浅谈如何处理好物业管理企业与业主的关系
李澎
【摘要】：处理好物业管理公司与业主的关系是物业管理活动中永恒的话题。物业管理是一项涉及面广,法律关系复杂的综合活动,在物业管理的过程中,物业管理企业与业主之间出现
问题、产生矛盾与纠纷是在所难免的。重要的是,要处理好物业管理企业与业主的关系,才能更有效地解决矛盾、化解纠纷。以辩证的眼光来看,物业管理公司与业主之间矛盾的出现,不能完全归咎于其中一方,任何一方的不规范行为和举动,都有可能导致在物业管理活动中出现矛盾。因此,在物业管理这一"矛盾共生体"的活动中,处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要,既可以防止矛盾激化升级,又有利于行业的健康发展。
浅谈怎样处理好物业公司与业委会的关系
https://www.doczj.com/doc/004243951.html, 2009-12-04 10:22 编辑：龙虎房产网目前很多物业管理小区中存在一大突出难题：物业公司与业主委员会之间矛盾冲突频频发生。其实物业管理企业是小区服务管理的实施主体，业主委员会是小区服务管理的监督主体。但是，两个职责不同的主体一旦协调不好, 势必会产生矛盾冲突。现实情况中, 两者的对立关系大于协作关系, 严重制约了物业管理行业的健康发展, 也给广大业主的心中留下一层不和谐的阴影。因此一些物业公司惧怕业主委员会成立，甚至在小区业委会成立过程中百般阻挠，使业主与物业管理公司之间的矛盾更加激化。
我曾在管理处做项目经理时和6个小区的业委会合作过。多年的物业管理实践，使我深刻认识到：物业公司与业主委员会建立融洽的关系对整体物业管理工作起着非常大的推进作用。下面我就把实际工作中，怎样处理好物业和业委会关系的一些体会与大家共同分享！
一、各自摆正位置相互换位思考
物业公司和业委会双方都应该把自己的工作准确定位，各自摆正位置。现在一些业委会委员，对自己的法律地位认识不清，对自身职责和权利义务也是一知半解，不能理解和理顺物业和业委会的关系，加之对物业管理专业知识了解不多，经常不知不觉中进入误区。有的业委会就认为他们是领导物业公司的，往往越权行事，直接干预物业内部管理工作，影响了物
业公司的正常运行。
例如某个小区的业委会，对物业公司中某个员工的工作表现不满意，于是，直接开了通知单，要求物业调离或辞退该员工，其实这样做是不合适的，业委会的职责权力是监督和协助物业公司的整体服务与管理，对某个员工不满意，可以对物业公司提出意见和建议。至于物业公司是否辞退或调离，这是企业行为。
同样物业也要理顺彼此的关系。有的物业公司在遇到一些棘手问题难以处理时，往往把难题推给业委会，让业主直接找业委会处理。例如：某个小区单元电梯配件损坏，致使电梯无法运行，给该单元的业主生活造成不便，物业认为应该动用维修资金。但他们不去积极协调，而是让本单元业主直接找业委会，甚至于常常让业主深更半夜去敲业委会的门，影响业委会成员的正常生活。物业公司这种不规范的处理方法，加深业委会与物业之间的矛盾，使得两者之间无法很好地合作。其实物业和业委会在法律地位上是相互平等的，在工作中应该互相商量，有分有合，各司其职。双方均应严格按照物业服务合同的约定，共同遵照《物业管理条例》规定，认真履行各自的权利和义务。
我在城东某小区做项目经理时，遇到以上问题时的做法是：根据电梯的保修期已过，由物业书面向业委会提出该单元电梯问题，经业委会审核同意后，由物业联系电梯维保公司，进行材料预算报价，物业受业委会委托,协助上门让业主签字，通过该单元三分之二以上的业主同意使用维修资金，与电梯维保公司签订维修合同（业委会鉴证盖章）。业委会到南京市维修资金管理办公室按正常程序办理。我们管理的小区如出现一些问题，业主有时提出要找业委会，物业决不把问题直接推给业委会，业委会是公益性群众团体，大多数成员都有自己的工作，物业做到换位思考，尽最大努力协调处理物业区域内的问题和矛盾。在物业实在无法协调的情况下，将意见转达给业委会，共同商量解决。在和业委会之间的长期合作过程中，我们注重工作细节，坚持相互理解、相互尊重的原则。物业公司坚持每月定期给业委会一份书面工作汇报，对我们小区本月所做的工作、下月工作计划和工作存在的问题详细给业委会
通报。业委会对我们物业工作有好的建议及不足之处也会定期以书面形式递交给物业，我们和业委会之间始终保持着良好的沟通渠道。与此同时，我们充分尊重业委会的一些合理化建议，并积极采纳，对业委会提出的物业工作存在的问题，力争第一时间处理解决。双方虽然在工作中有时难免也会有争执，但一切从维护全体业主的利益出发，据理力争，求同存异。物业公司积极、主动、细致的处理方式赢得了业委会对我们的信任。
二、坚持诚信合作保持沟通渠道
对于物业公司来说，坚持诚信，就要坚持企业的长远利益，而不是暂时的得失；坚持保护业主的利益，而不是损害业主的利益，与业主建立长期信任的合作关系。一个小区内，物业服务的好坏，与房屋本身的质量问题有关系，与业主委员会运作不畅有关系，与物业管理服务费收缴不足影响企业运转、难以保证服务质量有关系，与物业管理企业自身服务不到位，导致业主不满有关系。对于业主委员会来说，坚持诚信，就要协助物业公司做好物业管理工作，在物业公司已经按委托合同约定提供了服务的情况下，协助物业公司按时足额收取物业服务费，协助物业公司处理物业区域内的棘手问题。我在管理城东楼盘时，曾遇到过几件非常复杂、棘手的事，在小区业委会大力支持和物业公司共同努力下，均得以顺利解决。
记得当时小区隔壁一个单位，要在围墙边建造一个厕所，环境卫生和气味直接影响到小区居民的利益，业主反响很大。物业曾多次到隔壁单位协调处理，跑断腿、磨破嘴，但无济于事。有些业主对物业有意见，认为物业没尽到协调义务。于是物业找到小区业委会，要求得到业委会的帮助，大家共同努力解决。小区业委会带领小区广大业主，在物业的配合下，开展了一场声势浩大的正当的维权活动。经过多次交涉，隔壁单位终于拆除了厕所，还了小区业主一个空气清新、卫生清洁的环境。类似这样的棘手问题，物业公司和业委会始终保持良好的沟通渠道，许多问题都顺利得以解决。其实，对于一个小区的业主委员会和物业管理公司来说，两者的关系应该是双赢的，他们都是为了落实物业管理委托合同，为业主提供更多更好的物业服务，在大方向上是一致的，他们是共生、共利、共同协作的督导关系。两者虽然所
处位置不同，但为共同建设一个和谐的社区、保证全体业主安居生活的最终目的是相同的。
三、坚持合同原则严格履行合同。
即便物业和业委会关系相处融洽，但合作的原则不能忘，就是合同原则。在市场经济时代，
经济活动的基础就是合同，合同是当事人之间的法律依据。虽然不同的经济活动采取的合同
形式不同，但遵守和履行合同，是任何经济活动中合作双方都必须坚持的最起码标准。物业
公司与业主发生合同关系是因为业主的物业需要专业化的服务。通过专业化的服务，使业主
享受到环境优美、秩序井然、文明整洁的居住环境，同时保证业主的物业在保值的前提下得
以升值。为了保证达到这个目的，物业公司必须严格按照合同约定的标准提供服务，物业服
务合同的履行是物业公司和业主双方利益得以保障的最大体现，尤其涉及业主的长远利益。
