三亚海棠湾南田农场G12-05-01地块方案设计 NANTIAN FARM G12-05-01 BLOCK PLANING AND ARCHITECTURE
DESIGN , SANYA, HAINAN
香港华艺设计顾问（深圳）有限公司
主入口透视图
总平面图
首层总平面图
技术经济指标
低层住宅指标公寓指标
技术经济指标低层住宅户型面积栋数总建筑面积面积比套数比125 126.18 30 3785.40 42.1% 45.5% 135 138.03 10 1380.20 15.3% 15.2% 145 147.42 26 3832.92 42.6% 39.4% 总计668998.52
项目数量单位
总用地面积31148.2 平方米
总建筑面积
计容总建筑面积31148.2
55420.4
平方米
地下总建筑面积24272.16 平方米
低层住宅总面积8998.52 平方米
公寓总面积22149.69 平方米
建筑高度49.9m(公寓3m层高，低层住宅3.3m层高) 米
建筑层数14 层
容积率 1.00
覆盖率30% %
绿化率40% %
居住户数公寓户数292
358
户
低层住宅户数66 户
停车位低层住宅车位66
154
个
公寓车位88 个
层数单层面积总建筑面积单层户数总户数
1f 1 375.30 375.30 / /
2~5f 4 1696.41 6785.64 22 88
6~11f 6 1949.52 11697.12 26 156
12~14f 3 1097.21 3291.63 16 48
合计14 22149.69 292
三亚市位于海南省最南端，是中国最南部的滨海旅游城市。是中国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸。
海棠湾风景迷人，位于三亚市东北部海滨，距三亚市区28公里，南面与亚龙湾国际旅游区毗邻。区域将定位为“国家海岸”主题概念，海棠湾以生态资源的保护和利用为出发点，基于优美环境资源和新的开发模式，形成拥有独特景观和新型旅游产品的公共旅游观光胜地及高端滨海旅游度假区。
总规划图 赤田水库 铁岗岭 藤桥西河
项目处于湾区的腹地中，与一线的重点开发组团具有一定的私密空间距离，具有有别于湾区项目的差异点价值。 规划总面积达8.85平方公里，
以温泉度假区为主，目前已有多家
开发商进入。
对外交通——规划区内现有东
线高速公路、海榆东线国道两条主
要对外交通干道，高速公路现有一
个出入口在藤桥镇南部；国道穿过
藤桥镇和林旺镇。
区域内交通——主要是乡村道
路和机耕道，乡村道路大多铺有混
凝土路面；道路大多垂直国道、通
向海滨布置。
基地现状分析
项目基地北接南田农场自
留用地、南邻后勤保障基地、
西靠其他公寓用地、东临公共
绿地，地势较为平坦，可视为
公共后花园。
基地东西狭长，宗地范围
内的用地面积约31148.2㎡。
基地内部由西向东部逐渐
通过缓坡下降近3m，场地内目
前为农田用地，种植了大量的
芒果树。地面附着物仅少量民
房。
地块内部的基地西邻城市
道路且只有此路为基地对外道
路出入口。现状路通达性较差，
以满足内部居民出行为主。
西面城市道路劳模修养基地基地内部地貌芒果种植园解放军301医院
地块分析
周边景观 地块开口 周边地块
制约因素
Ⅰ.地块开口
Ⅱ.周边景观
Ⅲ.周边地块
通过对基地进行深入分析，主要有三种场地因素引导设计的思路。首先，地块的开口方向。地块只能面向西面道路开口，这就决定了入口方向，交通组织等等重要的交通因素，也会影响到规划布局；其次，地块东面的永久公共绿地，是本地块周边最为重要的自然景观；其三，场地南北两侧地块的用地性质。北面为商业用地，南面为与本地块指标相近的住宅用地，此因素暗含了周边建筑的摆布尤其是建筑高度因素对本地块未来有可能产生的影响。
地块用地面积较小，形态狭长，如何在有限条件下做出特色，深入分析与把握地块本身的优劣点，巧妙的避免劣势，最大化的利用优势尤为重要。项目在规划设计阶段牢牢把我这一原则，指导设计。
住宅用地
商业用地
公共绿地
地块应对策略分析
用地
策略一：低层住宅布置在外侧——有利的形象展示面策略二：公寓布置在内测——对城市道路影响最小步骤三：东西向主路组织空间—清晰丰富的层次
项目临街面排布低层住宅产品，可以使客户直观的感受到项目低密度度假社区的品质感，为城市提供了有利的的城市形象展示面。项目西侧布置高层公寓，远离地块东面的城市道路，避
免高层对道路可能造成的压迫感。对城市公共空间是一
种贡献。
以东西向主路贯穿西面低层住宅区与东面公寓区，规划
结构清晰合理。住区面向城市道路由近至远，高度由低
及高，逐渐递进，层次丰富。
用地用地
规划理念一：项目整体打造要注重私密性，同时要注重对周边环境的利用，做到与周边的关联性，尤其是永久绿地的后续衔接。
道路设置 植被设置 绿地资源 规划理念二：低密度强调资源及景观的占有，公寓强调公共空间的打造，整体营造出品质舒适的闲散度假生活意境。
前庭后院的私家院落 低密度项目的私密性营造 休闲活动区 公共观景平台 规划理念三：保证户户观景，低层住宅保证观赏私密性的私家花园景观，公寓保证中心花园景观和永久绿地景观。
私家花园景观及园林景观 大量的热带植物的绿化组合 东南亚风情园林的整z 体打造 东南亚风情小品的植入 公共景观大泳池
绿地资源 景观步道
户内绿植 户内泳池 庭院景观
多样的热带植物
低层住宅区
大花园
景观 低层住宅区 公寓区
公寓区
一街——东西向景观主路
一廊——东西向视线通廊
两区——低层住宅区&公寓区
一园——中央大花园景观
地块东西两边的低层住宅区和公寓区，以东西向绿树掩映的主要景观道路贯穿，道路串联起来交通的同时，开辟了东西向的景观廊
道。道路两边高大的树木将路面覆盖，创造阴凉宜人的道路空间，并且为低层住宅增加了厚厚的一层视线屏障。景观主路自入口处
，蜿蜒至大花园景观，直至永久绿地，打开了两区之间的视线廊道。地块结构布局清晰，空间层次丰富。
景观主路
低层住宅区
视线通廊
小区人行通过西边主入口进入，东西向主路同样作为住区内部的主要人行道路。低层住宅区和公寓区分区明确合理，人行独
立而不干扰。低层住宅区入户标高高于人行道1.5m ，需要上10步踏步进入组团小路，进而入户。低层住宅区标高整体抬高的好处，
使得其私密性和独立性更强，提升了产品的档次。公寓区入户则通过底层架空连廊进入，入户标高比室外地坪高0.1m
，基本为平进平出。 景观主路
低层住宅组团路
景观主路
低层住宅入户
绿树掩映的车库入口
低层住宅车库入口
本项目低层住宅区和公寓区的停车全部设在地下车库。小区车辆自主入口驶入后，通过主路很快进入各区车库。地面车流引
