第一章： 特点一：超值空间 从居家空间这个层面上来看，花园洋房与别墅的差距正在缩小。例如花园洋房的户型面积正在增大，室内正在变宽敞，更为舒适。一般来说，普通住宅层高为2.8——3米，而南方公园最高层高可达6.3米。喜欢在玻璃房内，来一次沉浸的绘画？喜欢在阳光下，来一场轻松的瑜珈？6.3米的层高空间，完全可以让你按照你的愿望，搭建属于你的第二空间。 特点二：安全可靠 业内人士认为，追求更安全的品质是大多数消费者购房时，越来越多考虑的因素。谁在品质安全方面走在前面，谁的升值空间就会越大。大多住宅基础为沉管灌注桩基础，标号一般为C20——C25。而南方公园基础为预应力管桩基础，标号达C60——C65，直径为40公分，单桩承载力达到135吨，超过实际荷载2.3倍。南方公园，用坚固的品质，让消费者享受实实在在的安全可靠。 特点三：超大面宽 户型空间的合理科学，体现了丰富的空间感，作为升级产品，花园洋房在面积上，虽然不及别墅，但功能上实现了礼仪区、会客区、居住区、功能区的完全分离。高低错落的外观，疏密有致的景观，超大的采光面宽，体现了融合多元化的欧式设计理念。普通住宅客厅采光面宽为3.9米——4.5米，南方公园客厅采光面宽最大达7.6米。 特点四：退台设计 和阳台不同的是，退台无顶盖。退台设计真正做到了：坐在家中，就可拥有天与地。户户一个大花园，家家头顶一片天，退台设计，让家最大程度地迎接阳光和空气。南方公园退台最大进深达4.5米，单户赠送露台面积最高达35平米，而普通花园洋房退台深度不过1.5—2米，可享受面积仅有7—8平方米。 特点五：高度私密 一般住宅通常是一梯十四户，如果拥有私有化的入户楼梯，会增强了住宅的私密程度。 创新的设计体系，保证南方公园几乎每户家庭都拥有自己的专属入户楼梯，在充满保障私密性的同时，更显方便和尊贵。建筑外观简洁、时尚，室外楼梯大落地玻璃，轻巧的阳台、露台，层层收缩的体量，营造出浓郁的都市、时尚的现代生活气息
经典案例收集 案例一：电梯费，底层住户交得“冤”----设“系数”广州出台新算法 电梯费是高层住宅楼住户必须交纳的一笔费用。但对于底层的住户而言，家住一楼，根本没有机会使用电梯，却也要分摊电梯使用费，物业公司“一视同仁”的收费方式对他们却构成了“不公平”，“新闻110”对这个进行了采访。 根据惯例，高层住宅楼的购房价格随着楼层的高度不断攀升，平均每上一层楼，每平方米住房价格需上涨50到100元左右，住宅电梯的成本再划入建房的成本，因为开发商多半将电梯运行和维护费用平摊到每一个业主头上，自然包括了一楼住户。而大多数物管公司则认为，电梯运行服务属公共性服务，并非产权人享用的特约性服务，任何产权人在享受公共性服务的同时，不能排除其他人享受这种服务，同理，也不会因为有人不乘电梯，电梯的运行维护成本就降低。因此开发商和物业管理方基本采用“一视同仁”的方式收取电梯成本和维护费用。 采访中，南京市房管局物业管理办公室的谢主任表示，如果同意底层住户不交电梯费，势必引起一系列的连锁反应，二层、三层的住户会以不使用电梯为理由拒绝交纳电梯费，甚至更高楼层的住户也不交纳电梯费用，其结果必然是电梯费用无人交纳，电梯无法运行。而法律界人士则认为，在没有特殊约定的前提下，高层住宅中的底层住户应该与其他楼层住户一样承担电梯运行维护费，因为高层住宅的电梯系统属共有部分中的共有设备，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。但是，也不排除特殊约定，前提条件是房屋销售前，房屋使用管理维修公约中明确规定并经全体购房人认可，或者楼内全体产权人会议明确决定底层住户不用交电梯运行维护费。 显然，由于实际操作存在困难，主管部门对高层住宅的电梯费用的分摊没有明确的规定，具体分摊方法还是应该由小区物管和业主委员会共同商讨来达成一致。目前绝大部分城市对这一问题的处理方式和南京相似，不过广州市却率先做出了尝试。去年广州市物价局在全国率先颁布了电梯费用分摊采取按楼层系数计算法，2至5层为第一段，系数为1.0；6至10层为第二段，系数为1.2；10至15层为第三段，系数为1.4，以此类推，每段系数按20%递增，底层不使用电梯的用户不用分摊。这样的方式看起来“麻烦”，但对于电梯养护而言，设立“系数概念”不仅为电梯费交纳提供了参考，同时对于电梯更新等后续问题也设立了一个标杆。 案例二：装修后下水道渗水装修期失误该由谁来买单 近日，记者接到家住徐汇区龙漕路135弄徐小姐对上海某知名装潢有限公司的投诉：“我于2000年3月与上海某家庭装潢有限公司签定装修合同，并于当年5月通过了公司工程监理的审核交付使用。在入住后便发现，只要一下雨，封装的雨水下水管道部分及周围就渗水。在此后的两年里，渗水情况日趋严重。今年夏季的大雨，雨水渗到了楼下的住户，为彻底查清渗水原因，其问还叫物业敲掉阳台内雨水下水管道封装部分检查，结果发现下水管道在离阳台地面约40厘米处有一直径约5厘米的圆洞。而这个圆洞正是装修前阳台上的水斗和雨水下水管道的接口，不知由于什么原因，在封装管道前为什么不把圆洞封掉，从而使得三年来‘后患无穷’。据此情况，与该总公司进行交涉。但该公司以超过了装修保修期为由，拒绝承担责任，如要维修就先付钱。” 记者为此来到徐小姐家，对徐小姐反映的情况进行了仔细查看，封住下水管道的墙面被敲开一平方尺左右的面积，只用一块塑料纸挡着，揭开塑料纸就可以看到一根直径约10厘米左右的下水管，黑糊糊的。记者看到了现在圆洞已经不见了，但顺着徐小姐的所指，才发现了那个由物业帮封住圆洞的地方，用的材料是橡胶，估计没办法封得很紧的，只要下大雨还会有少量的水渗出。再查看那个靠着下水管圆
