明明白白小户型

谁在购买小户型 小户型的住房主要可针以下人群： l）单身贵族：小户型是一个漂泊中人暂时的家，没有牵挂，不必花太大的精力去打理它。 2）新婚夫妇：不想太贵，买得起就行；不想太大，住得下就行：不想方豪华，精致舒服就行。因此，小户型是我们理想的居家选择。 3）外地客商：住酒店，不划算，更不方便，出差在外，说长不长说短不短酒店式小户型公寓最理想，住起方便，转手容易，一举多得。 4）创业型公司：新型创业企业，公司不大，空间也不需大大，小户型，成本不高，环境不差，关键是办公居住两相宜。 5）投资者：小户型总价低、首付低、月供少，投资成本也就低；投资回报率高，增值潜力大，风险小，收益还稳定，不过关键得选好目标。 6）租房者；小户型，低月供，价格同租房差不多，但住完了，房子别人的；自己买房，住完了，房子还是自己的。所以哪个更好，也就不用说了。 7）上班族：将此作为第二居住所或临时居住所，上下班回家，难以忍受拥挤的交通，而且因行业关系，加班是常事，所以哟套就近的居所，还可赢得更多的休息时间。 8）老年人：年纪大了，想换个清静的环境，也不想子女麻烦，环境好点，方便点就行，要不了多大。

小户型的目标客户群，主要有三类人组成：一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；一类是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；还有一类是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。 “新生代”青睐住宅新时尚 “新生代”指刚出校门、工作几年的年轻人。他们经济基础薄弱，还款能力有限，但渴望在城市中拥有一个自己的空间。据小户型集中的炫特区开发商介绍，目前业主的平均年龄仅有26岁。试想，当一个手中有着三四万积蓄、月薪两三千元的年轻人，看到一个“首付3.9万元，月供880元”的广告，怎么能不心动？这类购买群体因为是自住，对小户型的要求主要为中低档楼盘，往往那些楼体外立面设计绚丽多彩，社区配套新潮时尚，户内提供全屋精装修甚至配备家具家电的项目，容易引起他们的共鸣。 而属于同一经济水平线上的小家庭购房群体，与“新生代”中的“单身贵族”、“丁克一族”的需求有所差异： 从人口构成看，小家庭购房群体一般是夫妻俩人加一已有或即将有的小孩，这就要求面积本身不大的小户型在功能上更为合理完善，以满足三口之家的日常起居要求； 小户型的缺憾 市场上的小户型，有些是滞销的大户型改装而成，有些是迎合市场的需要，匆匆而就，也有些是在大户型为主的楼层中，充当着“填缝”的角色，因而导致了种种先天的不足。 当此类产品在总体供应紧缺时，本身所存在的问题便会被人们所忽略，而在市场供应逐渐增多，人们选择范围逐渐变宽时，各种缺憾便会一一显露： 从技术层面讲 房型合理性变差。在空间设计和取舍上，小户型受总面积的限制，各功能空间容易产生相互影响，并且户型也比较单一，像面宽较窄、进深较大的直套型1居室，往往客厅灰暗，卧室却过于明亮，使生活需求倒置；在采光和通风上，由于楼体必须保证一定的进深，多个小户型安排在同一楼层时，不大容易统筹兼顾；而在楼层平面布局上，更是明显带有传统的长走廊、户挨户的“筒子楼”痕迹。同时，由于大部分大小户型混居楼中的小户型全朝北设计，对居住健康或多或少会产生不利的影响。 房间使用率降低。从建筑面积上说，由于同一楼层户数增多，造成楼道面积加大，使得原本总面积不大的小户型，对公摊变得十分敏感；同时户内各种管道、墙体占用的面积，在大户型中还感觉不出什么，但在寸土寸金的小户型中，却显得非常抢眼。 从生活氛围讲 居住人群繁杂。一般来说，小户型聚集的楼盘年轻人会多一些，这些虽然会给社区带来活力，但也会增加不安定的因素，像每层十几户至几十户，使进进出出的人流加大，多少会对邻居产生干扰；而小户型多为过渡型住宅，年轻的居住者随着经济和家庭成员的变化，进而购买更大一些的户型，而将手中的小户型投入租赁或二手房市场，同时，小户型本来就是投资者青睐的对象等等，这些都会使邻居走马灯似的更迭不断。 住户识别变难。由于小户型设计相对密集，一层十几户至几十户呈鱼骨状、放射状和环状，导致各家各户识别变难。走入楼道，往往使人失去方位，不辩南北，只能依靠门牌号码。 上下交通不便。一梯十几户至几十户，也使得乘电梯变得相对困难，平均每部电梯每天要承载一二百户的运量，即便每户只有1人居住，每天数百人次的上下进出，其拥挤及等候状况可想而知。 安全系数降低。迷宫似的楼道，使外人闯入难以察觉，给不法分子留下了可乘之机；一旦出现火灾、地震等，也不易迅速疏散；租户的经常变化，使得已经不太稳定的邻居变得更加动荡，公共安全明显逊色于以大户型为主的社区。 设施损耗增加。由于社区户型密集度加大，单位面积人员增多，同时年轻人又充满青春活力，因而各种设施的使用频率较之大户型社区来说，要多许多，一定程度上加大了损耗。调查结果显示，有意购买小户型的人９８％以上是首次购房，而其年龄几乎全部在２０～３０岁之间。据了解，目前在售小户型项目的客户也呈现出明显的年轻化特点。 特点之一： 首次置业的“新生代”是主力军 有着中等收入、首次置业的年轻客户群是小户型的主力需求者。他们一般都是低年龄、高学历的“新生代”。这些年轻的高学历者在生活方式、家庭结构、审美爱好上都有独特性。这类人群更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，另外，这些人相对比较自我，不太受外界大环境影响。

