房地产项目成本管理研究

房地产开发项目的成本管理与控制分析

随着房地产市场的不断发展，房地产开发项目的成本管理和控制变得越来越重要。成功的房地产开发项目需要一个合理的成本计划和控制系统，以确保项目的盈利能力和稳定性。

首先，成本管理和控制需要从项目的起始阶段开始。在项目策划和分析阶段，必须进行充分的成本分析，以确保项目的预算和目标是真实可行的。这包括确定项目的总成本，以及预算分配到不同的开支上，例如土地开发、建筑材料和劳动力。

其次，成本控制需要在整个项目的执行过程中持续进行。这涉及到捕捉和追踪实际开支，以确保它们与预算相符。必须确保每项开支都被准确地记录下来，以避免任何不必要的成本和浪费。这可能需要使用成本跟踪和分析工具，以确保项目团队能够及时发现和解决任何成本问题。

最后，成本管理和控制需要与风险管理一起考虑。项目可能面临的各种风险包括财务、市场、法律和技术，这些都可能会影响成本。必须在项目策划阶段制定风险管理计划，并在执行期间与成本控制紧密结合起来。

总之，房地产开发项目的成本管理和控制是确保项目成功的关键。项目团队必须在整个项目生命周期中进行仔细的成本规划和管理，以确保预算符合要求，任何成本都被记录下来，并且与风险管理紧密结合起来。只有这样，才能确保项目未来的可持续性和盈利能力。

房地产项目成本控制的措狍研究　

口俞海英　（苏州绿原城乡建设有限公司，江苏苏州２１５００３）　

摘要：伴随经济的飞速发展和人民生　活水平的提高，房地产行业成为升温最快　的行业，这使得房地产行业的竞争也与日　俱增。房地产企业要在激烈的竞争中取得　优势地位，就要对项目成本管理进行有效　的控制，只有实现了有效的成本控制，才　能够使房地产开发企业获得经济利润。本　文主要从房地产开发企业的项目成本构　成入手进行研究，阐述了房地产项目成本　控制应遵循的原则，对项目成本控制的重　要性进行了分析，提出了房地产项目成本　控制的具体对策，财务管理在成本控制中　的体现，并对房地产项目成本控制的前景　进行预测与展望。　关键词：房地产项目；成本控制；项目　成本构成；成本控制措施；财务管理体现；　前景展望　

众所周知，我国的房地产行业已经　发展成为国民经济的支柱性产业。房地　团　

产行业竞争不断加剧使得地产行业出现　局部过热的态势，国家为了抑制房地产　行业过热局面推出了一系列的宏观经济　调整政策，房地产企业面临着重新洗牌　的局面。为了不被淘汰房地产开发企业　不得不进行竞争方式和竞争手段的调　整，而最为重要的就是进行成本的控制　和管理，管理出效益，只有对项目成本进　行了必要的控制，才能在激烈的竞争中　取得竞争优势。　

