游站花桥周边市场分析-Jay
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项目名称 都市新峰 上海新都银座 亚太广场 壹克拉 中寰广场 花桥商业中心 阿里巴巴赛扬商厦 鑫隆广场 绿地21城
苏豪国际广场 中茵国际花
园
类型 酒店式 、公寓 纯写字楼 商住 商住 一幢纯写字楼 一幢酒店式公寓 综合性（小商品、菜场杂物贩卖） 商住 纯写字楼 纯写字楼 纯写字楼 纯写字楼
租金 不出租 不出租 不出租 不出租 不出租 不出租 不出租 不出租 不出租 不出租 不出租
售价 12000/㎡ 6000/㎡ 12000/㎡ 10000/㎡ 9100/㎡ 收盘 12000/㎡ 7500/㎡ 9000/㎡ 8500/㎡ 8000/㎡
空置率 100 100 100 100 100 0 100 100 100 100 88
入住时间 2010、12 2010、11 2010、12 2010、11 2010、12 2007、4 2012、5 2011、1 2011、1 2011、6 2010、7
销售模式 一次性付清98折，贷款99折 一次性付清98折，贷款99折 一次性付清98折，贷款99折 一次性付清98折，贷款99折 一次性付清98折，贷款99折 已经收盘，07开盘为3500/㎡ 5年包租，回报率7%（可低整体房款）再打98折 一次性付清98折，贷款99折 一次性付清98折，贷款99折 一次性付清98折，贷款99折 5年包租，回报率8%（可低
整体房款）
层数 34 26 25 28 26 16 27 16 24 26 7
层高 3.6 3.8 1-14层 3米 15-25层 4.8米loft式 3.6 3.6 3.6 5.6 3.6 3.6 3.6 3.6
净高 2.8 2.9 3 2.8 2.9 2.9 4.6 2.8 2.9 2.9 2.8
建筑面积 15万 12万 15万 6万4 8万4 11万 18万 6.4万 30万 7万5 11万
容积率 4.8 4.2 4.2 4.4 4.5 2.8 4.8 1.59 4.8 4.4 2
单元面积 90 60 55 63 80 50 50 50 70 60 50
配套 大厅以及内部都精装修 大厅精装修，内部毛胚 大厅以及内部都精装修以及loft生活办公拎包即住 大厅以及内部都精装修 大厅以及内部都精装修以及loft生活办公拎包即住 大厅以及内部都一般 大厅以及内部都精装修以及loft生
活办公拎包
即住
大厅精装修，内部毛胚 大厅以及内部都精装修 大厅以及内部都精装修 大厅以及内
部都精装修
周边
餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务 餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务 餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务 餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务 餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务 餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务 餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务 餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务 餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务 餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务 餐厅、健身
房、娱乐、商
场、超市、银
行、票务服务
定位偏向 商务 商务 居住 商务 商务 商务 居住 商务 商务 商务 商务
投资人群
外地投资客大多数 外地投资客大多数 外地投资客大多数 外地投资客大多数 外地投资客大多数 外地投资客大多数 外地投资客大多数 外地投资客大多数 外地投资客大多数 外地投资客大多数 外地投资客
大多数
二，市场热销的办公楼配置：大厅以及内部都精装修，大门挑高，大厅气派，电梯数量多，洗手间华丽，保安物业正规统一管理，车位富裕，周边环境好、热闹，周边设施完善。
三，目前办公项目已入住的公司各行业分类统计：
行业分类 中茵国际花园
信息服务类 57.7%
制造类 9.6%
物流外贸类 32.7%
中茵国际花园企业
泰格科技有限公司(制造类) 维多广告传播公司（信息服务类） 上海文广百事通公司（信息服务类） 德勒企业咨询公司（信息服务类）
新苏皇冠物业管理公司（物流外贸类） 开基广告公司（信息服务类） 央视索夫特（信息服务类） 稻几管理咨询公司（信息服务类）
雷肯激光控制技术公司(制造类) 昆山道和广告公司（信息服务类） 华城电力技术咨询公司（信息服务类） 广州中英管理顾问公司（信息服务类）
泰克电器技术公司(制造类) 银质投资管理公司（信息服务类） 汉邦企业顾问公司（信息服务类） 上海中远物业公司（物流外贸类）
逸风客户关系管理公司（信息服务类） 大宇宙信息咨询公司（信息服务类） 大商贝恩企业管理咨询公司（信息服务类） 中藤贸易公司（物流外贸类）
鸿运信息科技公司(制造类) 飞奥商务咨询公司（信息服务类） 思科达管理咨询公司（信息服务类） 华运国际货运代理
北辰物业管理咨询公司（信息服务类） 捷美信息技术公司(制造类) 众英管理顾问公司（信息服务类） 智博咨询公司（信息服务类）
爱趋阿尔管理咨询公司（信息服务类） 枫林物业公司（物流外贸类） 开源物业公司（物流外贸类） 采林物业公司（物流外贸类）
顺程国际货运代理（物流外贸类） 华运国际货运代理（物流外贸类） 长城信息技术服务公司（信息服务类） 恒通网络技术公司(制造类)
盛貌装潢设计公司（信息服务类） 火鸟设计工程公司（信息服务类） 金丝猴装饰设计公司（信息服务类） 易天工程公司(制造类)
东方装饰工程设计公司（信息服务类） 锐欧室内设计公司（信息服务类） 加拿大EDG设计公司（信息服务类） 优派国际贸易公司（物流外贸类）
大力贸易公司（物流外贸类） 东盛贸易公司（物流外贸类） 兴洪贸易公司（物流外贸类） 广博工贸公司（物流外贸类）
甲基贸易公司（物流外贸类） 金达贸易公司（物流外贸类） 凯圆商贸公司（物流外贸类） 运通贸易公司（物流外贸类）
冯瑞律师服务所（信息服务类） 万德会计师事务所（信息服务类） 中城联合会计事务所（信息服务类） /
四，目前办公项目已入住的公司面积需求及偏向：
公司名称 偏向居住还是商务 面积需求
上海文广百事通 商务 100㎡
上海稻几管理咨询公司 商务 50㎡
广州中英管理顾问公司 商务 60㎡
上海中远物业公司 商务 90㎡
中藤贸易公司 商务 60㎡
华运国际货运代理 商务 55㎡
五，本案到各区域路程：
项目名称 国贸大厦 国贸大厦
类型 写字楼
租金 不出租
售价 8000/㎡
空置率 20%
入住时间 2003年2
销售模式 已经收盘
层数 8
层高 3.4
净高 2.8
建筑面积 30000
容积率 2.3
单元面积 150
配套 大厅以及内部都一般
周边 餐厅、健身房、娱乐、商场、超市、银行、票务服务
定位偏向 商务
投资人群 外地投资客多数，极少数本市居民
