288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
房地产中介公司发展前景及思路 房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金 实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素： 第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。 第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。 第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。 第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。 第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。 综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面： 第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
国内外房地产项目精装修专题研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑】 精装修——调控下房地产品质时代来临
随着人民生活水平的上升，对住房的要求也不断提高，住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视，“全装、精装”的概念愈发普及，尤其是处于当下住宅市场受到深度调控，项目的品质成为了支撑业绩的不二法门。 一、全装、精装修房的概念 早在2002年颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》便明确规定，“全装修房”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。 如今，随着装修房逐渐为市场认可，越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付。“精装修”为开发商以及市场普遍提及，而其概念与官方所规定的“全装修”如出一辙。 二、国内外精装修市场的发展与特征 1、各国“精装修”市场特征 美国——个性化精装修。美国物质与技术基础好，地广人稀，经济发达，因此，其房屋类型选择和装修风格自由度都较高。很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房，一般是独栋或联排住宅，房屋独立性强。购买时，房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修，之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修。 在美国，精装修住宅一般是高级公寓，单位面积购买价格较高，然而其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见。 美国住宅及装修产业化已达到较高水平，这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化，并且产品十分丰富，数量达几万种，各种产品各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展。如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多，选择空间很大。购房者可以通过产品目录，从
工业地产项目调研报告 为全面了解我县企业对沧东经济开发区工业地产项目的意向，按照县政府领导的意见，工信局组织有关人员分成两组，分别由两位副局长带队，用为期两周的时间，对我县19个乡镇进行了专题调研，现将调研情况汇报如下： 一、我县工业缺地企业的总体情况 调研组深入19个乡镇和40多家企业，采取听汇报、实地查看、走访企业、召开座谈会等方式，了解全县工业用地情况，并就我县沧东经济开发区工业地产项目征求乡镇主管经济工作的负责人、企管站站长及企业经营管理人员意见，共了解到，全县乡镇技改扩规缺地企业共24家，拆违企业18家，新上项目无落实选址的企业12家，其中，对沧东经济开发区工业地产项目有初步意向的企业6家。 二、发展我县工业地产项目的有利条件和不利因素 调查中，人们普遍认为在沧东经济开发区发展工业地产项目，在我县尚属首次，是一件新生事物，开发工业地产项目为我县开发区建设开创了招商引资工作的新模式，有着很多有利条件，有很大的发展潜力，但同时也存在着一些不利因素，有待我们尽快解决。 （一）我县发展工业地产项目具有较多有利条件。
1、开发工业地产项目是促进开发区发展的有效途径。多年来，我县十分重视沧东经济开发区的基础建设，在土地、资金、电力、交通、通讯等要素资源配置方面下了很大的力度，但始终没有走出单一的由政府经营开发区的老路子。如何以先进的思想理念指导开发区建设，用市场经济的手段解决开发区建设发展中遇到的困难和问题，进行开发区工业地产项目不失为一种有效的解决手段。因为房地产企业具有资金实力雄厚、管理模式成熟、发展理念先进、业务渠道广泛等优势，地产企业与政府间的优势互补成为工业地产项目走向成功的一座桥梁，由其作为主体对开发区进行开发建设，可以有效解决资金瓶颈问题，有效缓解土地紧缺局面，还可以有效提高招商引资效率。 2、破解企业发展用地难的问题，使中小企业也可享受到开发区的各项优惠政策。我县各乡镇普遍存在新上、技改项目用地难问题，而沧东经济开发区存在大量闲置土地，通过开发工业地产，可有效解决我县企业面临的用地难问题，同时也可降低企业入驻开发区门槛，促使我县中小企业享受到开发区的各项优惠政策。 3、简化企业入驻开发区的办事程序，促使企业尽快投产达效。通过实施工业地产项目，可以简化企业办事程序，比如厂房建设、土地、环保审批等，都由建设单位办理，企业完全不用操心，购进设备后即可生产，工作效率得
