华国
际信托及其指定股权代持方四川枫岚。
1.5.5 2005年12月，股权转让
2005年12月20日，公司股东会通过决议，同意海昌集团将其持有的大连琥珀湾60%的股权转让给联华国际信托。同日，公司股东签署了修正后的公司章程。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序号股东名称认缴出
资额（万元）
实缴出
资额（万元）
出资
方式
股权
比例
1 联华国际
信托
900 900 货币90% 2 四川枫岚100 100 货币10%
合计
1,000 1,000
100％
经核查，本次变更系根据百年城集团公司与联华国际信托2005年11月2日签署的《合作协议书》以及2005年11月8日签署的《补充协议》约定，由海昌集团将其所持大连琥珀湾60%股权转让给联华国际信托。
1.5.6 2007年9月，股权转让
2007年8月28日，公司股东会通过决议，同意四川枫岚将其持有的大连琥珀湾10%的股权转让给联华国际信托。同日，公司股东签署了修正后的公司章程。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序号股东名称认缴出资额
（万元）实缴出资
额（万元）
出资方式股权
比例
1 联华国际信托1,000 1,000 货币100%
合计1,000 1,000 100％本次变更系四川枫岚将其代持的大连琥珀湾10%股权转让给实际权益人（委托方）联华国际信托持有。
1.5.7 2008年1月，股权转让
2008年1月10日，公司股东会通过决议，同意联华国际信托将其持有的大连琥珀湾20%的股权转让给百年城集团公司。同日，公司股东签署了修正后的公司章程。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序号股东名称认缴
出资额（万
元）
实缴出
资额（万元）
出资
方式
股权比
例
1 联华国际信托800 800 货币80%
2 百年城集团公司200 200 货币20%
合计1,000 1,000 100％经核查，本次股权变更系根据联华国际信托、百年城集团公司、大连百一投资和大连琥珀湾2007年12月29日签署的《总体合作协议》约定实施的股权转让。
1.5.8 2008年2月，股权信托、变更公司类型
2008年2月25日，公司股东会通过决议，同意百年城集团公司将其持有的大连琥珀湾20%的股权转让给联华国际信托。同日，公司股东签署了修正后的公司章程。本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
股东名称认缴出资额
（万元）
实缴出资
额（万元）
出资方
式
股权比
例
联华国际信托1,000 1,000 货币100% 本次变更系根据前述《总体合作协议》、联华国际信托与百年城集团2007年12月29日签署的《财产权转让协议》及《财产权信托合同》约定，百年城集团公司将其所持大连琥珀湾20%股权作为财产信托给联华国际信托持有。
1.5.9 2009年1月，股权转让、变更公司住所和法定代表人
2008年12月26日，公司股东会通过决议，同意同意联华国际信托将其持有的大连琥珀湾80%和20%的股权分别转让给百年城集团公司和大连百一投资。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序号股东名称认缴出资
额（万元）
实缴出
资额（万元）
出
资方式
股权
比例
1 百年城集团公
司800
800
货
币
80%
2 大连百一投资200
200
货
币
20%
合计1,000
1,000
100％
经核查，本次变更系根据前述《总体合作协议》、《财产权转让协议》、《财产权信托合同》及联华国际信托与大连百一投资签署的《股权信托合同之补充协议》约定，联华国际信托将其信托持有的大连琥珀湾40%的股权以及以其自有资金受让的大连琥珀湾60%的股权全部转让给百年城集团公司、大连百一投资持有。
1.5.10 2009年12月，股权转让
2009年12月12日，公司股东会通过决议，同意参照大连万隆天信资产评估有限责任公司出具的大天评报字（2009）029号《资产评估报告书》确认的公司净资产评估价值，百年城集团、大连百一投资分别将其持有公司80%和20％的股权作价7,787.896万元和1,946.974万元转让给百年地产，百年城集团公司和大连百一投资均放弃优先购买权。公司股东签署了新的公司章程。
本次股东变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：
序号股东名称认缴出
资额（万元）
实缴
出资额（万
元）
出资
方式
股权
比例
1 大连百年城房地
产1,000 1,000 货币
100
％
1.5.11 2010年9月，增资
2010年9月26日，大连琥珀湾开发有限公司收到大连百年城房地产有限公司缴纳的新增注册资本人民幤1000万元，出资方式为货币。本次增资前的注册资本人民币1000. 00万
元，实收资本人民币1000. 00万元，已经大连正兴会计师事务所审验，并于2 00 5年3月3 0日出具大正兴验字(2005)第04 3号验资报告。截至2 01 0年9月2 6日止，变更后的累计注册资本人民币2000. 00万元，实收资本人民币2000. 00万元。
序号股东名称认缴出
资额（万元）
实缴
出资额（万
元）
出资
方式
股权比例
1 大连百年城房地
产
2,000 2,000 货币100％
2融资人资信情况
2.1融资公司基本情况
2.11融资公司情况
融资公司大连琥珀湾开发有限公司
法定代表人郑松坚
企业类型有限责任公司（法人独资）
注册资本2000万元
实收资本2000万元
经营范围房地产开发及销售（凭资质证经营）；房屋出租；物业
管理；设计、代理、制作、发布国内外各类广告；货
物、技术进出口（法律、法规禁止的项目除外；法律、
法规限制的项目取得许可证后方可经营）
经营期限50年
房地产
开发资质
暂定资质
注：根据融资公司提供的资料，融资公司的房地产开发暂定资质已经过期。
2．1.2百年地产及实际控制人简介
2.1.2.1百年地产简介：
百年地产作为一家温商背景的民营企业，1992年依托大连的口岸优势创建并从事纺织品进出口贸易，于1998年进入地产开发领域。公司注册资本为人民币3000万元整；注册号：大工商企法字2102001104877；成立日期：2000.11.10；法人代表吴云前；资质：三级。
1999年为建设纪念大连建市百年，百年城建设并运营大连市的标志性建筑---大连百年城购物中心。并以此实现了集团的跨越式发展。现已发展为以商业地产开发为核心，业务覆盖房地产开发，购物中心运营，物业管理、酒店运营管理等领域，以专业化为主要特征的企业。集团现为中国商业地产联盟副会长单位，资产规模16.5 亿元人民币，年营业额达10 亿。
