投资乘数理论简介
投资乘数理论，普遍理解为：在有效需求不足，社会有一定数量的存货可以被利用的情况下，投入一笔投资可以带来数倍于这笔投资的国民收入的增加，因而投资乘数理论是关于投资变化和国民收入变化关系的理论。
凯恩斯投资乘数理论
凯思斯提出的消费倾向=消费量／收入量，这是平均消费倾向。其边际消费倾向=消费增量／收入增量=△C／△Y，它是按照越来越小的规律变化的。
凯恩斯的投资乘数理论是：在一定的边际消费倾向下，新增加的一定量的投资经过一定时间后，可导致收入与就业量数倍的增加，或导致数倍于投资量的GDP。这个理论可用下面的公式概括：△GDP=△I·K (1)
K=1／(1-△C／△Y)=1／(1-消费增量／收入增量) (2)
式中△I为新增投资，K为投资乘数。
凯恩斯的投资乘数理论是在社会总收入与总消费的基础上，基于边际消费倾向而产生的宏观投资理论，它没有专门分析区域经济和产业经济中投资拉动问题。
(1)产销率
产品的产销率一般指售出的产品和产出的产品之间的数量之比，用S／P表示。当新增投资△I发生时，会产生新增产品△P和新增销售产品△S。由新增投资引起的产销率为△S／△P，用m表示，即：
m=△S／△P (3)
值得说明的是：这里所说的产销率包含了从生产到销售的全过程，即包含了生产过程中的损耗、成品率、销售率和回款率的影响。如果产品生产过程的损耗为2％，成品率为95％，销售率为96％，回款率为100％，则产销率为m=(100-2)％×95％×96％×100％=89％。
由于生产过程的损耗是不可避免的，成品率也不可能保持100％，所以，产销率m永远小于1。即：m<1。m随着连续的产销过程遵从递减规律。
(2)新投资乘数
设投资产销率为80％，新增投资量为1000万元，有甲、乙、丙、丁等若干个相关工厂，由于生产与销售的连续进行，每个工厂以同等的产销率销售自己的产品，经过一段时间的连续产销过程之后，累计总额达到初始投资的5倍，即5000万元。用图1表示：设初始投资为△I，相应的产品为X。，产销率为m=△S／△P，新增销售量△GSP，连续产销次数为n，则经过n次产销之后，新增累计销售量为：
△GSP=X0 + X0m + X0m2 + ... + X0mn = X0(1 + m + m2 + ... + mn)
设k为累计销售量与初始投资之比，称投资乘数即：
k=△GSP／△I 或△GSP=△I·K (4)
由于：△I=X0，则：
K=△GSP／△I=X0(X0(1 + m + m2 + ... + mn)) / X
K = 1 + m + m2 + ... + mn (5)
当m<1，n→∞时，取(5)式的极限，则K=limk=1／(1-m)
因此，极限情况下，
K=1／(1-m)=1／(1-△S／△P) (6)
式(6)获得了与凯恩斯投资乘数同样的形式，适用于宏观经济投资分析。式(5)适用于产业投资分析，n为产业链节数。
投资乘数论假定
一切经济理论都是建立在一定的假定之上的，因此理论的运用也必须限定在一定的范围之内。为分析建立在投资乘数理论之上的财政投资政策的有效性，我们有必要探讨投资乘数的理论假定。1．一国经济是在未达到充分就业的条件下运行的。如果没有闲置劳动力，投资不能实际发挥作用，随着投资不断支出，货币收入成倍增加，会引起通货膨胀。2．必须有一定的存货可以利用。在封闭经济条件下，如果某些产品存货不足，只能用劳动替代资本或抽调其它生产部门的存贷。但是，这两种方式都是有限的。用劳动替代资本仅限于生产设备不足的情况，只要最重要的物资供应不足，乘数的作用就会发生障碍。如果从消费品部门抽调存货，投资的增加则会引起消费的缩减，从而使就业的增加发生困难。在开放经济条件下，一国在增加投资后，如果发现物资供给不足，便可从国外进口，或减少出口。但如果没有足够的外汇储备，设有把握从国外取得足够的信贷，也无法影响世界市场价格，那么增加投资以后，既不能增加进口，叉不能靠
减少出口来弥补国内的产品短缺，投资的乘数作用也就发挥不出来。3．收入要既分解为储蓄，又分解为消费。如果将收入全部用于消费，边际消费倾向为1，投资乘数为无穷大；相反，如果将收入全部用于储蓄，边际消费倾向为零，投资乘数为零。
4．投资的决定和储蓄的决定互为独立。如果储蓄决定不独立于投资决定，投资增加引起利率上升，促使储蓄增加，消费减少，会部分抵消投资增加收入的作用；相反，投资减少引起利率下降，促使储蓄减少，消费增加，则会部分抵消投资减少收入的作用。
5．货币供应能适应其需求的变化。在投资运动以货币为媒介的现代经济中，如果货币供应量不足以适应投资和消费支出的增加时，投资和消费的增加就会使货币需求上升，从而促使利率提高。利率的提高又会对以后的投资意愿产生抑制作用，从而影响投资乘数作用。
6．消费和储蓄水平完全由收入水平决定。如果消费储蓄所依赖的不只是一年的收入，乘数分析就不会很准确。例如消费有时不仅受作用于本年和上年的收入水平，还受作用于预期平均收入水平。在这种情况下，短期内收入的增加所引起的消费的增加就不会很大，乘数也会降低。
7．不考虑对外贸易的影响。在对外开放条件下，扩大出口所增加的收入中总有一部分用于购买本国产品，这样就会对国民收入和就业的增加起连锁的推动作用。相反，扩大进口，则起减少国内总需求的作用，影响国内收入增加。
8．投资数量和当时的收入水平以及资本存量的规模无关。
意义
按照对投资乘数理论的一般理解，以为扩大消费就能带来国民收入的增加。这是极为有害的，它只能导致指导思想上的失误，将人们引向重消费、轻生产，盲目提倡高消费的歧途。事实上，消费的对象——消费品是靠生产提供的，只有通过生产才能创造出国民收入，消费是不能直接生产出哪怕是微小的国民收入来；消费只能为国民收入的创造提供适当的经济环境，影响国民收入的创造。提高国民收入的主要视野，应该放在生产建设领域。如仅把目光投向消费领域，那是本末倒置，结果只能使国民经济蒙受损失。
当投资前供需平衡时，社会存货是由本期投资带来，投资引起的销售收入△Y与投资带来的国民收入的关系有三种可能，只有在投资引起的销售收入Y与投资通过生产活动创造出价值为△Y的国民收入在时间上同步时，可以用投资引起的销售收入代表投资带来的国民收入，但考虑到固定资产投资的长期性，△I创造出△Y的国民收入时间要比△I引起△Y的销售收入时间长，第三种可能性一般不会发生，第一种可能性也只是努力的目标，通常只发生第二种可能。那么，要使第二种可能向第一种可能转化，使国民收入按照投资乘数增长。唯一的办法是缩短△I投资通过生产性活动创造出价值为△Y的国民收入的时间，即提高劳动生产率。因此，可以得出结论：投资前供需平衡，社会存货靠新投资创造出来。