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
宁波天一广场专题案例研究 一、项目概况 项目名称：天一广场 开发商：宁波城建投资控股有限公司 开业时间：2002年10月1日 总建筑面积：22万平方米 主楼层：2—4层 中心广场面积：3.5万平方米 天一广场总投资14亿元，占地20万平方米，总建筑面积22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群组成。整个区域由美国摩尔摩达设计师事务所和宁波建筑设计院联合设计。包括十个大型商业区和一个中心广场。中心广场面积 3.5万平方米，景观水域6000平方米，同时设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。 广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。广场更以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。 集购物、休闲、娱乐、文化于一体的天一广场是华东地区最大的商贸休闲广场。建于广场内的水景系统总长达200米，拥有亚洲最大的音乐喷泉和超大屏幕水幕电影。在配套设施方面，整个广场有31部自动扶梯和1200个停车位，并装置了通讯智能化和远程红外防盗等系统。 二、区位分析
1、地理位置 宁波天一广场坐落在宁波最繁华的商业中心，东起日新街，西至开明街，北沿中山路，南临药行街。 2、周边环境 天一广场四周的主体建筑由22幢风格迥异，及具特色的低层建筑组成，使3.5万平方米的中心广场更加宽广，气势恢弘，还使广场周围的高楼凸现出来。距天一不到1公里就是宁波城隍庙，现拥有新老商城、美食城、国泰工艺品一条街以及商业步行街和亚细亚商场，规划面积10万平方米，建筑面积7万多平方米，已成为集商贸、美食、旅游于一体的市区繁华地区。 3、交通情况 天一广场周边的公共交通十分便捷，公交站点分布密集，中山路上设有15、528、19、515路等10几条公交线路站点，药行街上设有12、302、3等公交线路站点，让所有去或来天一的人都畅通无阻。 三、整体规划分析 1、产品规划 2、业态规划 A、B、C区（服装区）： E区（美食区）：
目录 第一章当前产业地产发展新趋势和面临的问题 (1) 1.1 当前产业地产发展新趋势 (1) 1.2 当前产业发展新问题 (3) 1.3 产业地产，一座未挖掘到位的金矿 (6) 1.4 回归市场主导模式，地价上涨优化产业链 (6) 1.5 产业地产迅速蔓延，向二线城市扩张 (8) 第二章当前产业地产涉及重点产业领域探讨 (10) 2.1 临空产业崭露头角，产业物业需求量大 (10) 2.2创意产业风起云涌，生态化办公呼之欲出 (11) 2.3 总部经济风靡全国，产品体量升级成新趋势 (12) 第三章当前产业地产融资渠道探讨 (14) 3.1 产业地产的发展难题：资金与管理 (14) 3.2 产业地产的资本特点 (15) 3.3 目前国内主要的融资渠道 (15) 3.4 产业地产多元化的融资发展方向探讨 (15) 3.5 外资基金已进入产业地产领域 (17) 第四章国内产业地产的创新现状 (20) 4.1中国产业地产开发典型案例 (20) 4.2产业地产创新的典型案例分析 (25) 第五章产业地产误区和创新方向 (30) 5.1产业地产目前存在的问题 (30) 5.2产业地产创新的发展方向 (34)
第一章当前产业地产发展新趋势和面临的问题 2006、2007年间，随着一轮轮宏观调控政策的热浪袭来，住宅和商业物业的开发在风口浪尖中徘徊，产业地产领域也发生着深刻变革，在调控中仍保持着强劲的发展势头，迅速窜升为房地产领域的一颗新星并广备受关注。 当融资成为了开发投资商前行的绊脚石，开发专业度成为难以逾越的门槛，当普洛斯集团（prologis Group）等外资抢滩中国产业市场，当受住宅产业结构性调控影响的复地、绿地、中粮集团等国内不少大开发商抢入工业地产领域，产业地产在逆风劲吹中巍然屹立，显示出旺盛的生命力和巨大的投资吸引力。 面对这座未充分挖掘的金矿，多少投资开发商摩拳擦掌，在开发银根缩紧收益受限的严峻现实下，仍未能阻挡产业地产开发的脚步，结束了土地低价时代，回归到市场主导的开发模式，伺机进行产业链优化的产业地产，迎来空前的发展契机，在全国迅速扩张并对二线城市进行了渗透，改写了二线城市的市场格局。未来，“产业地产”将与商品住宅、商业物业共同绽放。 当前全国对房地产调控持续深入的政策现状，我们更应该看到，新经济形势下，全球产业的重组与调整，全国范围内的产业升级改造，2008奥运会举办的经济辐射效应，这对以产业为依托的产业地产来说，是一个历史挑战，更是一个历史机遇。 1.1 当前产业地产发展新趋势 一、开发门槛增高 （一）融资成发展难题 产业地产与普通的住宅、商业房地产不同，开发周期时间较长，后期资金投入对产业地产的开发有很大影响，所以虽然06年以前产业地产的土地获得成本低廉，但对开发商的资金能力要求依然很高，资金压力贯彻产业地产开发的始终。 随着住宅、商业等传统房地产市场调控力度加大，市场发展放缓，房地产开发商的注意力开始向方兴未艾的产业地产转移，这必然导致产业地产的竞争加剧；06年开始，工业用地开始全面实行招拍挂的公开出让方式，工业用地竞争必将更加激烈；加之对工业用地指定最低限价政策，产业地产开发的土地获得成本必将大大增加。 2007年，在原有资金压力的基础上加大了产业地产开发中的土地获得成本，产业地产开发的资金压力继续大幅增加。与产业地产开发资金压力大相对应的是国内开发