较为分散的状态。２００６～２０１０年度，股权投资企业对被投资企业　持股１０％一３０％的案例一直占第一位。但是，２０１０年，持股比例５％　以下的案例占比提高到３０．２６％，同比上升４＿３１个百分点。２０ｏ６～　２０１０年度，创业投资企业对被投资企业持股１Ｏ％～３０％的金额也　总体上占第一位。　４、投资行业相对集中于传统制造业、新材料工业和金融服务　业。２００６￣２０１０年，创业投资企业对传统制造业产业、软件产业、　新材料工业和金融服务业等４个行业的投资案例数量较高。从投　资金额看，投资金额居前三位的行业也分别是：金融服务产业、传　统制造业产业和新材料工业产业。　５、投资阶段主要集中在起步期，特别是扩张期。２０ｏ６～２０１０年　度，在起步期和扩张期进行投资的案例占多数，在种子期和成熟　期进行投资的案例都相对较少。　６、股本退出案例和金额总体呈“双增”局面。２０１０年实现股本　退出案例数有３５７个。截至２０１０年末，股权投资企业累计实现股本　退出案例１４９３个。２０１０年实现股本退出金额达３２．２３亿元，截至　２０１０年末，股权投资企业累计实现股本退出的金额达ｌ１５．９６亿元。　７、经济社会贡献显著。２０１０年，股权投资企业所投资企业的　年末就业人数１０８．８万人，股权投资企业所投资企业的研发投入　合计达２５３．６９亿元，销售额合计达７６１５亿元，２０１０年股权投资　企业的当年新增投资额仅为２３２．５２亿元，只相当于全社会国内生　产总值的０．０６％，但其所投资企业创造的ＧＤＰ增加值却占到国内　生产总值的０．４７％，两者相差６．８３倍，倍增效应明显。股权投资企　业所投资企业缴纳税金３５８．２３亿元，比上年增长２９．８７％，相当于　当年全社会税收增长速度２３％的１－３倍。　８、股权投资基金持股期限较短。持股不足１年的股本退出案　例占比较高，而持股７年以上的股本退出案例占比反而较低。　四、股权投资基金发展方向　随着国内股权投资基金规模壮大，掌管的资金和投资项目越　来越多，以及ＩＰＯ节奏放缓，特别是监管部门对股票发行人创投股　东持股锁定期的要求，必然导致股权投资基金的发展发生变化。笔　者认为，未来股权投资基金发展方向必将向以下几种方向发展：　发展方向一：实行项目长短期搭配，寻求潜力行业。清科数据　显示，８月在境内市场ＩＰＯ的ｌ５家ＶＣ／ＰＥ支持的中国企业，共实　现了３５笔ＶＣ／ＰＥ的退出，平均账面回报率为４．６７倍，但相比去　年同期平均十多倍的回报率，已大幅回落。回报率的降低增加了　项目投资风险，对高市盈率取得的ＰＲＥ－４ＰＯ项目更是如此。为了　降低项目投资风险，部分股权投资企业开始转变思路，减少ＰＲＥ—　ＩＰ０项目在资产配置中的比重，增加早中期项目的配比。比如，达　晨创投将ＰＲＥ—ＩＰＯ项目占总投资项目的比重减至２０％，早期项　目８％左右，中期项目约占６２％一７２％。　发展方向二：转型为资产管理公司，从资产管理中获取利润。　随着股权投资基金利用项目ＩＰＯ获取利润率的降低，基金管理公　司必然要为掌握的大量资金寻找出路，寻找其他相对稳妥、利润　相对较高的业务。例如，去年硅谷天堂创业投资有限公司更名为　硅谷天堂资产管理公司。一年来，硅谷天堂将已发行股权投资基　金的ＰＥ投资占比降至约３Ｏ％，新发行基金则明确ＰＥ投资比重　降至２５％以下，同时，加大对中早期项目与并购重组（包括定向增　发）的投资力度，形成中早期投资、ＰＥ投资与并购重组韵“三驾马　车”业务链。　发展方向三：国有创投公司实现市场化转型，力争在创投行　业中处于有利地位。今年，湖南省国资委与湘投控股集团已同意　湘投创业投资增资扩股申请。对一家国有创投公司而言，引进民　间企业战略投资，打开了市场化运作的一扇门。转型基金管理公　司，一方面足让公司管理团队参股基金管理公司部分股权。形成　风险共担与利益共享机制，另一方面形成激励机制，鼓励国有创　投公司更好的留住ＰＥ人才。　参考文献：　１、马宁．关于我国私募股权投资市场发展现状及问题研究［Ｊ】．现　代管理科学．２０ｌ１年１２期　２、曹攀攀，孟令国．我国私募股权投资基金发展的现状及对策探析　『Ｊ】．湖北经济学院学报．

加强房地产项目成本控制及对策研究

【摘 要】 随着房地产开发面临成本控制精细化挑战的需求越来越高，房地产项目开发成本控制研究面临出许多新的问题。本文首先对成本控制基本原理进行简单研究，重点针对房地产开发中的施工成本、营销成本控制进行研究。