下图是百年地产的组织架构图：
2.1.2.2 上市进程
百年地产以原集团内的13家同房地产开发、商业地产运营、物业管理业务紧密相关的企业作为上市范围内的主体，以返程投资的模式，筹备在香港主板上市。公司先后聘请了瑞士银行（UBS ）、德勤、戴德梁行、高伟绅律师事务所、通商律师事务所等境内外顶级中介机构协助公司上市筹备工作。
大连百年城房地产
大连永辉房地产
大连琥珀湾
沈阳百年城房地产
沈阳温州城物业
大连百年港湾
长春温州城物业
100%
100% 100%
100% 100% 100%
自2009年9月底正式启动上市前期筹备工作，在公司及各中介机构的共同努力和配合下，截止目前，公司上市筹备工作取得了较大的进展。具体情况如下：
●完成2007年、2008年、2009年的审计工作
●完成公司名下所有物业的评估工作。
●完成境外公司的设立、重组工作，完成大部分境内公司的股权转让、工商变
更登记等重组工作，完成有关政府部门审批、证明手续的取得工作。
●完成了招股说明书的业务、风险章节的初步编写工作。
●完成了总体法律意见书的初稿。
目前，公司上市工作正在按照有关计划和时间表稳步推进，公司预计将在2010年4月底，上报香港联交所A1表格，8月通过香港联交所聆讯工作，预计在明年在香港联交所主板挂牌上市。
2.1.2.3 实际控制人介绍
吴云前：男，1971年6月出生，浙江人，大连百年城集团有限公司、大连百年城房地产开发有限公司董事长，大连市中山区人大代表、中国商业地产联盟副会长。从事商业房地产的开发、运营与管理工作多年，先后成功开发建设多个购物中心与专业市场，2005年被授予大连年度经济人物称号；2006年被授予中国商业地产年度领袖人物称号。
1989年，吴云前外出经商，先后创办了大连华光纺织经销公司、大连百年实业有限公司。2001年组建了大连百年城集团有限公司和大连百年城房地产开发有限公司，他领导下的百年城集团已成为业界瞩目的商业地产新秀。社会公益事业的贡献：捐助、发起成立北京百年农工子弟职业学校，并任名誉校长。他所创建的百年城集团，以专注于商业地产开发为战略导向，其建设运营的大连百年城作为纪念大连建市百年的标志性建筑，现已成为国内国外一流的休闲购物中心。集团旗下的商品交易市场，正以打造中国新一代升级版市场的理念，进行全国性拓展。目前已拥有大连、长春、沈阳三店,并正在全东北以及华北、西北、西南进行全国性拓展。
2.1.3融资公司税收政策
税种计税依据税率% 营业税营业收入 5.00
城市维护建设税营业税额7.00
教育费附加及地方教育费营业税额 3.00
地方教育费营业税额 1.00
土地增值税
按营业收入预征。住宅的预征率为1%；除住
宅外其他房地产项目的预征率为2％。
1%、2% 企业所得税应纳税所得额25.00 2.2开发业绩
项目建筑规模（m2）预计总销售额
(万元)
实现销售收入
(万元) 备注
大连百年商城80000 －－自持物业大连百年汇123,200 130,000 107,000 销售10万平
大连温州城42,000 38,000 38,000 销售部分面积: 23,750平方米
沈阳温州城410,000 （一期
170,000）120,000 70,000
一期销售面积
82500平米
吉林温州城25000 出租率100%
百年港湾260,000 －－在建
大连百年城购物中心位于大连最繁华的青泥洼商业街的中心位置，是纪念大连建市百年的标志性建筑，是国内屈指可数的国际水准的休闲购物中心。占地15790平方米，建筑面积80000平方米，总投资7亿人民币。百年城作为大连的标志性建筑，不仅拥有堪称亚洲第一的高35米，长80米，最大进深近20米的全玻璃幕墙入口大堂，其六层弧形步行街，64部扶梯，3部电梯所共同构成的“空中街市”更是商业空间的典范，百年城呈现标准休闲购物中心业态，主力店为太平洋百货、银行、钟表、个人护理、餐饮等行业主力店及品牌店达130余个，集多种商业元素于一体。而百年城世界名品中心更是汇集了EMPORIO ARMANI、ESCADA SPORTS、ZAGNA、MONT BLANC、BURBERRY、HUGO BOSS、PRADA、DUNHILL、KENZO、CANALI、PORTS、BMW LIFESTYLE等世界一线品牌，构成了尊贵优雅的购物环境。如图：
百年汇坐落于大连商业、旅游中心——星海湾广场。与大连商品交易所共同构成“大连期货广场”。项目总占地面积70000平方米，其中百年汇占地20000平方米，建筑面积为130000平方米，由五星级酒店公寓、SOHO、商业街、公共广场共同构成的新型商业、金融、时尚中心。
大连温州城－温州城商品交易市场位于大连二七广场，占地面积8500平方米,建筑面积42000平方米, 以经营温州特色的服装鞋帽、皮具箱包、日用百货为主。大连温州城对传统市场进行全面升级，推出物美价廉和高档购物场所两个元素相融合的购物新体验。开业即达到99.6%的商铺开业率。
房地产项目公司收购要点 一、房地产收购的种类 房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购） 2、项目公司收购又叫股权转让 二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接 三、意向书 意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月） 四、项目尽职调查 包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查 1、项目公司主体调查 （1）营业执照（包括正副本是否过期）； （2）各种开发资质 （3）税务登记 （4）企业组织代码 （5）贷款卡 （6）所有股东的存在和变更情况 （7）股东章程的变化情况 （8）历次股东会议的会议纪要 （9）历次董事会的会议纪要 2、项目公司的财务审计 （1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况） （2）项目公司需提供原始凭证和账册
（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净） （4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务） （5）审计项目公司的资金到位和使用情况 （6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户 3、所收购项目的主体调查 （1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可； ④开工证等。 （2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划） （3）项目的可行性批复 （4）项目的规范性调查 （5）项目的以前的经济活动的调查 五、洽谈正式合同 六、交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接 七、股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证 溢价的处理方式主要是股权+承担负债 或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险