某花园洋房户型建议 首先通过产品及在汉中市场的情况认知，确定本项目产品： 花园洋房产品的分类 一：4.5F情景洋房。 首层面积：150平米左右随楼附带小院。 二层面积：140平米三层面积：128-130平米左右顶层面积：178-187平米左右 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 情景花园洋房在设计上融合了别 墅的特点，实现了空间个性的突 破，最大的的特色是７—８米的 横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧 妙：首层：南向花园入户
首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽 一层建筑面积：149.14㎡ 架空层储藏室：28.37㎡ 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层， 独享50㎡左右私家花园， 花池的设置，平添主人 生活情趣。 独有情景房，倍添院居 情趣 开间宽大客厅和餐厅， 视野开阔、采光充分 超过20㎡主人房宽敞 舒适，可设置走入式 衣帽间 三间主卧组织紧凑，空间 利用合理 二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽 建筑面积：140.48㎡错层三室两厅双卫 独创露台入户方式，私密性、归属感更强 7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分
三间卧室组织紧凑，空间利用合理 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富·附带观景露台 三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽 建筑面积：128.92㎡错层三室两厅双卫 7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 卫生间洗卫分离，互不干扰
附带观景露台 顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽 建筑面积：186.59㎡跃层四室两厅三卫 上层—— ·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房·主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然 ·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意
财务管理实习 万 科 财务情况分析报告 1311000604王胜民 1311000832金哲苇
第一部分公司简介 (3) 第二部分财务比率分析 (6) 第三部分财务比率分析 (8) 第四部分趋势分析 (9) 第五部分杜邦分析 (10) 第六部分万科的优势所在及其问题所在、 (13)
第一部分公司简介： 1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。2015年公司实现销售面积2067.1万平米，销售金额2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率上升至3.00%。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场化，为更多客户提供优质的居住服务。截至2015年底，公司物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，服务项目近千个，合同管理面积2.1亿平方米 1991年，万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。为了进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，为公司经营转型提供管理机制的支持，公司于2014年5月启动事业合伙人持股计划。合伙人持股计划的推出，进一步强化了管理团队与股东之间共进退的关系，确保了事业合伙人与股东利益的一致性。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。 在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。“为普通人盖好房子”、“盖有人住的好房子”是万科一直以来所坚持的主流产品定位，2015年所销售的144平米以下户型占比93%，坚持快速销售、合理定价。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，2015年，公司纳税额323亿元，纳税额在国内房地产企业中持续位列第一，且每年的纳税额均高于净利润。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为房地产行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务业务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。 ◆公司大事记： 万科连续六年蝉联中国第一地产公司 由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办的“2013中国房地产上市公司测评成果发布会”23日在香港与北京同步举行，当日发布的“2013年中国房地产上市公司综合实力排行榜”显示，万科连续六年蝉联榜首。 旗下公司蓄意毁坏国家重要考古遗迹 2013年3月19日，“万科公司在南京开发一块土地，先后发现六座1700年前的王侯大墓，虽然考古专家极力阻止，但是古墓仍然被野蛮破坏”。根据南京市规定“地下重
