房地产业的风险分析

房地产业的风险分析与对策

摘要：目前房地产形势严峻，促使中央相继出台各种调控措施。既保护房地产健康发展，也解决城市低收入家庭的住房需求。本文以当前房地产发展所面临的风险为出发点，针对近期特别是去年下半年以来我国房地产市场发展中存在的问题，指出了房地产企业在今后改革与发展中的应对措施。

关键词：房地产业，金融投资，风险，泡沫，应对措施

一．房地产业近年来的发展趋势

改革开放20年来, 我国的房地产业发生了迅猛的变化, 有力地推动了国民经济的发展, 以及人民生活水平的提高。尤其是1997 年东南亚金融危机爆发后, 为了应对危机对中国经济的影响,1998 年中国政府采取了积极的财政政策和相对宽松的货币政策, 加大了城镇住房制度改革力度,提出将大力发展房地产业作为促进国民经济增长的新的增长点, 我国房地产业出现了第二个发展高潮。目前我国房地产业创造的新增产值大约占GDP 的7% 左右。然而, 人们常说, 房地产是一把双刃剑, 一方面房地产业的增长将会拉动国民经济的增长, 但如果因投资过度扩张而出现过热现象, 也会对国民经济产生很大的负面影响。因此, 在这种利好形势下, 我们更需要冷静思考、认真分析当前房地产市场发展中存在的问题, 探讨房地产业可持续发展的有效措施, 以确保房地产业理性发展。

二、房地产业对经济、财政、金融、国民收入的影响

房地产业是中国经济的支柱产业，对经济增长的贡献率高达20%，能

带动建筑、建材、家电、装饰等数以百计的产业发展和大量就业。这就需要政府发挥作用，在进行调控房地产市场同时，给予其他领域政策支持。

1. 房地产对国民收入的影响。房屋的主要功能是居住。房地产业发展的导向，应该在保护自住型消费需求的前提下，适当支持部分改善型的自住需求。如果将房屋作为投机和投资的热门商品，在炒高房价的同时牟取暴力，必然会损害许多民众的利益。而房价合理回归，可以减轻购房者的负担，使之有能力增加其它方面的消费。此外，平抑房价，也会平稳原材料等物资的价格，有利于其它产业的均衡发展。

2. 房地产对金融的影响。2010 年上半年，随着银行信贷支持的减弱和销售回款的放缓，开发企业资金来源增速持续放缓，资金来源发生结构变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比逐步上升。今年1 －4月，开发企业获得的银行授信额度也大大降低，“新政”出台后未见有房地产企业公布获得银行大额授信。

3. 房地产对财政的影响。在对房地产的调控中，最重要的一条是加强保障性住房的供给，如果地方财政收入下降，也势必影响对中低收入住房的投入能力。

4. 房地产对产业链上下游的影响。房地产业影响到钢铁、建材、装饰、银行，机械、化工、陶瓷、纺织、家电等。它的波动直接影响到上下游产业。

三．我国房地产业发展的现状及存在的风险

1.虽然当前的房地产市场呈现了需求旺盛的态势，但商品房空置的困

扰却从来就没有缓解过。市场中几个核心的问题并未得到根本的解决。其一是，在土地源头方面，企业存量土地的入市是一个重大变量；其二是，开发结构不均衡，造成供求脱节，形成相对性过剩；其三是单纯的开发销售模式，空置意味着“死路一条”；其四是，当前我国银行主要靠“存贷利息差”的盈利模式，使得银行资金过分集中地流向资金密集型的房地产业，从而大大增加了系统性的风险。

2. 部分大中型城市房地产价格及房价收入比明显偏高;部分地区房地产投资占全部投资比例偏高, 已显示出投资过度倾向,投资过度依赖于房地产,对经济的进一步增长将是一大隐患;部分地区商品房尤其是中、高档商品房空置率偏高且仍有不断上升趋势部分房地产企业负债率偏高而房地产企业的负债绝大多数属于银行贷款, 这些资金若不能按期回收, 将会造成相当大的潜在的金融风险。

3. 房地产商品结构不合理经济适用房占商品房比例相对较低, 这就造成,相当多的市民住房短缺却又买不起房住,房地产商品结构不合理也是造成房屋空置率高、房地产企业资金周转慢、经济效益低的

重要原因。

四．房地产业的隐形风险——房地产泡沫

房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。

1.房地产泡沫产生的主要原因

1）房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡,而

且合同期摊销交易成本低,所以房地产容易产生泡沫。

2）土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势，在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为谋利手段。因此,土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3）地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。

4）房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场相差甚远,所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5）银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性,大量资金涌向房地产业,信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资,给泡沫的产生埋下了隐患。

6）政府部门的不正之风。政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为

也是助长泡沫形成的原因之一。

2.房地产泡沫的危害

房地产过热,一旦泡沫形成,房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息,影响开发者和消费者的预期,而且虚假需求造成的过度供给,又会形成新的房产积压,给整个国民经济带来大而长期的负面影响,不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高,会加重消费者的负担,增大购房者的违约风险,一旦出现经济不景气,大量购房者违约,形

成银行的不良资产,最终导致金融风险，此外,房地产价格过高还会影响人才的去留,严重削弱城市竞争力,影响地方经济发展。

五．针对房地产业存在的现实风险, 我国房地产业如何理性发展

1. 加快房地产企业现代化建设企业现代化的关键在于企业制度现代化。当前许多国有房地产企业在市场上竞争不过股份制企业和民营企业, 管理体制落后是一个很重要的原因, 通过建立现代企业制度, 可使房地产企业产权清晰、政企分开、管理科学、自负盈亏、自我约束, 增强企业活力, 提高劳动生产率和市场竞争力。

2. 注重产品开发, 在产品创新和住宅设计上体现以人为本的观念，增强质量意识, 真正视产品质量为房地产企业的生命线。

3. 注重市场调研, 合理地进行市场定位, 调整产品结构，完善各类住房市场服务, 培育发达的中介服务企业, 包括经纪和信息传播机构。4．防范房地产泡沫,促进房地产业的健康发展。应当从以下几方面入手：大规模推出经济适用房,抑制商品房价格；强化土地资源管理,通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨；建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度,加强和完善宏观监测体系；整顿住房金融市场秩序,规范住房金融业务,防范住房贷款风险；全面研究住房税、费政策,通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费；加强舆论宣传的引导。

5.完善市场信息采集和披露体系，提高市场透明度，可以统一房地产价格指标，完善租金水平等反映投资收益的指标，增加反映投机性的指标。