公司收购尽职调查报告 尽职调查报告应包括财务，法律，业务等方面的内容。以下是关于公司收购尽职调查报告，欢迎阅读参考~! 公司收购尽职调查报告 企业的扩张通常通过两种方式进行：一是通过引进投资者的方式增资，包括引进战略投资者或者风险投资者;二是通过并购的方式，包括股权并购和资产并购。而第二种方式 由于实行周期相对较短，成本较低，成为企业扩张的常见方式。 企业并购是项复杂的法律工程，并购的成功与否取决于众多因素，其中，投资者对目标公司了解的程度是众多决定因素中最为重要的因素之一。因此，投资者必须对目标公司进行必要的调查，了解目标公司各方面的情况。这样的调查工作往往不是投资者自己能够独立完成的，必须委托专业机构进行，其内容通常包括委托律师调查目标公司的主体资格、目标公司经营管理的合法性、目标公司资产、债权债务等可能存在的法律风险;委托资产 评估公司对目标公司的资产进行评估，委托财务咨询公司或者其他专业机构对目标公司的经营能力、经营状况、竞争能力等方面进行调查、评估，委托专业机构对目标公司的技术能力进行调查、评估，委托环境评估机构对目标公司所涉及的环境保护事项进行评价，等等。 在中，这些调查被通称为“尽职调查(Due Diligence)”。 公司并购本身是一种风险很高的投资活动，在设计与实施并购时，一方面要利用其所具有的缩短投资周期、减少创业风险、迅速扩展规模、弥补结构缺陷、规避行业限制等优势，同时也要注意存在或可能存在一系列财务、法律风险进行防范和规避。因此，在风险管理的实践中，尽职调查中的法律尽职调查成为公司并购活动中最重要的环节之一。 一、法律尽职调查的必要性 由于中国的公司并购市场尚处于初级市场阶段，市场规则的完善性、市场参与者的成熟程度、监管方式的先进程度等等诸多要素都有着初级阶段的明显特征。在这种不成熟的并购市场体系下，收购方通过并购的方式进行企业规模与市场份额的扩张，其风险因素更需要在试水之前进行全盘的规划。对于收购方而言，公司并购最大的风险来源与收购方对出让方和目标公司的信息不对称，信息的不对称最终演化的风险就是我们通常所说的并购当中的陷阱———债务黑洞的陷阱、担保黑洞的陷阱、人员负担的陷阱、无效乃至负效资产的陷阱、违法违规历史的陷阱、输血成本超过承受极限的陷阱等等。
北京乐投科技股权投资尽职调查报告北京乐投科技有限公司尽职调查资料浙江新俊逸 1北京乐投科技有限公司 股权投资尽职调查资料 特别提示: 本资料包含北京乐投科技有限公司商业秘密,所涉及的内容和资料仅限于有投资意向的投资者使用,使用人应避免将本报告的全部及部分予以复制、传递、 泄露给他人,特别是行业内竞争者;善意使用人本着对企业负责的态度对本报告所提供的商业机密予以保密;本报告不适用于除北京乐投科技有限公司引入战略 投资者以外的任何商业用途。浙江新俊逸股权投资管理有限公司 2011 年 8 月 北京乐投科技有限公司尽职调查资料浙江新俊逸 2目录 第一部分公司基本情况??4 一公司发展历程?4 二公司组织架构?6 三公司享受的优惠政策?7 四公司最近受过行政处罚或法律诉讼情况??7 五公司主要业务与主要产品介绍7 六公司在行业中所处的地位??8 七公司已签协议及专利获得情况9 八关联交易14
九可能存在的收购以及资产剥离计划?14 第二部分公司组织管理与人力资源管理?14 一公司主要组织机构??14 二公司重大投资的决策程序??15 三公司股东会和董事会会议情况15 四公司企业文化?15 五培训机制和执行情况?16 六公司主要奖罚制度??16 七员工的薪酬、福利、退休计划17 八晋升政策和激励措施?17 九公司劳动合同范本??17 十公司员工分部门人数、技术骨干名单及员工学历构成??17 十一技术骨干和员工流失率情况以及对应防范措施?23 第三部分整体市场分析和公司竞争策略?23 一移动互联网市场分析?23 二移动终端发展趋势分析24 三操作系统发展趋势??26 四国内市场机会分析??27 五国内市场容量预测??28 六公司核心竞争力和商业模式分析??31 七公司的战略规划32 第四部分产品与技术33 一公司产品矩阵?33 二内容与应用服务模式?33 三公司核心产品介绍??34四公司新产品研发能力和研发费用的投入标准 36 五公司合作伙伴?36
法律尽职调查报告（正规版） 法律尽职调查报告（正规版） 和附件三个部分。报告的前言部分主要介绍尽职调查的范围与宗旨、简称与定义、调查的方法以及对关键问题的摘要；在报告的主体部分，我们将就具体问题逐项进行评论与分析，并出具相关的法律意见书；报告的附件包括材料目录、目标公司提供的资料及文本、工商登记资料、行政批复及审批文件资料、政府机关，其他机构或目标公司声明与承诺等。附件另行装订成册。第二章正文第一部分目标公司法律情况审评 1.1目标公司的历史沿革（由目标公司自行出具公司简介并盖章） 1.2目标公司的设立 （一）目标公司于201X年5月20日向xx省xx市工商管理行政局申请设立，核定公司名称为“xx市xx热电有限责任公司”，公司住所地xx市火车站向南1公里处；营业期限二十年；注册资本为人民币壹佰万元；公司经营范围为火力发电、泵售、工业xx的生产、销售、炉渣、炉灰的销售。 （二）公司设立时股权结构为： xx（男，1956年3月27日出生，汉族，住xx省xx市东园镇南路281号），出资额人民币84万元，实际认缴出资人民币84万元，占注册资本84%； xx（男，1958年5月28日出生，汉族，住xx省xx 市三闸乡杨家寨村六社）出资人民币1 5.6万元，实际认缴出资人民币1
5.6万元，占注册资本1 5.6%。 xx（男，汉族，汉族，1969年8月23日出生，住xx省xx市马神庙街94号）出资额人民0.4万元，实际认缴出资人民币0.4万元，占注册资本0.4%。 （三）设立时验资情况： xx市xx会计师事务有限公司出具张会验字（200 3）90号验资报告（节选，以附件为准，附件一26页）： “根据有关协议、章程的规定，xx市xx热电有限责任公司申请的注册资本为壹佰万元，由xx、xx、xx三位股东出资，经审验，截止201X年5月19日止，xx市xx热电有限责任公司已实际收到股东缴纳的注册资本合计人民币100万元，各股东以货币方式出资。 （四）设立时公司章程（概述，以附件为准，附件一15页）： 对包括宗旨、名称及住所、公司经营范围、注册资本、股东名称及出资方 篇二： 法律尽职调查报告-201X0428 北京有限公司法律尽职调查报告（机密）二〇一二年二月二十四日第一部分导言 1、简称与定义在本报告中，除非根据上下文应另做解释，否则下列简称和术语具有以下含义（为方便阅读，下列简称和术语按其第一个字拼音字母的先后顺序排列）： “本报告”指由上海方本（北京）律师事务所于201X年2月28日出具的北京有限公司之法律尽职调查报告。“本所”指上海方本（北京）律师事务所。“本所律师”或“我们”指上海方本（北京）律师事务所进行法律尽职调查之律师。“”指股份有限公司，一家根