经典案例分析 案例一、试用期满后不得以不符合录用条件为由解除合同 公司招聘录用了王某，双方签订了2年的劳动合同，约定试用期3个月。一个半月后，王某的考核结果为不合格。公司车间主任将考核的依据和材料于当月底转到人力资源部。人力资源部考虑解除合同。在第3月的第2天，公司通知王某以不符合录用条件为由解除劳动合同。王某不服提起仲裁要求继续履行劳动合同。仲裁庭裁定继续履行劳动合同。 【评析】：试用期内不符合录用条件的，用人单位可以解除劳动合同。但2年的劳动合同试用期不得超过2个月，超过部分无效。虽然在2个月内公司已经证明王不符合录用条件，但公司的解除决定是第3个月作出的，此时已经不在试用期内。如要解除与王某的劳动合同，必须证明王某不胜任工作岗位，且经培训或调整工作岗位后仍不胜任。 案例二、因登报声明解雇员工引发的劳资纠纷，你怎么看？ 【基本案情】 2010年3月1日，李某入职深圳某外贸公司，任职业务专员，签订了为期三年的劳动合同。入职后，李某通过不断的努力，赢得了众多的客户资源，业绩蒸蒸日上。2011年11月份，该公司管理层怀疑李某私自将客户资源进行转移，便作出不再分配资源给李某的决定。2011年12月，李某休年假，公司于是在报纸上刊登声明解除与李某的劳动关系。李某不服，回到公司讨说法，公司称其旷工，属于严重违纪，解除劳动合同合法合理。李某十分气愤，遂向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，要求公司支付违法解除劳动合同的双倍经济补偿金。对此
案例，你怎么看？请给予分析解答。 【本案评析】 在现实生活中，用人单位通过在报刊、电台等传媒发布声明来解除与劳动者的劳动关系的方式并不罕见，这种做法是可以得到司法支持的，但必须满足一定的条件。本案中，外贸公司直接使用公告的方式来解雇李某，这种做法显然是无效的。 因为，根据原劳动部办公厅《关于通过新闻媒介通知职工回单位并对逾期不归者按自动离职或旷工处理问题的复函》规定，“企业对有旷工行为的职工做除名处理，必须符合规定的条件并履行相应的程序。因此，企业通知请假、放长假、长期病休职工在规定时间内回单位报到或办理有关手续，应遵循对职工负责的原则，以书面形式直接送达职工本人；本人不在的，交其同住成年亲属签收。直接送达有困难的可以邮寄送达，以挂号查询回执上注明的收件日期为送达日期。只有在受送达职工下落不明，或者用上述送达方式无法送达的情况下，方可公告送达，即张贴公告或通过新闻媒介通知。自发出公告之日起，经过三十日，即视为送达。在此基础上，企业方可对旷工和违反规定的职工按上述法规做除名处理。能用直接送达或邮寄送达而未用，直接采用公告方式送达，视为无效。”因此，该公司此解雇通知方式无效，依此解雇李某属违法，李某诉讼双倍经济补偿金的要求合理合法，仲裁应给予支持。 案例三、内退人员再就业时猝死岗位，是私了还是按工伤赔？ 【基本案情】 万某系与某国企保留劳动关系至退休的提前内退人员。再就业时其到某机械公司上班，但机械公司没有给万某购买社保，不幸的是，万某于2012年5月7日
万科——情景洋房创意的由来 ——情景洋房总设计师肖楠访谈 国内房地产产品中有一个专利产品“情景花园洋房”，据说就是从人的心理需求出发进行设计的，而且现在已经延伸发展得非常丰富，达到了因地制宜、品种多样，甚至户户不同的境界。 问：“情景洋房”这个产品的“创意”起源于何时、何处？ 答：首先，我简单介绍一下情景洋房这个产品的产生和发展的过程。 情景洋房最早应该是在深圳出现的。对万科来讲，所谓传统模式，就是我们比较习惯的——从城市花园开始——做一个个的这种“围合组团”。2000年，深圳万科四季花城做到了三期，正好三期的用地有一块在我们那个项目社区的中轴线上。那个中轴是比较开放的，不像封闭楼那么封闭，它的开放给整个社区一个贡献，给大家一个公共活动空间，是一个识别性很强的符号。我认为这条中轴线也是四季花城比较成功的关键因素，它在社区里面创造了一种城市生活的形态，它不仅仅是一个住宅，也是一个城市生活的形态，现在那个影子应该还在。 之后，我们对城市的研究更深入一点了，并且在以后的项目中也更加关注这个方面。正好房子在公共开放地带的旁边，所以它有一个任务，就是要跟城市开发空间对话，你不能不理它。里面都是封闭的社区，然后硬是横一个街道过去，这不是一个很生动、很有内容的城市形态。它首先要跟城市对话，就是从空间形态上、建筑形体上、当然还有企业引导人的生活方式上来讲，比如说你原来是怎么回家的，回家的方式、回家的路线、回家的感受，全都不一样。所以当时为什么叫情景呢？这个词还是挺有来源的，它不要求你的生活全部向城市展开，我们要在主要的中轴线上的街道两侧，创造一种情景，这种情景就是居住在这的人跟在公共空间活动的人可以对话。 