物业公司严格履行合同，业委会要严格监督物业合同的履行。物业公司做到“业主至上、真
诚服务”的同时，业主委员会也应做到为了全体业主的利益，合理合法运用职权，做到合理
监管，和物业管理公司一起为服务小区出谋划策，共建和谐社区。只有双方保持良好融洽的
合作关系才能保证物业管理工作正常运行和良性运转，达到物业、业主双赢的局面。
由此可见，物业公司与业主委员会建立融洽的关系，对整体物业管理工作起着非常大的
推进作用。双方都应以全体业主的根本利益为出发点，在物业管理行业逐步完善和规范的同
时，逐步理顺各种关系，并坚持以合同为基础，以沟通为手段，以诚信为纽带，以双赢为结
果。只有这样，才能使小区的物业管理进入良性循环局面，使双方都能够最终受益。
浅谈怎样处理好物业公司与业委会的关系
时间：2011-02-23 访问次数：68次
目前很多物业管理小区中存在一大突出难题：物业公司与业主委员会之间矛盾冲突频频发生。其实物业管理企业是小区服务管理的实施主体，业主委员会是小区服务管理的监督主体。但是，两个职责不同的主体一旦协调不好 , 势必会产生矛盾冲突。现实情况中 , 两者的对立关系大于协作关系 , 严重制约了物业管理行业的健康发展 , 也给广大业主的心中留下一层不和谐的阴影。因此一些物业公司惧怕业主委员会成立，甚至在小区业委会成立过程中百般阻挠，使业主与物业管理公司之间的矛盾更加激化。
我曾在管理处做项目经理时和6个小区的业委会合作过。多年的物业管理实践，使我深刻认识到：物业公司与业主委员会建立融洽的关系对整体物业管理工作起着非常大的推进作用。下面我就把实际工作中，怎样处理好物业和业委会关系的一些体会与大家共同分享！
一、各自摆正位置相互换位思考
物业公司和业委会双方都应该把自己的工作准确定位，各自摆正位置。现在一些业委会委员，对自己的法律地位认识不清，对自身职责和权利义务也是一知半解，不能理解和理顺物业和业委会的关系，加之对物业管理专业知识了解不多，经常不知不觉中进入误区。有的业委会就认为他们是领导物业公司的，往往越权行事，直接干预物业内部管理工作，影响了物业公司的正常运行。
例如某个小区的业委会，对物业公司中某个员工的工作表现不满意，于是，直接开了通知单，要求物业调离或辞退该员工，其实这样做是不合适的，业委会的职责权力是监督和协助物业公司的整体服务与管理，对某个员工不满意，可以对物业公司提出意见和建议。至于物业公司是否辞退或调离，这是企业行为。
同样物业也要理顺彼此的关系。有的物业公司在遇到一些棘手问题难以处理时，往往把难题推给业委会，让业主直接找业委会处理。例如：某个小区单元电梯配件损坏，致使电梯无法运行，给该单元的业主生活造成不便，物业认为应该动用维修资金。但他们不去积极协调，而是让本单元业主直接找业委会，甚至于常常让业主深更半夜去敲业委会的门，影响业委会成员的正常生活。物业公司这种不规范的处理方法，加深业委会与物业之间的矛盾，使得两者之间无法很好地合作。其实物业和业委会在法律地位上是相互平等的，在工作中应该互相商量，有分有合，各司其职。双方均应严格按照物业服务合同的约定，共同遵照《物业管理条例》规定，认真履行各自的权利和义务。
我在城东某小区做项目经理时，遇到以上问题时的做法是：根据电梯的保修期已过，由物业书面向业委会提出该单元电梯问题，经业委会审核同意后，由物业联系电梯维保公司，进行材料预算报价，物业受业委会委托,协助上门让业主签字，通过该单元三分之二以上的业主同意使用维修资金，与电梯维保公司签订维修合同（业委会鉴证盖章）。业委会到南京市维修资金管理办公室按正常程序办理。我们管理的小区如出现一些问题，业主有时提出要找业委会，物业决不把问题直接推给业委会，业委会是公益性群众团体，大多数成员都有自己的工作，物业做到换位思考，尽最大努力协调处理物业区域内的问题和矛盾。在物业实在无法协调的情况下，将意见转达给业委会，共同商量解决。在和业委会之间的长期合作过程中，我们注重工作细节，坚持相互理解、相互尊重的原则。物业公司坚持每月定期给业委会一份书面工作汇报，对我们小区本月所做的工作、下月工作计划和工作存在的问题详细给业委会通报。业委会对我们物业工作有好的建议及不足之处也会定期以书面形式递交给物业，我们和业委会之间始终保持着良好的沟通渠道。与此同时，我们充分尊重业委会的一些合理化建议，并积极采纳，对业委会提出的物业工作存在的问题，力争第一时间处理解决。双方虽然在工作中有时难免也会有争执，但一切从维护全体业主的利益出发，据理力争，求同存异。物业公司积极、主动、细致的处理方式赢得了业委会对我们的信任。
二、坚持诚信合作保持沟通渠道
对于物业公司来说，坚持诚信，就要坚持企业的长远利益，而不是暂时的得失；坚持保护业主的利益，而不是损害业主的利益，与业主建立长期信任的合作关系。一个小区内，物业服务的好坏，与房屋本身的质量问题有关系，与业主委员会运作不畅有关系，与物业管理服务费收缴不足影响企业运转、难以保证服务质量有关系，与物业管理企业自身服务不到位，导致业主不满有关系。对于业主委员会来说，坚持诚信，就要协助物业公司做好物业管理工作，在物业公司已经按委托合同约定提供了服务的情况下，协助物业公司按时足额收取物业服务费，协助物业公司处理物业区域内的棘手问题。我在管理城东楼盘时，曾遇到过几件非常复杂、棘手的事，在小区业委会大力支持和物业公司共同努力下，均得以顺利解决。
记得当时小区隔壁一个单位，要在围墙边建造一个厕所，环境卫生和气味直接影响到小区居民的利益，业主反响很大。物业曾多次到隔壁单位协调处理，跑断腿、磨破嘴，但无济于事。有些业主对物业有意见，认为物业没尽到协调义务。于是物业找到小区业委会，要求得到业委会的帮助，大家共同努力解决。小区业委会带领小区广大业主，在物业的配合下，开展了一场声势浩大的正当的维权活动。经过多次交涉，隔壁单位终于拆除了厕所，还了小区业主一个空气清新、卫生清洁的环境。类似这样的棘手问题，物业公司和业委会始终保持良好的沟通渠道，许多问题都顺利得以解决。其实，对于一个小区的
业主委员会和物业管理公司来说，两者的关系应该是双赢的，他们都是为了落实物业管理委托合同，为业主提供更多更好的物业服务，在大方向上是一致的，他们是共生、共利、共同协作的督导关系。两者虽然所处位置不同，但为共同建设一个和谐的社区、保证全体业主安居生活的最终目的是相同的。
三、坚持合同原则严格履行合同。
即便物业和业委会关系相处融洽，但合作的原则不能忘，就是合同原则。在市场经济时代，经济活动的基础就是合同，合同是当事人之间的法律依据。虽然不同的经济活动采取的合同形式不同，但遵守和履行合同，是任何经济活动中合作双方都必须坚持的最起码标准。物业公司与业主发生合同关系是因为业主的物业需要专业化的服务。通过专业化的服务，使业主享受到环境优美、秩序井然、文明整洁的居住环境，同时保证业主的物业在保值的前提下得以升值。为了保证达到这个目的，物业公司必须严格按照合同约定的标准提供服务，物业服务合同的履行是物业公司和业主双方利益得以保障的最大体现，尤其涉及业主的长远利益。物业公司严格履行合同，业委会要严格监督物业合同的履行。物业公司做到“业主至上、真诚服务”的同时，业主委员会也应做到为了全体业主的利益，合理合法运用职权，做到合理监管，和物业管理公司一起为服务小区出谋划策，共建和谐社区。只有双方保持良好融洽的合作关系才能保证物业管理工作正常运行和良性运转，达到物业、业主双赢的局面。
