深圳万科东海岸商业街定位策划报告62p
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世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
12
The End
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13
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
本报告是严格保密的。
3
万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜：60~70元/m2
本报告是严格保密的。
10
招商推广策略——整合传播，活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动，不断造 势
深圳万科东海岸个案研究PPT课件
深圳 ·万科东海岸
.
1
区域交通
大梅沙片区—市级旅 游度假区
❖位置： 盐坝高速路旁
❖资源： 二线海景，邻菠萝山
❖地块资源： 坡地，高差60余米 内有少量山泉溪流
万科东海岸位于深圳东部偏远的旅游 度假区，资源条件一般
❖区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政 府约10多公里，距离罗 湖30公里 ❖交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中 ❖盐坝高速于2002年通车 ❖深盐快速线等三条线路未来3年内通车
7
推售策略 价格策略
东海岸
针对投资客户，从“升值、低总价和 稀缺性”上做足文章
第一期10个月
时间轴 2003—2004
第二期12个月
2004—2005
第三期
2005—
东海岸一期 ❖公寓均价6600元/平米 ❖独栋别墅10500元/平米 ❖4联排别墅7000元/平米 ❖双拼排别墅9000元/平米
片区内其他楼盘价格
.
8
•周边区域或深圳市东部的自住客户 •渡假客户 •预期有升值期望的投资客户
❖规模：10余栋，6层-12层
❖位置：依山景和海景布置
❖户型：2-5房
❖面积：80-167平米
联排及独栋
❖规模：150多套
❖位置：依山景和中心庭院布置
❖户型：4-5房
❖面积：190-222平米
.
4
户型展示
联排产品通过阳台等功能空间的变化改 善单调的建筑形象
.
在售四期： 5种物业类型：联排别墅、空中 别墅、独栋、公寓、商业
3
产品规划
建筑错落排布，以最大可能利用中央景 观和海景并拉近与海的距离
度假公寓
❖项目定位：休闲度假为主的住宅社区
.
1
区域交通
大梅沙片区—市级旅 游度假区
❖位置： 盐坝高速路旁
❖资源： 二线海景，邻菠萝山
❖地块资源： 坡地，高差60余米 内有少量山泉溪流
万科东海岸位于深圳东部偏远的旅游 度假区，资源条件一般
❖区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政 府约10多公里，距离罗 湖30公里 ❖交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中 ❖盐坝高速于2002年通车 ❖深盐快速线等三条线路未来3年内通车
7
推售策略 价格策略
东海岸
针对投资客户，从“升值、低总价和 稀缺性”上做足文章
第一期10个月
时间轴 2003—2004
第二期12个月
2004—2005
第三期
2005—
东海岸一期 ❖公寓均价6600元/平米 ❖独栋别墅10500元/平米 ❖4联排别墅7000元/平米 ❖双拼排别墅9000元/平米
片区内其他楼盘价格
.
8
•周边区域或深圳市东部的自住客户 •渡假客户 •预期有升值期望的投资客户
❖规模：10余栋，6层-12层
❖位置：依山景和海景布置
❖户型：2-5房
❖面积：80-167平米
联排及独栋
❖规模：150多套
❖位置：依山景和中心庭院布置
❖户型：4-5房
❖面积：190-222平米
.
4
户型展示
联排产品通过阳台等功能空间的变化改 善单调的建筑形象
.