这个开放毕竟还是社区的开放，它不是城市中心地带或是城市商业区的开放，开放级别是不太一样的，只是就四季花城这个社区内部而言，这是公众性最强的一个公共空间，那么我要求这个房子有很生动的界面给这个空间，所以才有了这个第一个任务“情景”。 首先要创造一种情景，这个情景我们靠什么来完成呢？说简单点，它就靠这些露台，本来一个很生硬的界面，通过一些退台，才变得比原来更小巧了、更亲切了。人的活动有一些会移到露台上去，通过视线和在公共空间活动的人会有个交流。坐在露台上可以看到下面活动的人，下面的人同样能看到这个房子的样子，所以我们就说它比较典型地代表了西方传统建筑的一种居住模式，像英国的那种。英国有一种叫公馆式那种公寓，英文词叫“teyisihouse”，就是平台的意思，它特指一种露台，那种house跟独立的大别墅不一样的，是比较密集的，有一点像townhouse，但跟townhouse又不太一样，跟我们情景花园非常相像，它有可能是两户通过一个共同的楼梯间上到一个平台，然后进各家的房间、私人领地，“teyisihouse”的形态，就是以露台为主要特征的，它又
（房地产管理）宜化山语城情景洋房楼施工方案
目录 编制说明 (1) 第一章工程概况及特点 (4) 第一节工程概况 (4) 第二节工程特点 (8) 第二章工程目标和实施措施 (9) 第一节工程主要管理目标 (9) 第三章、施工部署 (13) 第一节、施工准备工作计划： (13) 第二节、场地和环境情况说明 (22) 第三节、施工总体部署 (22) 第四节．施工总进度计划 (23) 第五节、主要劳动力投入计划 (26) 第六节、主要周转材料投入计划 (27) 第七节、主要机械设备配备计划 (28) 第四章桩基工程施工方案 (29) 第五章基础结构施工方案 (47) 第一节概况： (47) 第二节、主要劳动力和机械设备配备 (49) 第三节、轴线和垂直度控制 (49) 第四节、土方施工 (49)
第六节、基础模板工程: (54) 第七节、基础混凝土工程 (55) 第六章、上部结构施工方案 (62) 第一节、主体结构施工顺序 (63) 第二节、钢筋工程 (63) 第三节、模板工程 (66) 第四节、混凝土工程 (68) 第五节砌体工程 (70) 第六节工程轴线及标高控制 (72) 第七章、装饰工程施工方案 (73) 第一节、外墙涂料 (73) 第二节、内墙普通粉刷： (74) 第三节、花岗石楼地面： (77) 第四节、轻钢龙骨吊顶： (80) 第八章、屋面工程 (82) 第一节、屋面工程： (82) 第九章、垂直运输及外架搭设方案 (85) 第一节、垂直运输： (85) 第二节、外脚手架 (85) 第十章、安装工程施工方案 (86) 第一节、工程概况 (86)
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水晶城情景花园洋房全解析 万科专利产品 情景亮点炫耀生活 一、巧妙的退台式设计，使户户拥有花园或露台。 二、绝妙的全错层设计（顶层为全跃户型），使室内空间非常丰富。 三、户户大客厅、大主卧、大主卫，使生活方便、舒心。 四、室内布局合理，无面积浪费，户户带玄关。 五、入户路线别致，使回家的路富有情趣。 情景细节引领居住品质 首层阳光房折叠门的设计，使室内与自然融为一体。 餐厅与客厅无隔墙设计，使生活更融洽自然。 空调位置的设计，充分体现细节关怀。 四层客厅、卧室均与露台相连，使生活区域更大化。 等等。 跃层户型 跃层四房两厅三卫，面积区间：１７８－２０３平方米，拥有两个花园露台。 下层是宽大的客厅与餐厅、三间次卧、两个卫生间，客厅与景观大露台相通，是适宜会客、娱乐的空间。二层为豪华主人区，一个主卧室连接一个观景露台。由于位居顶层，采光通透，清风送爽，生活境界自然与众不同。 三层户型 错层三房两厅双卫，面积区间：１３０－１４５平方米，拥有花园露台。 客厅和餐厅的面积近４０平方米，超大开间７米多，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无面积浪费。活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间感更丰富。随楼附送的观景大露台，可摆放盆景植物、
休闲座椅，朝迎彩霞，夜沐星光，得清风雨露，赏秋月春花，情景交融，惬意无限。 二层户型 错层三房两厅双卫，面积区间：１４０－１５０平方米，拥有独立入户的花园露台，让人在二层也可以体验先进小院再进家的入户方式。 首层户型 错层三房三厅双卫，面积区间：１５０－１７０平方米，独享地面私家花园。 客厅和餐厅开间近８米，开阔气派。主人房宽敞舒适，并可按主人的需要设置走入式衣帽间。卧室区组织紧凑，方便实用，无面积浪费。 阳光屋与私家花园相映成趣，互为风景。打开推拉门，花园与阳光屋连为一体，使人充分享受自然气息；合上门则自成一体。无论作为书房，还是作为棋牌室，皆可体会“开轩面敞圃，把酒话桑麻”的闲情逸致。 细说情景花园洋房的设计要素 ———别墅化的花园洋房 情景花园洋房的原创设计者是万科总设计师吴志群，第一版是在深圳情景花园洋房，然后在成都、武汉、南昌、上海都做过，根据当地市场进行了不同的改良。其对住宅的发展意义如下： 第一，改变生活习惯。标准公寓强调的是户户相同，每个房间都一样，每个楼都一样。这种同质化的倾向是计划经济（神经病，什么都是计划经济的产物。