第二节 市场比较法的步骤

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市场比较法的操作步骤
8）市场比较法的特殊应用 例：某待估房地产为一宗土地，相邻地区的一个 交易实例中的土地部分与其十分相似，该交易 实例的成交价格为1570万元，土地面积为790m2 经分解，建筑物部分于交易当时的市价为1253 万元，扣除此项后，可用作比较实例的土地部 分的价格为： （1570-1253）÷790＝0.401266（万元/m2)
市场比较法及其应用
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市场比较法的操作步骤
1）广泛搜集交易实例的资料； 搜集交易实例的内容： ☆成交价格； ☆成交日期； ☆付款方式； ☆交易实例在交易时的状态，坐落位置、用途等 ☆交易双方及交易目的 建议先将需要搜集的内容按房地产类型制成 表格，既方便填入，又避免遗漏。
市场比较法及其应用
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市场比较法的操作步骤
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
市场比较法及其应用
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市场比较法的适用条件
1）市场比较法要求市场上有足够的交易实例 2）市场比较法适用的对象是自身具有交易性的 房地产，如商场写字楼、别墅、公寓等。 3）在采用其他方法进行估价时，估价人也往往 用市场比较法的数据作为参考 4）在房地产尚不发达或交易规模很小的地区， 这种估价方法难以应用
2）选取比较实例：比较实例应符合下列要求
☆比较实例的交易类型应与估价目的吻合 ☆交易日期与待估房地产的估价时点应接近； ☆应尽可能选取正常交易或可修正为正常交易的 实例；
市场比较法及其应用
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市场比较法的操作步骤
3）建立价格比较基础 所谓具有比较基础，是指单价的含义统一，面积 的单位和内容统一，货币的单位统一等。 ☆统一付款方式 ☆统一单价 ☆统一币种和货币单位 ☆统一面积内涵 ☆统一面积单位
2）选取比较实例：比较实例应符合下列要求 ☆与待估房地产的用途或性质相同或大致相同； ☆与待估房地产的建筑结构相同； ☆与待估房地产处于同一地区或同一市场供求范 围内的类似地区； ☆比较实例的规模应与估价对象的规模相当； ☆比较实例的权利性质应与估价对象的权利性质 相同

一、市场状况调整的含义 二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
3、差额法：
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
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第八节 求取比准价格
一、综合修正公式 1.直接比较修正公式 2.间接比较修正公式
二、求取综合结果 1.简单算数平均法 2.加权算数平均法 3.中位数法 4.众数法
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第九节 市场房地产法市场 总结和运用举例
积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成 日期、建筑结构、周围环境景观等； ②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关 系； ③成交日期； ④成交价格，包括总价、单价及计价方式(如按建筑面积计价、 按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)； ⑤付款方式 ⑥交易情况
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第三节 选取可比实例
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第四节
估价时点
【例3-2】
折现到估价时点
建立价格可比基础
0.5年
1年
估价时点
32万元 甲房地产统一付款过程示意图
0.5年
32万元 1年
15万美元
乙房地产统一付款过程示意图 14
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
(1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清
为基准，假设当时人民币的年利率为8%, 则：
【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到 2008年9月1日，即： 3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)

价格鉴证师理论与实务辅导：市场比较法2017价格鉴证师理论与实务辅导：市场比较法导语：比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法7.1.1 运用市场比较法价格鉴证应按下列步骤进行：(1)搜集交易实例;(2)选取可比实例;(3)建立价格可比基础;(4)进行交易情况修正;(5)进行交易日期修正;(6)进行区域因素修正;(7)进行个别因素修正;(8)求出鉴证价格。

基本公式：鉴证价值=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数7.1.2 运用市场比较法价格鉴证，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情，根据价格鉴证标的状况和价格鉴证目的，从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。

选取的可比实例应符合下列要求：(1) 与价格鉴证标的相同或类似物品;(2) 成交日期与价格鉴证基准日期相近，不宜超过一年;(3) 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

7.1.3 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。

换算处理应包括下列内容：(1) 统一付款方式;(2) 统一采用单价;(3) 统一币种和货币单位;(4) 统一计量单位。

注：1、统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清;2、不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的.成交日时的市场汇率中间价计算。

7.1.4 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

7.1.5 进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为价格鉴证时点的价格。

交易日期修正宜采用鉴证标的的专项价格指数或类价格指数进行调整。

在无专项价格指数或类价格指数的情况下，可根据当地市场价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。

市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。

一、市场比较法的含义在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。

市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。

它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。

例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。

二、市场比较法适用的估价对象和条件（1）现行市价法。

当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

（2）市价折扣法。

市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）（3）功能价值类比法（类比估价法）。

功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）（4）价格指数调整法（物价指数法）。