由此可见，物业公司与业主委员会建立融洽的关系，对整体物业管理工作起着非常大的推进作用。双方都应以全体业主的根本利益为出发点，在物业管理行业逐步完善和规范的同时，逐步理顺各种关系，并坚持以合同为基础，以沟通为手段，以诚信为纽带，以双赢为结果。只有这样，才能使小区的物业管理进入良性循环局面，使双方都能够最终受益。
摘要：处理好物业管理公司与业主的关系是物业管理活动中永恒的
话题。物业管理是一项涉及面广，法律关系复杂的综合活动，在物业管
理的过程中，物业管理企业与业主之间出现问题、产生矛盾与纠纷是在
所难免的。重要的是，要处理好物业管理企业与业主的关系，才能更有
效地解决矛盾、化解纠纷。
以辩证的眼光来看，物业管理公司与业主之间矛盾的出现，不能完
全归咎于其中一方，任何一方的不规范行为和举动，都有可能导致在物
业管理活动中出现矛盾。因此，在物业管理这一“矛盾共生体”的活动
中，处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要，既可以防止矛盾激化
升级，又有利于行业的健康发展。
一、明确双方定位，利益共享
关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。
在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。
由于部分业主尚未建立个人资产经营理念，没有体会到资产统筹经营的实惠，再加上业主经济意识上存在较大的差异性，部分业主较看重个人的既得利益，漠视长远的、公众的利益，造成推广“合伙经营”理念的困难。一般物业管理企业只好将大部份精力和财力放在业主个人感受服务上，而放在实现“共同利益”目标上的精力与财力远远不够，遇到素质不高的业主的非理维权和无理要求，物业管理企业又常处于“被动挨打”的境地。同时，一些物业管理企业对“合伙经营”、“合作伙伴”概念上也认识不足，追求短期利益，仅实行一般意义上的服务与管理。因此，双方都应清楚地认识到，在物业管理活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中，是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都能接受的“利益共同点”。互惠互利才是双方利益的根本所在。
二、建立互信机制，共存共荣
有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论
是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。
作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。
在物业管理活动中，作为业主不应以监督者自居，不能冷眼旁观、吹毛求疵或是专门挑错指责。对于出现的问题和意见分歧，应该置身于“合作伙伴”角色之中，在认识上求得统一，在行动上给予物业管理企业最大的支持和协助。业主应当正确运用监督机制，而不应简单地、随意地行使监督权和否决权。要认识到合法权益的监督权是实行民主自治的根本保证，但是，这种监督权的行使，必须是建立在一定的法律范畴之内，不是随心所欲的个人行为，更不是为监督而监督的管制行为。监督权与否决权的滥用，必然导致双方相互设防，互不信任局面的产生。
和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。
三、促成交流沟通，完善法制
沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企
业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。
由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。
作为业主大会执行机构的业主委员会，在处理业主与物业管理企业关系上有着极为重要的作用。鉴于在物业管理活动中，业主与物业管理企业存在着不对称性，因此，必须建立一个业主委员会成员的培训体系，对业主委员会成员实行“上岗”制度，这样才能达到一个平衡。作为物业管理者应懂得怎样和业主进行有效的沟通，加强日常沟通的能力，善于发现业主的心理。只有这样，在发现问题时，物业管理企业才会有充分的准备去应对业主提出的问题。问题也许并不大，当事情发生时，换个角度去处理，站在对方的角度上考虑当事人的心情，在处理的过程中就会顺利得多。
总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系，除了双方各自要正确定位、积极沟通，还要有一个公正的社会环境、正确的舆论导向。
参考文献：
1. 韩世同，《业主委员会应当向工会一样成立和运作》，焦点房地产网， 2006.4
2. 梁柱，《中国物业管理理论探索与实践》，中国经济出版社， 200
3.8
深圳市绿清物业管理有限公司 管理规章制度目录 1.公众制度 (1)《业主手册》 (2)《业主公约》 (3)《精神文明公约》 (4)《楼宇使用维护管理规定》 (5)《二次装修管理规定》 (6)《二次装修管理协议》 (7)《装修人员管理规定》 (8)《出入物品管理规定》 (9)《安全管理规定》 (10)《消防管理规定》 (11)《清洁卫生管理规定》 (12)《园林绿化管理规定》 2.岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责
(7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 3.运作管理制度 (1)《员工手册》 (2)《管理人员文明服务准则》 (3)《员工办公制度》 (4)《各部门月工作计划及总结制度》 (5)《物业管理工作廉洁制度》 (6)《员工培训制度》 (7)《内部财务管理制度》
(8)《档案资料管理制度》 (9)《值班管理制度》 (10)《公用品申请、购买、领用制度》 (11)《员工宿舍管理评比制度》 (12)《接待投诉处理及回访制度》 (13)《维修回访制度》 (14)《机电设备的编号方法》 (15)《机电设备的统计制度》 (16)《配电房管理制度》 (17)《物业防火安全检查制度》 (18)《大厦应急灭火抢救方案》 (19)《物业管理运作流程》 (20)《业主投诉处理程序》 (21)《业主入住工作程序》 (22)《业主入住装修管理工作程序》 (23)《物业管理档案建立工作程序》 (24)《物业管理档案监督工作程序》 (25)《物业资料控制工作程序》 (26)《公共设施维修、养护工作程序》 (27)《机电设备维修工作程序》 (28)《安全管理工作程序》 (29)《消防应急处理工作程序》