开发商为省钱省力省时间才是。）的产物。现在对住宅的需求实际上是一个个性化的时代，客户要按照自己的习惯、自己的爱好，选择个性化的产品。情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破。 情景花园洋房的特色是７—８米的横厅，户户有露台。每层又各有特点，首层有小院，独立入户；二层通过露台入户；三楼的面积适中；跃层有共享空间。在立面上，情景花园洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，变化丰富，有五大道的感觉。客户完全可以根据条件选择比传统的公寓更好的生活方式。 第二，改变住宅所形成的社区关系。许多人认为四合院好，南方的三合院好，甚至客家的圆楼最好。原因不是房子本身，而在于人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。情景花园洋房解决了这个问题，其最大的特点就是每家都有露台，多了一个室外的空间。阳台是扁长的，坐不下人，露台是方正的，是生活空间的一部分。 万科集团设计总监张纪文说，天津的情景花园洋房吸取了各地的优势，立面稳重、优雅，将是各地所有情景花园洋房里最漂亮的。
【房地产】万科90平米情景洋房设计特征 一、万科90+标准化产品 ?针对成长家庭，预留成长空间。 ?紧凑布局，舒服而不白费。 ?优化功能分区，提升空间利用率。 ?全面家居解决方案，超越精装修。 名称户型示例设计讲明户型评析 90+3 标准户型?一梯两户，三房两厅，建 筑面积约97㎡。南北通 透，使用率高达85%。 ?L形整体厨房设计。 ?浴室、盥洗间、厕所三分 离。 ?客厅进深约4.15米，主卧 进深3.6米，厨房面宽3.6 米，阳台宽3.6米进深1.5 米。 ?创新点 ?三分离式卫生间，多人同步使用 互不干扰。 ?优点 ?居室均设飘窗，房间显宽大明亮， 提高空间利用率； ?充分利用走道为贮存空间。 ?缺点 ?主卧与客厅相接，动静不分； ?入户即见餐厅，私密性不够； ?生活、观景同用一阳台。 二、嬗变的90+情形洋房----有天有地的生活 1、户型介绍 ?专门层层退台设计，颠覆一般多层住宅平板立面造型，提供富有乐趣的类不墅生活体验。?1～5楼，97㎡3房2厅～66㎡2房2厅，户户精巧布局，舒服方正，杰出不同。 ?露台或花园设计，充沛阳光和盎然绿意，带来有天有地的情形生活。 名称户型示例设计讲明户型评析 地下室与一层?一梯两户。三房两厅，南 北通透，建筑面积97㎡， 使用率高达85%； ?与地下花园相连； ?盥洗间与卫、浴分离； ?客厅进深约4.15米，主卧 进深3.6米，厨房面宽3.6 米。 ?优点 ?客厅、卧房均设飘窗，房间显宽 大明亮，提高空间利用率； ?充分利用走道为楼梯间。 ?缺点 ?主卧与客厅相接，动静不分； ?入户即见餐厅，私密性不够； ?餐厅为交通路线围绕，空间局促、 不安； ?不设置阳台，晾衣、观景空间欠 考虑。
万 科 集 团 战 略 分 析 经济与管理学院 姓名：柴庆梅 学号：091270157
万科集团战略分析 一、企业背景 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科企业理念： 我们的宗旨：建筑无限生活 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象 我们的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者 我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生 客户是我们永远的伙伴
人才是万科的资本 “阳光照亮的体制” 持续的增长和领跑 二、万科的外部环境分析 （一）万科企业宏观环境分析（Pest分析）： 1、政治因素分析，我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受政府的影响比较大。政策决定了房地产行业的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产行业来带动地方经济的发展。2003年以来，国家采取了一系列的宏观调控政策：第一阶段（2003年-2007年）调控以抑制供给为主。第二阶段（2007年-2008年9月）调控以抑制供给和需求为主，采用紧缩的货币政策。第三阶段（2008年9月-2009年底）在金融危机的影响下，我国政府调控的重点是政策扶持，拉动经济，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。第四阶段（2009年底至今）为了房地产市场的健康稳定，国家又出台了一系列的政策来调控市场结构。 2、经济环境因素分析 （1）国民经济 目前我国的宏观经济层面总体较好，但也出现了很多问题。2010年我国的全年GDP首次超过了日本，成为世界第二大经济体系。但是我国还不是经济强国，我国人均GDP排100位。现在我国经济发展到了转折关头，迫切需要转变发展模式。 （2）通货膨胀
万科集团 ——万科集团CIS策划书