导快速，住区内基本没有地面停车。为地面留出了更多的绿化空间，提升了小区的品质感。
低层住宅区采用半集中半地下车库，从主路进入的车流可直接开入本组团的车道，进而进入到各户私家车库内。公寓区则采
用集中地下车库，自南边坡道驶入，北边车道驶出，再由小区北面次要道路开出。
低层住宅车库
消防上，内部消防干道保证环通，干道边缘设置消火栓。西边低层住宅区距离主路的消防距离均控制在60m消防水带可达长
度的半径范围内；东边公寓区的外环道路消防时可顺利通行，并保证消防登高的足够长度。
公寓消防车道
消防车道的美化软处理
室外消火栓系统
象山，国家首批沿海对外开放县市之一，地处浙江省东部，是长江三角洲南翼经济中心和东南沿海重要港口城市——宁波的重要组成部分。象山县三面环海，一路通陆，陆地面积1175平方公里，海域面积5350平方公里，总人口53万，海岸线长800公里，大小岛礁608个。 由于交通条件的制约，象山县的发展一直游离于长三角、大宁波的核心发展地带之外，接受区域中心城市的辐射不能和一些区位相对较好的城市相提并论。因此，尽管近年来象山县取得了令人鼓舞的发展速度，但由于经济基数和发展速度的相对滞后，其区域地位实际上处于下降的趋势。 随着全球化、区域一体化进程的日益加速，杭州湾大桥、象山港大桥等大型交通设施的开工建设，象山县将面临重大发展机遇与挑战并存的外部环境新格局。一方面，交通设施的建设使其不再处于区域交通的尽端，能够大大缩短与上海、宁波等区域中心城市的交通时距，更好的接受这些地区的经济辐射。另一方面，交通区位得到改善的将不只是象山，其周边城市（如宁海）也将不同程度的受益，在区域内城市竞争日益激烈的“经济战国”年代，任何懈怠乃至低于周边地区的发展速度将直接导致本地区未来的区域地位下降及边缘化。因此，象山县必须做好积极的应对，抓住每一次重大发展契机。 象山县县委、县政府明确指出：大目湾城的发展计划不是丹城原有规划的翻版，不是老城功能的简单延伸，也不是一般性的扩大城市的容量，消化象山一般性的城市需求，而是要建设一个具有个性和竞争力的滨海新城，同时也要成为政府财政的重要来源之一。 对本次规划的几点认识 城市的快速发展需要土地资源供给的有力支撑。但是受自然条件约束，象山县属于人多地少、土地资源相对短缺的城市。从这一层面上讲，18KM2的大目湾城将会是象山县未来的一块重要战 略储备用地，是应对区域内城市竞争的重要棋子，是提升象山县城市竞争力和城市形象的重要筹 码。这一点，在当前我国日益紧缩的土地政策宏观调控背景下，大目湾城的建设显得尤为必要。 因此，大目湾城建设的必要性主要体现在以下三个方面。 第一，为象山县社会经济发展提供新的空间。土地是社会经济活动的重要载体，在城市化进程加速、产业结构升级、新的城市功能不断涌现的发展预期下，18KM2的大目湾城可以为未来象 山的城市发展提供充足的土地供给。 第二，为象山县财政提供长远、稳定的财源。通过经营性土地的出让，政府可以获得必要的发展资金，更好的进行公益性公共设施及部分基础设施的公共性开发，从而控制和引导商业性开 发行为，有效的实现城市经营。 第三，使象山县更具有滨海城市的特色。在长三角地区，能够将山地、海湾、海岸、沙滩、城市等资源进行组合的城市并不多见，象山县就是其中之一。因此，精心营造“滨海旅游新城” 的特色无疑是提升和丰富象山城市形象、进而增强城市竞争力的有效思路。 技术路线和工作重点 1、技术路线 本次规划采取目标导向的研究方法。首先，根据所处区域状况、上层次政府的要求明确大目湾城的定位和发展目标；其次，根据本身的资源条件和发展的主观追求论 证目标实现的可能性；最后，将建设目标演绎为具体的规划方案，并提出明确的近期 建设计划。 2、工作重点 （1）城市发展目标与定位研究
三亚未来城市建设大纲 三亚新版总规深入分析和评估了城市发展现状，提出了新的城市发展定位和总体思路，给三亚未来10年的发展规划了一幅美丽的蓝图。 不久前，《三亚市城市总体规划（2008-2020）》通过了专家评审，三亚新版总规编制工作取得了重大阶段性成果，象征着三亚未来城市建设大幕已徐徐拉开。 从经济社会发展趋势来看，城市发展已经进入更加理性发展状态，科学发展已成为大势所趋。从三亚的发展经验来看，由于紧紧围绕总规确定的国际性热带滨海旅游城市定位，三亚城市化进程不断加快，城市建设水平不断提升。从三亚面临的发展形势来看，海南国际旅游岛建设也对城市规划建设提出了更高的要求。新总规对三亚抓住机遇，打造世界著名、亚洲一流的国际旅游目的地具有重要的指导作用。 一、本次新版总规的亮点 （一）进一步深化了对市情的认识 本版总规深入分析和评估了历版城市总体规划，深入认识到城市发展及历版总规所传承的脉络，总结了三亚20年的发展实际上是一种具有自身特色的、先行试验的、新型的城镇发展模式，即以旅游业为龙头，“以城带乡、以旅促农、城乡互动、协调发展”的发展模式。这种发展模式，有别于多数城市以工业化带动城镇化的发展模式，是具有开创性的专业化旅游城市发展道路。 总规也深刻认识到，三亚的发展与国际化标准差距明显；生态保护亟需强化；空间结构松散；房地产发展需要进一步管控；城乡统筹、旅游惠民仍需完善；风貌特色亟需强化；支撑系统亟待完善等。但是，规划也认识到，三亚正处于城市发展的初中级阶段，承载着国家重大责任和国际高端目标。三亚的问题是在其高端目标定位下所凸显的问题，三亚的一系列问题是发展中出现的问题，也应在发展中创造性地应对和解决。 （二）进一步明确了城市的发展定位和总体思路 本版总规提出的城市发展总目标为：世界著名、亚洲一流的国际性热带海滨风景旅游城市，中国生态文明建设的示范基地和宜居城市，海南省改革创新和城乡统筹试验示范区，努力把三亚市建设成为旅游度假胜地、创新创意高地、天涯文化源地。 随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，旅游业作为三亚支柱产业的重要性更加突出。新总规进一步完善了旅游为主导的三亚城乡统筹发展模式，提出的产业发展策略同样强调以旅游为主导，建立以高端产业为取向，以旅游业为龙头，以现代农业、海洋产业、创新创意产业、商贸业、房地产业、文化产业为支撑的现代产业体系。 规划还充分借鉴国际旅游城市发展的经验，建立符合国际旅游城市要求的设施配套标准，完善各类旅游设施和旅游产品，提出旅游发展和社会民生建设相统一的相关机制建议，建立