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/004243951.html, 简述物业管理在国有企业中的发展趋势 作者：薛少飞 来源：《城市建设理论研究》2012年第35期 摘要：物业管理在国内尚属朝阳产业，在国有企业中发展前景广阔。本文简单解释了“物业”和“物业管理”的概念，重点从管理体制、管理内容、管理机制三个方面阐述了物业管理在国有企业中与传统房地产管理的区别；国有企业中物业管理的发展趋势；分析了物业管理在智能化物业管理中面临的问题。 关键词：物业管理、国内企业、发展趋势 Property Management Development Trend in State-owned Enterprises XUE Shao-fei (Examing & Repair Company of Shanxi Electric Power Company ,Taiyuan 030032,China) Abstract: Property management is a sunrise industry and has wide development prospect in state-owned enterprises. This paper simply explains the concepts of "property" and "property management", and mainly states the property management differences between state-owned enterprises and the traditional real estate managementfrom three aspects of management system, management content & management mechanism. Property management development trend & the problems facing the intelligent property management are also analyzed in this paper . Key words: property management;domestic enterprise ; development trend 中图分类号：F276.1 正文：物业管理在国内尚属朝阳产业，在国有企业中发展前景广阔，但在相关法律法规方面还处于一个逐步健全完善期。 众所周知，国有企业是国家经济发展的命脉，物业管理在国内处于一个高速的发展阶段。同时，物业管理作为国有企业的重要的组成部分，它的作用和意义是非常大的。 “物业”原是广东，香港，澳门地区人们对单元性房地产的称谓。在英语国家，物业可译为estate或者property，指的是财产，资产或者房地产等是一个较为广义的范畴。在现实意义中，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备，配套设施，相关场地等组成的单宗房地产既依托于该实体上的权益。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 一、物业管理与国有企业中传统房地产管理的区别
物业服务答业主问场景标准化建议100问 1. 物业工程部的工作是什么？ 答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保 证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。 2. 什么是住宅的共用部位、共用设施设备？ 答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小区道 路、场地、绿化、路灯、健身场所等。 3. 业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？ 答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。 4. 小修、中修、大修都包括哪些内容？ 答：（1）大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程； （2）中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的 工程； （3）小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或 设备原有等级的日常养护工程。 5. 户内结构是否可以改动？ 答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可 以拆改。 6. 对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口可否移动？ 答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中心申请，由原安装单位进行改动，否则不 再列入保修范围之内。煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。 7. 房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？ 答：根据《建设工程质量管理办法》等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修， 只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。
前言 尊敬的业主（住户）: 首先,祝贺您成为万润丰泰苑的业主!在此,连云港万润物业管理有限公司的全体员工热忱欢迎各位业主及家人入住丰泰苑;并祝各位安居乐业！万事如意！合家欢乐!从这一刻起我们将为您提供竭诚、周到的服务。 为了便于您了解万润丰泰苑的物业服务情况，熟悉万润物业管理有限公司为您提供的各项服务内容，更好地指导并监督我们的工作,我们特编制了《业主手册》,希望它成为您在丰泰苑生活的指南。丰泰苑物业管理与服务的规则及各项使用规定，旨在保障及维护各位业主的权益，使您能更好的使用所购置的物业，保障您的物业保值、增值。 请您在入住前仔细阅读手册,明确您与万润物业管理公司之间的各自权利、责任和义务,熟悉各项规定及服务流程，充分享受万润物业管理公司为您提供的各项服务。我们已经为您做好了入住前的各项准备工作，我们将竭尽全力提供优质服务，积极营造安全、文明、整洁、舒适的生活环境,期望在服务过程中得到您的鼎力支持和通力合作。 谨此致以诚挚的祝福! 连云港万润物业管理有限公司