促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱人的低总价。处于创业阶段的年青人虽然充满活力，有着光明的发展前景，但普遍经济基础比较薄弱，一般月薪都在５０００元以下，试想，一个手中只有三四万积蓄、月薪两三千元的年轻人，看到一个“首付３．９万元，月供８８０元”的广告，怎能不心动？

特点之二： 多次置业的投资者是补充 近些年，随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域。一般来说，处于商务核心区的高档公寓和按住宅立项的商务楼，租客群多为商务人士或商务机构，容易得到较高的投资回报，因而成为了许多投资者关注的重点。但近两年，投资型房产的供给量比较大，受供求关系影响，高档公寓租金下跌比较大，一些人开始将目光转向位于商务中心区边缘、房价适中的中档楼盘，期望用较低的投入获得较高的回报。 特点之三： 外地移民是生力军 随着中国加入ＷＴＯ、申奥成功等一系列利好不断涌现，北京作为国际化大都市，吸引了更多的外来客。以往由于房价过，经济实力有限，他们一般都选择租房，随着房地产市场不断成熟，房价的回归和小户型产品的出现为这些外来客提供了在北京“成个家”的机会，许多人逐渐从租房客转入了购房大军。

与那些追求生活氛围绚丽多彩的“新生代”相比，他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重其性价比，显得比较务实，不会为那些炒得天花乱坠的概念所打动。 关于小户型营销须知的五个概念

———————————————————————————————————————

1、小户型面对的目标客户群体：BOBOS  BOBOS的由来 BOBO这一新生词，上个世纪90年代初，是《纽约时报》资深记者戴维·布鲁克斯在其大作《天堂里的BOBO族——新社会精英的崛起》(BoBos in Paradise)中首度提出的，由Bourgeois(布尔乔亚)及Bohemian (波希米亚)两词合并而成。意思是指既赞成资本主义的布尔乔亚，又崇尚自由与解放的波希米亚；既拥有高学历、丰厚收入又讲究生活品位、注重心灵成长的一族。 BOBO族的生活宣言是：追求自由，挑战自我，实现心灵满足。一个纯粹的BOBO族，既懂得享受生活，又不铺张奢靡；既特立独行，又不标榜另类；既事业有成，又不追名逐利，只试图在生活品质和灵魂自由中寻求到最为超然飘逸的态度。 可能中国人不喜欢这种舶来品味道，而且一本正经得有点拽；很快一个更亲和而轻松的名称——波波Bobo—— 开始流行。  BoBo族的特质 生活宣言： 追求自由, 挑战自我，实现心灵满足 生活心态： 喜欢竞争和挑战，具有专业精神的冒险家，习惯制造梦想继而把他演变成现实。有点理想，有点抱负，有点激情。可以分享成功的快乐，也可以承受落败的沮丧。 生活方式： 富有小资情调，注重生活质量，追求有个性的极品生活，他们爱名牌，因为他们欣赏独特的设计，精选细挑的质料和一丝不苟的手艺，名牌穿在他们身上，自有一派气度；但他们从不迷信名牌，他们毫不介意T恤破仔裤一度，又显现出另类潇洒。 他讲究生活品味，最佳的音响器材、最优雅的室内装潢和意大利家具、最不落俗套的欧洲汽车、波尔多红酒、fusion food是他的最爱，潮流食肆、酒吧、disco，但总比别人先知先到，因为所有开幕酒会，他总是在被邀请之列；但他从不执着拘谨的享受生活方式，吃地摊也一派轻松自若。 工作方式/理想： 他努力工作，事业上颇有成就，收入也颇丰，但他决不是金钱的奴隶；对他来说生命不只是工作，他的兴趣广泛，艺术、运动、高科技、鉴赏、环保，他都喜爱研究，他对自己的兴趣，有时近乎狂热，他绝对有可能有一天，为了自己的热爱，不惜抛低所拥有的，去追寻自己的梦。 沟通方式： 他对一切热门的资讯都来者不拒，书报、杂志、电视、DM、Internet甚至短消息都是他的讯息来源。他可以不开电视却把国内外政治、文化、娱乐事件了如指掌，因为电视机已经成了他的Internet大屏幕，可以随时随地的用手机开电话会议，甚至给女朋友那甜腻腻的情话也通过音画短消息而及时送达。沟通无纸化已成为BoBo族的首选方式之一。 BoBo族对于一切美的事物都有偏好，中西古今艺术，建筑美学、环境保育、家具装潢、时装设计，这可能是他比别人更有气质的原因。 拥有过人的知识，突显他的魅力，强烈的求知欲，博览群书、游历四方，使他成为朋友当中的活动百科全书。