惠州空港经济产业园概念性总体规划（草案） （概要） 一、规划范围 规划范围以机场核心，横跨平潭镇及梁化镇两个行政区划。西至平潭镇行政边界，东至惠东产业转移园惠福路，南至西枝江，北至示范农场。基地规划面积：56.66平方公里。 二、发展背景 2017年2月省委召开专题会议，会议指出：“把惠州机场纳入全省“5+4”骨干机场格局，列为珠三角五大机场之一，深圳第二机场。”这是惠州发展的重大历史机遇，有利于提升惠州的影响力、竞争力和辐射力。 2018年1月4日，惠州市委组织召开惠州干线机场建设领导小组暨建设指挥部第一次会议，部署推进相关工作。加快研究空港产业区的规划，发挥空港产业为机场发展的重要支撑作用，谋划空港产业与惠州产业的融合发展，助推惠州机场早日建设成为干线机场。 在此背景下，惠州市住房和城乡规划建设局会同惠阳区政府、惠东县政府组织开展了空港经济产业园相关规划研究。 三、规划策略
（一）开发建设策略 以点带面的开发策略 由于规划范围内用地大部分为基本农田及生态控制线区域，土规可用建设用地指标不足，且用地分散。根据“用地集约化、产业聚集化”的原则以及项目的建设管理需要，近期建设将依托镇区、其他园区生活配套。服务设施采取具备可实施性的近期开发建设路径，形成“一园五组团”的散点式规划结构；随着建设条件和产业发展条件成熟，园区建设区将以先期的发展组团为起点，逐步覆盖整个园区范围，并最终与周边镇区、其他园区在产业、交通、配套等方面融为一体，实现多区联动的最终目标。 （二）交通提升策略 区域综合交通协调 协调惠州空港产业园、东江科技园、惠东产业转移园等各园区间道路交通体系，保证区域间交通顺畅，促进园区间要素流动。 衔接轨道 本次规划落实轨道相关专项规划的城市轨道3号线、预留深惠汕高铁、深惠城际通道。结合各站点特质，形成差异化的TOD开发模式。 可实施的动态路网体系规划
海棠湾分区规划及城市设计设计单位：中国城市规划设计研究院 分区规划范围：南起亚龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，规划区面积约为98.78平方公里。 分区规划期限：2006年—2020年。 职能与规模 海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区。 海棠湾职能：世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。 海棠湾可容纳居住人口规模为：规划期末（2020年）25万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。 用地结构与布局结构 海棠湾总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积的52.2%。 海棠湾的用地结构为：居住用地占总城市建设用地的17.5%，公共设施用地占城市建设用地的29.5%，绿地占城市建设用地的44.2%，道路广场用地占总城市建设用地的6.1%。 海棠湾的用地布局结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。其中： 一点：蜈支洲岛，用地面积约1.12平方公里，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。 一带：沙坝酒店带，世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。 三区：南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等）；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为高端休闲度假区（顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等）；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。主要功能定位为多元文化度假区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等）。 六片：是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是： 铁炉港片区：区域公共服务休闲中心；林旺片区：现代旅游服务小镇区；龙江塘片区：高端品牌休闲度假区；风塘片区：国际主题度假社区；椰洲片区：综合观光休闲度假区；土福片区：海洋主题科教博览区 五楔：指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。 居住用地规划
三亚海棠湾市场调研报告 二○一五年
一、地理区位
自然资源: 海棠湾南与亚龙湾国家旅游度假区相邻, 集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬、河流于一身。 海棠湾景象万千, 由于远离城市, 大部分区域没有开发, 有一种原生态的美。十九公里长的岸线风光旖旎, 河道如网, 绿洲棋布, 芳草萋萋。湾内有”神州第一泉”南田温泉、铁炉港、伊斯兰古墓群、海棠秀、蜈支洲岛、椰子洲岛等美景、古迹、名胜。藤桥东、西两河潺潺流过, 自然风光与人文景观交互辉映。 交通: 海棠湾对外交通主要经过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及东线高速铁路, 区域内交通主干道由”三纵九横”的道路体系组成。
对外交通: 高速, 藤桥镇及林旺镇东线高速出入口, 国道, 海榆东线, 高铁: 海棠湾站( 正在规划建设) 。 内部交通: 三纵九横 ①三纵: 各片区间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路; ②九横: 垂直于海榆东线通向海滨的道路体系; 港口: 依托南端泻湖口和北部河口设码头, 提供海上通道, 并连接蜈支洲岛。 商业: 海棠湾是国内规划档次最高的国际休闲湾区, 涵盖三大顶级配套: 国家级医疗基地、全球顶级酒店群、世界一级游艇基地。 购物: 三亚海棠湾国际购物中心, 是由国旅( 三亚) 投资发展有限公司投资, 总占地面积约19万平方米, 购物面积达33万平方米, 将是亚洲最大的免税城。项目以免税购物为中心, 辅以餐饮、娱乐及旅游住宿为一体的大型免税商业综合体, 将汇集世界最著名、最受欢迎的名牌精品, 购物环境奢华高贵而又亲切舒适, 将成为国内外游客的免税购物天堂。 酒店: 滨海沙坝一线用地, 将规划建设32家以上的国际高端品牌酒店。二三线将建成40家左右主题度假酒店。海棠湾将成为酒店数量最多、品牌最高端、设计理念最超前的国际休闲度假区之一。当前运营酒店20余家: 温德姆至尊酒店、凯宾斯基、索菲特、