有限公司的尽职调查报告 在整个尽职调查体系中，财务尽职调查主要是指由财务专业人员针对目标企业中与投资有关财务状况的审阅、分析等调查内容。以下是为您带来的有限公司的尽职调查报告，感谢您的阅读! 关于某有限公司的尽职调查报告 有限公司： 上海市xx律师事务所接受贵司委托，指派中国执业律师××、××对某有限公司(以下简称“W公司”)进行了尽职调查。 在与贵司的多轮磋商中，我们和贵司确定了本次尽职调查的工作范围，并以《委托合同书》的形式确定下来(详见附件一：尽职调查范围)。 根据本案的工作范围，本次尽职调查工作采用认真阅读W公司提供的文件(详见附件二：W提供文件目录)，进行书面审查;与W公司相关负责人谈话、向中国工商行政管理局调取资料等方式，在提供本尽职调查报告的同时，我们得到的承诺为： 1、W公司提交给我们的文件上的所有签名、印鉴和公章都是真实的;提交给我们的所有文件的原件都是被认可的和完整的;并且所 有的复印件与原件是一致的; 2、我们审查的文件中所有的事实陈述都是真实的、正确的; 3、接受我们谈话的相关负责人陈述的内容没有任何虚假和遗漏的，是客观、真实的; 4、W公司没有未披露的对外抵押、保证等担保行为;
5、同时，我们没有得到任何暗示表明以上承诺是不合法的。 基于以上的承诺和我们采集到的资料与信息，根据现行有效的中国法律、法规以及政策，根据W公司提供的文件，根据我们指派律师的工作经验，我们作出以下尽职调查报告内容： 一、 W公司基本情况 1、基本信息(略) 2、W公司历次变更情况(略) (详情见附件三：W公司变更详细) 3、W公司实际控制人(略) 二、W公司隐名投资风险 外国人某某通过中国自然人投资于W公司的行为属于隐名投资行为。外国人某某为“隐名股东”，中国自然人为“显名股东”。 1、中国法律及司法实践对于隐名投资的规定 根据中国法律及司法实践，一个隐名投资行为如想得到法律的认可，必需具备以下条件： (1)隐名股东必需实际出资。具体体现为，隐名股东有证据证明显名股东投资于公司的财产属于隐名股东所有; (2)公司半数以上其他股东明知。这里的以上包括半数; (3)隐名股东以实际股东身份行使权利且被公司认可。这里的以股东身份行使权利得并被公司认可，既可以表现为隐名股东实际上担任了执行职务的董事，实际行使了管理职能;公司股东名册等法律文
尽职调查报告 （报告完成日期：【】年【】月【】日） 目录 1项目背景与交易结构概述2 1.1项目背景2 1.2交易结构概述2 2融资人资信情况4 2.1融资公司基本情况4 2.2融资公司经营情况4 2.3融资人财务状况4 2.4融资人银行贷款及对外担保情况5 3项目概况和建设情况5 3.1项目基本情况5 3.2项目建设条件6 3.3项目建设实施进度6 3.4项目的设计、施工、监理情况6 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况7 4.3项目租售情况预测8
5项目财务效益评估8 5.1房地产项目总投资预测8 5.2项目资金来源情况10 5.3项目损益预测10 5.4项目有关财务效益指标11 6信托方案与风险防范措施12 6.1交易结构安排及信托计划摘要12 7意见及建议13 8项目资料13 1
1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 此处简要介绍项目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 简要描述本项目的信托结构 融资方式：【贷款】/【股权投资】 融资总成本： 融资人要求信托资金到位时间： 信托期限：【】年 公司收入：其中信托报酬方式收取【】% ；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费： 受益人的预期收益： 项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划： 我公司私人银行部发行的额度【】万元 银行代销：【】万元发行费率： 第三方理财机构代发：【】万元发行费率： 1.2.2 项目现状 此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况 1.2.3 项目总投资及资金来源 项目总投资共【】万元。 2
房地产项目法律尽职调查报告 SD律师事务所 二〇一六年五月
导言 一、调查范围及宗旨 此《“****”项目律师尽职调查报告》系*****律师事务所根据******委托，指派专职律师，基于有关相对人（机构）提交的资料及律师的独立调查所得，依据我国现行法律法规及律师的审慎审查职责而形成的书面调查报告。 二、简称与定义 本报告中，除文中有特别说明或根据上下文应另做解释的，下列简称均按以下含义理解： “本报告”指此份由******律师事务所于2016年10月26 曰出具的《“******”项目律师尽职调查报告》； “委托人”指******; “本所”指******律师事务所，暨受托人； “本律师”指在本报告中署名的律师； “该地块”指***********地块； “本项目”指拟建于上述地块上的原“********”房地产开发项目； 本报告所使用的简称、定义、目录以及各部分的标题仅供查阅方便之用。有关参见某部分的提示或引用均指本报告的某一部分，除非根据文中上下文意思应另作解释。方法与限制 三、本次尽职调查所采用的基本方法 走访、约谈有关本项目的当事人，包括****公司股东； 查阅、复制有关机关（单位）及个人保存的文档资料，包括工商局、国土局、房产局、拆迁办、产权监理处、法院等； 参阅其他中介组织或知情人士的信息，包括会计师事务所等； 参考相关法律、法规并考虑实际操作； 本报告内容作下述限定性说明： 所有调查相对人（机构）向本所提供的资料均是真实的，无论原件抑或复印件； 所有调查相对人（机构）向本所提供的资料上的签字、印鉴均是真实的； 所有调查相对人（机构）向本所提供的资料来源均合法； 所有调查相对人（机构）向本所提供资料的动机均系善意; 本报告中陈述的事实、信息或数据是基于2016年9月10曰本调查结束前由本所所掌握的事实和数据。本报告出具后，本所会依勤勉之职责，对本项目涉及的异动事项向委托人做额外说明，但不作为形成本报告的事实基础；