在售四期： 5种物业类型：联排别墅、空中 别墅、独栋、公寓、商业
3
产品规划
建筑错落排布，以最大可能利用中央景 观和海景并拉近与海的距离
度假公寓
❖项目定位：休闲度假为主的住宅社区
海岸城调研报告
海岸城购物中心调研报告
海岸城背景
开业日期 开发商 设计公司 经管公司 位置 占地面积 总建筑面积 商业面积 建筑形式 所属商圈 市场定位 目标消费群体 主力店 楼层 停车位数量及 收费形式 2007年12月16日 深圳市海岸房地产开发有限公司 方案设计：美国凯里森建筑事务所负责（2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一） 深化设计：深圳市城脉建筑设计有限公司 深圳市海岸房地产开发有限公司 海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道 36908平方米 约12万平方米 约8万平方米 单体商业建筑：独有的南北一二层双广场；双步行街的创造性设计；独特的双首层，巧妙的退台餐饮 南山中心区 区域型购物中心 年轻群体 原潮、AEON、优衣库、美丽田园、海岸影城、顺电、江南厨子、ZARA、冰FUN海岸滑冰场、英孚教 育、巴蜀风月、六千馆、稻香、大饱口福、太兴餐厅、玩具反斗城 总层高30米，地上5层，地下2层；地下层高5米，F1层高6.5米，F2-F5层高约6米； 扶梯35个，垂直电梯21个 位于B1和B2的地下车库 约2000个停车位 前两个小时5元，超过两小时每小时5元，每天最高收费不超过60元
配套设施及服务
咨询台
除了L1，L2有设置服务台外，各楼层均不设置， 各楼层主要由保安及楼层经理管理，个人认为这 么设置不便于处理客户投诉等事态。
顾客服务台
配套设施及服务
标识牌
在环形动线上标识牌设置的间 隔在30米左右，各设施都有标 识，且设置高度适合，寻找标 识牌还是很方便的。
配套设施及服务
停车场
配套设施及服务停车场停车场入口处的电子牌方便客户了解停车场内的情况vip享有的服务沿着停车位方向有一排排的警示灯已经有车停着的停车位上方的警示灯显示红色而没有停的则显示绿灯避免了客户走不必要的路线去找停车位停车场内主干道上还有电子标识牌告知车主区域所剩停车位且停车场内还有专门的保安人员指引车辆和行人业态分布主力店铺店铺名称位置类型江南厨子l3331332铺餐饮巴蜀风月l55017铺餐饮六千馆l55018铺餐饮稻香l55019铺餐饮大饱口福l5513铺餐饮太兴餐厅l5516铺餐饮原潮b1101铺连锁服装品牌优衣库l1102103铺连锁服装品牌zaral1168169铺连锁服装品牌aeonl1b1101铺大型连锁超市英孚教育l550115015铺教育机构美丽田园l55016铺护理海岸影城l3301铺影院顺电l3329铺家电零售冰冰fun海岸滑冰场l4422铺滑冰场玩具反斗城l5525铺童装玩具业态分布总体分布?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext1819117663647157餐饮时尚女装鞋包男装系列生活数码银行服务护理药品童装玩具礼品精品时尚配饰运动户外流行便装珠宝眼镜钟表海岸城共有商铺246家服饰类男装女装流行便装运动户外占比32
海岸城背景
开业日期 开发商 设计公司 经管公司 位置 占地面积 总建筑面积 商业面积 建筑形式 所属商圈 市场定位 目标消费群体 主力店 楼层 停车位数量及 收费形式 2007年12月16日 深圳市海岸房地产开发有限公司 方案设计：美国凯里森建筑事务所负责（2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一） 深化设计：深圳市城脉建筑设计有限公司 深圳市海岸房地产开发有限公司 海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道 36908平方米 约12万平方米 约8万平方米 单体商业建筑：独有的南北一二层双广场；双步行街的创造性设计；独特的双首层，巧妙的退台餐饮 南山中心区 区域型购物中心 年轻群体 原潮、AEON、优衣库、美丽田园、海岸影城、顺电、江南厨子、ZARA、冰FUN海岸滑冰场、英孚教 育、巴蜀风月、六千馆、稻香、大饱口福、太兴餐厅、玩具反斗城 总层高30米，地上5层，地下2层；地下层高5米，F1层高6.5米，F2-F5层高约6米； 扶梯35个，垂直电梯21个 位于B1和B2的地下车库 约2000个停车位 前两个小时5元，超过两小时每小时5元，每天最高收费不超过60元