概念性规划和总规,控规和详规等有何区别 1、控制性详细规划 控制性详细规划regulatory plan 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 概述 控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。 控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 控制性详细规划的编制 组织编制机关 城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划；其他镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制。 编制单位 城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府（以下统称控制性详细规划组织编制机关）应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制工作。 编制要求 1、编制控制性详细规划，应当综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等因素，满足城市地下空间利用的需要，妥善处理近期与长远、局部与整体、发展与保护的关系。 2、编制控制性详细规划，应当依据经批准的城市、镇总体规划，遵守国家有关标准和技术规范，采用符合国家有关规定的基础资料。 基本内容 控制性详细规划应当包括下列基本内容： （一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求； （二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标； （三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求； （四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、
概念性规划和总规,控规和详规等有何区别,概念性规划应该包括哪些内容？ 1、概念性规划和总规,控规和详规等有何区别,概念性规划应该包括哪些内容？ 概念性规划是介于发展规划和建设规划之间的一种新的规划，它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。是属于一种对旅游宏观发展思路的探讨和研究。作为一种规划设计的思维方法，它淡化了设计的表象，使规划成为纲领性、战略性的文件，指导和协调旅游区的发展与建设。 概念性规划的内容，一般来说应包括以下几个方面的内容：对规划区域的资源和客源市场进行分析和预测；确定规划区的定位、发展方向和发展战略；明确旅游产品的开发方向、特色和主要内容；提出规划区旅游发展的重点项目，强调策划的创新、个性和特色；提出相关要素发展的原则和方法等。从而在宏观层面上对规划区的旅游发展勾勒理想蓝图。 2、旅游规划的主要类型有哪些？ 根据中华人民共和国国家标准GB/T18971-2003《旅游规划通则》，旅游规划分为两大类：一大类是旅游（业）发展规划，另一大类是旅游区规划。 旅游发展规划按规划的范围和政府管理层次分为全国旅游业发展规划、区域旅游业发展规划和地方旅游业发展规划。地方旅游业发展规划又可分为省级旅游业发展规划、地市级旅游业发展规划和县级旅游业发展规划等。旅游区规划按规划层次分总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。 概念性规划是属于一种对旅游宏观发展思路的探讨和研究，作为一种规划设计的思维方法，它淡化了设计的表象，使规划成为纲领性、战略性的文件，指导和协调旅游区的发展与建设。概念性规划并不追求体系的完整，更在乎理念的创新和前瞻性，是一种思维方法在规划上的应用，渗透于规划的各个环节之中，脚踏实地、立足现实、展望未来的工作。 概念性规划是介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，它更不受现实条件的约束，而比较倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。他强调思路的创新性、前瞻性和指导性。 3、旅游区总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划相互之间是什么关系，有什么不同？ 旅游区规划按规划层次分为总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划。总体规划到控制性详细规划然后到修建性详细规划，是由宏观到微观、由浅到深、由粗到细、由抽象到具体、由概念到表象的过程。 以景区大门为例： 在总体规划中，只是用文字简要描述大门的风格、大概位置等，没有大门的图纸； 在控制性详细规划中，具体说明大门的位置、形状、尺寸、颜色等，并制作大门轮廓的示意图； 在修建性详细规划中，大门的细节如材料、花纹、文字等都涉及到了，并会制作大门的标准图纸，图纸上看到的大门与以后造好的大门几乎完全一致。也就是说，修建性详细规划上的大门图纸再经过施工图设计，建筑施工后就会出现真实的大门！
三亚市海棠湾规划整合 时间：2008-04-10 作者： 1. 规划背景 1.1 规划整合的背景与依据 2006-2008 年期间，由多家规划设计单位共同完成了海棠湾分区规划和控制性详细规划的工作。2008 年以来，海棠湾的开发建设已经全面展开，在过程中遇到了片区控规指标错漏、片区之间基础设施无法衔接和路网错位等方面的技术问题。为更好的落实国际旅游岛战略，整合原有规划设计中存在的技术问题，更全面的给具体建设项目提供管控参考，海棠湾工作委员会和管理委员会（市政
府授权的市一级行政审批权的派出机构）委托中国城市规划设计研究院编制《三亚市海棠湾规划整合》。通过本次规划，整合与修正原有控制性详细规划中存在的技术问题，深化相关的建设管控内容，作为原有控制性详细规划内容的补充。 1.2 规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年10 月28 日） 2 . 建设部《城市规划编制办法》（2006 年4 月1 日） 3.《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90） 4.《三亚市城市总体规划（1995-2010）重大调整》 5.《三亚市城乡总体规划（2008-2020）》( 上报） 6. 关于同意编制《三亚市海棠湾规划整合》的批示 国家相关规范及三亚市相关地方法规。 1.3 规划目标 为保障”国际海棠湾，文化海棠湾，生态海棠湾，低碳海棠湾，梦幻海棠湾“的建设理念的落实，有效对接海棠湾管委会“科学性、高标准、高效率、精致化”的建设管理，指导纷繁复杂的多维度建设过程。本次规划整合确立四大工作目标： 一、承接国家战略；深入研究国际旅游岛宏观战略的要求，结合目前海棠湾发展的具体情况，深化与细化各片区的旅游产品定位，落实国际旅游岛的宏观战略。 二、落实统筹发展；把统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐、生态可持续发展，等方面内容落实在规划工作中。 三、建立惠民途径；建立民生与国际化旅游项目的政策桥梁，实现国际化标准和民生标准合一。 四、贯穿建设管控；在管委会的规划管理机制下，给重点项目提供具有针对性的管控要求，确保具体项目建设与海棠湾总体定位的有效衔接。 1.4 规划整合技术路线和指导思想 技术路线：