目录 第一部分企业背景 ....................................................................................... ２ 一、公司概况 (3) 二、市场环境分析............................................................................................................... ２第二部分万科公司CIS ................................................................................ ４ 一、MI理念识别 ................................................................................................................. ４ （一）客户是我们永远的伙伴 (5) （二）人才是万科的资本 (6) （三）“阳光照亮的体制” (7) （四）持续的增长和领跑 (7) （五）万科企业宗旨：建筑无限生活 (7) （六）万科企业愿景：成为房地产行业领跑者 (8) 二、BI行为识别 (8) （一）万科营销新模式............................................................................................... ８ （二）企业服务 (10) （三）绩效管理 (11) （四）职员职务行为准则 (13) 三、VI视觉识别.............................................................................................................. １３ （一）标志设计说明............................................................................................... １４ （二）标志 (14)
经典洋房案例参考 不经典不生活，花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。 更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅 十年前，大源的主画面是破败的农舍和茫茫的田野。十年后，大源已成为成都的窗口，城市的黄金三角。十年变迁，大源的城市属性发生根本性逆转。数百万平米的建筑和数十万城市新贵的南迁，造就了一个崭新的城市封面。 十年进化，“金三角”造就城南 十年演化，大源板块已经演变为大源西、大源后、大源南等细分区域，构筑成“大源金三角”。选择大源，深耕大源，成为几乎每个意欲在成都有所作为的品牌开发商的共识。同时，越来越多的城市精英发现：选择大源就意味着一举拥有齐全资源：出门就是地铁，家门口就是卖场，背后就是公园，旁边就是学校，就如大家说的一样，“如今的大源，就是一个成熟的苹果”。 十年布局，天府新区成城南典范
之前的十年布局让大源板块已经趋于成熟，未来的十年布局天府新区必将成为城南的典范。6年前，天府新区还是一片荒芜。自2010年开始，到2014年，天府新区正式成为国家级新区，再到现在，他的发展有目共睹。 天府新区地铁1号线、6号线、18号线，相继建成或开建，成都新国际机场建设中；环球中心、兴隆湖、政务中心等给天府新区带来不小的惊喜；成都七中、成都泡桐树小学等名校相继落户天府新区；成都市天府新区人民医院、四川省第二人民医院天府院区等多家医疗机构为该区居民提供优质的医疗服务。 如今，天府新区既吸引了合能、龙湖等大咖KFS的入驻，也吸引了众多购房者在此买房置业。那么，面对繁复的楼市，在天府新区我们如何才能找到舒适的家？此刻，我们不得不说该区域的“网红盘”——合能·枫丹铂麓，无论从居住的舒适度还是尺度感来看，都突显出人居典范。 人居典范，铸就懂生活的家 合能·枫丹铂麓位于天府新区高端宜居区域麓山板块，通过不断创新、不断突破，坚持用“标杆性产品”入市，用焕然一新的居住格局理念，为客户带来真正的舒居生活，铸就真正懂你的家！
封面： 开元·世纪城（LOGO） 扉页： 通化不曾见不再有（slogan） 封底： 开元·世纪城（LOGO） P1-P2： 古典洋房花园味道【产品定位】示意图（背景画面） P3-P4： 见证品质·12万㎡水岸花园 一流的规划设计，一流的建筑品质，一流的园林景观，见证开元·世纪城非凡品质。开元以其雄厚的实力，享誉业界的卓越理念，以“做精品，高品质为准则，将品质的基石建立于厚重的基础之上，从选址、选材，到规划、设计，在每一个环节、每一个工艺流程中，都坚持一丝不苟、精益求精的精神，力邀国内三大顶级团队，倾力打造国际化居住标杆。 开元·世纪城，占地面积约6万平米，总建筑面积约12万平米，由9栋6层花园洋房，5栋18层瞰景高层和3栋11层临水小高层围合而成；在景观设计上，讲究BLOCK组团的视觉感受，一轴三组团，保证户户有景；加之精装酒店式入户大堂和完善的商业配套。开元·世纪城必将成为通化高端人居新标杆！ （配项目规划图） P5-P6： 典藏开创·大通化新篇章 典藏之作，未来城市的引领者 花园洋房起源于上海，19世纪中期起，为上海、福建和广东一带名流贵族所专属。时至今日，花园洋房经历了一代又一代的历史剧变，为上流阶层疯狂追捧！