本课重要知识点： ?波浪理论形态分析的基础——8浪循环 ?波浪理论的数字基础——斐波那契数列和黄金分割率 ?波浪的模式与等级的划分 ?推动浪 ?调整浪 ?波浪理论的三个“铁律” ?波浪理论的两个“指南” ?各段波浪的特性 ?实例分析 ?理论知识介绍： 一、波浪理论简介： 1946年，艾略特完成了关于波浪理论的集大成之作，《自然法则——宇宙的秘密》。艾略特坚信，他的波浪理论是制约人类一切活动的普遍自然法则的一部分。波浪理论的优点是，对即将出现的顶部或底部能提前发出警示信号，而传统的技术分析方法只有事后才能验证。 艾略特波浪理论对市场运作具备了全方位的透视能力，从而有助于解释特定的形态为什么要出现，在何处出现，以及它们为什么具备如此这般的预测意义等等问题。另外，它也有助于我们判明当前的市场在其总体周期结构中所处的地位。波浪理论的数学基础，就是在13世纪发现的费氏数列。 与其他趋势的技术方法不同，波浪理论可以在趋势确立之前预测趋势何时结束，是现存最好的一种预测工具。 当前，波浪理论被其它分析理论、分析方法借用，已广泛的融入到其它的分析方法之中。被认为是“20世纪最有价值的发现”。 波浪理论的基本内容： 1、基本原则：市场决定不仅受制于有价值的信息，而且产生有价值的信息。每笔交易在即刻成为一种结果的同时进入市场组织并通过交易数据的传递，影响其他投资者的行为，这些行为受人类本性的控制形成各种模式，这些模式会重演。波浪理论主要包括三方面内容：形态、比率及时间，形态用于分析波浪的形状和构造，比率分析可用于分析回撤点和价格目标，波浪形态完成的时间之间也存在一定的联系。 （波浪形态：波浪的形状和构造） （比率：各浪之间呈现一定比例关系）
投资乘数理论简介 投资乘数理论，普遍理解为：在有效需求不足，社会有一定数量的存货可以被利用的情况下，投入一笔投资可以带来数倍于这笔投资的国民收入的增加，因而投资乘数理论是关于投资变化和国民收入变化关系的理论。 凯恩斯投资乘数理论 凯思斯提出的消费倾向=消费量／收入量，这是平均消费倾向。其边际消费倾向=消费增量／收入增量=△C／△Y，它是按照越来越小的规律变化的。 凯恩斯的投资乘数理论是：在一定的边际消费倾向下，新增加的一定量的投资经过一定时间后，可导致收入与就业量数倍的增加，或导致数倍于投资量的GDP。这个理论可用下面的公式概括：△GDP=△I·K (1) K=1／(1-△C／△Y)=1／(1-消费增量／收入增量) (2) 式中△I为新增投资，K为投资乘数。 凯恩斯的投资乘数理论是在社会总收入与总消费的基础上，基于边际消费倾向而产生的宏观投资理论，它没有专门分析区域经济和产业经济中投资拉动问题。 (1)产销率 产品的产销率一般指售出的产品和产出的产品之间的数量之比，用S／P表示。当新增投资△I发生时，会产生新增产品△P和新增销售产品△S。由新增投资引起的产销率为△S／△P，用m表示，即：
m=△S／△P (3) 值得说明的是：这里所说的产销率包含了从生产到销售的全过程，即包含了生产过程中的损耗、成品率、销售率和回款率的影响。如果产品生产过程的损耗为2％，成品率为95％，销售率为96％，回款率为100％，则产销率为m=(100-2)％×95％×96％×100％=89％。 由于生产过程的损耗是不可避免的，成品率也不可能保持100％，所以，产销率m永远小于1。即：m<1。m随着连续的产销过程遵从递减规律。 (2)新投资乘数 设投资产销率为80％，新增投资量为1000万元，有甲、乙、丙、丁等若干个相关工厂，由于生产与销售的连续进行，每个工厂以同等的产销率销售自己的产品，经过一段时间的连续产销过程之后，累计总额达到初始投资的5倍，即5000万元。用图1表示：设初始投资为△I，相应的产品为X。，产销率为m=△S／△P，新增销售量△GSP，连续产销次数为n，则经过n次产销之后，新增累计销售量为： △GSP=X0 + X0m + X0m2 + ... + X0mn = X0(1 + m + m2 + ... + mn) 设k为累计销售量与初始投资之比，称投资乘数即： k=△GSP／△I 或△GSP=△I·K (4) 由于：△I=X0，则：
中级宏观经济学 结课论文 我国投资乘数的计算与影响因素分析 指导老师： 学院：管理与经济学院 专业: 能源与气候经济 学号: 2120141503 姓名： 联系方式：
摘要：投资乘数理论是凯恩斯学派的重要内容，描述了投资对国民经济增长的贡献关系。本文通过线性回归模型计算出我国1983-2013年的居民长期边际消费倾向，进而得到长期投资乘数，又计算了这一时期每年的短期投资乘数。结果发现我国的长期投资常数远远低于国际水平，且短期投资乘数呈下降趋势。结合我国社会实际发展情况，得出我国投资乘数效应的影响因素有：居民边际消费倾向低、经济活动交易费用高、消费循环存在非正常漏出、通货膨胀率影响企业投融资。 关键词：投资乘数；边际消费倾向；回归分析；影响因素 目录 1 投资乘数的基本理论 (3) 2 我国长短期投资乘数计算 (4) 2.1 影响我国居民消费的因素 (4) 2.2 长期投资乘数的计算 (4) 2.3 短期投资乘数的计算 (5) 3 我国投资乘数的影响因素分析 (7) 3.1 居民边际消费倾向较低 (7) 3.2 经济活动交易费用高 (7) 3.3 消费循环中存在非正常漏出 (8) 3.4 通货膨胀影响企业投融资 (8)