房地产开发未来发展趋势 、产品层面竞争趋势之一：住宅产业化 所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，动 生产率提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。 联合国提出“住宅产业”的6条标准：生产的连续性、产 过程的集成化、工程建筑管理的规范化、生产的机械化、化。 以提高住宅生产的劳 生产物的标准化、生 技术生产科研的一体 (1)住宅产业化的影响分析 住宅产业化不仅会对房地产行业产生深远的影响，同时，其对上游的建筑材 料行业及建筑行业均产生一定的影响。 高了首先，工厂化的生产方式 1对建筑施工企业要求自然更 k主宅普遍实现产业化后，小建筑大程改善结构精度和产品质量; 将逐渐失去生存机会，行业将厂— 临大的洗牌逐步形成大公司靠扌 2、横向整合趋势：建筑材料行:业将管理实力承包大工程，中小 的撇分包，小公司出劳务，有名 '的公司被淘汰的格局； 1住宅产业化后4损耗可减 6(%,建筑材料行业将会面临 大的洗牌；一会面其次，工厂化所具备的标技术 产、大规模复制将大大提高项目无周转 速度，例如万科实行住I 无化后项目交付 面积与开工建1 的比例会由5提升到：3,甚至 准化 企生 无g产业 殳面积发生基于产品集成化、配套化 向整合趋势； 3、纵向整合趋势：房地产开发企业建筑施工企业的核心竞争要素将,原来一层楼需要一周时间才将与建筑材料 企业积极地进行战■ 合作，共同推进标准化，降低成例如：万科与北京市榆树庄构合作建立了榆构万科住宅 产业化发中心共同推进住宅产业化； 4、住宅产业化将推动建筑材料 I略发展改变； 本°按照日本的经验，住宅产业厂 提高工作效3到倍，可节约大量研 的劳动力成本； 血部分建筑民工将转型为产业 的技术创新，例如日本新型建筑材过再教收入将翻倍。料的应用在墙体 材料中的80重占 斗 行 %左右，但我国还不0到。 图54住宅产业化影响 (2)住宅产业化的典范——万科 能建好，现在只需要一天了 化了第三，产业化形成了规模 将大大提高行业壁垒； 4住宅产业化将大量使用标准化 工人设计，会使住宅设计市场萎缩。
２０１８年新加坡房地产行业专题研究报告
摘要： ●新加坡的高住房自有率奇迹 建国后短短30年，新加坡成功从第三世界跻身第一世界，在创造经济奇迹的同时，更以其高住房自有率成为全球典范，被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平；套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上；住房自有率在2001年达到历史高点93.1%，此后一直维持在90%左右。 新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中，仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋类型多元，不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋，还面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的执行共管公寓和3-Gens公寓，满足多层次住房需求。而价格不到私人住宅的1/3，组屋的房价收入比始终维持在5.5左右，私人住宅的房价收入比约为21，均远低于香港（47）、北京（44）和上海（44）等，居民购房压力较小。 见贤思齐，最好的学习就是模仿，是什么造就了新加坡高住房自有率的奇迹？ ●新加坡住房制度四大支柱 （1）国有为主的土地制度 新加坡国有土地占比近九成，政府在土地规划、出让、管理上拥有绝对话语权。1966年颁布的《土地征收法》规定，政府出于公共利益需要可强制征地，并限定赔偿款在较低水平，保障政府低价获取大量土地，国有土地占比从1960年的44%快速上升至2006年的87%。所有权和使用权两权分离，政府以招标和拍卖转让土地使用权（住宅99年）。 政府以低价转让土地给HDB，保障组屋建设量足价廉：一是保证组屋建设用地充足，由SLA征收并向HDB供应大量公共建设用地；二是HDB以远低于市价获取土地，组屋售价远低于私宅。 （2）公积金主导的住房金融制度 住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。《中央公积金法》明确规定，所有公民和永久居民均需缴纳公积金，2017年覆盖率高达95.3%。1968年开始用于购买组屋，1981年扩至私宅，中央公积金制度大幅提升新加坡人房屋购买力。 中央公积金：存贷分离、高存低贷、固定利率、封闭管理。中央公积金局负责收取、政府投资公司负责增值、HDB负责发放住房贷款，保证专款专用。新加坡公积金缴存比例极高，2016年以来为37%（雇员20%，雇主17%），远高于德国、中国、巴西、智利等国家。公积金存款利率高于同期商贷利率，贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%，1993年来稳定在2.6%。发挥两大关键作用：一是支持政府“建得起”组屋：中央公积金局为HDB提供间接资金支持；二是让居民“买得起”组屋：通过优惠贷款和补助形式支持居民买房。