私募股权投资（PE）尽职调查指引 一、尽职调查的目的 简单讲，尽职调查的根本原因在于信息不对称。融资方的情况只有通过详尽的、专业的调查才能摸清楚。 1、发现项目或企业内在价值 投资者和融资方站在不同的角度分析企业的内在价值，往往会出现偏差，融资方可能高估也可能低估了企业的内在价值。因为企业内在价值不仅取决于当前的财务账面价值，同时也取决于未来的收益。对企业内在价值进行评估和考量必须建立在尽职调查基础上。 2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响 从投资者角度讲，尽职调查是风险管理的第一步。因为任何项目都存在着各种各样的风险，比如，融资方过往财务账册的准确性；投资之后，公司的主要员工、供应商和顾客是否会继续留下来；相关资产是否具有融资方赋予的相应价值；是否存在任何可能导致融资方运营或财务运作出现问题的因素。 3、为投资方案设计做准备 融资方通常会对企业各项风险因素有很清楚的了解，而投资者则没有。因而，投资者有必要通过实施尽职调查来补救双方在信息获知上的不平衡。一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，买卖双方便可以就相关风险和义务应由哪方承担进行谈判，同时投资者可以决定在何种条件下继续进行投资活动。 二、尽职调查的流程 尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二的。对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序： 立项—成立工作小组—拟定调查计划—整理/汇总资料—撰写调查报告—内部复核—递交汇报—归档管理—参与投资方案设计。 1专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查2拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上3尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交。 三、尽职调查的方法 1、审阅文件资料
某公司 某-某城投财产权项目（单一资金） 尽职调查报告 （报告完成日期：【2015】年【6】月【18】日）经办业务部门：【金融市场部】
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《某公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字： 年月日 直接调查人签字： 年月日 部门负责人签字： 年月日
目录 一、项目背景55 （一）项目来源55（二）融资需求55 二、信托计划要素及交易结构66 （一）信托计划要素66（二）交易结构66（三）流程描述66 1、确认债权债务关系66 2、设立财产权信托，受让应收账款66 3、债权确认协议66 4、委托人信托受益权回购义务77 5、政府出具相关文件77 6、担保措施77 三、委托人情况77 （一）基本情况77（二）公司性质99（三）财务状况99（四）财务分析错误!未定义书签。错误!未定义书签。（五）征信状况错误!未定义书签。错误!未定义书签。（六）综合评价错误!未定义书签。错误!未定义书签。 四、债务人情况错误!未定义书签。错误!未定义书签。 （一）基本情况错误!未定义书签。错误!未定义书签。（二）财政实力情况错误!未定义书签。错误!未定义书签。 1、某市本级财政收支情况错误!未定义书签。错误!未定义书签。 2、某市债务情况错误!未定义书签。错误!未定义书签。 五、应收账款项目情况错误!未定义书签。错误!未定义书签。 (一)项目背景错误!未定义书签。错误!未定义书签。 (二)项目基本情况错误!未定义书签。错误!未定义书签。 (三)项目费用的计算和支付错误!未定义书签。错误!未定义书签。六、用款项目情况错误!未定义书签。错误!未定义书签。 （一）项目名称错误!未定义书签。错误!未定义书签。（二）项目概况错误!未定义书签。错误!未定义书签。（三）项目建筑规模错误!未定义书签。错误!未定义书签。（四）项目进度错误!未定义书签。错误!未定义书签。 七、抵押物情况错误!未定义书签。错误!未定义书签。
房地产信托业务尽职调查工作指引(草稿) 第一章总则 第一条为进一步规房地产信托业务的操作规程，提高房地产信托项目尽职调查工作的准确性、有效性和全面性，防和控制业务风险，根据《中华人民国公司法》、《中华人民国信托法》和《信托公司管理办法》以及中国银监会和其他有关政府部门的规定，特制定本指引。 第二条尽职调查是指业务人员遵循审慎稳健、实事的原则，通过实地考察、查看、查询等方法，对申请立项的房地产信托项目之影响业务安全性的因素进行全面调查，并确认借款人、担保人等交易合作方（下称“交易对手”）提供信息真实性的过程。 第三条业务人员应按照本指引的要求，认真履行尽职调查职责，并坚持独立调查原则。如认为必要时，可附加本指引以外的其他方法对相关事项进行调查。 第四条本指引为公司立项项目尽职调查的一般要求，业务人员应根据项目的具体特点和实际情况予以增减。 第二章基本要求 第五条房地产项目尽职调查实行项目小组制，须为2人以上。项目小组成员应具备法律、财务、房地产行业等方面的相关知识。项目小组亦可根据需要外聘会计师事务所、律师事务所等中介机构一同参与尽职调查。 第六条项目小组对拟投资的房地产开发项目（下称“目标项目”）调查和交易对手资料的验证应以实地直接调查为主，间接调查为辅。尽职调查工作方式包括但不限于现场核查、法律文件审查、财务凭证审验、函证、人员询问笔录、网络查询以及审核第三方会计师、律师和评估师出具的报告或意见书等。具体形式包括：
（一）与交易对手管理层(包括董事、监事及高级管理人员，下同)座谈； （二）查阅交易对手之工商登记资料、重要会议记录、重要合同、账簿、审计报告、凭证等； （三）实地察看重要实物资产； （四）通过比较、重新计算等方法对财务数据进行分析，从中发现问题，并掌握发生这些问题的原因； （五）询问交易对手相关人员； （六）与会计师事务所、律师事务所等中介机构合作，充分听取专业人士的意见； （七）以面谈、发函询证等方式向包括交易对手之客户、债权人、行业主管部门、同业其他公司及金融机构等在的第三方就有关问题进行查询； （八）网络、报刊、电台等社会公开信息查询； （九）其他可以采用的方式和措施。 第七条项目小组应根据交易对手及目标项目特点，对相关风险点进行重点调查。 第八条项目小组进行尽职调查时，应对尽职调查工作进行留痕，认真做好记录并由随行人员签字。记录方式包括但不限于对交易对手的证照原件、主要资产进行复印、扫描、现场拍照等方式。前述资料应作为尽职调查报告的附件。 第九条项目小组应根据尽职调查情况出具尽职调查报告。尽职调查报告应列明尽职调查工作的容以及结论。 第三章尽职调查主要容和方法 第一节交易对手基本情况调查 第十条交易对手设立、变更情况及开发资质调查。 项目小组应通过查阅交易对手的设立批准文件、营业执照、法人机构代码证、房地产开发资质证书、公司章程（包括历次章程修正案）等文件资料，核查交易对手设立程序、合并及分立情况、工商变更登记、年度检验、房地产开