在宏观经济学中，经济的均衡是总需求等于总供给，即Y=C+I+G+（X-M），当支出变量增加或者减少时，引起国内生产总值或国民收入的变化量大于支出变量，这个倍数就是乘数。乘数的定义首先是由凯恩斯的学生卡恩提出，用以测度新增投资引起的就业增量与总就业量之比。凯恩斯在《就业、利息和货币通论》中提出了投资乘数理论，从定量分析角度说明投资增量与收入增量之间的量变关系，它也是社会再生产环节、国民经济各部门之间内在关联的一种反映。凯恩斯认为，由于消费需求不足而造成的总需求不足，只能靠投资来弥补，投资需求在多大程度上能起到拉动经济增长的作用主要取决于投资乘数，投资乘数从数量上表明了投资对经济增长的促进和推动作用。 1 投资乘数的基本理论 在凯恩斯看来，国民经济中的最大问题是有效需求不足，通过投资乘数论，他主张国家在政策上要鼓励消费而限制储蓄，办法就是把储蓄尽可能转化为投资，这样就可以增加有效需求使经济得到发展。投资乘数论是国家加强宏观经济干预的理论依据。社会上的大小私人企业均不愿扩充生产，但又要扩大有效需求，因而只有靠增加政府支出，增加公共投资来弥补私人投资的不足。这说明，仅靠市场自发调节已不能达到充分就业的均衡，而必须要求国家干预经济活动。投资乘数的意义不仅在于投资的增加能引起国民收入的成倍增加，而且对于就业也有着相同的作用。当政府投资增加引起国民收入成倍增长时，就要增加支出所产生的投资需要的生产资料的生产，从而可以增加就业，增加企业和工人的收入，企业和工人把这些收入再用于生产和生活消费，又转化为另一些企业和工人的收入。这是一种无穷递推的连锁反应过程，如此周而复始，投资支出的增加可导致收入的成倍增加和消费需求的成倍增加，并刺激生产，增加就业，从而引致总产出成倍增加。 通过推导可以得出，乘数(K)是边际消费倾向的函数，与边际消费倾向成正比。投资乘数的计算公式如下： K=△Y /△I Y=C+I+G+（X-M）C=a+cY Y=1/（1-c）*（a+I+G+X-M） K=1/（1-c） 式中△I表示投资的变动；△Y表示收入的变动；C表示消费支出，其中a表示自发消费，c表示边际消费倾向，即每增加一个单位的国民收入所能产生的消费增长；I表示
西方投资组合理论及其新发展综述 投资组合理论有狭义和广义之分。狭义的投资组合理论指的是马柯维茨投资组合理论；而广义的投资组合理论除了经典的投资组理论以及该理论的各种替代投资组合理论外，还包括由资本资产定价模型和证券市场有效理论构成的资本市场理论。同时,由于传统的EMH不能解释市场异常现象，在投资组合理论又受到行为金融理论的挑战。 一、50年代以前的投资组合理论 在马柯维茨投资组合理论提出以前，分散投资的理念已经存在。Hicks(1935)提出了“分离定理”,并解释了由于投资者有获得高收益低风险的期望,因而有对货币的需要；同时他认为和现存的价值理论一样,应构建起“货币理论”,并将风险引入分析中,因为风险将影响投资的绩效,将影响期望净收入。Kenes(1936)和Hicks(1939)提出了风险补偿的概念，认为由于不确定性的存在，应该对不同金融产品在利率之外附加一定的风险补偿，Hicks还提出资产选择问题，认为风险可以分散。Marschak(1938)提出了不确定条件下的序数选择理论,同 时也注意到了人们往往倾向于高收益低风险等现象。Williams(1938)提出了“分散折价模型”(dividend dis-count model),认为通过投资于足够多的证券,就可以消除风险,并假设总存在一个满足收益最大化和风险最小化的组合,同时能通过法律保证使得组合的事实收益和期 望收益一致。Leavens(1945)论证了分散化的好处。随后V on Neumann(1947)应用预期效用的概念提出不确定性条件下的决策选择方法。 二、马柯维茨投资组合理论及其扩展 美国经济学家Markowitz（1952)发表论文《资产组合的选择》，标志着现代投资组合理论的开端。他利用均值--方差模型分析得出通过投资组合可以有效降低风险的结论。 同时，Roy(1952)提出了“安全首要模型”(Safety-First Portfolio Theory)，将投资组合的均值和方差作为一个整体来选择，尤其是他提出以极小化投资组合收益小于给定的“灾险水平”的概率作为模型的决策准则，为后来的VaR(Value at Risk)等方法提供了思路。 Tobin（1958)提出了著名的“二基金分离定理”:在允许卖空的证券组合选择问题中，每一种有效证券组合都是一种无风险资产与一种特殊的风险资产的组合。 在Markowitz等人的基础上，Hicks(1962)的“组合投资的纯理论”指出，在包含现金的资产组合中,组合期望值和标准差之间有线形关系,并且风险资产的比例仍然沿着这条线形的有效边界这部分上,这就解释了Tobin的分离定理的内容。Wiliam.F.Sharpe(1963)提出“单一指数模型”，该模型假定资产收益只与市场总体收益有关，从而大大简化了马柯维茨理论中所用到的复杂计算。 马柯维茨的模型中以方差刻画风险，并且收益分布对称，许多学者对此提出了各自不同的见解。
本科学生毕业论文（设计） 题目（中文）：Markowitz资产组合理论在我国A股市场 的运用 （英文）：The Application of Markowitz Asset Portfolio Theory to A Share Market in China 姓名孙先哲 学号200805001221 院（系）数学与计算科学系 专业、年级数学与应用数学专业2008级 指导教师杨建奇 2012年4月30日
目录 摘要.............................................................. I Abstract .......................................................... I I 1 绪论.. (1) 1.1 Markowitz资产组合理论介绍 (1) 1.1.1 Markowitz资产组合理论的研究对象 (1) 1.1.2 Markowitz资产组合理论的意义 (1) 1.1.3 Markowitz经典资产组合理论模型 (2) 1.1.4对Markowitz资产组合理论的评价 (3) 1.2 国内外研究状况 (3) 1.3 本文结构及内容 (4) 2 Markowitz资产组合理论与中国证券市场 (4) 2.1 Markowitz资产组合理论运用于中国证券市场的可能性 (4) 2.2实例研究 (4) 2.2.1数据采集 (4) 2.2.2 求解有效组合 (6) 2.2.3 研究结论 (9) 3 简化Markowitz资产组合理论用于我国普通股民投资 (9) 3.1 简化的前提 (9) 3.2 举例分析 (10) 3.2.1数据的采集 (10) 3.2.2 在风险已确定的情况下求收益率最高的组合 (11) 3.2.3 在确定收益率的情况下求最低风险的组合 (12) 4 结束语 (13) 参考文献 (14) 附录 (15) 致谢 (17)