什么是概念性规划设计 说实话，我自己是做审批多一点，做总平面图审批、规划设计方案审、施工图规划审查比较多，见惯了前后多次改动，还是喜欢在审批环节里各项成果高度一致。所以对所谓的概念性规划设计没有什么概念，不知道什么样的设计深度算是概念性规划设计，概念性规划设计应该包括哪些内容，做这样的概念性规划设计有什么好处，有什么特点？ 有同行说概念规划设计在国外很普遍，英国把概念性规划叫做(结构规划)，波兰把概念性规划叫做(城市与区域规划)，香港把概念性规划叫做(发展策略)，美国、新加坡叫做(概念性规划)。目前国内的规划体系中没有这个层级，现有的体系还不能解决现实发展中的一些问题，但国内一些大城市已经才开始频繁涉及到用概念性规划设计来处理一些复杂问题。 概念性规划设计的定义 先帖国外的 国家时间名称主要内容作用 新加坡1971 概念规划分阶段发展目 标，综合的土地利 用规划取代原有的总体规划 英国1968 结构规划制定区域范围内的 发展框架和土地政策指导详细规划的具备法律效力的规划 香港1970 发展策略综合土地利用、运输 问题探讨、环境问题 探讨的大纲性文件作为规划图则和发展规划的 基础研究 波兰1961 1980 整体规划考虑所有综合因素的 全面的规划为城市各方面的发展提供科学依据 国内的讨论比较多，没有定论 但是大致上现在越来越趋向统一 1991 段险峰 制定城市或地区的发展目标，明确城市或地区的性质职能，制定开发政策， 确立定额指标 为城市发展城市建设提供宏观指导，从而避免城市发展的盲目性和 短期性，将城市建设纳入有计划的、长期的运行轨道 在总体规划之上的独立规划层次 1999 沈德煦 全市域在可预见的未来对市域范围城市远景发展进行的分析研究
三亚海棠湾旅游攻略 “海南椰妹”根据多年在旅游方面的知识。在淘宝网店铺上积累的经验，为了让出行在外的朋友了解更多旅游相关的资讯，特整理这篇文章，希望能给广大的粉丝们一点帮助。 海棠湾风景迷人，位于海南省三亚市东北部海滨，距三亚市区28公里，南面与亚龙湾国家旅游度假区毗邻。海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾风光旖旎，却沉寂异常。与亚龙湾、大东海相比，这里还没有染上城市的喧嚣与繁闹。此外，蜈支洲岛的水是公认全三亚水质最好的地方，而海棠湾就在号称“中国第一潜水基地”美誉的蜈支洲岛的对面，在海棠湾就可以看见蜈支洲岛.还有“神州第一泉”的南田温泉都在海棠湾区，南田温泉的鱼疗挺好玩的，可以试下。
安静自在的生活，是很多人的向往。比起三亚其他四湾，海棠湾更加静谧美好，没了喧闹拥挤的人潮，只剩舒适的床榻、精致的食物、原生态的美景，私 密的氛围……来到这里，什么也不要想，只要无忧无虑的度假就好。
在海棠湾北路聚集着最奢华的五星级酒店。已经建成的有万达希尔顿逸林、海棠湾康莱德、御海棠豪华精选、海棠湾喜来登、万丽、开维凯宾斯基以及海棠湾9号。除此以外，还有君悦、威斯汀等更多高端品牌正在建设之中。 而海棠湾的主要景点就是蜈支洲岛游玩，其他项目主要为海上户外，蜈支洲岛景区由于地处偏远，游人很少，沙滩是整个三亚地区最干净的一块，被誉为三亚最后一块处女地，集中在滕海渔村前海，海棠湾沿岸。蜈支洲岛上有趣的事情有很多：海钓、滑水、帆船、帆板、摩托艇、香蕉船、独木舟、拖曳伞、蹦跳船、沙滩摩托车、水上降落伞、沙滩排球、沙滩足球……除了这些之外，还有一个最不容错过的项目——潜水。（PS：看着椰妹眼热啊！！！）
概念性规划设计的定义 概念性规划是一种超空间、超时空、超地域不受约束的一种规划，它是针对城市总体规划僵硬体系而应对的一种规划。 概念性规划接近于建筑设计的方案设计，反应一定的理念和构思。可以让人们比较直观的接受你的理念。是一种表达规划理论的方式，也常用于宏观层面的规划。多用文字和简单的意示图来表示一定的想法和战略性的东西。 概念规划——概念是思维的基本形式之一，反映客观事物的一般的、本质的特征。概念规划既非法定规划，既可以在宏观层面又可在微观层面编制概念规划。概念规划涵盖范围广，是对未来远景的一个描述和整体性认识，带有一定指导性. 概念性规划是在规划编制早期的一种研讨性规划手段，是在理想状态上对土地利用发 展具有一定前瞻性和创造性的构思，内容以结构上、整体上的概要性谋划为主。 概念性规划较少地受到规划具体实施的主观条件（如本位原则、即定方针、习惯意识 等）及客观条件（如交通条件、资金条件、技术条件、时间条件等）的限制，它仅包含 规划所应用的主要结构和关键性规划内容，仅要求从整体上把握核心项目的创意规划以
及这些项目实施的时空布局与景观环境的统一和整合过程，只是一些概要说明，没有细 节。 它具有以下一些特点： （1）更具想象空间和创造性思维，更具前瞻性。 （2）讲究结构上、整体上的谋划，抓主要矛盾。 （3）运用模糊辨证，允许存在偏差。 （4）便于规划的科学分工和组织协调，少数规划人员即可完成。（5）快速灵活，成本低，效率高，便于及时编制，及时修订，及时更新，应用广泛。 在从概念性规划的目标看：(1)、创建完美的社区；(2)、建设一个公园及室外休闲系统；(3)、为居民提供更多的住房选择；(4)、改善居民就业状态；(5)、绿色空间的界定与保护；(6)、环境保护与改良； (7)、城市废弃物的无害循环处理；(8)、保护城市历史文化遗产与塑造城市特色；(9)、都市中心区的发展趋势与发展管理；(10)、都市区高新技术产业和现代服务业发展；(11)、都市区内交通与区级交通。概念性规划设计的内容 概念规划的内容主要是对城市发展中具有方向性、战略性的重大问题进行集中专门的研究，从经济、社会、环境的角度提出城市发展的综合目标体系和发展战略，以适应城市迅速发展和决策的要求。
