电大财务报表分析作业

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万科A营运能力分析

万科股份有限公司情况概述：

万科成立于1984年5月，以房地产为核心业务。：1988年进入房地产领域，同年发行 股票2800万股，资产及经营规模迅速扩大。1991年开始发展跨地域房地产业务，同年发 行新股，A股在深交所挂牌交易，是首批公开上市的企业之一。1992年，确楚以大众住宅 开发为核心业务，进行业务调整。1993年，4500万股B股发行并在深交所上市，募集资 金主要用于房地产开发，核心业务突显。1997和2000年，共增资配股募集资金10. 08亿 元，实力增强。2001年，转让万佳百货股份有限公司股份，完成专业化。2002和2003年, 发行可转换公司债券34・9亿元，进一步增强了资金实力0 1984至2005年，万科营业收入 从0. 58亿元到105. 6亿元，增长182倍；净利润从0. 05亿万元到13・5亿元，增长270 倍，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌,分別于2000和2001年入选世界权威财 经杂志 福布斯的全球最优秀300家和200家小型企业，获“2005中国房地产百强企

业综合实力TOP10评选”第一，在规模性专项评选中列第一、盈利能力专项评选中列第四, 在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳楚增长的回 报，受到市场广泛认可。

2009年，万科共获取新增项目44个，对应万科权益建筑而积1036万平方米，规划项

目中按万科权益计算的建筑丽积为2436万平方米。实现营业收入48& 8亿元，归属上市公

司股东的净利润53. 3亿元。较2008年分别增长19. 2%和32. 1%,各项经营指标也全而超越

2007年分别增长了 37.6%和10%,成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并2009

年获得全球住宅企业销售冠军。

一、万科股份有限公司营运能力分析

营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取 较高的收益。下而以具体指标来分析万科的营运能力：

1、万科股份有限公司营运能力指标分析

（1）存货周转率

2008年存货周转率二存货成本三存货平均余额=250053000004-76235670732=0. 3280 200年存货周转率=存货成本三存货平均余额=345147000004-88002804691=0. 3922 2010年存货周转率二存货成本三存货平均余额=3010735000004-111714000000=0.2692

存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的 主要资产，存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于其 销售增长的速度，因此存货的周转率逐年下降（见表1）。若该指标过小，则发生跌价损失 的风险较大，但万科的销售规模也保持了较快的增长，在业务量扩大时，存货量是充足货 源的必要保证，且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降，在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此，存货周转率的波动幅度在正常范围，但仍应提高存货管理水平 和资产利用效率，注重获取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金利用效率，充分发 挥规模效应，保持适度的增长速度。

表1万科股份有限公司2008-2010年存货周转率

年份 2008 2009 2010

存货周转率 0. 3280 0. 3922 0. 2692 4

行业平均值 0. 35 0.37 0. 40

(2) 应收账款周率2008年应收账款周转率二销售收入三平均应收账款=109918000004-

886692623. 8= 46. 23

2009年应收账款周转率二销售收入壬平均应收账款二48881000000三818092050・2=59. 75

2010年应收账款周转率二销售收入三平均应收账15(=507138000004-1153635123=43, 96 相对于2008年来说2009年万科的应收账款周转率有大幅提升(见表2),原因是主营业务 的大幅上升，而2010年受房地产市场调控影响略有下降.

表2万科股份有限公司2008-2010年应收账款周转率

年份 2008 2009 2010

应收账款转率 46. 23 59. 75 43 ・ 96

行业平均值 20. 78 23. 79 29.49

(3)流动资产周转率

2008年流动资产周转率二销售收入三平均流动资产=40991800000三104464000000=0. 3924

2009年流动产资周转率二销售收入三平均流动资产=488810000004-121898000000=0. 4010

2010年流动资产周转率二销售收入三平均流动资产=507138000004-167926000000=0. 3020

流动资产周转率取决于毎一项资产周转率的高低，该指标(见图3)近年的下降趋势 主要是由于存货周转率的下降，但其毛利率，应收账款和固宦资产利用率的提高使获下降 幅度较小，万科要提高总资产周转率，必须改善存货的管理。