旅游乘数效应 1.旅游乘数的概念 （一）乘数：经济活动中某一变量变化引起的其他经济量的变化量与原变量的变化值的比率。 乘数=因变量变动量/自变量变动量 乘数=总收入增加10%/劳动力投入增加5%=2 （二）旅游乘数 1）马西森和沃尔在1982年提出的概念： 旅游乘数是这样一个数值，最初旅游消费和他相乘后能在一定时期内产生总收入效应。 2）英国萨瑞大学的阿切尔（Archer ）认为： 旅游乘数是指旅游花费在经济系统中导致的直接、间接和诱导性变化与最初的直接变化本身的比率。 3）旅游乘数的完整定义： 旅游乘数是用以测定单位旅游消费对旅游接待地区各种经济现象的影响程度的系数。 2.旅游乘数效应的发挥 （一）旅游乘数效应可分为三个阶段： 1）第一阶段：直接效应阶段 旅游者原生旅游消费对于经济系统中旅游企业在产出、收入、就业等方面造成的影响，成为旅游消费的直 接效应。 2）第二阶段：间接效应阶段 直接受益的各旅游部门和企业在再生产过程中要像有关部门和企业进购原材料、物料、设备，各级政府把 旅游中缴纳的税金投资与其他企事业、福利事业等。使这些部门在不断的经济运行中获得了效益，即间接 的从旅游收入中获利。 3）第三阶段：诱导效应阶段 为旅游相关部门服务的更广泛的层次带来的收入增加或产出增加。（旅游业——农业部门——工业部门等） （二）旅游乘数的计算 1）旅游乘数可以从两方面估算： 旅游消费中，留在经济系统内急需转手花费的数额。这部分数额越大，旅游乘数越大。反之亦然。 旅游者的花费能在本地内再次花费的次数。轮转次数越多，乘数越大。次数越少，乘数越小。 2）旅游乘数计算公式： ⑴假设旅游收入的漏损为零 MPM MPS K +=1或MPC K -=11 K ——旅游收入乘数 MPC ——边际消费倾向 MPM ——边际进口倾向 MPS ——边际储蓄倾向（1- MPC ） 例一： 假定旅游目的地1区的旅游边际消费倾向为50%，地区2的旅游边际消费倾向为35%。这表明两地的旅游收 入中，各有50%和35%的资金注入了本地区的经济运行中，而剩下的50%和65%的资金则被储蓄或用于进口 物资，脱离了本地经济的运行。试计算他们各自的乘数。 2%501111===--MPC K 54.1%351111=-=-=MP C K 3.旅游乘数类型 （一）、收入乘数
项目投资的基本概念 黄大方 一、项目投资的相关概念 1、投资主体 投资人或从债权人也可以作为项目的投资主体（间接投资主体）。这三种人都要从各自的立场分析评价投资项目。 企业项目投资的直接投资主体就是企业本身。 2、项目计算期 项目计算期是指投资项目从投资建设(建设起点)开始到最终清理(终结点)结束整个 过程的全部时间，包括建设期和生产经营期。 n ＝s+p 从上述数轴中应该明白六点：建设期起点（项目计算期起点）；建设期终点（经营期起点）；经营期终点（项目计算期终点）。 NCF1 ：第1年现金净流量( 假定其全部发生于第1年末现金净流量) NCF2：第2年现金净流量(假定其全部发生于第2年末现金净流量) 注意NCF 与N 、S 、P 之间的换算关系如某项目建设期为3年，生产经营期7年，则： NCF9=NCF （3+6）表示项目计算期第9年，也是生产经营期第6年的净现金流量。 如某项目建设期为3年，生产经营期7年，则：项目计算期第7年即为生产经营期第4年（7-3）；生产经营期第2年即为项目计算期第5年（3+2）。 3、投资项目的有关价值指标 1）原始总投资等于企业为使项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而垫支的全部现实资金，包括建设投资（固定资产投资、无形资产投资、开办费投资）与流动资金投资。原始总投资可以一次投入，也可以分次投入。 2）投资总额等于原始总投资与建设期资本化利息之和，其中固定资产投资与其资本化利息之和称为固定资产原值。
投资决策中的现金流量，通常由以下几个方面构成： 1、初始现金流量 初始现金流量是指项目开始投资量发生的现金流量。包括： （1）固定资产投资。 （2）其他长期资产投资。 （3）流动资金投资。 （4）原有固定资产的变价收入。 2、营业现金流量 营业现金流量是指项目完成后，就整个寿命周期内由于下沉生产营业所带来的现金流量。此类现金流量可按年计算。其值等于营业现金收入减去营业现金支出和 税金支出后的差额。 应该注意的是，定期损益计算的净收益和营业上实际发生的现金流量是有所不同的。因为根据权责发生制进行定期的损益计算，费用中包括了非现金支出的部分（主要是折旧费、摊销费和利息费）。因此，以定期操作益计算的净收益为基础，可按下式调整计算现金流量： 营业现金流量=定期操作益计算的净收益+非现金支出的成本费用 3、终结点现金流量 终结点现金流量是指项目经济寿命终结时发生的现金流量。主要包括 a)固定资产的变价收入或残值收入 b)原垫支的流量资金回收额。
10—1 马克维茨的资产组合理论 本文由仁_忍_韧贡献 ppt文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 第10章—1 10章马克维茨的资产组合理论 一、基本假设投资者的厌恶风险性和不满足性：投资者的厌恶风险性和不满足性：厌恶风险性 1、厌恶风险、 2、不满足性、 2 “不要把所有的鸡蛋都放在同一只篮子里。” ——1981年诺贝尔经济学奖公布后，记者要求获奖人、耶鲁大学的 James Tobin教授尽可能简单、通俗地概括他的研究成果，教授即回答了这句话。 问题：如何进行证券组合，即（1）将鸡蛋放在多少个篮子里？（2）这些篮子有什么特点？3 二、证券组合与分散风险? n E(Rp ) = n 2 p n ∑ E ( R )W i =1 i n i =1 i ? = ∑ Wi 2σ i2 + 2 ∑ Cov ijWiW j σ = ∑∑ CovijWiW j i =1 j =1 * ? 由上式可知，证券组合的风险不仅决定于单个证券的风险和投资比重，还决定于每个证券收益的协方差或相关系数。 4 1、不管组合中证券的数量是多少，证券组合的收益率只是单个证券收益率的加权平均数。分散投资不会影响到组合的收益率，但是分散投资可以降低收益率变动的波动性。各个证券之间收益率变化的相关关系越弱，分散投资降低风险的效果就越明显。 分散投资可以消除证券组合的非系统性风险，但是并不能消除性统性风险。 5 2、在现实的证券市场上，大多数情况是各个证、在现实的证券市场上， 券收益之间存在一定的正相关关系。券收益之间存在一定的正相关关系。正相关关系有效证券组合的任务就是要找出相关关系较弱有效证券组合的任务就是要找出相关关系较弱的证券组合，的证券组合，以保证在一定的预期收益下尽可能地降低风险。地降低风险。6 3、证券组合的风险随着股票只数的增加而减少、 σP 非系统性风险 总风险系统性风险 0 组合中证券的数量(n) 组合中证券的数量 证券的数量和组合的系统性、证券的数量和组合的系统性、非系统性风险之间的关系