配套设施及服务
咨询台
除了L1，L2有设置服务台外，各楼层均不设置， 各楼层主要由保安及楼层经理管理，个人认为这 么设置不便于处理客户投诉等事态。
顾客服务台
配套设施及服务
标识牌
在环形动线上标识牌设置的间 隔在30米左右，各设施都有标 识，且设置高度适合，寻找标 识牌还是很方便的。
配套设施及服务
停车场
配套设施及服务停车场停车场入口处的电子牌方便客户了解停车场内的情况vip享有的服务沿着停车位方向有一排排的警示灯已经有车停着的停车位上方的警示灯显示红色而没有停的则显示绿灯避免了客户走不必要的路线去找停车位停车场内主干道上还有电子标识牌告知车主区域所剩停车位且停车场内还有专门的保安人员指引车辆和行人业态分布主力店铺店铺名称位置类型江南厨子l3331332铺餐饮巴蜀风月l55017铺餐饮六千馆l55018铺餐饮稻香l55019铺餐饮大饱口福l5513铺餐饮太兴餐厅l5516铺餐饮原潮b1101铺连锁服装品牌优衣库l1102103铺连锁服装品牌zaral1168169铺连锁服装品牌aeonl1b1101铺大型连锁超市英孚教育l550115015铺教育机构美丽田园l55016铺护理海岸影城l3301铺影院顺电l3329铺家电零售冰冰fun海岸滑冰场l4422铺滑冰场玩具反斗城l5525铺童装玩具业态分布总体分布?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext1819117663647157餐饮时尚女装鞋包男装系列生活数码银行服务护理药品童装玩具礼品精品时尚配饰运动户外流行便装珠宝眼镜钟表海岸城共有商铺246家服饰类男装女装流行便装运动户外占比32
万科项目定位模版
客户选择
结合客户地图及具体访谈结果 ——目标客群选择
项目定位
4. 项目定位框架
4.2 项目合理定位的要素
以客户为出发点： ?土地属性：哪些客户对土地价值认知最大化？ ?竞争策略：客户对哪些产品力属性敏感度高？
客户、土地、产品结论的交叉验证： ?客户受益点明确； ?有购买力支撑的客户需求与土地特性、产品力组合建议保持一致。
1、城市格局变化 2、片区价值变化 3、交通条件改观
1、商业配套改善 2、景观再造
土地可塑性 判断
1. 土地分析框架
1.3 SWOT分析及土地结论
土地结论包括：1、品类判断；2、土地属性变化机会。
内部能力 优势（Strength ）
劣势（Weakness ）
外部因素
机会（Opportunities ）
客户姓名
客户背景：居住 /工作/事业地点、行业、年龄、来深时间（访谈时间）
客户家庭状况：常住人口数量，主要家庭成员年龄、非常住人口到访频率、目前居住情况
客户生活习惯：爱好（消费地点 /频率）
主要观点：
关于地块
对项目地段、交通、配套、景观、土地指标的评价
关于户型 关于价格
房间数量、各功能空间功能 /面积要求、不同功能空间价值排序 单价期望、总价期望、对比项目及评价
4. 项目定位框架
4.3项目定位：描述目标市场下的产品品类、特色、客户受益点； 配合意向图片。
定位描述示例： ?溪之谷：城市核心区 原生溪谷 私享别墅群； ?安托山：香蜜湖 高端改善 山海住宅； ?大甲岛：私密性岛屿度假豪宅 ?浪骑：海洋运动性质的会员制酒店式公寓
客户受益点说明： ? 溪之谷：排他性自然环境、住区私密纯粹、近享城市配套； ? 安托山：高端住区氛围、山海景观、产品品质 ?……
万科东海岸推广案、
发展一系列东海岸品牌的雪茄等生活艺术品，作为万科馈 赠的礼品或直街店铺里流传的商品，让东海岸成为一种生
活文化的标签，最终达到对消费者进行文化影响，获得内
心深处的文化认同 。
雪茄
文具等
杯子
谢谢聆听！
三、“蓝色梦幻”大型海岸音乐会 与音乐电台或交通电台合办，邀请外国钢琴、小提琴 表演艺术家等国外友人的参加。
四、国际动力伞竞技／表演
动力伞运动集浪漫挑战于一体，融休闲冒险于一身，可与专
业俱乐部合作，邀请业主与潜在客户参与，带飞行者进入飞 翔新天地，体会到鸟瞰大海绿地的诗情惬意。
东海岸牌系列产品开发
2006年的推广应该对是对万科东部战略进行照顾，从
而为品牌建设加分。
思考层面：产品本身
“真正的海岸生活”是东海岸的定位，东海岸已经成 为滨海居住的第一联想，也就是海居的代名词。现在，
人们到东部来选择东海岸是因为东海岸的“海居”。
思考层面：目标人群