【关键词】 房地产，成本控制，对策 研究

1.引言

房地产市场在经历了近几年的迅猛发展后，不断日趋成熟，已初步形成了一个适合于产业成长的房地产市场体系，市场供需自我调节的能力逐步增强，奠定了向更高层次发展的基础。随着房地产市场进入新一轮的发展周期，房地产开发企业的生存和发展，靠的是在竞争中开发更多更好的房地产项目，由此带来可观的经济效益和社会效益。尤其是经历了2009年初席卷全球的国际金融风暴以后，房地产项目将面临成本控制精细化的巨大挑战。房地产项目的成本管理就越处于重要位置，成本管理成为房地产开发项目的核心内容。本文针对目前房地产项目开发过程中成本控制所存在的一些基本问题，结合成本控制的基本理论，重点针对房地产开发中的工程成本、营销成本控制进行研究。

2. 项目成本控制基本理论概述

2.1 基本概念

项目成本管理，就是对再完成一个项目过程中可产生的成本费用支出，有组织、有系统地进行预测、计划、实施、核算、分析等一系列的科学管理工作。要进行项目成本管理，就首先要确定成本管理的对象和目标，然后进行控制和分析。其主要有3项功能：（1）为定期的财务报告目的，计算销售成本和估计存货价值；（2）估计和预测作业、产品、服务、客户等成本对象的成本；（3）为企业提高业务效率、进行战略决策提供经济信息和反馈。

2.2 项目成本管理目标

项目成本管理的总体目标是为企业的整体经营目标服务，具体来说包括为企业内外部的相关利益者提供其所需的各种成本信息以供决策和通过各种经济、技术和组织手段实现控制成本水平。在不同的经济环境中，企业成本管理系统总体目标的表现形式也不同，而在竞争性经济环境中，成本管理系统的总体目标主要依竞争战略而定。在成本领先战略指导下成本管理系统的总体目标是追求成本水平的绝对降低，而在差异化战略指导下成本管理系统的总体目标则是在保证实现产品、服务等方面差异化的前提下，对产品全生命周期成本进行管理，实现成本的持续性降低。