今天，专家评审并通过了海棠湾分区规划和城市设计。依规划，海棠湾将建成“国家海岸”，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。 “国家海岸” ———世界级的度假天堂 经过中国城市规划设计研究院半年多的规划编制，海棠湾分区规划及城市设计今天揭开面纱，规划中的未来海棠湾开发蓝图开始展现。 有关人士评价，作为三亚最后一块高品质的海滨资源，海棠湾是三亚成为世界级旅游度假区的希望，是海滨度假区拓展的“重中之重”。 规划将海棠湾定位为：“国家海岸”，是一个世界级的旅游度假天堂。这里，是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。 据规划人士介绍，“国家海岸”的定位，意味着海棠湾将以建设世界级的旅游休闲度假区为目标，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。 海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积一半以上。规划居住人口为25万人，几乎相当于再建一个三亚城区。 “一点、一带、三区、六片、五楔” 根据方案，海棠湾规划总体结构为“一点、一带、三区、六片、五楔”。其中“一点”为蜈支洲岛，规划定位为海岛热带雨林公园；“一带”为沙坝地带———定位为世界顶级酒店带。
“三区”分为南、中、北三个区，南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，定位为综合休闲游憩板块；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，定位为高端休闲度假板块；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元，定位为多元文化旅游板块。 “六片”：包括铁炉港片区、林旺片区、龙江塘片区、风塘片区、椰洲片区和土福片区。铁炉港片区定位为区域公共服务休闲中心，林旺片区将会建设成为现代旅游服务小镇区，龙江塘片区定位为高端品牌休闲度假区，风塘片区定位为国际主题度假社区，椰洲片区将建设成为集小镇、温泉、椰洲于一体的综合观光休闲度假区，土福片区则结合设置为海洋主题科教博览区。 “五楔”：各个功能片区被生态绿地所包围，五条主要生态绿楔顺应山势从基地中部穿过，直通海滨，形成从场地通山达海、联系内部泻湖、河流、湿地的绿化开敞通廊，成为保障区内的重要生态绿化屏障。 重现海上丝路图景 规划以重现海上丝路图景为主题，恢复场地内南北内河，利用蜿蜒的内河水系串联了区域北部的藤桥河椰子洲、中部的大小龙江塘和南部的泻湖这三处较大的水面，连接两岸的岛屿、半岛等功能板块，形成一条复合水上游线，极力渲染水岸风光的特色。 在内河两岸营造体验东南亚、南亚、西亚风情的大小岛屿以及半岛主题区，打造一个充满传奇故事、异域风情的水上体验之旅。 铁炉港及其周边区域将会形成东南亚风情的特色板块，中部龙江塘区域水滨将会形成浓郁的南亚风情区，北部结合椰洲片区和土福片区将会形成伊斯兰风情
海棠湾土地咨询报告集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
三亚市海棠湾椰子洲岛 土地价格咨询报告 咨询机构：海南正理土地评估有限公司 项目负责人：刘海涛（中国注册土地估价师） 项目参加人：王云松（中国注册土地估价师） 目录 第一章项目总说明 (2) 第一节项目背景 (2) 第二节项目预测的基准日 (2) 第三节项目委托单位 (2) 第四节项目咨询目的 (3) 第五节报告编制依据 (3) 第六节报告编制说明 (4) 第七节项目咨询结论 (4) 第二章项目规模 (4) 第三章投资环境研究 (5) 第一节三亚市总体社会经济情况 (5) 第二节三亚市房地产市场状况 (7) 第三节区域环境研究 (8) 第四章项目开发现状 (10) 第五章现状土地转让价格估算 (10) 第六章项目经济效益分析 (12) 第七章不确定性分析 (13) 第八章附件 (13) 第一章项目总说明 第一节项目背景 2005年7月13日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，并办理了《土地房屋权证》（三土房
（2005）字第2206号、2207号、2208号、2209号、2210号、2211号、2212号），其中包括五个原生态椰子岛，土地总面积633153.16平方米。 由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计，于2006年12月23日通过了中国城市规划设计研究院编制的《海棠湾分区规划及城市设计》，根据该规划，海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，规划居住人口为25万人。依此规划，海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区，其职能是世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。 由于规划的变更，海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园，其余地块将建成椰子洲度假酒店，所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发建设，因此，海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让，委托咨询机构按现状条件下估算土地的转让价格。 第二节项目估算的基准日 本报告土地转让价格估算的基准日为2008年3月15日。 第三节项目委托单位 名称：海南建丰旅业开发有限公司 住所：海南省三亚市金鸡岭路兰海花园二期逐浪阁一单元6A室 法定代表人：林怡胜 注册资本：港币 公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资） 经营范围：房地产开发经营，经营中、西餐厅，酒店管理、物业管理，园林绿化工程。 第四节项目咨询目的 本咨询报告主要包括以下几个方面： 1. 分析介绍三亚市经济总体发展状况和投资环境 2. 分析三亚市目前房地产市场状况 3. 进行项目投资成本及费用估算 4. 基于三亚市当前的房地产市场状况和近期类似项目的情况分析，对本项目的转让价格进行估算。 5. 在不考虑转让时缴纳的营业税，估算土地按现状转让时，最可能成交的转让价格，按估算的价格进行转让，委托单位能获得最大的经济效益。