在策略里应该充分给目标人群选择东海岸的心理支持， 这个心理支持的内核是“海岸生活”，即海居。这个理由 应该高端低调而准确，既不能软绵绵又不能张扬炫耀，要 符合目标人群的身份特征。
4年前
4年前，对深圳来说，滨海居 住无非是蛇口或者红树林， 没有人对此有更高的奢望。
4年后
4年后，东海岸成为“海岸 生活”的代名词，带动了整个 城市对于滨海居住的认识升级， 促进了东部片区的发展。
小结
因为启动的时间和项目本身的内在，在深圳，东海岸4
年来的意义已经远远超过了一个房地产项目的范畴。
东海岸是深圳滨海居住的第一联想，这一点是任何其 他竞争项目（包括17英里）都无法抢占的心智资源。
楼书
楼书名为《海居论》，从多个角度讲述东海岸的海居生活。封面装 祯用蓝色透明塑料内装满水，拿在手里有海水涌动的感觉。
某地产东海岸策划报告
某地产东海岸策划报告1. 简介某地产公司计划在某地东海岸开发一片土地，并推出相应的房产项目。
本报告将对该东海岸开发项目进行全面策划，并提供详细的市场分析、竞争分析和市场推广策略。
2. 市场分析2.1 目标市场通过综合各方面因素分析，我们确定目标市场为中高收入群体以及投资者。
根据调查数据，该市场群体对海滨地产的需求日益增长，预计年增长率为10%。
2.2 市场规模根据市场需求和目标市场规模，预计在该地区可售房屋总数为1000套左右，市场规模约为2亿人民币。
2.3 市场趋势近年来，东海岸地区房产市场呈现出以下趋势： - 中高收入群体对海滨地产的需求增长迅猛。
- 生态环境优美、交通便利的地方吸引了更多的居民和投资者。
- 地产开发商对东海岸地区的投资热情高涨。
3. 竞争分析3.1 竞争对手当前该地区已有数家地产公司进行开发项目，其中主要竞争对手包括：A开发公司、B地产公司和C投资集团。
这些公司在该地区拥有较大的市场份额和品牌影响力。
3.2 竞争优势为了在竞争激烈的市场中取得领先地位，我们计划通过以下方式建立竞争优势： - 打造高品质的房产项目，提供豪华、舒适的居住环境。
- 强调生态环保、可持续发展的理念，吸引更多环保意识较强的消费者。
- 提供全方位的生活配套设施，如商业区、娱乐设施等，满足购房者的多样化需求。
- 建立良好的品牌形象和信誉，树立业界标杆。
4. 市场推广策略4.1 品牌宣传通过各类媒体渠道，包括电视、报纸、杂志、互联网等，进行品牌宣传，传达公司的核心价值观和产品特点。
此外，还可以考虑与知名人士、社区组织等建立合作关系，提升品牌知名度。
4.2 营销活动组织各种营销活动，如开放日、购房优惠、赠送礼品等，以吸引潜在客户，提高项目的关注度和销售量。
此外，在销售过程中，可以提供个性化的服务，满足客户的个性化需求。
4.3 网络推广利用互联网渠道，建立专业网站，并进行搜索引擎优化(SEO)和社交媒体推广。
万科东海岸
品质楼盘—万科东海岸
品质楼盘—万科东海岸
已有社区规划配套：深圳实验东海岸幼儿园\招行24小时自助银行\华润超市； 规划中社区配套：知名饮食机构进驻,经营面积约为1700㎡
品质楼盘—万科东海岸
本期特点：两栋小高层（分别为8层和11层）户型面积都超过两百平方米， 南北通透的板式设计、16～19米的超大面宽、户户向南的海景、每栋配置 的独立架空花园、两户两梯的豪华配置，一系列的特点都为这两栋小高层 的高端定位作出了最好的说明。 名师设计入户大堂 由著名装饰事务所设计BLD设计的入户大堂，层高净空 达到5米，高大明亮的入户大堂显得高档气派
深圳海居与东部深圳“远大梦想”系列报道（四） 深圳的“海居时间” 2006年8月26日，万科 3期开盘。从这一天起，以大梅沙为时间坐标的“深圳海居时间” 开始定格。 毋庸置疑，20多年前，蛇口就是深圳海居的发祥地；20多年来，前海、后海以及红 树湾和宝安西岸等用不同的方式延展并丰满了深圳的滨海生活。同样毋庸置疑，从2004 年6月开始至今，因为大梅沙因为万科东海岸 (论坛 像册 户型 样板间) ，深圳的海岸生活 开始有了“世界高度和时间”。 近百年来，当世界的海岸生活方式被上流阶层们逐之若骛的时候，充满浓郁“黄土 情结”的东方居住文明也明显多了几分“大海情结”。深圳这座现代化的海滨城市走在 了中国海岸生活的前沿。 与其说，万科东海岸在与深圳的海居生活赛跑，不如说，深圳在与世界海居生活赛 跑——万科是为本场比赛的“时间裁判”。
品质楼盘—万科东海岸
品质楼盘—万科东海岸
品质楼盘—万科东海岸
品质万科 东海岸 东海岸分四期开发，总占地面积约34.3万平方米，总建筑面积27.5万平方米，容积率为0.8.