马科维茨投资组合理论 马科维茨(Harry M.Markowitz,）1990年因其在1952年提出的投资组合选择（Portfolio Selection)理论获得诺贝尔经济学奖。 主要贡献：发展了一个在不确定条件下严格陈述的可操作的选择资产组合理论：均值方差方法 Mean-Variance methodology. 主要思想：Markowitz 把投资组合的价格变化视为随机变量，以它的均值来衡量收益，以它的方差来衡量风险（因此Markowitz 理论又称为均值－方差分析）；把投资组合中各种证券之间的比例作为变量，那么求收益一定的风险最小的投资组合问题就被归结为一个线性约束下的二次规划问题。再根据投资者的偏好，由此就可以进行投资决策。 基本假设： H1. 所有投资都是完全可分的。每一个人可以根据自己的意愿（和支出能力）选择尽可能多的或尽可能少的投资。 H2. 一个投资者愿意仅在收益率的期望值和方差（标准差）这两个测度指标的基础上选择投资组合。 p E =对一个投资组合的预期收益率 p σ=对一个投资组合的收益的标准差（不确定性） H3. 投资者事先知道投资收益率的概率分布，并且收益率满足正态分布的条件。 H4. 一个投资者如何在不同的投资组合中选择遵循以下规则： 一,如果两个投资组合有相同的收益的标准差和不同的预期收益，高的预期收益的投资组合会更为可取； 二,如果两个投资组合有相同的收益的预期收益和不同的标准差，小的标准差的组合更为可取； 三,如果一个组合比另外一个有更小的收益标准差和更高的预期收益，它更为可取。 基本概念 1．单一证券的收益和风险： 对于单一证券而言，特定期限内的投资收益等于收到的红利加上相应的价格变化，因此特定期限内的投资收益为： 1 1P P P t t t r --==价格变化＋现金流(如果有）持有期开始时的价格 －＋CF 假定投资者在期初时已经假定或预测了该投资期限内的投资收益的概率分布；将投资收益看成是随机变量。 任何资产的预期收益率都是加权平均的收益率，用各个收益发生的概率p 进行加权。预期收益率等于各个收益率和对应的概率的乘积之和。 11221 ()...n i i n n i E r p r p r p r p r ===+++∑ i p 为第i 个收益率的概率；12,,...,n r r r 为可能的收益率。 资产的风险用资产收益率的方差（variance ）和标准差（standard deviation ）来度量。 风险来源：市场风险（market risk ）,利息率风险（interest-rate risk ）,购买力风险（purchasing-power risk ）,管理风险（management risk ）,信用风险（credit risk ）,流动性风险（liquidity risk ）,保证金风险（margin risk ）,可赎回风险（callability risk ）,可转换风险（convertibility risk ）,国内政治风险（domestic political risk ）,行业风险（industry risk ）。 2．投资组合： 通常说投资组合由证券构成，一种证券是一个影响未来的决策，这类决策的整体构成一个投资组合。 3．投资组合的收益和风险： (1)投资组合的收益率 构成组合的证券收益率的加权平均数。以投资比例作为权数。
投资组合理论是指，若干种证券组成的投资组合，其收益是这些证券收益的加权平均数，但是其风险不是这些证券风险的加权平均风险，投资组合能降低非系统性风险。 该理论包含两个重要内容：均值－方差分析方法和投资组合有效边界模型。 马科维茨的均值一方差组合模型 该理论依据以下几个假设： 1、投资者在考虑每一次投资选择时，其依据是某一持仓时间内的证券收益的概率分布。 2、投资者是根据证券的期望收益率估测证券组合的风险。 3、投资者的决定仅仅是依据证券的风险和收益。 4、在一定的风险水平上，投资者期望收益最大；相对应的是在一定的收益水平上，投资者希望风险最小。 根据以上假设，马可维兹确立了证券组合预期收益、风险的计算方法和有效边界理论，建立了资产优化配置的均值－方差模型： бr p2=∑∑x i x j Cov(r i-r j) 目标函数：min r p= ∑ x i r i 限制条件：1=∑X i（允许卖空） 或1=∑X i【x i>≥0】（不允许卖空） 其中r p为组合收益，r i为第i只股票的收益，x i、x j为证券i、j的投资比例，бrp2为组合投资方差(组合总风险)，Cov (r i、r j ) 为两个证券之间的协方差。该模型为现代证券投资理论奠定了基础。上式表明，在限制条件下求解X i证券收益率使组合风险бrp 2最小，可通过朗格朗日目标函数求得。其经济学意义是，投资者可预先确定一个期望收益，通过上式可确定投资者在每个投资项目（如股票）上的投资比例（项目资金分配），使其总投资风险最小。不同的期望收益就有不同的最小方差组合，这就构成了最小方差集合。
马克维兹的有效边界模型 马克维兹依据以下几个基本假设备建立了有效边界模型: （l）投资者希望财富越多越好,且被投资效用为财富的增函数,但财富的边际效用是递减的。 （2）投资者事先知道投资报酬率分布为常态分布。 （3）投资者希望投资效用的期望值最大而该期望值是预期报酬率和风险的函数,因此影响投资决策的主要因素是预期报酬率和风险。 （4）投资者对风险是反感的，投资风险以预期报酬率的方差或标准差来表示。 （5）投资者理性的他遵循的原则是:在相同的预期报酬率下选择风险小的证券,或者在相同的投资风险下选择预期报酬率最大的证券。 （6）市场的有效性，即对本市场上一切信息都是已知者。 马克维兹认为，在用横轴表示的投资组合的风险σp、纵轴表示投资组合的预期报酬率μp 的坐标图中，可以求得一条最有效率的投资组合边界曲线EF。