法务尽职调查报告 由中介机构在企业的配合下，对企业的历史数据和文档、管理人员的背景、市场风险、管理风险、技术风险和资金风险做全面深入的审核，多发生在企业公开发行股票上市和企业收购。那法务尽职调查报告怎么写呢？下面跟小编一起来看看吧！ 法务尽职调查报告 上海市汇盛律师事务所接受贵司委托，指派中国执业律师××、××对某有限公司（以下简称“W公司”）进行了尽职调查。 在与贵司的多轮磋商中，我们和贵司确定了本次尽职调查的工作范围，并以《委托合同书》的形式确定下来（详见附件一：尽职调查范围）。 根据本案的工作范围，本次尽职调查工作采用认真阅读W公司提供的文件（详见附件二：W提供文件目录），进行书面审查；与W 公司相关负责人谈话、向中国工商行政管理局调取资料等方式，在提供本尽职调查报告的同时，我们得到的承诺为： 1、W公司提交给我们的文件上的所有签名、印鉴和公章都是真实的；提交给我们的所有文件的原件都是被认可的和完整的；并且所有的复印件与原件是一致的； 2、我们审查的文件中所有的事实陈述都是真实的、正确的； 3、接受我们谈话的相关负责人陈述的内容没有任何虚假和遗漏
的，是客观、真实的； 4、W公司没有未披露的对外抵押、保证等担保行为； 5、同时，我们没有得到任何暗示表明以上承诺是不合法的。 基于以上的承诺和我们采集到的资料与信息，根据现行有效的中国法律、法规以及政策，根据W公司提供的文件，根据我们指派律师的工作经验，我们作出以下尽职调查报告内容： 一、W公司基本情况 1、基本信息（略） 2、W公司历次变更情况(略) （详情见附件三：W公司变更详细） 3、W公司实际控制人（略） 二、W公司隐名投资风险 外国人某某通过中国自然人投资于W公司的行为属于隐名投资行为。外国人某某为“隐名股东”，中国自然人、为“显名股东”。 1、中国法律及司法实践对于隐名投资的规定 根据中国法律及司法实践，一个隐名投资行为如想得到法律的认可，必需具备以下条件： （１）隐名股东必需实际出资。具体体现为，隐名股东有证据证明显名股东投资于公司的财产属于隐名股东所有； （２）公司半数以上其他股东明知。这里的以上包括半数； （３）隐名股东以实际股东身份行使权利且被公司认可。这里的以股东身份行使权利得并被公司认可，既可以表现为隐名股东实际上
丰泽园项目 尽职调查报告目录 第一章项目区域 (1) 第二章区域市场分析 (3) 第三章项目公司介绍 (3) 第四章项目介绍 (4) 第五章公司财务状况 (5) 第六章融资条件 (6) 第七章风险分析 (7) 第八章调查结论 (8)
声明 本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本报告的内容的真实性、准确性和完整性负责。
丰泽园项目 尽职调查报告 第一章项目区域 一、漯河市 漯河市位于河南省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中 原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱码头”之称。 今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快
速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。 漯河市面积2617平方公里，人口260万，下辖源汇区、郾城区、召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。 漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。 二、西城区 西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东起107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为25平方公里。总体定位: 立足中原、辐射中部、享誉国际的21世纪商务休闲都市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。将西城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。规划结构为两带环抱、两环绕城、两轴连城、三心辉城、四区成城、水绿交融规划居住用地面积为416.43公顷，包含二类居住用地、商住用地和中小学、幼儿园用地，占建设用地面积的40.23%，其他为商业用地和公共配套施用地。
收购项目尽职调查分析报告 据悉，如今人们生活质量相对于过去有了很大的改善，逐渐好起来的生活方式带动了市场经济的发展。越来越多的朋友开始注重高品位的生活，而企业之间的竞争从此展开，由于物竞天择适者生存的缘故，很多企业在斗争中被收购，收购项目尽职调查分析报告怎么写呢?下面是整理的收购项目尽职调查分析报告资料，欢迎阅读。 一、甲公司的设立、出资和存续 (一)公司设立 根据H市工商行政管理局网站查询结果，及目标公司提供的《准许设立/开业登记证书》、《企业设立登记申请书》、《公司股东(发起人)出资信息》、《董事、监事、经理信息》、《公司章程》、《*设验字(20XX)第A468号验资报告》，目标于20XX年10月18日设立。 (二)出资 甲公司现有注册资本为670.4万元，于20XX年10月14日之前，分四次，以货币的方式出资完毕。 1、根据H市*会计师事务所有限公司于20XX年10月15日出具的《*设验字(20XX)第A*号验资报告》，甲公司第一期出资130万元人民币已在20XX年10月15日之前以货币的形式缴足。 2、根据H市*会计师事务所有限公司于20XX年5月12日出具的*验字(20XX)第058号《验资报告》，甲公司第二期出资130万元人民币已在20XX年5月12日之前以货币的形式缴足。
3、根据H市*会计师事务所有限公司于20XX年6月21日出具的*验字(20XX)第134号《验资报告》，甲公司第三期出资184.5万元人民币已在20XX年6月21日之前以货币的形式缴足。 4、根据H市*会计师事务所有限公司于20XX年10月12日出具的*验字(20XX)第258号《验资报告》，甲公司第三期出资225.9万元人民币已在20XX年10月12日之前以货币的形式缴足。 (三)公司存续 根据目标公司提供的20XX年5月16日的营业执照及H市工商行政管理局网站查询，目标公司合法存续。 20XX年5月24日，获H市省质量技术监督局颁发的《特种设备制造许可证》，许可制造第一类压力容器;第二类低、中压力容器。有效期至20XX年5月23日。该证在H省工商网站上查询合法有效根据H市工商行政管理局网站查询，目标公司20XX年通过年检。公司应于每年3月1日至6月30日进行年检，但未查到20XX年年检信息 公司基本信息: 名称:甲公司 公司注册地址:* 公司办公地址:* 公司类型:自然人出资的有限责任公司 注册号:* 注册资本670.4万，出资形式货币。