其中一期、二期、三期（编号J402-0066）占地面积268483.5平方米，建筑面积214800平方 米，于2001年7月20日通过拍卖的方式以405999900元取得，四期占地74474.5平方米，建筑 面积60600平方米，将由专门的项目公司开发。东海岸项目地处于大梅沙片区，该片区以外 环路为界限，分隔为度假区和居住区。东海岸项目属于山地建筑，自然环境极佳，其中项 目内外共计四大公园（珊瑚公园、山脊公园、体育公园和郊野公园，其中体育公园和郊野 公园的产权属于政府，不属于东海岸项目）和三个广场（土广场、火广场、水广场）及一 个人工湖。 基本信息： 地理位置：盐田区大梅沙片区，盐坝高速公路的西北侧地图展示：如右图所示 地块描述： 介于盐坝高速公路与周围的坡地间，与盐坝高速路相距为60-80米，距离大梅沙海滩约1.5 公里，背倚青山，面朝大海。项目距盐田港西港约4公里，距沙头角口岸约7公里，距罗 湖商业中心区约30公里（途经梧桐山隧道）。 项目用地属于山地类型，地形由东南向西北逐渐走高。东南侧地形比较平缓，西北部地 形陡峭，沿盐坝高速公路呈弧形东西向带状分布。 开发节奏： 2001年7月取得土地\2003年一期开盘\2004年二期开盘\2005年三期开盘\2007年四期开盘
万科东商业规划定位(ppt 120页)
随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外 籍及广州本地高端人士入住。
随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅， 吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
整盘面积：500万平米
坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主
B.A.Consulting
B.A.Consulting
大盘业态研究——深圳万科城
商业街
社区类商业
餐饮类
精品小物件
大盘业态研究——深圳万科城
社区类商业
经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票 务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗 店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、 五金件、耗材等
B.A.Consu综合配套——高级休闲会所
祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center) 经营面积8万平方米 耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳 10000 人 提供50多项新颖的娱乐消闲设施
B.A.Consulting
商业面积：8万平米
商业配比：2%
商业操作：统一规划，带租 约销售
商业格局关键词：沿主街、 副街、街区式、集中型、按 功能分类
B.A.Consulting
大盘商业业态研究——祁福新城
生态健身主题
花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大 公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；
B.A.Consulting
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——医院
随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅， 吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
整盘面积：500万平米
坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主
B.A.Consulting
B.A.Consulting
大盘业态研究——深圳万科城
商业街
社区类商业
餐饮类
精品小物件
大盘业态研究——深圳万科城
社区类商业
经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票 务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗 店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、 五金件、耗材等
B.A.Consu综合配套——高级休闲会所
祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center) 经营面积8万平方米 耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳 10000 人 提供50多项新颖的娱乐消闲设施
B.A.Consulting
商业面积：8万平米
商业配比：2%
商业操作：统一规划，带租 约销售
商业格局关键词：沿主街、 副街、街区式、集中型、按 功能分类
B.A.Consulting
大盘商业业态研究——祁福新城
生态健身主题
花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大 公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；
B.A.Consulting
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——医院
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➢金沙岛酒楼，集饮食、小型休 闲、包房于一体。主要客户为游 人。
➢心海假日楼下一楼有一间“心 海超市”，面积约500平方米，以 日杂百货为主，主要客户为本地 居民。
深圳万科东海岸商业街定位策划报告 62p
•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•大梅沙村位于大梅沙片区的中部，村内主要的商业设施有：