目录 第一部分园区概况及物业公司驻场服务机构介绍--------------－－－－-－－--－--3 丰泰苑项目简介－-－－-－－－--------－-－---－---－--－ ------------3 连云港万润物业管理有限公司简介-－--－-－--－－---------－－ ------－-3 第二部分园区公共管理制度--－--－－-－--－--------－－-----－-－-－---－－-－-－－－-4 丰泰苑业主临时管理规约---－－－－----------－--－--------－-－ -－----4 装饰装修管理规定------－----－-----－-－------------－-----------９ 园区房屋维修管理规定--－-－------－－---－--－-－－----－--－---－-----12 园区绿化管理规定－--------－----－--－-------－-－-－--－----------－13 园区外观管理规定-----－------－－－-----------------－-－－----－－-－１3 园区卫生环境管理规定-－--－-－－--------－-－－---－--－------－----－-１3 园区垃圾管理规定－------－--------－---－----－---－-－--－-------－-14 园区饲养家畜、家禽及宠物管理规定---－---－---－-－----－－－--－--－-14 园区容貌管理规定－--－----------－-－---－－---------－--－－－-－－--－-15 园区车辆及出入口管理规定-－---－-－-----－-－-－-－－-------------－-１6 业主精神文明建设管理规约-－－－----－--－--－------－-－
中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退
房屋交付前统一问答 一、作业目的 作为物业公司员工和管理人员的必备培训材料,统一口径回答业主提出的问题,避免引起不必要的纠纷。 二、作业内容 1、物业收费类 2、物业服务类 3、工程类（含二次装修） 4、安全保卫类 5、针对特殊条款的问题解答 三、作业实施 1、物业收费类： a)为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？（以康鑫梵石花园为 例） 答：根据《宁波物业管理条例》第45条之规定，以及您与我司签署的《前期物业服务协议》第4条第一款之约定，物业交付时一次性交纳一年的物业管理费，第二次起及以后交纳半年的物业管理费。因此，此项措施是符合政府有关文件之规定的。 b)从什么时间开始计收我的物业管理费？ 答：在业主与物业管理公司签署的《XX小区前期物业服务协议》中已经做了约定，以开发商发给业主的入住通知书上标明的交房时间的次月起计收物业管理费。 c)以什么面积收取我的物业管理费？ 答：以实测后的建筑面积为依据收取物业管理费。 d)我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？
答：前期物业管理协议约定费用标准： 多层物业管理费的收费标准暂定为： 0.88 元/平米·月； 高层物业管理费的收费标准暂定为： 1.68 元/平米·月； 商业、小高层物业费的收费标准暂定为: ： 1.5 元/平米·月； 从2012年开始，我们开始安照物价局审批价格收费： 精装修平层大宅元/月·平方米 平层大宅_ 元/月·平方米 普通高层住宅_ 元/月·平方米 小高层住宅_ 元/月·平方米 多层住宅、商业用房____元/月·平方米 还需要支付车位管理费用:50元/月·个 e)物业管理费是有哪几项构成的？ 答：包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 物业管理企业固定资产折旧费用； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； f)我入住时用缴纳购房契税和公共维修基金吗？ 答：需交纳，按双方签署的商品房预售合同中的条款执行，房产公司代收代缴。 g)我入住时应该签订什么协议或文件？ 答：入住时您应签订（《业主家庭情况登记表》、《房屋交付文件表签收单》、《业主验房清单》、《车辆信息登记》）
员工关系管理制度汇编
第一章总则 第一条总述 为规范公司的员工关系管理工作，创建和谐的劳资合作关系，特制定本作业标准。第二条目的 （一）改善员工凝聚力和归属感 员工之间、员工与公司之间的关系，是增强团队凝聚力、向心力、战斗力的重要环节，融洽、和谐的员工关系，会在团队中形成互相帮助、协调开展工作的良好氛围，从而提高员工的凝聚力和归属感； （二）提高人才保留率 通过员工关系的开展，对员工的去留尽量做到预防，说服和引导，减少无谓的人才流失, 提高人才的保留率；（三）改善高层的亲和力 通过良好的员工关系氛围，使高层领导更能贴近员工工作和生活，了解员工真实的需要, 树立高层在员工中良好的形象，提高高层的亲和力； （四）提高员工满意度 获取真实的员工需求，合理的提高员工满意度 （五）加强与员工的沟通 建立双向沟通机制，疏通企业与员工的沟通桥梁，提高横向和纵向的沟通效率 （六）改善管理者与员工之间的关系 调整员工与管理者传统的对立或从属关系，合理的改善管理者与员工的关系，创造良好的工作氛围；（七）提高组织绩效 加强员工参与公司管理，促进团队整体工作效率与合作意识的提高，达到使公司能在市场中保持良好竞争优势的最终目的。 第三条适用范围 公司所有在职员工，包括试用期员工。 第二章员工关系管理内容 第四条员工关系管理的内容 员工关系管理做为人力资源管理的一个子项目，在公司里将发挥其独特的管理效用。员 工关系管理的内容至少应包括: 1、建立双向沟通体系 2、建立申诉渠道 3、离职管理
4、员工活动 5、员工福利 6、员工关怀（工作一生活平衡）计划 第五条责任人 员工关系的管理应该是每一位管理者的职责，其专职管理岗位为人力资源部员工关系管理员，部门管理者有义务承担部门内员工关系管理部分工作。 第六条员工关系管理中部门管理者与人力资源部的分工 第三章建立双向沟通体系 第七条人力资源部与员工的沟通渠道 依据人力资源部管理职责，形成人力资源部与员工的沟通桥梁，保证人力资源部与员工的沟通顺畅。 1、入司前沟通： 为达到“以企业理念凝聚人、以事业机会吸引人、以专业化和职业化要求选拔人”之目的，在招聘选拔面试时须将企业文化、工作职责等进行客观描述。招聘管理员负责完成对公司拟引进的一般职位的“入司前沟通”，
前言 尊敬的业主（住户）： 首先，祝贺您成为万润丰泰苑的业主！在此，连云港万润物业管理有限公司的全体员工热忱欢迎各位业主及家人入住丰泰苑；并祝各位安居乐业！万事如意！合家欢乐！从这一刻起我们将为您提供竭诚、周到的服务。 为了便于您了解万润丰泰苑的物业服务情况，熟悉万润物业管理有限公司为您提供的各项服务内容，更好地指导并监督我们的工作，我们特编制了《业主手册》，希望它成为您在丰泰苑生活的指南。丰泰苑物业管理与服务的规则及各项使用规定，旨在保障及维护各位业主的权益，使您能更好的使用所购置的物业，保障您的物业保值、增值。 请您在入住前仔细阅读手册，明确您与万润物业管理公司之间的各自权利、责任和义务，熟悉各项规定及服务流程，充分享受万润物业管理公司为您提供的各项服务。我们已经为您做好了入住前的各项准备工作，我们将竭尽全力提供优质服务，积极营造安全、文明、整洁、舒适的生活环境，期望在服务过程中得到您的鼎力支持和通力合作。 谨此致以诚挚的祝福！ 连云港万润物业管理有限公司 目录 第一部分园区概况及物业公司驻场服务机构介绍--------------------------3 丰泰苑项目简介 ------------------------------------------3 连云港万润物业管理有限公司简介