资源的稀缺性: 是经济学研究的基础。相对于人类社会的无穷欲望而言，经济物品，或者说生产这些物品所需要的资源总是不足的。在经济学中，这种资源的相对有限性被称为稀缺性. 机会成本: 一定量经济资源用于某种用途的机会成本就是因此而放弃的将它用于另外用途可能带来的最大的收益。可以对特定数量资源的不同用途可能产生的收益进行比较，以便在使用这一资源时达到最大可能的收益。生产可能性边界:指在一定的技术水平条件下，充分地和有效地利用各种资源所能生产的各种物品按不同比例组合的最大可能产量。 微观经济学: 微观经济学是以单个经济单位为研究对象，通过研究单个经济单位的经济行为和相应的经济变量单项数值的决定来说明价格机制如何解决社会的资源配置问题的经济理论。简言之：微经主要研究市场经济中如何通过价格机制解决资源配置问题。 宏观经济学:宏观经济学是以市场机制是不完善的和政府应该和可以调节经济为假设条件的。宏观经济学是在此假设条件下，以整个国民经济为研究对象，通过研究经济中各有关总量的决定及其变化，其中心是国民收入的决定的分析研究，来说明资源如何才能得到充分利用的经济理论。 理性人: 每个经济主体都是理性的,这是经济学的基本假设，其含义包括两层意思：（1）每一个经济主体都明确地知道自己的利益所在；（2）在从事经济活动过程中总是想办法去实现自己的最大利益。广义而言理性指的是一种行为方式，他同在给定条件或约束下最有效地实现预期目标相关。需求:经济分析所讲的需求，是指消费者在某一时期内和一定市场上按照某一价格愿意并且能够购买的某商品或劳务的数量。 需求函数:对于某商品的需求量与影响需求量因素之间的依存关系，用数学的语言来说，称为函数关系。这种函数称为需求函数 供给:经济分析所讲的供给和需求一样，意指一定市场上在一定时期内(如一月或一年)与每一销售价格相对应的、生产者愿意而且能够供应的商品量。 供给函数:如果把影响供给的各种因素作为自变量，把供给作为因变量，则可以用函数关系来表示影响供给量因素与供给之间的依存关系，这种函数称为供给函数均衡价格: 所谓均衡价格（equilibrium price）是指一种商品的市场需求与其市场供给相等时的价格，或者说，一种商品的市场需求曲线与其市场供给曲线相交时的价格 需求弹性: 需求弹性一般是指需求的价格弹性，它指的是价格变动所引起的需求量变动的程度，或者说需求量变动对价格变动的反应程度，其公式是： Ed = 需求量变动的比率/价格变动的比率=(△Q/Q)/(△P/P)=(△Q/△P)·P/Q 供给弹性: 供给弹性一般是指供给的价格弹性（price elasticity of supply），它表示某一商品供给量对其价格变动的反应程度，其公式是： ES=供给量变动的比率/价格变动的比率 =(△Q/Q)/(△P/P) =(△Q/△P)· P/Q 总效用: 总效用（TU ）：消费者在一定时期内消费一定量某（几）种物品所得到的总满足感。 边际效用: 边际效用（MU）：物品的边际效用，是指该物品的消费量每增(减)一个单位所起的总效用的增(减)量。用计算公式表示： MUX = △TUX/△Qx 或 MUX = dTUX/dQx 消费者均衡:消费者均衡是指消费者在收入（M）和商品价格(Px、Py）既定的条件下作出实现效用最大化的消费(商品x和商品y的数量)选择。 无差异曲线：是用来表示两种商品的不同数量的组合给消费者所带来的效用完全相同的一条曲线。 消费者剩余：消费者愿意支付的价格高于实际支付价格的差额。这是消费者从市场交易中享受到的福利。生产函数: 对于特定的生产技术，把投入转化为产出的过程，表现为生产过程中生产要素的投入量与产出量之间的数量关系。这种数量关系可以用函数表示，称为生产函数，即反映在既定技术条件下，一定的投入品数量与最大产出量之间关系的函数表达式. 要素报酬递减率: 要素报酬递减率又称边际产量递减规律：即在技术水平不变的条件下，增加某种生产要素的投入，当该生产要素投入数量增加到一定的程度以后，增加一单位要素所带来的产量增加量是递减的。 等产量曲线:所谓等产量曲线就是在技术水平不变条件下使产量不变的两种要素投入量的各种可能组合的轨迹。 边际技术替代率: 要素的边际技术替代率：保持总产量水平不变的条件下，增加一单位某种生产要素投入所必须放弃的另一种生产要素的投入数量。 成本函数: 成本函数（cost function）指在技术水平和要素价格不变的条件下，成本与产出之间的相互关系。成本理论主要分析成本函数。 短期成本:短期内为生产一定年量的产品对全部生产要素所付出的总成本 平均成本:平均成本是指一定范围和一定时期内成本耗费的平均水平。平均成本总是针对一定的产品或劳务而言的。一定时期产品生产或劳务提供平均成本的变化，往往反映了一定范围内成本管理总体水平的变化。不同时期的平均成本可能会有很大变化，通过比较分析，能了解成本变化的总体水平和为深入分析指明方向。 平均可变成本: 平均可变成本（Average variable cost）是厂商在短期内平均每生产一单位产品所消耗的可变成本，即平均可变成本是总可变成本除以产量。 边际成本: 边际成本指的是每一单位新增生产的产品（或者购买的产品）带来到总成本的增量。这个概念表明每一单位的产品的成本与总产品量有关。 长期成本:长期成本是指规模可以变动，各种要素数量都能够变动情况下，生产一定产量必须花费的可能的最低
乘数效应 乘数效应（Multiplier Effect）是一种宏观的经济效应，是指经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应程度。在经济学中，乘数效应更完整地说是支出/收入乘数效应，是宏观经济学的一个概念，也是一种宏观经济控制手段，是指支出的变化导致经济总需求与其不成比例的变化。 目录
编辑本段定义 是一种宏观的经济效应，也是一种宏观经济控制手段。财政政策乘数是研究财政收支变化对国民经济的影响，其中包括财政支出乘数、税收乘数和平衡预算乘数。 编辑本段概述 乘数效应（Multiplier Effect）是一种宏观的经济效应，是指经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应程度。在经济学中，乘数效应更完整地说是支出/收入乘数效应，是宏观经济学的一个概念，也是一种宏观经济控制手段，是指支出的变化导致经济总需求与其不成比例的变化。 编辑本段应用 乘数效应以一个变量的变化以乘数加速度方式引起最终量的增加。它包括正反两个方面作用。当政府投资或公共支出扩大、税收减少时，对国民收入有加倍扩大的作用，从而产生宏观经济的扩张效应。当政府投资或公共支出削减、税收增加时，对国民收入有加倍收缩的作用，从而产生宏观经济的紧缩效应。 乘数效应的实际效果 乘数效应是制定宏观政策要考虑的因素。而在管理中某一政策的实施是否也具有乘数效应，且这乘数效应是正管理者所追求的。比如一个促进销售计划的实施，管理者希望这个计划可以成倍的增加，但是结果往往发现，如果没有其他的策略实施的配套，乘数效应很难实现。 再比如激励政策，管理者采取了诸如结果激励方法，过程激励方法等，但是最好的结果也可能只是对某些具体的行为产生效果，而持续的激励或者自发的激励效果却不可能实现。因此，管理者希望能够实现一个乘数效应，即一种措施产生多重效果。