深圳万科东海岸商业街定位策划报告 62p
•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
•盐田食街特点分析： ➢盐田食街起步较早，已经成行成市，成为盐田及深圳一道独 特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。
➢盐田食街有机发挥了盐田临海资源优势，全部经营海鲜餐饮， 形成海鲜一条街。
➢盐田食街的客户群多数为市区公司、行政单位、市区内个人 消费者，以及周末和节假日旅游人士。
深圳万科东海岸商业街定位策划报告 62p
•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙概况
深圳万科东海岸商业街定位策划报告 62p
•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•大海沙片区现有三个自然村：成坑村、长坪村和大梅沙村。
•成坑村位于大梅沙片区北部，村内主要的商业设施有：
➢荣兴海洋中西餐厅和六天客家海洋 餐厅，面积共约有300平方米。面向 的客户为游人和小部分本地居民。
深圳万科东海岸商业街定位策划报告 62p
•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
名称 嘉乐大酒楼
大概面积 (平方米)
1200
装修档次 中档
名豪大酒楼
1200
中档
望海大酒楼
1200
中档
新鸿海鲜酒楼 合计
2200 5800
中档 ——
经营特色 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 ——
经营状况 一般 一般 一般 一般 ——
海鲜乳鸽
一般
游客
老牌新端华餐厅
约2000
二层
大梅沙村正对海滨公园
中档
海鲜乳鸽
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
一般
游客
老字号新端华乳鸽王 海景酒店
海韵休闲小筑 心海超市
滨海明珠海鲜酒楼 泌茗泉渔港大酒楼
约1500
约200 约500 约 2000 约3000
一层
一层 一层 二层 二层
海景酒店第三座一楼
大梅沙村边 长坪村旁楼下 长坪村金沙街边 成坑村斜对海滨公园
深圳万科东海岸商业街定位策划报告 62p
•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•酒店调查
名称 梅沙宾馆 海景酒店 雅兰酒店 京地酒店 芭堤雅酒店 滨海明珠大酒店 沁茗泉酒店 水云间酒店公寓
合计 京基五星级酒店
套房数 160 322 206 105 288 92 120 160 1443
星级标准 四星
四星
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙及盐田发展规划利好——深盐第二通道
深盐快速通道西起罗沙公路，终点接盐坝高速公路，又称“深 盐第 二通道”。路线全长11.34公里，其中隧道总长5.19公里，桥梁 全长4.59公里，双向六车道，预计2006年建成通车，工程投资约20亿 元。 •深盐第二通道的开通，不 仅可以有效地解决东部的过 境交通问题，还对盐田港区 的疏港交通以及区域交通有 着重要意义，同时也将可能 改变目前大梅沙普遍为休闲 度假物业的局面，促使更多 的市民在此居住。
长坪村心海假日
中高档
海鲜
一般
游客及村民
合计
约14200
——
——
——
——
——
——
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•大梅沙片区商业经营现状特点分析
➢片区商业经营规模较小，多为分散经营，没有成行成市； ➢现有的商业经营以旅游人士为主要的客户对象；
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2020/11/26
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•万科东海岸商业街
目录
•第一部分 市场分析 •第二部分 项目分析 •第三部分 策划定位 •第四部分 招商执行
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析 •一、东部及大梅沙概况 •二、大梅沙商业调查 •三、盐田食街调查 •四、问卷调查分析摘要
海世界公寓 海语东园
天琴湾公馆 倚天阁 水云间
万科东海岸一期 万科东海岸二期
合计
位置 大梅沙内环路 盐田区盐梅路与内环路交界 盐梅路与内环路交界处，大梅 沙海滨公园正对面 大梅沙内环路中
盐梅路东 大梅沙内环 盐田区盐梅路与内环路交界 大梅沙高速公路北侧
大梅沙高速公路北侧
——
开发商 深圳心海投资 深圳海阔投资
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙概况
• 深圳东部，绵延的海岸线长 达37公里。这里被政府规划为以滨 海旅游度假为主的“东部旅游组 团”。组团包括盐田区的大梅沙、 小梅沙，以及龙岗区的葵涌、大鹏 和南澳三镇，其中大鹏半岛被大鹏 湾和大亚湾合围。
• 大梅沙海滨公园，是正在建设中的深圳东部黄金海岸的重要景 点。她位于神奇秀丽的南海之滨，风光旖旎的大鹏湾畔，公园的总面 积36万平方米，其中沙滩全长18000米，沙滩总面积18万平方米。
➢餐饮、娱乐类：老字号新端华乳鸽王、 老牌新瑞华餐厅、丰盛海鲜餐饮、海景 酒店、老字号新端华乳鸽王海景分店、 麦当劳、肯德基、古川拉面、及酒店内 娱乐、休闲商业，主要的客户群为游客。
➢商店及小型士多店，主要客户为本地 居民。
➢大梅沙海滩上有两个烧烤场，一间月光 西餐酒吧（约300平方米），面向客户为 游客。
酒店公寓
160
TOWNHOUSE，住宅
759
TOWNHOUSE，住宅
436
——
2667
平均价格 9000 15000
10000 8500 20000 15000 8000 7100 9200
——
• 通过对住宅楼盘的调查，发现目前大梅沙的楼盘多为最近几年新建项目，有的尚未 竣工入伙。而且多数项目为休闲度假物业，具有浓厚的投资性和度假性，而长期居住人 口非常少。消费力非常有限、不稳定。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙每日客流量及车流量状况
