重庆市二郎商业步行街二期定位策划报告96P

20000㎡
零售10%超市5%日用品10%其它店面空置中 零售10%超市5%日用品10%其它店面空置中
社区及周边消费群体
社区商业，主要消费人群：周边小区 人群
超市5%日用品20%餐饮45%美容10%汽配10%其他 金科第四商业街、金科机电城、130
10%
万金科西城大社区居民
20000㎡
超市5%日用品15%餐饮45%美容10%汽车美容15% 其他10%
二郎·商业步行街二期
定位策划报告
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前言
首先非常感谢渝高（集团）科技产业股份有限公司对我司充分的信任而给 予了本次提案的机会。我司从2004年开始进行商业地产全程营销代理，先后 成功操作地王广场、中新城上城、世贸中心等多个商业地产项目，在不断的 实践、总结再实践过程中，我们形成了自己的策略模式，组建了专业的招商 团队，积累了大量商业客户资源。针对本案，前期，我们通过对重庆主城主 要商业街的摸底调研，对二郎地区商业的重点调查，结合本案自身情况，编 制了本方案。方案共分为三个章节，从我们对项目的理解，对项目的定位分 析，对项目的设计建议、功能划分，到收益分析，进行了详细的介绍。总之， 我们有信心把“二郎·商业步行街二期”策划工作做好；我们有决心把“二 郎·商业步行街二期”打造成二郎商业中心。
高新区二郎创新大道1号 重庆恒方房地产开发有限公司
迎宾大道
千叶地产
规模 1.8万㎡ 9.1万㎡ 7.4万㎡ 3万㎡
2万㎡ 3.5万㎡
物业形态 中小型综合体 住宅底商，商铺 住宅底商，商铺
综合体
住宅底商，商铺 综合体
开盘时间 2011.5 2011.4
未建 未建
在建 未建
本区域商业目前处于初期发展阶段，暂时还没有形成新的商圈，但未来随着本区域新建 楼盘人口的充分入住，区域内空白业态的需求将逐渐增强。再加上区域内即将新推出近27 万方商业的带动，都预示着本区域商业将进入快速发展阶段。未来（5—10）年，本中心 居住区将有逐渐形成新商圈的趋势。
10
商业总结
本项目不属于核心商圈，无法支 撑大型随机性消费业态。
消费者 需求。
本区域商业市场缺乏大型综合性领航 商务、休闲、购物商业。
目的性消费为主，商务、休闲餐饮娱乐为辅的综合性商业。
本项目现状： 项目不在成熟商圈 区域内消费人群现阶段有限 被其他成熟商圈严重辐射
17%
20% 10%
家居建材 4%
ห้องสมุดไป่ตู้
电影院 9%
美食广场 电子游戏中心
19%
7%
汽车餐厅 2%
游乐设施 眼镜店
10%
2%
我司通过对该区域内200份调研数据的采样分析，总结出区域内消费者对百货、大型超市、 美食广场需求最为迫切。其中大型超市需求占总比的20%；其次为美食广场占总比的19%；百 货商场位列第三，占总比的17%。其中餐饮、休闲、娱乐占总比的63%。 从上表可以看出，本区域商业发展已经滞后，现有商业已经无法满足消费者的需求。
10000㎡ 40000㎡ 60000 ㎡
零售30%餐饮10%汽车美容10%其它20%机电30%
社区商业，主要消费人群：小区及周 边人群
零售餐饮建材娱乐其它
社区及周边消费群体
超市5%日用品20%餐饮35%茶馆20%汽配10%其他 社区商业，主要消费人群：周边小区
10%
人群、汽配市场
16000㎡ 20000㎡
1-2层 1-2层 1-2层 1-2层 1-2层
1-2层
1-2层
规模 120000㎡
3500㎡
业态配比 零售10%；餐饮70%；休闲娱乐20%
类型 旅游商业形态，消费人群来自主城各
区，无明显地域区别
零售10%餐饮30%旅游商业20%汽车美容10%其它 商业为社区商业，主要消费人群：小
30%
区及周边人群
社区及周边消费群体，少量外来人员
项目周边现有商业大致31万方左右，商业业态组成单一，除巴国城外都以社区配 套商业为主。项目周边商业分布相对零散，各商业之间均无联动关系。由此可以看出 本区域的商业处于发展初期，暂时还未形成商圈，无法支撑大型卖场、百货等大体量 随机性消费商业存在。
6
项目周边商业特征
◆ 以“街”为媒介，自然形成的商业集群。 ◆ 受到沙坪坝、杨家坪两大商圈的覆盖。 ◆ 区域内商业产品档次不高，以大众消费为主。 ◆ 区域内无真正意义的商业聚集地（商业中心）。 ◆ 休闲、娱乐等业态发展较缓慢。 ◆ 缺乏商务餐饮等高端形象消费。
8
区域与成熟商圈的关系
沙坪坝商圈
杨家坪商圈
二郎·商业步行街二期
本项目所属区域同时处在杨家坪 商圈和沙坪坝商圈的辐射范围内。
不在成熟商圈的大体量 商业该如何定位发展？
本项目所属区域同时处在两大成熟商圈辐射范围内,项目商业必须寻求差异化发展。
9
消费者商业需求调研
业种业态 百货商场 大型超市 KTV
比例
消费水平：老顶坡汽配市场片区人口 收入略高于整体收入水平，其他片区 收入状况与主城无明显差异。
因此在消费习惯，消费水平和消费 能力方面，与主城其他区域没有区别。
5
项目周边商业现状
项目 巴国城 彩云小城
金科绿韵康城 同天绿岸 兰花小区
朵力尚美国际 协信天骄城
金科西城大院
金科云湖天都
商业楼层 1-4层 1-4层
希望与贵司合作，共创辉煌！
2
报告整体思路
一、市场分析篇 二、项目定位篇 三、产品建议篇 四、业态建议篇
区域定位
二郎新城
二本郎案新城
本项目所在区域二郎新城，位于九龙坡区区域副中心；是重庆市政 府着力打造的西部中央居住区（CLD），重庆西部未来的新牌坊。
——未来本区域居住人口将快速增长，同时商业需求也会成倍增长。
4
区域内居住人群分析
老顶
坡汽 配城 兰花
小区
其他 小区
其他 小区
彩云湖住宅区
本 案
区域人口：项目所辐射半径3公里范围 内，人口主要聚集区域为彩云湖住宅 区、兰花小区和老顶坡汽配城。辐射 常住人口约20万（在建楼盘交房后统 计），流动人口5万。人口无明显年龄 特征。除兰花小区外，其余楼盘均为 外来人员购买，新来人员消费档次均 较高。
市场空白点！
大型综合性领航商务、休闲、购物商业缺失！
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区域商业发展走势
项目周边将建商业：
案名 彩云湖配套商业用房
彩云湖一号商铺 中交丽景商铺 兴茂·盛世国际
恒基翠庭 千叶地产
地址 迎宾大道 科城路166号 红狮大道巴国城旁 高新区二郎创新大道
开发商 渝高科技 协信控股远润地产公司 中交集团重庆两山丽景 兴茂地产