老上海，中国第一代花园洋房的摇篮。20世纪三四十年代，上海西方独院式的花园洋房，成为十里洋场中身份和地位的象征，孙中山、杜月笙，这些政商界的传奇人物，都有一栋属于自己的花园洋房。 从南到北，花园洋房历经4代更迭。第二代低密度、高绿化、多层退台，强调花园和露台感受；第三代追求西洋建筑风格、双开间宽景客厅；第四代出现顶层复式的墅级花园洋房。 开元·世纪城，颠覆以往花园洋房单一追求，融四代特色于一身。所谓典藏大作，正是集大成者，大通化尊贵生活的城市篇章从此恢宏展开…… （配不同类型的洋房示意图） P7-P8： 创新颠覆·四代花园洋房 不曾有，首创第五代花园洋房 开元·世纪城，精益求精，敢于创新，继承历代花园洋房之精华，颠覆单一特色，既追求花园和露台，又追求新古典风格和大尺度空间，更追求顶层复式的墅级品质，成就不凡。 开元·世纪城，非凡建筑空间，以世界级的建筑品质，国际化的居住标准，凝聚一座城市的精华，实现上流尊荣的高贵人生。 开元·世纪城，鼎承贵族生活血统，与自身的价值同在。世界在这里成为缩影，定格一个阶层的居住荣耀。 （配洋房效果图片） P9-P10： 格局瞻望·双中心大通化 一主一副，催生新时代高端商务中心 《中共通化市委、通化市人民政府关于统筹推进特色城镇化的若干意见》确定，沿东边道、铁路、鹤大公路和规划中的东北东部快铁为轴，以中心城区和快大茂城区为副中心，建立通化都市区，通过“市县一体化”带动城市发展。
1、【案情】 1987年7月，王某因实施暴力强奸而被人民法院依法以强奸罪判处有期徒刑15年。后其服刑表现不错，1999年7月被假释。2001年3月的一天，王某盗窃一辆汽车（价值8万元多元）而未被发现。2003年4月，王某因参与以传播“非典”相威胁敲诈某市多所高校钱财的行为而被逮捕，其后交代了自己在假释考验期限内盗窃汽车的行为。 【问题】 （1）对王某适用假释是否合法？为什么？ （2）对王某是否还需要撤销假释？为什么？ （3）对王某上述盗窃行为应如何处理？ （4）对王某上述敲诈高校钱财的行为应如何处理？ （5）对王某最后的刑罚应当如何确定？ （6）假设王某在假释考验期间并没有实施新的犯罪行为，而表现正常。现2003年4月，其因参与以传播“非典”相威胁敲诈某市多所高校钱财行为而被逮捕，在侦查羁押期间发现王某其实真实姓名为“汪某”，因为在1981年的元月份曾经实施了一起重大恶性爆炸案件，公安机关在全省发布通缉令而成为被通缉重大嫌疑犯，为了逃避侦查而改名为“王某”。请问在此种情形下对其依法如何处理？为什么？ 1、【参考答案】（1）对王某适用是合法的。因为对王某暴力强奸行为定罪量刑的活动发生97年刑法实施之前，根据刑法时间效力（“从旧兼从轻”原则），对该暴力犯是可以适用假释的。（根据97年最高人民法院《关于刑法时间效力问题的若干规定》第8条）； （2）需要撤销假释。因为其在假释期间又犯了新罪，根据刑法第86条第1款的规定，应当撤销假释（犯新罪的时间有限定即假释考验期间内，但发现该新罪的时间原则上并无时间限定）。 （3）该盗窃罪发现的时候并没有超过追诉时效，故应当定罪处罚，但同时要考虑王某对该盗窃罪由自首表现，依法可以从轻或者减轻处罚。 （4）王某利用传播“非典”敲诈高校钱财构成敲诈勒索罪，而且是在假释期满后不久，构成累犯，依法从重处罚。 （5）撤销假释后，将强奸罪剩余的3年有期徒刑同盗窃罪、敲诈勒索罪实行并罚，其中，对盗窃罪要考虑因自首而依法从轻或减轻处罚，但对敲诈勒索要考虑属于累犯而依法从重处罚。
万科集团组织结构 万科地产系统分成三层管理架构： ? 第一层是集团总部； ? 第二层是集团总部下面的4个区域本部，作为派出机构； ? 第三层是区域本部下面，按照城市设置公司（万科（专题阅读）内部叫做一线公司）。 从框架上来讲，万科的管控模式非常简单，除了在战略、品牌、融资、研发和流程上对一线公司的支持外，集团总部主要从三个方面进行管控： ? 投资，只有总部有这样的权限，也就是说一线公司要买任何一个项目，要买任何一块地，必须通过总部最后的同意； ? 财务管控，每个一线公司现金流的管理和财务运营管理，都受总部财务部的直接管理； ? 人事，一线公司的员工从总经理到普通员工大致分为5级，其中上面三级都是由集团总部直接任命。除此之外，考虑到地产公司的行业特点，一线公司在运营上拥有非常大的自主权。而区域总部的作用，是代表集团总部为这个区域里面的所有一线公司起一些指导和管理的作用。 这种管控体系充分体现了万科的行业特色和文化特色，在集权和放权之间保持了微妙的平衡： 这种管控方式直接体现了万科对于运营风险的认识、资金安全、土地和人才，所以总部一定要把这三个权利集中在手上； ? 地产行业不同于标准化生产和销售的行业，而具有极强的地域性，各地的政策、消费、市场成熟度和居住习惯都有很大的差异，要求一线城市拥有很高的自由度和权限，以便应对当地市场的激烈竞争。事实上，万科一线公司的运营自由度相当大，不仅体现在对具体项目的判断和运作上，甚至各个一线公司的组织架构都是不一样的。
万科集团总部组织架构
万科深圳区域公司组织架构——强调设计过程前期的介入和管理
万科某城市公司组织架构 ? 每个城市公司都强调成本管理过程，设立成本管理部，与总部财务部对接；? 对城市公司而言，管理线条也比较清晰，而且与集团对接。