➢客流量状况：
•
据官方统计数据，每年大小梅沙旅游人数超过400万人次，日均人数约13000人
次，重大节假日高峰期可达到10万人次。
➢车流量状况：
•
根据相关资料调查，大梅沙平均日停车量为600-1000辆，周末节假日停车量达
➢梅沙文化活动中心主要为社区活动中心， 有表演舞台等设施。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
消费场新名称
经营面积 （m2）
所在楼层
所在位置
装修档次
消费品特色
经营状况
主要消费群体
老字号新端华乳鸽王 约2500 一栋三层 大梅沙村正对海滨公园
中档
➢现有的商业经营档次总体偏低，缺少中高档、高档商业，未能满足 中高消费人群；
➢片区内商业以餐饮为主，而餐饮服务主要以海鲜类为主，没有其它 特色经营项目；
➢经营情况受客户群消费特点的限制，季节性较强，旅游淡旺季的经 营业绩差距明显；
➢一般在酒店内基本上都设有内部酒楼、桑拿、美容类服务；
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2000辆。原来大梅沙片区设置有800个停车位，但目前实际能够使用的只有500多个，旅
游旺季期每日停车位都不够用，经常发生车辆停在路边堵塞交通的现象。
➢公共交通状况
大梅沙公共交通还处于发展阶段，目前仅有八路公共巴士
103A路：石夏南――小梅沙 208A路：布吉――大梅沙 364 路：福田车站――大鹏 380B路：龙华汽车站――小梅沙
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•金沙街商业状况
➢金沙街的物业主要以宾馆为主，另有部分 的商业和百货设施 。
➢滨海明珠大酒店和梅沙宾馆位处于金沙街， 主要的服务设施有：中、西餐厅、美容店、 银行、康乐设施等。主要服务对象为宾馆住 户。
➢大梅沙百货经营内容以日常用品、旅游用 品为主，另设有菜市场、照相馆等服务设施。 主要客户群为本地居民，另含少量的游客。
➢由于盐田食街地处偏远，而且离大梅沙海滨公园较远，所来 消费者有一共性——单位车辆或自驾消费。
➢消费水平：食街消费整体水平为中档消费，现时可满足各层 次客人的要求，对客户群没有进行细分。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•住宅调查
项目名称 心海伽蓝雅居
I·领海
经营特色 经营状况
海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜
较好 较好 较好 较好 较好
海鲜 海鲜
较好 较好
——
——
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
• 食街二期由于位置上劣于一期，尚没有形成较 浓的消费食市，因此在经营状况上没有一期那样理 想，现仅有四家酒家入驻经营，食街二期有50%的空 置率，已有部分的商家由于经营状况不理想而退出 了经营。
•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
➢心海假日楼下一楼有一间“心 海超市”，面积约500平方米，以 日杂百货为主，主要客户为本地 居民。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•大梅沙村位于大梅沙片区的中部，村内主要的商业设施有：
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
•盐田食街特点分析： ➢盐田食街起步较早，已经成行成市，成为盐田及深圳一道独 特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。
➢盐田食街有机发挥了盐田临海资源优势，全部经营海鲜餐饮， 形成海鲜一条街。
➢盐田食街的客户群多数为市区公司、行政单位、市区内个人 消费者，以及周末和节假日旅游人士。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙概况
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•大海沙片区现有三个自然村：成坑村、长坪村和大梅沙村。
•成坑村位于大梅沙片区北部，村内主要的商业设施有：
➢荣兴海洋中西餐厅和六天客家海洋 餐厅，面积共约有300平方米。面向 的客户为游人和小部分本地居民。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
名称 嘉乐大酒楼
大概面积 (平方米)
1200
装修档次 中档
名豪大酒楼
1200
中档
望海大酒楼
1200
中档
新鸿海鲜酒楼 合计
2200 5800
中档 ——
经营特色 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 ——
经营状况 一般 一般 一般 一般 ——
海鲜乳鸽
一般
游客
老牌新端华餐厅
约2000
二层
大梅沙村正对海滨公园
中档
海鲜乳鸽
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
一般
游客
老字号新端华乳鸽王 海景酒店
海韵休闲小筑 心海超市
滨海明珠海鲜酒楼 泌茗泉渔港大酒楼
约1500
约200 约500 约 2000 约3000
一层
一层 一层 二层 二层
海景酒店第三座一楼
大梅沙村边 长坪村旁楼下 长坪村金沙街边 成坑村斜对海滨公园
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•酒店调查
名称 梅沙宾馆 海景酒店 雅兰酒店 京地酒店 芭堤雅酒店 滨海明珠大酒店 沁茗泉酒店 水云间酒店公寓
合计 京基五星级酒店
套房数 160 322 206 105 288 92 120 160 1443
星级标准 四星
四星
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙及盐田发展规划利好——深盐第二通道