------------------------------3 第二部分园区公共管理制度--------------------------------------------4 丰泰苑业主临时管理规约 --------------------------------------4 装饰装修管理规定--------------------------------------------9 园区房屋维修管理规定----------------------------------------12 园区绿化管理规定--------------------------------------------13 园区外观管理规定--------------------------------------------13 园区卫生环境管理规定----------------------------------------13 园区垃圾管理规定--------------------------------------------14 园区饲养家畜、家禽及宠物管理规定----------------------------14 园区容貌管理规定--------------------------------------------15 园区车辆及出入口管理规定------------------------------------16 业主精神文明建设管理规约------------------------------------16 园区消防安全管理规定----------------------------------------17 园区电梯使用管理规定----------------------------------------17 园区治安管理------------------------------------------------18 突发事件应急指引--------------------------------------------18 第三部分服务指南----------------------------------------------------19 结束语----------------------------------------------------32 承诺书1--------------------------------------------------33 承诺书2--------------------------------------------------34 园区概况及物业公司驻场服务机构介绍 丰泰苑项目简介 万润丰泰苑项目是万润房地产开发有限公司投资的项目，位于连云港市海州区与新浦区交界，属连云港市海州区。该园区是通向连云港市市区的必经之路，是市区的西大门；地处海连西路主干道上，交通便捷，生活配套完善。
[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 （一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 （二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段
物业管理中最全的业主问答手册 一、物业收费类 1、为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费? 答:由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象;而我们也会将大部分精力用于催缴费用上(因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件)，这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。 2、从什么时间开始计收我的物业管理费? 答:按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算;未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。 3、以什么面积收取我的物业管理费? 答:房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准;房
产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。 4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗? 答:按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。 5、我入住时应该签订什么协议或文件? 答:入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料。 6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了? 答:物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面;物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。 7、业主有权审查物业管理企业的收支吗? 答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个
员工关系管理规定 第一章总则 第一条为了规范国华集团（以下称集团）及下属各公司（以下简称各公司）员工关系管理工作，适时了解、掌握员工的思想动态，倾听员工心声，解决员工问题，协调员工与公司，员工与员工之间的关系，引导建立积极向上的工作环境，特制定本规定。 第二条本规定适用于集团及所属各公司。 第三条职责 （一）人力资源部，负责员工关系管理规定的制定及修定工作，员工关系工作的指导、督导及费用管控管理；跟进员工关系活动的操作。 （二）各公司人力资源部门，负责员工关系工作组织，费用管理及相关资料的汇总保管工作。 第二章员工关系管理的内容 第四条年度计划的制定及费用预算管理 每年的1月中旬，各单位制定年度（分项制定员工关系方案），并制定详细的费用预算，上报集团人力资源部审核，经授权领导审批后方可执行。 第五条管理内容 （一）劳动关系管理。 （二）沟通渠道的建立实施。 （三）员工活动组织和协调与员工的激励。 （四）员工冲突管理和心理咨询。 （五）员工满意度管理。 （六）推广企业文化。 （七）员工阶段性的思想动态管理与维护。 （八）员工投诉管理。 （九）员工思想状态管理。 （十）员工恳谈会。 第三章员工投诉管理 第六条为加强“有效沟通、积极倾听”管理，合理解决管理中的员工问题，对员工投诉工作进行如下规范。 第七条处理员工投拆的原则 （一）员工投诉处理秉承公正、公平、中立的原则，要求受理人员在解决员工投拆中不偏向员工或管理层任何一方。 （二）实事求是的原则：要求受理人员在处理各类问题时，以问题的事实作为处理的依据和基础，就事论事。 （三）有受理、有反馈原则：要求受理人员对所受理的员工投诉事项必须及时予以反馈。 第八条员工投诉管理