南宁市五象新区概念性总体规划简介 五象新区，是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，包括了——北起邕江，南至那马，西起良凤江东侧连片丘陵，东至邕宁老城区和八尺江，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。 五象新区规划让城市南部未开发的这片土地，一跃成为城市未来的建设区域，也将在未来被建设成为我们城市的形象代表。 规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。 五象新区，这个175平方公里的区域，虽然还只是刚刚绘就的一幅蓝图，但已经引发了我们城市许多的激情和豪情：因为她的未开发，因为她的无限可能，更因为她的即将崛起和必然腾飞。 虽然认真说来，五象新区至今还只是一个就是思维时空、规划时空。但那些与“五象新区”关联的词句，已经构筑了一种南宁生活的“新时空”，而从现在开始，这个新时空会一点一点地融入我们的生活中——五象新区的建设序幕已经拉开。2006年4月28日，五象大道的开工、兴建，标志着五象新区建设正式启动。而从现在开始，五象新区已经成为我们城市发展的重点建设区域。建的是一个新区，也是一个新南宁。 这个新的造城传奇，让我们一起关注。因为，五象的发展建设周期虽然还很长，但我们城市美好的远景已经指日可待；而其中的一切理念、设想，都将成为我们城市的历史中，不可磨灭的记忆。 五象·时间 2005年 2005年4月，时任广西区党委副书记的刘奇葆同志，在视察南宁时提出，南宁市应该重视加大向南发展，江北主要是完善为主。 根据这一思路，南宁市委、市政府开始进行向南发展的可行性研究。经多方论证、马飙书记多次现场视察，市委、市政府最后确定五象新区为新一轮城市建设重点区域。
一、海棠1号 1、线路走向：蜈支洲岛（起点站）→301医院→林旺大道（223国道）→海棠湾北大道（酒店群）→免税广场→龙海路→南田温泉（终点站） 2、站点：蜈支洲岛（起点站）→301医院→海棠湾9号酒店→江林路→G223国道→公交公司→林旺南风情小镇→林旺市场→林旺中学→林旺北风情小镇→海岸大道→海棠湾北大道→海棠湾广场→凯宾斯基酒店→索菲特酒店→万达希尔顿酒店→喜来登酒店→威斯汀酒店→海棠湾免税广场→龙海路→藤桥立交桥→9号公馆→六和悦城→南田温泉（终点站）。 3、间隔：按发车间隔10-15分钟一班。
二、海棠2号 1、线路走向：始发站青田村委会，终点站洪李村委会。途径：青田水厂、林旺大道、龙江村、洪李村等。 2、站点：青田村委会（起点站）→青田水厂→青田风情小镇→林旺南安置区→林旺市场→林旺中学→林旺北安置区→庄大村委会路口→龙江风情小镇→龙江村委会路口→洪李村路口→洪李村委会（终点站）全程：约14公里，用时：约25分钟/14公里。 3、间隔：按发车间隔8-10分钟一班。
三、海棠3号 1、线路走向：始发站洪李村委会，终点站升昌村委会。途径：海棠湾交警中队、凤塘村、海棠湾政府、南田场部等。 2、站点：洪李村委会（起点站）→海棠湾交警中队→凤塘路路口→龙海坡→藤桥糖厂→海棠湾政府→藤桥市场→东溪村路口→南田场部→芒果批发市场→升昌村委会（终点站）全程：约13公里。 3、间隔：按发车间隔8-10分钟一班。
四、33路机场专线 1、线路走向：海棠湾万丽酒店（起点站）→G98东线高速→藤桥糖厂→藤桥立交桥→龙海路→免税广场→海棠湾北大道（酒店群）→海岸路→G223国道（林旺）→江林路→301医院→湾坡路→G98东线高速→亚龙湾火车站（环城高速）→琼州学院互通→荔枝沟大道→三亚市第一中学→凤凰路→三亚火车站→凤凰路凤凰镇→机场路→凤凰机场（终点站）。 2、站点：海棠湾万丽酒店（起点站）→G98土福湾立交桥→藤桥立交桥→藤桥糖厂→G98藤桥立交桥→海棠湾免税广场→威斯汀酒店→喜来登酒店→君悦酒店→万达希尔顿酒店→索菲特酒店→理文文化酒店→凯宾斯基酒店→海棠湾广场→林旺中学→林旺市场→G223 国道→301医院→湾坡路→G98东线高速→亚龙湾火车站（环城高速）→琼州学院互通→三亚木柴厂→荔枝沟大道→三亚供水厂→荔枝沟市场→金龙家具城→三亚技工学校→三亚第五小学→怡庭豪园→凤凰路→三亚市第一中学→三亚市执法局→海航学院→育才路→三亚火车站→凤凰路→凯丰酒店→凤凰镇市场→机场路→凤凰机场（终点站），全程：约76.3公里，用时：约250分钟。 3、间隔：按发车间隔20-30分钟一班。
附件1 概念性方案设计 一、实施流程 （一）招标人可在项目立项后或可研完成后即委托全过程工程咨询企业，由全过程工程咨询企业提供概念性设计方案给招标人，也可通过其他方式确定概念性设计方案。 （二）由招标人组织专家对概念性设计方案进行论证，重点对项目投资影响较大的一些指标进行论证。概念性设计方案的项目总投资不能超过可行性研究报告批复里的项目总投资。论证专家应具有国家一级注册建筑师或一级注册结构师或高级及以上职称。 （三）经过论证的概念性设计方案和专家意见作为可行性研究报告完成后方案设计完成前开展工程总承包招标的申报材料，向住建主管部门申请进行工程总承包招标。 二、概念性设计方案内容 （一）建筑工程概念性方案设计文件深度内容（具体参照《建筑工程方案设计招标文件编制深度规定》）。 ⒈设计总说明及各专业设计简要说明，包括对项目投资影响较大的设计条件和主要经济指标等。 对项目投资影响较大的设计条件主要包括：规划设计条件、
建筑风貌、人防条件、地质条件的初步勘察、可再生能源利用、绿色建筑的关键指标、海绵城市、建设控制指标、材料品牌档次要求、设备品牌要求、基本结构形式（如超限、大跨度、转换、支护）等。 主要技术指标主要包括：总用地面积、总建筑面积、建筑基底面积、道路广场面积、绿地面积、容积率、径流总量控制率、建筑密度、绿地率、停车泊位数，以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标；根据不同的建筑功能，还应表述能反映工程规模的主要技术经济指标，如住宅的套型、套数及每套的建筑面积、使用面积，旅馆建筑中的客房数和床位数，医院建筑中的门诊人次和病床数等指标。 ⒉投资估算。 ⒊图纸。 （1）总平面设计图纸，应明确表示建筑物位置及周边状况，总平指标参数。 （2）主要单体平面、主要立面图、主要剖面图。 （3）建筑效果图，包括各主要立面的效果图及鸟瞰图。 （二）市政基础设施工程概念性方案设计文件深度（城市桥梁部分）。 ⒈设计总说明及各专业设计简要说明。 主要技术指标主要包括: 建设规模、道路等级、设计速度、荷载、净空、洪水频率、航道、抗震设防烈度、地震动峰值加速度