訇　新经济形势下房地产成本管理研究　［提要］本文对房地产项目开发的　成本构成进行解释和说明，对房地产开发　企业成本管理过程中存在的问题进行详　细的剖析，并提出相应的解决对策。　关键词：新经济形势：房地产；成本管理　中图分类号：Ｆ２７文献标识码：Ａ　收录日期：２０＂１４年１月２１日　目前，房地产已经成为全国性话题，　其成本管理也引起了越来越多的关注，在　竞争口趋激烈的环境下，企业无论是用何　种竞争手段，控制成本都是最基础的保　证，做好房地产成本管理关系到企业的市　场竞争，同时也为房地产企业提供了可靠　的基础，这样才能更好地保证在激烈的市　场竞争中脱颖而出。　一、房地产项目开发成本构成　研究房地产开发成本管理，首先应当　先弄清房地产项目开发成本的基本构成。　所谓房地产成本，是指房地产企业在生　产、销售房地产产品而花费的各项耗费之　和，其中主要包括以下几个方面：前期工　程费、土地征用及拆迁补偿费、基础设施　费、贷款利息、管理费、公共配套设施费、　建筑安装工程费、税费以及其他费用。　前期工程费包括市场调查费、房屋开　发设计费、地质勘察费、环境影响评价可　行性研究费、土地开发等相关费用；土地　征用及拆迁补偿费包括两个方面：一是国　家作为土地所有者向开发商收取的一定　年限的土地使用费用；二是给予被拆除房　屋所有人和使用人的补偿；基础设施费包　括项目建筑区内供电、供水、绿化、道路、　排污、环卫、通讯等支出；管理费包括人员　的办公费、工资福利、差旅费等；公共配套　设施费指建筑区内不能有偿转让的公共　配套设施产生的支出；建筑安装工程费是　指土建、装饰、安装等工程费，以及在房屋　建造过程中建造的房屋周边的绿化、水　口文／许丽娜　（中铁十六局置业投资有限公司　北京）　池、围墙等附属工程所发生的费用。　二、房地产开发企业成本管理普遍存　在的问题　房地产开发企业初期预算应该在制　定合同之前就进行，其开发与运营是在合　同的基础上进行的。然而，开发商在进行　决策过程中，对于成本的控制没有明确的　方向，对建设资本的投入以及后期的销　售，往往只考虑相关的经济效益。企业在　控制成本上没有给予相应的重视，也没有　专门的人员资本，如此以往，往往就不能　使企业的预算达到最好效果，其根本原因　就是成本控制的缺失。　１、任意设立成本核算对象。对于成本　控制来说，做好成本核算工作有着重要的　意义，成本核算对象是控制成本的重要内　容。对于项目的开发，房地产开发企业首　先应当明确成本的核算对象，并对其进行　全面、科学、合理地分析。但是，目前我国　多数企业在成本核算过程中的目标往往　都不是很明确，只是随意的设立成本核算　对象，从而影响了成本的控制，造成了一　定程度的混乱。　２、对成本进行随意分摊或未进行分　摊。在房地产项目进行的过程中，众所周　知，成本的分摊对成本的控制通常有着很　大的帮助，成本的分摊是成本控制的主要　途径，合理的成本分摊可以通过控制项Ｅｌ　成本达到增加企业经济效益的目的。但　是，目前我国一些房地产开发企业对分摊　的部分没有认真审核，在分摊成本过程中　过于随意，从而出现在项目后期企业成本　控制过程中不能进行合理分配的情况，这　不仅会影响到项目的顺利进行，也会影响　到企业的经济效益。　３、工程实物工作量与财务成本结算　不一致。在自建或者购买商品房、拆迁用　房时，由于管理上的混乱，使成本管理不　具有可靠性，成本核算不真实，如拆迁差　价中的调房收入直接冲减拆迁成本等，一一　些房地产开发企业中经常出现内部划账　面或调拨与实物的数量严重不符现象。　４、获取工程成本核算的依据不及时。　获取施工企业开具的发票是房地产企业　进行工程成本的核算基础和前提。施工承　包单位必须纳税后才可以开出发票，然而　一些房地产企业在完工后不能及时付清　工程款，施工单位就不给开具发票。由于　不能及时取得正式发票，导致成本核算真　实性受到影响，在此种情况下，成本核算　的意义不大，长此以往，给房地产开发企　业经营决策也会带来影响。　三、加强房地产企业成本管理　１、建立成本管理构架。为了加强房地　产企业成本管理，企业应当依据所处阶段　和发展情况建立起成本管理构架。在设计　组织结构时，为了使组织构架更加合理化　和高效化，关键环节尽量由专业人员完　成。从成本管理考虑，如果企业在同一地　区同时开发多个项目，可以各个项目成立　单独的项目管理部门，即采用矩阵制运　营，在成本管理方面，成本管理人员一方　面负责协调各个项目之间的工作，一方面　负责各个项目的成本管理；如果企业只是　开发一个项目，所有部门应当接受单一指　令，即采用职能制运营模式；如果企业在　不同地区同时开发几个项目，各分公司独　立管理成本，即采用分公司运营模式，项　目完工时组织汇总。　２、建立目标成本管理制度。投资估算　应在项目策划阶段就进行编制，它是房地　产企业决策的依据。大型房地产企业多数　都在制定投资估算基础上编制项目目标　成本，并且为了防止出现目标成本失控的　现象，企业在项目生产销售过程中将目标　成本与实际成本随时进行对比。所谓目标　成本，主要由以下几个方面组成：准备费、　土地价款、基础设施费、建筑安装费、管理　《合作经济与科技》２０１４年４月号下（总第４８７期）