业主手册 目录 致辞 (2) 物业管理公司服务承诺 (2) 服务电话一览表 (3) 公共契约 (4) 住户行为道德公约 (8) 装饰装修管理办法 (9) 施工队装修人员管理公约 (15) 消防管理公约 (16) 治安防范管理公约 (17) 人员及物品出入管理公约 (19) 安全用电、用水、管道燃气管理公约 (19) 电梯使用管理公约 (20) 环境卫生管理公约 (21) 招牌、广告管理公约 (22) 机动车停放管理公约 (22) 营业场所管理公约 (23) IC智能卡管理公约 (24) 突发事件应急指引 (24) 业主入住收费一览表 (27) 住户交纳物业管理服务费指引 (27) 小区物业管理服务指南 (28)
致辞 尊敬的业主(住户)： ____________物业管理公司全体员工怀着无比喜悦的心情欢迎各位业主及家人入住本小区，并祝各位安居乐业！万事如意！合家欢乐！ 为了把本小区共同建成一个安全、文明、清洁、舒适、优美、高尚的新时代住宅小区，我们特意编写了这本《业主手册》，供各位业主及住户了解本小区的物业管理运作情况及方便您的居家生活之用。《业主手册》中的各项小区管理规定及注意事项，旨在保障本小区各项设施设备使用功能的完美发挥和各位住户的公共利益；《业主手册》中的“服务指南”则是物业管理公司急住户居家生活之所需，在小区的管理服务工作中尽自己所能为住户排忧解难的具体体现。请您在入住前务必仔细阅读本手册，明确您与物业管理公司之间的各自权利、责任和义务，充分享受物业管理公司为您提供的各项服务。衷心希望您在阅读了《业主手册》之后，在我们共同管理和我们对您的服务过程中能得到您的鼎力支持与合作。 我们物业管理公司将信守自己的承诺，通过对您体贴入微的服务，让您体味到真正意义上的“安居乐业”，实现您心中的“幸福美满家园”的梦想！ ____________物业管理公司 年月日 物业管理公司服务承诺 ____________物业管理公司受____________房地产公司委托全权负责管理本小区。物业管理公司下设_____________小区管理处，对本小区依法实施保安、清洁、绿化、设施设备维护、公共事务全方位的物业管理服务。 物业管理本着“_____________________”的工作原则，将物业管理服务经
物业管理师职业资格考试参考论文集
石家庄市金博瑞职业培训学校 2002年10月30日 目录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 (4) 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 (15) 生态住宅小区的建设与管理探讨 (22) 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 (31) 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 (41) 物业管理企业的企业文化特性及其建设 (49)
物业管理企业靠什么赢得市场 (57) 试论物业品牌价值战略的定位 (67) 经营--物业管理企业发展的必由之路 (73) 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 (85) 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 (90) 21世纪中国物业管理发展思路初探 (98) 中国物业管理发展中若干问题的思考 (106) 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 (115) 关于物业管理立法重点和难点的思考 (124) 论我国物业管理可持续发展战略 (136) 浅析从管理物业到经营物业 (153) 物业管理的品牌 (163) 物业管理强制权利随意谈 (167)
中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当
地政府行为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中
【物业干货】物业服务答业主问场景标准化建议 工程管理 1. 物业工程部的工作是什么？ 答：物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。 2. 什么是住宅的共用部位、共用设施设备？ 答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等。 3. 业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。 4. 小修、中修、大修都包括哪些内容？
答：（1）大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程； （2）中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程； （3）小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。 5. 小修费和公共设施维修费的区别？ 答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。 6. 户内结构是否可以改动？ 答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。 8. 厨房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？ 答：煤气管道原则上不可以更改，如需更改，先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下，可以将管道藏在橱柜内。
员工关系管理制度 第一章总则 第一条总述 为规范广州公司的员工关系管理工作，创建和谐的劳资合作关系，特制定本制度。第二条目的 员工之间、员工与公司之间的关系，是增强团队凝聚力、向心力、战斗力的重要环节。融洽、和谐的员工关系，会在团队中形成互相帮助、协调开展工作的良好氛围，从而不断提高员工满意度，加强员工参与公司管理，提高横向和纵向的沟通效率，促进团队整体工作效率与合作意识的提高，达到使公司能在市场中保持良好竞争优势的最终目的。 第三条适用范围 公司所有在职员工，包括试用期员工、临时工。 第二章管理内容 第四条 员工关系管理做为人力资源管理的一个子项目，在公司里将发挥其独特的管理效用。员工关系管理的内容至少应包括： （1）劳动关系管理：劳动合同管理、劳资纠纷管理、满意度调查以及人事异动管理； （2）员工活动管理：发起组织各种员工活动的管理； （3）沟通机制的建立：员工访谈、家属沟通、员工申诉； （4）员工关怀：重大事件时的慰问、节假日时的祝福； （5）心理辅导与疏导：在条件允许的前提下，设置专人不定期对员工的心理进行辅导，或开设心理类培训课程，缓解职场压力与家庭矛盾带来的心理隐患。第五条 员工关系的管理应该是每一位管理者的职责，其专职管理岗位为人力资源部员工关系专员。