买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素
2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势
5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合
中国房地产 10年发展历程 前言:近年来, 随着我国市场化改革的快速推进,房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间, 纵观国内, 从沿海开放城市到中西部欠发达地区, 中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。下面是我通过阅读几篇文章总结出来的近十年来中国房地产的发展。 正文:从 1998年到 2008年这段时期是中国房地产史上最引人瞩目的十年, 而2008年则是中国房地产发展史上最关键的一年。以下是分四个阶段来简述这段时期中国房地产发展历程的各种政策以及房地产企业所采取的对策和对策产生的原因。 一:起步阶段的房地产行业现状及企业行为 在 1998年之前, 城市居民住房一般是由国家分配的公共用房, 大多是根据个人的职务级别、对社会的贡献来分配,完全免费。后来出现了廉租房, 一些分不上公共用房的居民可以租住, 租金很低。在这一时期, 这些房子一般是由单位或政府组织实施的, 因为资金缺乏, 所以房子的没有品质可言。 1998年中国停止实物分房,实行货币化分房。住宅开始走向商品化。这以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施房地产投资进入平稳快速发展时期, 房地产业成为经济的支柱产业之一。 这一时期,中国开始全面实行货币化分房,房地产交易市场随之出现,中国房地产业正式起步。由于这一时期房地产市场处于严重的供不应求状态, 房地产开发企业获得了大量利润,为房地产业的进一步发展奠定了经济基础。 二:中国房地产业的进一步发展阶段 2000年,政府启动住房消费促进房地产发展,此时房地产开发投资和销售都在增长。由于此时整个经济正处在通货紧缩阶段,政府在 2001年又采用扶持政策以加大房地产开发投资力度来拉动经济增长, 这时候房地产市场出现了局部过热的现象。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/0419064666.html, 房地产开发企业组织结构现状和发展趋势研究 作者：张峰 来源：《财讯》2019年第35期 摘; 要：房地产行业仍然是我国的基础性产业，房地产开发企业的内部组织结构关系着这个企业能否正常运转，而运转良好的房地产企业才能在房地产项目建设中发挥出好的作用。因此，本文首先分析了房地产开发企业组织结构类型，其次结合我国房地产开发企业的发展情况分析其组织结构现状，指出组织结构优化的重要性，最后分析了房地產开发企业组织结构发展趋势，以期促进我国房地产开发企业的发展。 关键词：房地产开发企业;组织结构;现状;发展趋势 我国房地产开发项目的增多促进了房地产开发企业的发展，而我国房地产开发企业的发展并不是一帆风顺的，在激烈的市场竞争中，也有很多房地产开发企业被市场淘汰。房地产开发企业的内部组织结构实际上与企业的经营效益有很大的关系，组织结构不善的话会直接影响企业的内部管理，造成管理的混乱或者是效率的降低，对于房地产开发企业的发展相当不利。因此，房地产开发企业应该重视内部组织结构的完善和发展。 一、房地产开发企业组织结构类型 房地产开发企业的主要经营方向就是房地产的开发，因此其内部的组织结构必须为房地产开发业务负责。因此，就当前来看，房地产开发企业的组织结构主要有以下四种类型。 （1）U型组织结构。这是最为常见的房地产开发企业的组织结构，一般来说，相对小型的房地产开发企业都会采用这种组织结构形式。总经理是企业的总负责人，并且直接管理企业的人事、财务、营销、建设等不同部门和管理人员。这一组织结构形式中总经理需要管理的内容和项目非常多，所有决策靠总经理一人决断，虽然决策、执行效率比较高，但是各部门之间缺乏沟通和联系，不利于企业内部的和谐发展。 （2）M型组织结构。M型组织结构是在总经理之下将公司内部分为几大独立的部门，例如人事部、财务部、战略规划部、开发事业部，这些部门都可以进行独立的决策和工作，相比U型组织结构来看，M型组织结构中的各个部门管理层具有更高的权限，一些已经计划好的工作内容都可以由各部门的管理人员负责完成，不需要所有事都由总经理来进行决策。但是这种组织结构的问题是部门体系结构庞大，管理层人员过多，企业整体效率不高。
私募房地产投资基金专题研究 一、定义 私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 二、基本类型 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。 例如：嘉茂房地产投资信托基金 3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。 例如：有限合伙型的一般组织形式：