第一讲投资的基本概念 投资的含义 投资是一种经济行为: 相同的经济行为是: 1人们在时间跨度上根据自身的偏好安排过去,现在和将来的消费结构,并使得在这种消费结构安排下的当期和预期效用最大化. 2投资本质上是一种对当期消费的延迟行为. 怎样来理解投资的这种延迟行为? 从典型的经济人角度来看,国家、家庭、个人都在进行者不同种类但本质相同的投资. 例子:从国家的经常帐户和资本帐户的结构以及两者之间的关系来看,外汇储备实质上是一国放弃当期消费,而以某些外汇资产形式持有的一种投资品. 家庭储蓄,本质上是家庭通过跨期消费结构的合理安排,从而保证耐用消费品、家庭医疗计划以及子女教育等多期支出的一种投资活动. 个人的学习计划,从经济资源角度来看,是放弃当期消费而对人力资本的投资,从而期望将来获得更多的效用满足;从时间预算决策来看,学习是放弃当期的闲暇,以期望将来获得更高品质的闲暇和选择的自由. 怎样来理解投资的这种延迟行为? 从投资产品来看投资延迟消费的本质例子:养老基金就是一种典型的延迟消费行为.当人们留存一部分收入直到退休时再支取,他们就是在延迟当期消费. 从一般性的人类行为来看: 例子,Gary Becher曾经支出,人类繁衍本身都可以看做是家庭中夫妇双方放弃当期的经济资源和闲暇消费,从而获得养儿育女的成就感和满足感. 中华民谚”养儿防老”,从延期消费的行为看,也是一种投资行为. 投资的定义投资就是为了获得可能的和不确定的未来而做出的确定的现在值的支出或牺牲.(美国投资学家威廉.夏普的定义) 本人的理解: 为了（可能不确定的）将来的消费（价值）而牺牲现在一定的消费。即:推迟消费而为了获得将来更多的消费。 投资的狭义含义 狭义的投资主要是购买国内外企业发行的股票和公司债券。通常是指为获取利润而投放资本于企业的行为,这也是国外的投资的含义. 在西方，投资一般是指间接投资，《投资学》一般都介绍如何计算股票和债券的收益、怎样估价风险和如何进行资产定价，帮助投资者选择获利最高的投资机会。 广义的投资含义 广义的投资概念既包括间接的股票、债券投资，也指购置和建造固定资产、购买和储备流动资产的经济活动，有时也用来指购置和建造固定资产、购买和储备流动资产包括股票等有价证券的资金. 在我国投资具有双重含义，既用来指特定的经济活动，又用来指特种资金。 投资的实质投资是以货币资金(或资本)垫付为特征的连续性活动,它不只是一次性的投
投资组合理论简介 投资组合理论有狭义和广义之分。狭义的投资组合理论指的是马柯维茨投资组合理论；而广义的投资组合理论除了经典的投资组合理论以及该理论的各种替代投资组合理论外，还包括由资本资产定价模型和证券市场有效理论构成的资本市场理论。同时,由于传统的EMH 不能解释市场异常现象，在投资组合理论又受到行为金融理论的挑战。 投资组合理论的提出[1] 美国经济学家马考维茨(Markowitz)1952年首次提出投资组合理论（Portfolio Theory)，并进行了系统、深入和卓有成效的研究，他因此获得了诺贝尔经济学奖。 该理论包含两个重要内容：均值－方差分析方法和投资组合有效边界模型。 在发达的证券市场中，马科维茨投资组合理论早已在实践中被证明是行之有效的，并且被广泛应用于组合选择和资产配置。但是，我国的证券理论界和实务界对于该理论是否适合于我国股票市场一直存有较大争议。 从狭义的角度来说，投资组合是规定了投资比例的一揽子有价证券，当然，单只证券也可以当作特殊的投资组合。 人们进行投资，本质上是在不确定性的收益和风险中进行选择。投资组合理论用均值—方差来刻画这两个关键因素。所谓均值，是指投资组合的期望收益率，它是单只证券的期望收益率的加权平均，权重为相应的投资比例。当然，股票的收益包括分红派息和资本增值两部分。所谓方差，是指投资组合的收益率的方差。我们把收益率的标准差称为波动率，它刻画了投资组合的风险。 人们在证券投资决策中应该怎样选择收益和风险的组合呢？这正是投资组合理论研究 的中心问题。投资组合理论研究―理性投资者‖如何选择优化投资组合。所谓理性投资者，是指这样的投资者：他们在给定期望风险水平下对期望收益进行最大化，或者在给定期望收益水平下对期望风险进行最小化。 因此把上述优化投资组合在以波动率为横坐标，收益率为纵坐标的二维平面中描绘出来，形成一条曲线。这条曲线上有一个点，其波动率最低，称之为最小方差点（英文缩写是MVP）。这条曲线在最小方差点以上的部分就是著名的（马考维茨）投资组合有效边界，对应的投资组合称为有效投资组合。投资组合有效边界一条单调递增的凹曲线。 如果投资范围中不包含无风险资产（无风险资产的波动率为零），曲线AMB是一条典型的有效边界。A点对应于投资范围中收益率最高的证券。 如果在投资范围中加入无风险资产，那么投资组合有效边界是曲线AMC。C点表示无风险资产，线段CM是曲线AMB的切线，M是切点。M点对应的投资组合被称为―市场组合‖。 如果市场允许卖空，那么AMB是二次曲线；如果限制卖空，那么AMB是分段二次曲线。在实际应用中，限制卖空的投资组合有效边界要比允许卖空的情形复杂得多，计算量也要大得多。 在波动率－收益率二维平面上，任意一个投资组合要么落在有效边界上，要么处于有效边界之下。因此，有效边界包含了全部（帕雷托）最优投资组合，理性投资者只需在有效边界上选择投资组合。