关于企业内部审计 内部审计是企业内部一种独立客观的监督和评价活动，它通过审查与评价本企业及所属单位财政收支、财务收支、经济活动的真实性、合法性及有效性，促进企业加强经济管理，实现经济目标。目前，我国大部分国有企业、上市公司及部分集体企业和民营企业都设置了内部审计机构，但内部审计现状不容乐观，尚存在一些突出问题，主要表现在： 1、内部审计机构和人员设置不合理，独立性较差。 2、企业领导对内部审计工作不够重视。 3、内部审计人员结构不合理、知识单一，大多数内部审计人员是从原财务部门分离出来的，不仅理论水平和业务技能比较低，缺乏必要的审计专业知识和技巧，而且缺乏与生产、经营、管理相关的知识和经验，严重制约了企业内部审计工作的正常开展。由于存在上述问题，导致内部审计不能充分发挥其作用，为此，我们特地编发了本期稿件，从如下几个方面来讨论如何完善和发展企业内部审计的质量和效率。 一、机构设置的模式 (不合理) 由于我国内部审计机构建立较晚，加之在借鉴国外经验方面不尽一致，内部审计机构的设置存在多种模式，如设在企业财会部门、隶属于总会计师、隶属于总经理、设在监事会以及隶属于董事会下设的审计委员会等。 需要考虑的问题不仅是内部审计机构的设置有没有统一的模式，更重要的是能否保证内部审计机构的独立性和权威性，使内部审计能对企业管理层的经济责任、经营行为和各职能部门实施有效监督和控制，保证企业目标的顺利实现。 二、企业内审的风险 审计风险,是指会计报表存在重大错报或漏报,注册会计师审计后发表不恰当审计意见的可能性。企业内审的风险成因有很多种，比如： 1、内部审计机构模式设置不合理； 2、内部审计法规体系不健全； 3、内部审计人员自身素质的影响； 4、内部审计人员选用审计程序和方法的影响。 随着社会经济的发展，企业经营方式的复杂化和企业信息使用者的多元化，在企业内部审计工作中，内部审计风险日益增加，为了增强风险意识，防范和避免审计风险，
问：请问肖总，“情景洋房”这个产品的“创意”是起源于何时、何处？ 答：首先，我简单介绍一下情景洋房这个产品的产生和发展的过程。 其实情景洋房的出现，最早应该是在深圳出现的，深圳四季花城最开始做到了三期，最早的那期四季花城应该是在2000年前后就产生了。其实，情景洋房产生的这个过程比较简单，对万科来讲，所谓传统模式，我们比较习惯，从城市花园开始，做一个一个的这种“围和组团”。当时在四季花城已经做到了第三期，正好那三期的用地呢，有一块用地正好在我们那个项目社区的中轴线上，那个中轴是一个比较开放的东西，它不像封闭楼那么封闭，它有一定的开放功能，它的开放是要给这种整个全区有个贡献，给大家一个公共活动空间，它是一个识别性很强的符号。其实四季花城这条中轴线呢，我认为也是四季花城比较成功的关键因素，它在里面创造了一种城市生活的形态，它不仅仅是一个住宅，也是一个城市生活的形态，现在那个影子应该还在。当然，在四季花城之后，我们对城市这块的研究更深入一点，我们在以后的项目中也更加关注这个方面。正好它在公共开放地带的旁边，所以这个房子它有一个任务，就是要跟城市开发空间对话，你不能不理它，我们都是封闭的社区，然后你一个街道过去，这不是一个很生动、很内容的城市形态。它首先要跟城市对话，就是从空间形态上、建筑形体上、当然还有企业引导人的生活方式上来讲，比如说你原来是怎么回家的，回家的方式、回家的路线、回家的感受，全都不一样，所以当时为什么叫情景呢？这个词还是挺有来源的，它不要求你的生活全部向城市展开，所以这里面有一个，我们要在主要的中轴线上的街道两侧，创造一种情景，这种情景就是居住在这的人跟你在公共空间活动的人有一个对话，这个对话由于开放空间程度不同，你这个开放毕竟还是社区的开放，它不是城市中心地带或是城市商业区的开放，开放级别是不太一样的，只是在四季花城这个社区内部，这是公众性最强的一个公共空间，那么我要求这个房子有很深动的一个界面给这个空间，所以才有了这个第一个任务“情景”。为什么叫情景洋房就是从这来的，首先要创造一种情景，这个情景我们靠什么来完成呢？说简单点，它就靠这些露台，本来一个很深硬的界面，通过一些退台，才变得比原来更小巧了、更亲切了。由于那个露台，它会有一些人，人的活动会移到露台上去，人的活动通过视线这种场景交流，和在公共空间活动的人视线有个交流，人看人这种交往方式。坐在露台上他可以看到下面活动的人，下面的人同样能看到这个房子是这样的，所以我们就说这个东西它又比较典型的代表了西方传统建筑的一种居住模式，像英国的那种。英国有一种叫公馆式那种公寓，英文词叫“teyisihouse”，就是平台的意思，它特指一种露台，它那种house本身跟独立的大别墅是不一样的，它是比较密集的，有一点像townhouse，跟townhouse又不太一样，townhouse指那种独门独面的别墅，它是拼在一起的，联排别墅嘛，所以叫townhouse 。“”跟我们情景花园非常相像，它有可能是两户通过一个共同的楼梯间上到一个平台，然后进各家的房间、私人领地，“”的形态，就是以露台为主要特征的，它又是一个洋房，所以我们管它合起来叫情景洋房。情景洋房就是这么来的。 问：这个是不是当年我们的一个创意来源？ 答：我觉得这是我自己总结的，当时做这个东西的想法就是一定那么清楚，但作为这个东西，情景洋房这个名字非常贴切的把这两件事给说清楚了。我们首先要的这种情景、这种生活场景是我们制造出来的，由于人的生活方式不一样，它给这个城市制造了另外一种模式、一种建筑，洋房是因为它和某些西方，尤其是英国、西欧国家的某种传统类型居住方式比较相像，所以这个房子一出来，别人一看比较像国外的东西，不太像中国传统的东西，也不像日本的东西，像一个洋房，这是第一。那么这个产品出来之后，确实给这花钱购买这种房子的业主