? 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而投资人成为有 限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 ? 普通合伙人： 普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合 伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ? 有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。 社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 ? 普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之 间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 ? 有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理 和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 ? 杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了未来的回报潜 力。但当市场低迷，房地产项目表现不佳时，杠杆同样会给基金带来偿还风险。 ? 管理费：有限合伙人一般要向普通合伙人支付占基金规模1－2％的管理费。管理费将被用于基金的日 常开销和行政费用。 ? 分成机制：激励基金管理人实现业绩最大化的工具是分成机制。一般基金管理人可以从投资回报中获 得20％左右的分成。其中回报可以是最终利润，也可以是超出投资人要求的回报部分。分成机制将基金管理人和投资人的利益进一步统一。 三类私募房地产投资基金主要比较如下：
浅谈中国房地产业发展历程 【摘要】房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。但同时也产生了许多问题,本文根据我国房地产市场发展的特点,分析了我国房地产发展的现状及存在的问题,并就如何规范、完善我国房地产市场提出了相应的建议。 【关键词】房地产业存在问题发展趋势泡沫经济宏观调控对策 1.1 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
房地产行业未来发展前景 中国是一个新兴的发展中国家,正处于百废待兴,万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力,在世界上很难再找到这样的国家了,因此,当遇到一些小问题的时候就大惊小怪,这本身就意味着我们的不成熟,不成熟就意味着发展的空间。 中国经济尽管出现了了一些可能产生危机的因素,但是根源不是在于我们的发展前景,而是在于整个世界经济的发展问题,我们的经济体系存在需要强化的问题.这些问题也是我们改革开放以来,第一次因为国际因素与国内因素相结合造成的危机,而这一点更说明了我们的机遇。 房地产行业的发展不是简单的行业发展问题,他是中国总的经济体中的一个部分,他是经济发展到一定程度后,百姓生活购买积累到一定程度后的必然高速发展的行业,就如:80年代的电风扇,90年代的电视机,2000初的电脑一样,房地产行业,当处于百姓满足了吃饱、穿好、走了以后的必然,就是住好,光住好这两个字,对于有13亿人口的国家,已经就很沉重了,更何况我们还仅仅发展了几年时间。 在以上的基础上,住宅地产、商业地产以及工业地产作为房地产行业重要的分支行业,哪个更具有活力哪? 我们在讨论这个问题时,必要说明的是:中国是一个发展极为不平衡的国家,区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同,因此,在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级,可能相差30年的水平,甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美,有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性,对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过,不管怎样,我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业,已经不是简单的初级阶段的竞争了,已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了,这时的竞争已经开始向思维简单者说:“不”了!但是,只要中国经济依旧持续快速发展,住宅行业的发展依旧。
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1、研究概述 1.1 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 1.2 研究房地产企业发展趋势的意义 房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。 一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧， 因此，探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。