期末复习资料: (我们老师给的重点) 1、投资环境：是指投资者在投资时所面对的各种客观现实条件。 2、债券：是社会各类经济主体为筹集资金而出具的、承诺按一定利率和方式支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证。 3、指数基金：是按照某种指数的构成和权重购买该指数所包含的全部或部分证券的投资基金。 4、无风险收益：无风险收益是指投资于无风险证券所能获得的收益。在证券市场，国债通常被视为无风险证券，投资国债所取得的利息收入就是无风险收益。一般用国债的利率作为无风险收益率。 5、净现值NPV：净现值是指一个项目预期实现的现金流入的现值与实施该项计划的现金支出的差额。净现值为正值的项目可以为股东创造价值，净现值为负值的项目会损害股东价值。 6、投资学研究的核心问题一般是指投资决策 7、以下不属于投资宏观环境应关注的基本变量的是 企业利润率 8、根据法律基础和组织形态的不同，依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资基金是指 契约型投资基金 9、长期金融市场一般是指资本市场 10、按证券发行范围的不同，向有特定关系的企业、机构和个人发售证券一般是指 私募发行 11、资本市场中除了中长期贷款市场和保险市场外，还包括证券市场 12、换手率指标是最适宜反映证券市场交易兴旺程度的 13、按行业与经济周期的关系，汽车行业一般可归为周期性行业 14、主要任务是对投资方向进行规划设想，鉴别和确定一个项目的投资机会，并将项目设想转变为概略的投资建议的是指可行性研究的机会可行性研究 15、可行性研究中的市场分析主要包括市场调查与市场预测 16、产业投资中，企业达到收支平衡所必需的最小规模一般称为保本经
我国投资乘数效应分析论文 一、乘数的基本理论 在经济萧条的时候，社会有效需求不足，采用扩张性财政政策可以引致国民收入成倍增加。当支出增加时，就要增加支出所产生的投资需要的生产资料的生产，从而可以增加就业，增加企业和工人的收入，企业和工人把这些收入再用于生产和生活消费，又转化为另一些企业和工人的收入。这是一种无穷递推的连锁反应过程，如此周而复始，投资支出的增加可导致收入的成倍增加和消费需求的成倍增加，并刺激生产，增加就业，从而引致总产出成倍增加。在这里，增加投资或政府支出会使收入和就业若干倍增加的理论就是乘数理论。 乘数(K)是边际消费倾向的函数，与边际消费倾向成正比。乘数K的计算公式是： K=△Y／△I=△Y／(△y-△C) =1／(1－△Y／△C)=1／(1-b) 式中△，表示投资的变动，△y表示收入的变动，△C表示消费的变动，b 表示边际消费倾向，即每增加一个单位的国民收入所能产生的消费增长。一般而言，O乘数必须要求的假设前提是：(1)社会经济体制中具备了成熟和完善的市场机制；(2)只要在均衡利率的条件下，储蓄就会自然转化为投资；(3)收入因素只会引起消费的变动，不会直接导致投资的变化；(4)社会经济处于过剩状态，当社会总需求变动时，只会引起产量变动，不会引起价格变动。 二、中国投资乘数分析 1．长期投资乘数的计算 根据投资乘数的原理及其计算公式，投资乘数取决于边际消费倾向，边际消费倾向则依赖于一定形式的消费函数。由于中国居民的消费行为及其制度环境完全不同于西方，特别是20世纪90年代后，我国由计划经济体制向市场经济体制过渡的过程中，我国居民收入分配格局出现了明显的变化，人们的收入差距在拉大，收入的不确定性因素在增加，消费者注重了对未来预期收入的考虑。同时，一方面，随着经济增长和人民生活水平的提高，居民所持有的耐用消费品、房产、企业资产等实物资产和债券、股票等金融资产普遍增加，从而使得居民资产这一
房地产投资的基本概念及其基本销售技巧培训(doc 11)
房地产投资的基本 概念及其基本销售技巧培训 （一）房地产投资的基本概念 所从事的房地产开发销售这一角度而言，深刻地感受到中国的城市正在经历一场变革，一场划时代的变革。 就拿目前最热门的城市经济圈发展来讲，以前主要有以广州、深圳为核心的珠江三角城市经济圈，以上海为龙头的长三角城市经济圈和以北京、天津等为依托的环勃海城市经济圈。而现在随着开发西部、振兴东北、中部崛起等新政实施，又逐渐形成了以沈阳和大连为核心的东北大沈大城市经济圈、以成都和重庆为中心的西南大成渝经济圈、以武汉为核心的中部大武汉经济圈以及以西安为中心的西北部大西安经济圈、以青岛和济南为中心的大青济城市经济圈。这些城市经济圈的形成预示着各类市场、资源要素的竞争已经从一个、两个单个城市的竞争，演化为城市经济圈的地区竞争了。就房地产开发与置业投资来讲，这些蓬勃兴起的城市经济圈是机遇，更是挑战。 首先，要明确“房地产投资”是一个什么概念。一般置业都包含了自用和投资两层意思，这也是不动产作为商品与其它日用消费品的特殊性。比如消费者去商场购买一台空调，只是为了它的使用价值，不会考虑到它的投资价值。而购房者购买一套住宅，哪怕是自用也必然会考虑它的未来升值可能。而纯粹作为“房地产投资”来讲，是只考虑其投资价值不用去考虑其自用价值的。从这个狭义投资角度讲，“房地产投资”与购买股票、国债和期货合约没有什么两样。理由只有一个，那就是对于它的未来增值预期有多少。比如买某个股票，
是因为听说或自己分析它要涨了，搞清楚的是什么时候涨、涨多少，而不会去考虑这只股票的公司在哪座城市，不会去调研这只股票的公司的组织结构和产品原料。同样，如果你想做纯粹的“房地产个人投资”主要考虑的是该物业的未来增值预期有多少。 对于不动产来讲，它的未来增值预期和其所在地的城市，所处的城市中的位置和其本身的房型、品质有不可分割的关系。今天，就先谈一谈城市地位和房地产投资价值之间的关系。 第一，要看该城市的当前整体经济规模与实力以及它的增长率。这个数据直接影响到房地产行业在国民经济生产总值的地位，决定了房地产行业的规模与增长速度。 第二，要看该城市的目前人口总量和其增长率。因为有一个人，就必须有一间房给他或者她居住，住房作为一项生活必需品和人口数量之间的关系是不可分割的。简单来说，这两个数据直接反映了一个城市住宅的需求规模及其增长速度。 第三，要看该城市目前的居民人均收入和其增长率。因为房地产特别是住宅类产品的市场需要除了和人数数量有关系，还和其居民收入的“可分配收入”有密切关系，想住而买不起也不行，居民购买力的高低直接影响到住宅的市场价格和投资潜力。....中国最大的资料库下载 第四，还要看该城市的住房、办公楼等物业的出租率和租金。 总的来说，不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个城市的不动产销售数据有时会失真。诸如上海某些地区的“空住率”问题，就是出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，