深盐快速通道西起罗沙公路，终点接盐坝高速公路，又称“深 盐第 二通道”。路线全长11.34公里，其中隧道总长5.19公里，桥梁 全长4.59公里，双向六车道，预计2006年建成通车，工程投资约20亿 元。 •深盐第二通道的开通，不 仅可以有效地解决东部的过 境交通问题，还对盐田港区 的疏港交通以及区域交通有 着重要意义，同时也将可能 改变目前大梅沙普遍为休闲 度假物业的局面，促使更多 的市民在此居住。
长坪村心海假日
中高档
海鲜
一般
游客及村民
合计
约14200
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•大梅沙片区商业经营现状特点分析
➢片区商业经营规模较小，多为分散经营，没有成行成市； ➢现有的商业经营以旅游人士为主要的客户对象；
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2020/11/26
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•万科东海岸商业街
目录
•第一部分 市场分析 •第二部分 项目分析 •第三部分 策划定位 •第四部分 招商执行
深圳万科东海岸商业街定位策划报告 62p
•万科东海岸商业街
第一部分市场分析 •一、东部及大梅沙概况 •二、大梅沙商业调查 •三、盐田食街调查 •四、问卷调查分析摘要
海世界公寓 海语东园
天琴湾公馆 倚天阁 水云间
万科东海岸一期 万科东海岸二期
合计
位置 大梅沙内环路 盐田区盐梅路与内环路交界 盐梅路与内环路交界处，大梅 沙海滨公园正对面 大梅沙内环路中
盐梅路东 大梅沙内环 盐田区盐梅路与内环路交界 大梅沙高速公路北侧
大梅沙高速公路北侧
——
开发商 深圳心海投资 深圳海阔投资
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙概况
• 深圳东部，绵延的海岸线长 达37公里。这里被政府规划为以滨 海旅游度假为主的“东部旅游组 团”。组团包括盐田区的大梅沙、 小梅沙，以及龙岗区的葵涌、大鹏 和南澳三镇，其中大鹏半岛被大鹏 湾和大亚湾合围。
• 大梅沙海滨公园，是正在建设中的深圳东部黄金海岸的重要景 点。她位于神奇秀丽的南海之滨，风光旖旎的大鹏湾畔，公园的总面 积36万平方米，其中沙滩全长18000米，沙滩总面积18万平方米。
➢餐饮、娱乐类：老字号新端华乳鸽王、 老牌新瑞华餐厅、丰盛海鲜餐饮、海景 酒店、老字号新端华乳鸽王海景分店、 麦当劳、肯德基、古川拉面、及酒店内 娱乐、休闲商业，主要的客户群为游客。
➢商店及小型士多店，主要客户为本地 居民。
➢大梅沙海滩上有两个烧烤场，一间月光 西餐酒吧（约300平方米），面向客户为 游客。
酒店公寓
160
TOWNHOUSE，住宅
759
TOWNHOUSE，住宅
436
——
2667
平均价格 9000 15000
10000 8500 20000 15000 8000 7100 9200
——
• 通过对住宅楼盘的调查，发现目前大梅沙的楼盘多为最近几年新建项目，有的尚未 竣工入伙。而且多数项目为休闲度假物业，具有浓厚的投资性和度假性，而长期居住人 口非常少。消费力非常有限、不稳定。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙每日客流量及车流量状况
➢客流量状况：
•
据官方统计数据，每年大小梅沙旅游人数超过400万人次，日均人数约13000人
次，重大节假日高峰期可达到10万人次。
➢车流量状况：
•
根据相关资料调查，大梅沙平均日停车量为600-1000辆，周末节假日停车量达
➢梅沙文化活动中心主要为社区活动中心， 有表演舞台等设施。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
消费场新名称
经营面积 （m2）
所在楼层
所在位置
装修档次
消费品特色
经营状况
主要消费群体
老字号新端华乳鸽王 约2500 一栋三层 大梅沙村正对海滨公园
中档
➢现有的商业经营档次总体偏低，缺少中高档、高档商业，未能满足 中高消费人群；
➢片区内商业以餐饮为主，而餐饮服务主要以海鲜类为主，没有其它 特色经营项目；
➢经营情况受客户群消费特点的限制，季节性较强，旅游淡旺季的经 营业绩差距明显；
➢一般在酒店内基本上都设有内部酒楼、桑拿、美容类服务；
深圳万科东海岸商业街定位策划报告 62p
2000辆。原来大梅沙片区设置有800个停车位，但目前实际能够使用的只有500多个，旅
游旺季期每日停车位都不够用，经常发生车辆停在路边堵塞交通的现象。
➢公共交通状况
大梅沙公共交通还处于发展阶段，目前仅有八路公共巴士
103A路：石夏南――小梅沙 208A路：布吉――大梅沙 364 路：福田车站――大鹏 380B路：龙华汽车站――小梅沙
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•金沙街商业状况
➢金沙街的物业主要以宾馆为主，另有部分 的商业和百货设施 。
➢滨海明珠大酒店和梅沙宾馆位处于金沙街， 主要的服务设施有：中、西餐厅、美容店、 银行、康乐设施等。主要服务对象为宾馆住 户。
➢大梅沙百货经营内容以日常用品、旅游用 品为主，另设有菜市场、照相馆等服务设施。 主要客户群为本地居民，另含少量的游客。
➢由于盐田食街地处偏远，而且离大梅沙海滨公园较远，所来 消费者有一共性——单位车辆或自驾消费。
➢消费水平：食街消费整体水平为中档消费，现时可满足各层 次客人的要求，对客户群没有进行细分。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•住宅调查
项目名称 心海伽蓝雅居
I·领海
经营特色 经营状况
海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜
较好 较好 较好 较好 较好
海鲜 海鲜
较好 较好
——
——
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
• 食街二期由于位置上劣于一期，尚没有形成较 浓的消费食市，因此在经营状况上没有一期那样理 想，现仅有四家酒家入驻经营，食街二期有50%的空 置率，已有部分的商家由于经营状况不理想而退出 了经营。
•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查