盛年不重来，一日难再晨。及时宜自勉，岁月不待人。 概念性规划设计的定义 一、国外的定义 二、国内的定义 国内的讨论比较多，没有定论，但是大致上现在越来越趋向统一。 1991 -段险峰- 制定城市或地区的发展目标，明确城市或地区的性质职能，制定开发政策，确立定额指标为城市发展城市建设提供宏观指导，从而避免城市发展的盲目性和短期性，将城市建设纳入有计划的、长期的运行轨道，在总体规划之上的独立规划层次；
1999-沈德煦-全市域在可预见的未来对市域范围城市远景发展进 行的分析研究，制定城市发展目标，作为总体规划的支撑，在总体规划之上的独立规划层次； 2003-赵民-栾峰-对城市长期发展具有重大影响的要素的综合协调和安排。内涵包括：城市应该发展到何种状况、城市能够发展到何种状况、怎样发展到这种状况，为制定城市发展战略提供思路，研究性的指导规划； 2007-杨保军-对城市进行总体的、长远的目标、发展方向和重点的安排，选择前进道路以及所采取的基本行动方针、重大措施和基本步骤；在全球化时代，城市面对快速多边、严峻挑战的环境，为了求得长期生存和发展而进行的全局性谋划； 三、概念规划的特点 概念性规划是一种超空间、超时空、超地域不受约束的一种规划，它是针对城市总体规划僵硬体系而应对的一种规划。 概念性规划接近于建筑设计的方案设计，反应一定的理念和构思。可以让人们比较直观的接受你的理念。是一种表达规划理论的方式，也常用于宏观层面的规划。多用文字和简单的意示图来表示一定的想法和战略性的东西。 概念规划——概念是思维的基本形式之一，反映客观事物的一般的、本质的特征。概念规划既非法定规划，既可以在宏观层面又可在微观层面编制概念规划。概念规划涵盖范围广，是对未来远景的一个描述
总规、控规、修规、概念性规划之间的关系 各规划关系图： 国民经济和社会发展规划： 国民经济和社会发展规划是全国或者某一地区经济、社会发展的总体纲要，是具有战略意义的指导性文件。国民经济和社会发展规划统筹安排和指导全国或某一地区的社会、经济、文化建设工作。 城市总体规划： 是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市总体规划是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。 分区规划： 是指在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。 控制性详细规划： 以城市城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 修建性详细规划： 是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。 概念性规划： 指介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性（未列入规划体系中）。
概念性规划(Concept Planning) 在国外比较常见，它不是规划层次系列中的某一层次，而是在任何一个层次均可进行概念规划。但是，由于概念规划侧重于发展方向和各学科的综合平衡，而不是做出详细的规划设计，因此多出现于城市的、社区的或局部地带的层面和规划范围。与总规相比，概念规划强调内容简化，区分轻重缓急，注重长远效益和整体效益。概念规划提供的是客观的全局性的发展政策与设想，在微观层面（具体操作层面）具有不确定性、模糊性和灵活性的特点，微观层面的内容可根据环境的变化及时调整。 及时调
海南·三亚 “海棠湾国际养生社区”研究报告——中国元素的健康养生产业平台构建 2009年5月 目录 前言--------------------------------------------------------------4 【第一部分】项目开发的产业基础及产业定位---------------------------5 （Ⅰ）休闲产业（经济）的发展分析--------------------------------7 （Ⅱ）健康产业(经济) 的发展分析---------------------------------11 （Ⅲ）养生（养老）产业的发展分析--------------------------------18 （Ⅳ）“海棠湾国际养生社区”的产业定位---------------------------23 【第二部分】“海棠湾国际养生社区”的开发原则----------------------28 （Ⅰ）“海棠湾国际养生社区”的开发原则-------------------------29 （Ⅱ）“海棠湾国际养生社区”开发的系统要素----------------------34 （Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”开发的逻辑关系----------------------41 （Ⅳ）“海棠湾国际养生社区”开发的模式选择----------------------45 【第三部分】“海棠湾国际养生社区”的商业模式----------------------49 （Ⅰ）“海棠湾国际养生社区”的功能配置-------------------------50 （Ⅱ）“海棠湾国际养生社区”的项目设置-------------------------57 （Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”的商业模式-------------------------71 【第四部分】“海棠湾国际养生社区”的规划(建筑)创意----------------78 (Ⅰ) “海棠湾国际养生社区”的规划原则-------------------------79 （Ⅱ) “海棠湾国际养生社区”的规划创意--------------------------83 （Ⅲ）“海棠湾国际养生社区”的建筑表现形式----------------------88 【第五部分】项目的实施主体与开发计划------------------------------97 (Ⅰ)项目的实施主体---------------------------------------------98 （Ⅱ)项目的开发计划---------------------------------------------101 前言 按照《海棠湾分区规划及城市设计》的要求，泰康人寿保险股份有限公司联合中国对外建设总公司，确立选址在海棠湾大小龙江塘建设“海棠湾国际养生社区”的终极目标为：通过对区域内土地的保护、提高和利用，延伸和扩展海棠湾国际品牌，以CCRC社区为龙头，建设集休闲度假、养生（养老）、健康体验为一体的、可持续发展的、绿色的国