表3万科股份有限公司2008-2010年流动资产周转率

年份 2008 2009 2010

流动资产周转率 0. 5 0. 4010 0. 3020

总的来说，万科的资产营运能力较强，尤其是其应收账款的营运能力非常优秀，堪称 行业典范。但近年来的上地储备和在建工程的增多，存货管理效率下降较为明显，因此造 成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。另外，2008年经济危机对房地产行 业带来了一楚的冲击，但万科在行业内的成长性比较好，其抵御风险能力的作用下，使得 公司目前发展比校稳立。

2、万科企业股份有限公司目前存在的问题及对策

(1) 资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增 加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。

(2) 现金流的皆理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现 金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企 业优秀的盈利能力的同时，也要提醒万科高度重视企业现金的管理。

(3) 存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险 的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货 数量。此外，股权结构分散，获得的支持力度有限。

3、万科企业股份有限公司未来展望

房地产行业存在两个根本特点：首先，住宅加有社会和投资属性，是生活必需品和改 善生活质量的重要元素，也投资获利的载体。艮次，中国正处于城市化进程中，居民的购买 力稳步增长，住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长 期持续增长。中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口 中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。并且随着市场的日益成熟，消 费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软性服务著称，正好迎合了 中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也 创造了条件。

2008年初楼帀宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人：2009年楼市春天，万 科在土地5

市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城 市的战略部署。在2009年地产企业意外经历了 “量价齐升”的“不差钱”好年景后；万科 的转型是众多地产商中的先行者。

二、整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议

1、营运能力分析中存在的问题

上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实务操作中，这些 指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必 须考虑到这些限制，做到心中有数。

(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额 相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特楚的条件下， 计算岀的结果与事实显然不符。同时，应收账款周转率(次数)计算公式中，分子是赊销净 额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销 售总额来取代赊销净额，这样的il•算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天 数。

(2) 总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比。 但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必然联系的，如企业的投资数额。 这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比il•算所 显示的要好。

(3) 缺乏对无形资产等长期资产的具体评价。企业资产营运能力状况评价指标体系中， 基本指标是流动资产周转率、总资产周转率，其修正指标也只是对流动资产和总资产营运 方面的补充。虽然增设了不良资产比率、资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和 潜在损失，但缺乏对固立资产、无形资产使用效果的分析、评价，忽视了这些资产对企业长 期发展的影响，其评价的最终结果容易导致企业的短期行为。企业总资产中除了日常周转使 用的流动资产外，还应包插无形资产等主要的资产。企业的商标权、专利权、专有技术、品 牌等无形资产是企业长期发展过程中，通过经营管理和技术创新形成的重要经济资源，而且 已经成为21世纪资产管理的重点。但由于计价的困难，使这些资产在账而上难以全而反映； 另外由于无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、不确宦性的特点,因此，在对企业资 产营运能力进行评价时，应便眼前利益与长期利益的评价并重，充分考虑无形资产在企业经 营中的重要作用。

(4) 缺乏对人力资源有效利用的评价。广义的营运能力分析应是企业各■项经济资源营运 效率的分析，包括对人力资源利用的评价分析。而知识经济时代的企业劳动主体是智力劳动, 智力劳动的知识价值确认、讣量、记录和报告，应该是现代财务会计的重要内容。因此对 企业营运能力的评价应具有一宦的前瞻性，充分考虑我国经济转型时期的特殊情况，全面加 顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用，有利于正确引导企业逐步形成 技术进步机制和知识创新机制，合理确定企业经营方向。

2、对企业营运能力分析的创新指标建议

目前，由于企业外部环境的变化，以会计为基础的传统业绩评价体系受到了质疑，实务 界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究。近几年来,业绩评价的一个显著趋势就是在 业绩评价指标体系中引入非财务评价指标。经常使用的非财务指标主要包括:顾客满意度； 产品和服务的质量;战略目标,如完成一项并购或项目的关键韶分，公司重组和管理层交接： 公司潜在发展能力,如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神，管理有效性或公共责任； 创新能力，如研发投资及其结果、新产品开发能力；技术目标；市场份额。归纳起来，对企 业业绩评价体系进 行改革主要有以下三方面的原因:企业外部环境的变化带来巨大的竞争 压力、财务评价指标本身存在局限性、传统业绩评价体系无法满足管理创新对信息的需要。