第六条 员工关系每期所做的满意度调查，作为各部门改进管理的依据，以后还可作为公司绩效考核的指标之一。 第三章劳动合同管理 第七条 劳动合同是公司与所聘员工确定劳动关系、明确双方权利和义务的协议,凡公司员工都必须按规定签订劳动合同。 第八条 所有新进人员必须在入职30天内签订劳动合同，劳动合同的签订时间为员工上岗时间，签订范围为上月所有新进人员与原合同到期需续签人员。合同期一般员工为两年，管理层员工为三年。 第九条 调动人员在办理调动手续时，调出公司负责收回原劳动合同，调入公司负责签订新的劳动合同。 第十条 人力资源部在员工劳动合同期满前1个月,通知员工本人及用人部门领导,由双方 协商是否续聘，并将结果及时通知人力资源部。任何一方不同意续签劳动合同的，人力资源部将按照规定提前三天通知另一方结果，并按规定办理不续签的人事手续；双方同意续签劳动合同的，人力资源部负责在合同到期前与员工签订新的劳动合同。 第十一条 员工在试用期可以提前3天提出解除劳动合同，非试用期内要求解除劳动合同的应提前30天申请。 第十二条 双方出现劳动纠纷时，由人力资源部根据劳动合同与员工实际表现，代表公司处理劳动纠纷。 第四章员工活动的组织与协调 第十三条 人力资源部员工关系专员与行政部行政专员及其他部门自愿者1-2名，共同组建员工活动小组，负责组织各种活动小组，如篮球组、羽毛球组等，目的是增强员工之间、
目录 致辞 第一章金宏利集团简介 第二章金宏利大厦物业服务中心简介第三章楼宇设备管理 第四章楼宇保养与环境卫生管理 第五章园林绿化管理 第六章公共秩序管理 第七章交通秩序与停车场管理 第八章装修管理 第九章管理费用 第十章入伙指引 第十一章日常注意事项 第十二章业户行为道德公约 第十三章结语
致辞 尊敬的业主阁下： 广州市金宏利大厦物业服务中心全体员工真诚地欢迎您及家人入住金宏利大厦，并衷心祝愿您安居乐业、万事如意、合家幸福！ 为便于您全面了解金宏利大厦及物业管理运作的情况，为把金宏利大厦建成一个安全、整洁、优雅、高尚的办公场所，使您真正获得高品质的生活享受，我们特意编写了这本客户手册，其中各项管理规则及使用规定旨在维护本大厦客户的合法权益，手册中的“业户”是金宏利大厦内所有业主及非业主使用人的泛称。 在未来的日子里，我们希望与您真诚相待、鼎立合作，共创美好家园。我们将竭诚为您提供尽善尽美的服务，阁下有任何合理的服务期望，均可向我们提出，我们会尽力满足您的要求。希望通过我们热情贴心的服务，让您能充分享受到真正意义上的“安居乐业”，为您的美好人生增光添彩！ 让新生活的航程从这里起飞！ 如您有任何疑问或期望得到更详尽的资料，可直接联系我们。 服务热线：（020） 广州市金宏利大厦
物业服务中心 第一章金宏利集团简介 金宏利集团创建于1996年8月，以房地产投资为龙头产业，集餐饮服务、酒店公寓、旅游度假、工业贸易于一体的综合性集团公司。 金宏利集团坚持与时俱进，锐意改革创新，积极推进企业的改革步伐，建立了合理的公司框架，在广州、花都、清远、苏州等地都有公司的开发项目，其中有花都区顶级的粤菜食府、位于中央商务区黄金地段的甲级写字楼及国际酒店公寓、开发中的原生态休闲度假胜地等，尽显集团高瞻远瞩的发展战略！ 金宏利集团是花都区的著名企业，拥有一支专业齐全、技术精湛的队伍，汇集了一批高级营销策划、工程技术和各项专业人才，具有丰富的经验。 金宏利集团在多年的实际工作中，不断积累总结经验，加强内部管理，形成了自己鲜明的企业特色并建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系。 第二章金宏利大厦物业服务中心简介
国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景提要：物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大部分一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点 更多资料 国内物业管理行业生存发展的现状及未来前景 物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国。20多年来随着市场经济的不断成熟，物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为我国房地产业发展的重要组成部分，同时，也成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。 物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。我国物业管理经过30余年的探索和实践，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显着，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。 一、物业管理行业健康发展对社会主义经济建设的积极作用 （一）促进国民经济的增长 党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，住房
消费将是今后一段时期内居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的强有力的推动力。人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品住房的供应，住宅产业的迅速发展拉动了相关产业的发展。与房地产业相关的产业国民经济得到了迅速的增长。 （二）改善了人民群众的居住质量和城市管理的水平 国民经济发展的根本目的是提高人民群众的生活水平。居住质量的改善是人民群众生活水平改善的重要组成部分。住宅是城市最基本的原素，居住环境的改善和管理对城市的管理起着重要的作用。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要内容。城市房屋管理的好坏直接影响城市整体面貌和管理水平。我国20年的物业管理实践证明，由于物业管理的迅速发展，使城市原有的面貌发生了巨大的变化，缩短了和发达国家城市管理的距离。 （三）减轻了社会就业的压力，缓解了就业供需的紧张矛盾 物业管理企业属于劳动密集型的企业，就业容量相对较大。据建设部2002年统计资料表明，全国物业管理企业已经超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23%。物业管理行业的迅速发展有力的缓解了城市企事业下岗职工，农村剩余劳动力和部分复员转业军