股权投资尽职调查报告（共6篇） 股权投资尽职调查报告（共6篇） 第1篇： 股权投资尽职调查清单股权投资尽职调查清单 第一部分、基本情况调查（BasicInformation）说明：企业尽职调查是企业获得风险投资和企业上市的关键环节，直接影响到企业价值评估和项目的运作，请务必保证提供所有资料的准确性和可靠性；同时尽职调查涉及企业各方面内部信息，是企业最高级的调查，请相关参与人员严格保守企业机密。 一、公司背景（panyDescription）1、公司成立（1）历史沿革。请提供公司发起人协议、股东协议、批准证书以及与成立、组建及改组有关的政府批文，包括任何对该文件进行修改的文件；公司主要股东背景，情况。 （2）请提供公司成立的验资报告、出资证明和资产评估证明及/或产权登记证，公司现有注册资本及历次变更的验资报告、相关证明文件和工商变更登记证明；2、公司简介（1）请提供公司对外的正式的公司介绍资料，包括企业经营宗旨、企业愿景、企业发展战略规划/构想等等；（2）请提供公司发展沿革资料及相关证明文件。
3、部门设置（1）请说明公司目前部门设置及人力资源的配置；（2）请提供公司各主要业务部门的职责描述、核心业务介绍和1经营目标。 4、公司管理（1）请提供公司正式的组织架构图；（2）请提供公司股东会、董事会主要成员背景资料（股东出资、股权占有情况及股东、董事简历/背景介绍）；（3）请提供公司核心经营管理人员的背景资料（简历、经营业绩/评价）；（4）请提供公司现有的外部支持（法律顾问/财务顾问/健康顾问/投资顾问等）。 二、产品/服务（Product/Service）1、请提供公司现有产品/服务项目的介绍资料（名称、介绍、服务对象、价格）；2、请说明公司现有核心产品/服务的优势、特点，以及经营成绩；3、请提供公司正在开发的产品/服务项目的介绍资料，以及这些产品/服务项目的开发时间计划表；4、请说明公司现在是否有知识产权开发，如有，请具体说明；5、请提供公司现有无形资产资料（商标/知识产权/专利）。 三、市场分析（MarketAnalysis）1、请说明公司经营产品/服务属于哪一种行业，国家、地方对此行业的政策是鼓励的还是限制的，有无相关的文件或资料说明？2、请说明公司目前经营产品/服务的市场规模、市场结构与划分，并请注明资料的出处或来源；3、请说明公司是根据什么，如何设定目标市场的？24、请说明公司提供产品/服务的经营是否受消费群体、消费方式、消费_
金融投资项目尽职调查报告范本
某公司 某-某城投财产权项目（单一资金） 尽职调查报告 （报告完成日期：【2015】年【6】月【18】日）经办业务部门：【金融市场部】
声明与保证 我们在此声明与保证：本报告是按照《某公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接调查人签字：
年月日直接调查人签字： 年月日部门负责人签字： 年月日
目录 一、项目背景9 （一）项目来源9（二）融资需求9 二、信托计划要素及交易结构11 （一）信托计划要素11（二）交易结构12（三）流程描述12 1、确认债权债务关系 12 2、设立财产权信托，受让应收账款 12 3、债权确认协议 13 4、委托人信托受益权回购义务 13 5、政府出具相关文件 13 6、担保措施 13 三、委托人情况14 （一）基本情况14（二）公司性质18（三）财务状况18
（四）财务分析50（五）征信状况57（六）综合评价92 四、债务人情况92 （一）基本情况92（二）财政实力情况92 1、某市本级财政收支情况92 2、某市债务情况101 五、应收账款项目情况104 (一)项目背景104 (二)项目基本情况104 (三)项目费用的计算和支付错误!未定义书签。 六、用款项目情况104 （一）项目名称104（二）项目概况105（三）项目建筑规模105（四）项目进度105 七、抵押物情况105 （一）抵押物基本情况105（二）房产抵押情况说明105（三）本项目计划使用的抵押物情况说明105 八、担保人情况105 （一）基本情况105 1、基本情况介绍 105 2、担保人历史沿革 106 3、担保人公司治理和组织结构 106
关于【】公司 之 法律尽职调查报告
致:【】公司 【】公司之法律尽职调查报告 敬启者： 【】事务所(以下简称“本所”)为向【】公司【】事宜提供法律服务之目的，对贵司进行了法律尽职调查。 本所的法律尽职调查基于贵司向我们提供的文件、资料以及贵司相关管理人员口头介绍的信息。 鉴于项目的完成系循序渐进的过程，本报告仅为初步性质，我们将根据项目的进展及贵司的实际需要逐步开展进一步调查，向贵司提供补充调查报告。 在提供相关法律建议时，我们的依据是中华人民共和国现行有效的法律、法规、规章及其他规范性文件。 为出具本报告，我们特作如下声明： 一、本报告仅依据其出具日或之前我们所获知的事实而出具。对其出具日以后可能发生的法律法规的颁布、修改、废止和/或合同主体的变更，我们并不表示任何意见。 二、本报告仅就法律问题陈述意见，并不作任何商业判断或陈述其他方面的意见。 三、本报告仅供贵司参考之用。 基于以上的陈述内容，我们提交本报告。
本尽职调查报告中简称的意义 本尽职调查报告中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
一、基本情况 （一）公司基本情况 【】现持有【】工商行政管理局2013年1月7日核发的《企业法人营业执照》（注册
（二）公司股东及股权结构 现【】全体股东的股东均已在【】股权托管中心办理了股权托管。2011年1月20日，【】股权托管中心向【】核发了《股权证持有卡》。上述股份增发的具体情况详见本《尽职调查报告》之“二、公司的设立及历史沿革”。 1.【】 【】，男，汉族，1972年6月15日出生，中国国籍，住址为【】。 2.【】 【】，男，汉族，1954年3月3日出生，中国国籍，住址为【】。 3.【】公司 【】公司成立于2003年10月23日，注册号为【】，住所为【】，法定代表人【】，公司类型为有限责任公司，注册资本人民币3,240万元，实收资本人民币3,240万元，经营范围为“对工业、农业、房地产业投资（国家有专项规定的项目经审批后或凭有效地许可证方可经营）”。【】现持有公司4,000万股股份，占总股本的62.21%。 4.【】公司 【】公司成立于1999年11月1日，注册号为【】，住所为【】，法定代表人【】，公司类型为有限责任公司（国有独资），注册资本人民币100亿元，实收资本人民币100亿元，经营范围为“收购并经营中国工商银行剥离的不良资产；债务追偿，资产置换、转让与销售；债务重组及企业重组；债债权转股权及阶段性持股，资产证券化；资产管理范围内的上市推荐及债券、股票承销；直接投资；发行债券，商业借款；向金融机构借款和向中国人民银行申请再贷款；投资、财务及法律咨询与顾问；资产及项目评估；企业审计与破产清算；经金融监管部门批准的其他业务。”【】现持有公司100万股股份，占总股本的1.56%。
