项目工期分析报告
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一、项目工期分析
1．工程概况
本移民安置区项目工程包括30幢6层住宅单位工程，该工程项目属大型住宅小区，每个住宅单体工程基础结构形式为独立柱基础。
主体为现浇框架结构，初级装修标准；小区建筑面积平方米，机械挖土方超过立方米。
經现场考察踏勘，项目目前概况如下：现场环境施工场地已平整完成，但多数平整为回填土回填。
平整面往下浅层有岩石层。
现场场平施工道路刚开始施工，未能形成各栋号之间的交通运输网络。
临时变压器目前安装4台。
临时用水未能供应到位。
各栋号临时用水用电主接入点没有布置到位。
栋号内临时用水用电网络没有开始布置。
施工方法：现场采用挖土机进行土方作业。
人工放线。
预计使用现场预制混凝土（散装水泥预制塔）。
材料：各栋号钢筋，水泥，模板等主材没有进场。
机械设备：塔吊，物料提升机机，及各种大型机械均未能进场。
人员组织：本小区分肆个施工单位。
目前项目组织机构组建情况不明，施工人员未见大规模入场施工。
临时设施未能满足施工要求。
2．工期内容规定及计算依据
施工前准备工作包括：三通一平，临时设施，材料人员组织，设备安装，定位放线。
±0.00以下结构工程工期包括：基础挖土、±0.00以下结构工程、安装的配管工程内容。
±0.00以上结构工程工期包括：±0.00以上结构、屋面及安装配管工程内容。
装修工程及落架的工期内容包括：内装修、外装修及相应的机电安装工程工期和外架及施工电梯拆卸。
结构工程总工期为：±0.00以下结构工期与+0.00以上结构工期之和。
装修工程总工期为：不分±0.00以上、以下，按装修部分建筑面积总和计算。
计算依据：依据《全国统一建筑安装工程工期定额》，按正常施工条件、合理的劳动组织，以施工企业技术装备和管理的平均水平为基础。
3．单栋工期计算
根据图纸数据查表计算出平均水平工期223日历天。
计算表如下：
1.标准工期
1+0.00以下基础结构
2.主体、落架
说明：
1）每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道工序；形成流
水作业后，3天砌筑一层；
2）每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天。
3）79天：14天为封顶结构养护时间，2天为顶层拆模清理时间，37天为顶层砌筑及
间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天为顶层基层修补和顶层涂料时间。
4）4天:1天基层修补、移交，1天涂料流水，2天拆架（含电梯）。
3砌筑、抹灰
说明：
1）工序1-2可前置，工序1-13为一层砌筑全部完成至可抹灰施工，总计32天；
2）工序14-15为开始抹灰至外门窗收口完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总计13天；3）砌筑抹灰单层工期为45天。
由理论工期大概得出：形成流水后砌筑3天一层，抹灰2天一层。
4其他因素
1.施工前准备工作。
2.基础持力层岩层的影响（岩层开挖功效比土方开挖慢很多，有可能还要进行局部处
理）
2. 建议合理规划流水施工段保证实现标准工期
（一）如何通过合理的工序搭接，实现标准工期
1实际工期调整原则
（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整，但禁止超过10%。
（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于7天。
2关键线路分析
（1）主体：7天一层，是保证质量的基本前提，不可压缩；
（2）砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束；
（3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序；
（4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响；
（5）落架：电梯落架受室内地坪或室内电梯开通时间影响。
（二）合理工期——主体砌筑工序
主体结构施工与砌筑开始流水时间关系：N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+6
以6层为例理论开始流水时间为：3×6＝6×（6-N1）+6，介入楼层为4层。
要求主体进入4层时，开始砌筑介入工作，那么可以推导出：
1、6层楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为45天；
在此期间甲方项目部至少需要完成
A、装修水电图纸；
B、铝合金图纸；
C、铝合金样板层安装；
D、弱电图纸；
E、砌筑样板层（含水电铝合金）完成并通过验收。
（三）合理工期——砌筑抹灰工序
砌筑与内墙抹灰开始流水的时间关系：N1:2*楼层=3*（楼层-N1）+13
以6层为例抹灰理论开始流水时间为：2*6＝3*（6-N1）+6，抹灰开始流水时间为砌
筑完成4层；
在此期间在此期间甲方至少需要完成：
A、防火门样板层安装（需要前置）；
B、入户门样板层安装（需要前置）；
C、消防设施样板层安装（需要前置）；
D、抹灰样板层（含公共部位）完成并通过验收。
（四）合理工期——工序搭接
1、主体结构施工与砌筑介入时间N1：N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+6
以6层为例理论介入时间为：3×18＝6×（6-N1）+6，介入楼层为=4层。
2、砌筑与抹灰的最佳介入时间：室外抹灰为主体结构封顶后，砌筑完顶层砌体进行，所以介入时间为顶层砌筑完成7天以后。
3、抹灰与外墙涂料：外墙涂料最早开始时间为外墙抹灰完成14天（养护7天，干燥
7天），涂料施工一层需要3天。
所以外墙涂料开始时间为顶层抹灰完成14天。
注：鉴于劳动力不充裕，质量要求高等问题，以上介入楼层可以认为是最晚的介入时间，另外介入之前,班组最终选定、砌筑样板层、抹灰样板层需要全部完毕。
（五）小结
关键路径：主体－砌筑－抹灰－外墙涂料－落外架
主、砌、抹三个阶段中，抹灰工程最容易影响工期，另外在标准工期中存在可能进行压缩的就是抹灰工程，特别是外墙抹灰的穿插时间。
根据理论推断，很容易发现进入
抹灰阶段后工期开始变得紧张，也就是说主砌抹三个阶段，抹灰最容易成为拖后腿的
工序。
实际工程中也往往是如此，特别是外墙抹灰往往需要等到结构封顶后才开始施工。
建议土建阶段就穿插作业结构加砌筑分段流水。
另目前关键工作应加强施工前期
的准备工作，如临时设施，临水临电的布置，施工道路的畅通，机械设备的安装等工作。
还有就是由于30栋楼同时开工建设，施工人员的组织也是关键。
包括队伍的落实，施工人员住宿生活，材料的订购及定制等将是整个项目能否正常推进关键节点。
六、工期分析的目的和意义
1．为确定合理工期提供决策依据和参考。
据了解，本工程工期可能定为90日历天，
相比计算的最短工期223日历天有很大差距，这将会带来诸多风险，在施工方不愿意
增加施工成本的前提下，可能会通过偷工减料、减少安全文明施工投入来抵消赶工费用，这样将会导致质量下降，增加安全隐患；另外计划工期与实际差距较大，势必导
致工程施工进度不可控，这样将会打乱相关方的计划，如资金计划、甲供材料计划等，增加协调难度。
2．为项目管理提供参考。
现代项目管理，应逐步从技术性手段为重到以协调性手段为重，从强调制订项目计划到强调根据环境的变化(尤其是风险事件的发生)灵活地运用
管理手段。
总而言之，通过工期分析，为甲乙双方在项目实施过程中识别和评估风险，并采取相
应的措施降低风险事件的后果。
避免因工期太短导致的安全、质量、成本风险，有利
于项目控制和协调。