太阳城股权投资项目尽职调查报告 1项目背景与交易结构概述 1.1项目背景 河北卓达太阳城房地产开发有限公司（以下简称“卓达太阳城”）是隶属于卓达房地产集团有限公司（以下简称“卓达集团”）的子公司。卓达太阳城在紧邻河北石家庄南三环附近开发建设卓达·太阳城项目群。该笔投资资金将用于卓达·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目的开发建设。 卓达太阳城成立于2004年，注册资金2亿元人民币，其中卓达集团出资16000万元，占股80%，河北卓达山水园林房地产开发有限公司出资4000万元，占股20%。公司注册地址为河北省栾城县冶河镇呈上村东西大街，公司法定代表人张建平，经营范围包括城市房地产开发、经营，物业管理，具备房地产开发二级资质。 交易结构 总募集资金规模5亿元，期限两年，募集资金用于对卓达太阳城进行股权投资。该公司原注册资本和实收资本为2亿元，实施增资后该公司注册资本和实收资本将增至7亿元，其中合作资金方持有卓达太阳城%的股权（以下简称“标的股权”），原股东以其原出资额持有卓达太阳城%的股权。信托资金将专项用于卓达·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目的开发建设。 本次投资到期时，合作方可对外转让标的股权，卓达集团因其股东身份享有受让合作方所持卓达太阳城股权的优先权。自合作方成立起，卓达集团承诺每季度向合作方支付优先权维持费。如未来青年城一期项目和阳光国际项目的销售进度未达到预期目标，合作方投资的卓达太阳城股权未达到预期价值，卓达集团有义务按照约定价格收购合作方持有的全部卓达太阳城股权。 卓达集团及其实际控制人投资注册的全资子公司威海星际房地产开发有限公司、威海星河房地产开发有限公司、威海腾飞房地产开发有限公司、威海旺都房地产开发有限公司、威海恒通房地产开发有限公司、威海中阳房地产开发有限公司（以下简称“威海星际”、“威海星河”、“威海腾飞”、“威海旺都”、“威
【LOGO】 XXX公司尽职调查及投资分析报告 （详版） 二〇一X年X月
在本报告中，除非另有说明，下列词汇具有如下含义：普通术语： 专业术语：
●企业概况 【示例】 企业坐落于XX，拥有注册资本XX万元，主要从事XX的生产和销售。实际控制人是XX，持股比例XX。 ●业务简介 【要求】 简要介绍主要产品或服务、盈利模式，以及细分行业地位等。 【示例】 目前公司在XX细分市场占主导地位，行业市场占有率约Y%。 ●财务简况 【要求】 简要介绍拟投企业最近三年又一期的主要财务指标，包括资产总额、净资产总额、收入、净利润、扣除非经常性损益后的净利润等。 【示例】 ●退出方案 【要求】 简要介绍本次私募计划、上市的时间安排和进展、主要中介机构等。 【示例】 预计拟投企业2014年申报中小板，2014年底完成挂牌上市，2015年退出。企业上市可行性较高，上市预期比较确定。
●投资方案 【要求】 简要介绍本次投资的估值、投资金额、股权比例、入股市盈率及交易结构。 【示例】 九鼎投资对企业估值【】亿元，相当于企业【】年承诺净利润【】亿元的【】倍市盈率。本次拟投资【】万元，其中增资【】万元，借款【】万元，占投资后企业【】的股权比例。 ●投资收益 【根据盈利预测结果和投资方案设计，测算退出时的投资收益，以表格列示。】 ●投资价值 【扼要描述拟投企业的核心价值点。】 ●投资风险 【简要描述拟投企业的主要投资风险。】
目录 1 业务分析 (1) 1.1业务简介 (1) 1.2企业简史 (1) 1.3业务定位 (1) 1.4采购分析 (1) 1.5生产分析 (1) 1.6销售分析 (2) 1.7营销分析 (2) 1.8技术研发 (2) 1.9物流及其他 (2) 1.10利益相关者 (2) 1.11商业模式总结 (2) 2 行业分析 (4) 2.1行业界定 (4) 2.2行业政策 (4) 2.3行业规模 (4) 2.4行业周期 (4) 2.5动力及趋势 (5) 2.6产业分析 (5) 2.8小结 (6) 3 竞争分析 (7) 3.1竞争要素 (7) 3.2竞争态势 (7) 3.3公司地位 (7) 3.4国际标杆分析 (7) 3.5互联网竞争 (8) 3.6小结 (8) 4 成长分析 (9) 4.1历史演变 (9) 4.2短期发展 (9) 4.2长期发展 (9) 4.3境内外并购 (10) 4.4小结 (10) 5 团队分析 (11) 5.1组织结构 (11) 5.2股权分布 (11)
法律尽职调查文件清单 致：XXX房地产开发有限公司 1.清单的填写方式： 1.1能够提供清单所指文件的，在清单有/无”栏中填写【有】，同时提供相应资料。 1.2确知清单所指文件不存在的，在清单有/无”栏中填写【无】。 1.3确知清单所指文件存在，但不能提供的，在清单有/无”栏中填写【无】，同时在清单备注”栏中说明不能提供的原因，同时说明能否通过其他渠道协助查阅或获取。 1.4不能确认清单所指文件是否存在的，在清单有/无”栏中填写【无】，同时在清单备注”栏中注明【待查】。 1.5公司认为对本目标物业有价值的情况，请公司在清单备注”栏中说明或另行提供相关文件资料。 2.文件提供方式： 2.1提供任何一个文件时，应提供该文件的全部内容，包括该文件的封皮、封底、附件、附图、补充、修改文件、同一文件的不同文字版本。 2.2只请提供文件原件的复印件（扫描件），以A4纸复印。 2.3提供文件时应在每份文件上以适当方式注明其所对应的本清单序号以及该文件资料的总页数，例如：第17项共6页。 3.清单中有部分文件名称是用加重字体表示的。该等文件是客户极度关注的文件，获取该等文件/有关该等文件的信息对本目标物业交易至关重要，务必提供。如该等文件不存在或不能提供，亦须在清单备注”栏中予以详细说明。
目录 第一类文件：公司文件4 第一类文件：目标物业土地权属相关文件5 第三类文件：目标物业开发建设手续相关文件6 第四类文件：目标物业建筑工程施工合同相关文件7 第五类文件：目标物业经营相关文件8 第六类文件：公司债务文件9 就公司的资产、财产或业务上订立或设立的、或影响公司的资产、财产或业务的所有托管、质权、担保凭证、保证、期权、或信托计划安排或任何其他担保协议或权利限制的详情和文件，以及其相关的登记文件。9 第七类文件：涉及目标物业的诉讼/仲裁纠纷（含查封、扣押、冻结）相关文件 10 第八类文件：其他相关文件11