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太平园东四街地块分析报告

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太平园东四街地块分析报告策划营销部Menu一.地块基本指标二.地块属性分析三.地块SWOT分析四.地块项目定位五.地块产值测算六.地块价格估算七.地块风险提示＞117个≥1596㎡1596㎡2341㎡9365㎡11706㎡车位数绿地面积基底面积商业总建面住宅总建面计容总建面开发指标二、二类住宅用地≥30%≤30%，其中住宅≤28%27-27.8m≤2.25320.96㎡（7.9814亩）用地性质绿地率建筑密度航空限高容积率净用地面积基本指标一、一.地块基本指标一.地块基本指标90 ㎡以下住宅占比需大于70%4772元/㎡699.89万元/亩5320.96㎡（7.9814亩）附加条件起拍楼面地价起拍价净用地面积竞价指标三、分析：该地块的特点为：净用地面积小/ 容积率低/ 极低的航空限高该地段的基准地价评级为四级，基准地价为286万元/亩，起拍价达基准地价的2.45倍。

二.地块属性分析处，目前开发已趋近成熟。

二.地块属性分析1.地块地理位置分析：地块周边有中铁新界/中华名园/蓝光.金楠府/中粮祥云国际等大盘，由于太平寺机场航空限高，造成了周边以别墅/多层/小高层为主的物业品类。

二.地块属性分析2.地块四至北至：双楠忆景，建成近3年，入住率超过70%，主力户型为80平米左右的两居户型，目前二手价格在9000-9800元/㎡，商业为临街底商，目前转让价格在28000-45000元/ ㎡二.地块属性分析2.地块四至东至：中铁新界一期，建成近5年，主力户型为80-160平米以下的户型，目前二手价格在10500-11000元/㎡，地块与新界之间将建成9米宽的道路二.地块属性分析2.地块四至南至：武侯山庄别墅区，建成近10年，目前二手价格在13000-14000元/㎡，与地块相隔规划道路将于13年10月底建成（武侯区政府承建）二.地块属性分析2.地块四至西至：3-4米高的堆土区，道路至东北侧断开，按规划该段道路将于13年10月底建成（武侯区政府承建），未来规划为农贸市场及幼儿园。

二.地块属性分析3.地块地形地貌宗地地形比较规整，东西临街面长约90米，南北临街面长约60米，项目现有地貌平坦，场地平整量较小。

项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。

二.地块属性分析3.地块地形地貌项目土地的地质情况，从实地观察来看，地表有六分之一部分有原有建筑拆除后的建渣，原有建筑的基础部分未清理干净，但清理难度低。

从成都市的整个地质情况分析和判断，项目土地深度在1米以下，是冲积砂石层。

二.地块属性分析4.地块市政配套①地块在成都市主城区内，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套②地块东北面临2.5环仅160米，南临20米宽的规划干道，有41、84、92、147、242、904、53、72 、175 、210 、334等十多路公交车。

③未来三年内规划的地铁七号线将完工，其红牌楼站点就设置在距地块200米的范围内。

5.周边城市配套二.地块属性分析由于本地块位于外双楠居住区与红牌楼商圈交叉区域，周边2公里半径内中学、小学、幼儿园、医院、农贸市场等设施齐全，伊藤/人人乐都在车行5分钟距离内，地块正对的2.5环街口年内将有7000㎡永辉超市开业。

临近500米范围内的商业主要为社区底商，缺乏餐饮配套，不能满足现有临近较高档次楼盘的消费需求，且档次较低，未来具有极大的发展空间。

三.地块SWOT分析1.优势•地段优势：地块所在地段2.5环已全线通车，临近区域已形成低密/宜居/生活化的人居环境。

拥有紧靠大双楠的区位优势，未来的稀缺价值凸显。

•体量优势：地块小，项目规模小，投资小，适合做快销盘，与目前地产市场大势契合度极高。

•交通优势：路网四通八达，地铁7号线规划站点紧邻地块200米，属于准地铁上盖物业。

三.地块SWOT分析2.劣势•地块劣势：地块小，指标严苛，规划设计难度较大，产品类型和设计方向受限，住宅品质感难走高端路线。

•道路劣势：地块三面道路未开通，通行能力差，商业口岸较生。

•营销劣势：项目小，推广预算受限，品牌与品质的营销推广具有一定难度。

三.地块SWOT分析3.机会•稀缺性：外双楠及临近5平方公里范围内的土地稀缺，如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地”。

•物业机会：航空限高造就区域低密/亲地的人居环境，临近大盘营造出的人气可借而用之。

•市场机会：紧抓市场刚需，本地块所能开发的物业类型符合当前市场大势。

三.地块SWOT分析4.威胁竞品：该区域在售项目及待开发项目从规模和档次上均有大盘优势，对项目形成较大的竞争压力；规划：未来临近规划道路的通行能力是决定地块商业价值的关键，目前存在一定不确定因素。

四.地块项目定位1.产品定位根据地块指标，可开发方向有两种：①临街底商+上盖小高层住宅（受限：底商投资回报率低/增值慢，上盖住宅户型拘谨，品质感/舒适度较差，底商业态限制较多，死角去化难度大）②独栋商业+分栋小高层住宅（受限：独栋商业层面积大，总价高）根据产值最大化原则，选取地块附近1.5公里半径内项目通过市调周边已成型及在售项目论证地块定位方向。

四.地块项目定位1.产品定位住宅比较9000-9600元/ ㎡楠庭理想9300-9600元/ ㎡新贵公馆10300-11000元/ ㎡新界一期9300-10500元/ ㎡新界二期9700-10300元/ ㎡双楠忆景8200-9500元/ ㎡双楠忆景9200-11000元/ ㎡月光诚品8600-8800元/ ㎡云湖阳光8500-8800元/ ㎡一椽坊8100-8500元/ ㎡双楠格调8700-9300元/ ㎡雷迪波尔.城市花苑8500-9000元/ ㎡邻里中央12000-12500元/㎡华府双楠1号楼11000-11500元/㎡华府双楠2号楼普通小高层住宅临街底商的上盖小高层住宅由上表对比可以得，近似地段的两种形态小高层住宅价格，普通小高层比临街底商上盖小高层高500-1000元/ ㎡四.地块项目定位1.产品定位————————————4.8-6.7万元/ ㎡新贵公馆4—6.6万元/ ㎡新界四期独栋商业3.6-4.8万元/ ㎡新界二期底商2-5.9万元/ ㎡蓝光金楠府2层独栋3.9-4.8万元/ ㎡双楠格调1F ：3.7-4.5万元/ ㎡2F ：1.8-2.2万元/ ㎡邻里中央1F ：3—3.5万元/ ㎡2F ：1.6-2万元/ ㎡雷迪波尔.城市花苑转让均价4万元/㎡太平盛世A 区3层独栋5.1-5.5万元/㎡华府双楠2号楼独栋商业临街底商商业比较由上表对比可以得，近似地段的两种形态商业价格，独栋商业比临街底商高10%-20%，此外，地块区域独栋商业稀缺，去化难度小。

四.地块项目定位1.产品定位由以上分析可得：地块选取独栋商业+分栋小高层住宅的方案可以达到价值最大化。

此外，有以下几点优势：①独栋商业适合业态广泛，抗风险能力强；②商业与住宅分治，可提升两者的档次品质；③独栋商业的增值更快，投资回报率高于大部分底商；④独立的小高层的户型具有优势，利于去化。

四.地块项目定位2.目标客户定位80后城市新贵/投资客住宅客户背景特征：25岁以上中低收入人员为主要客户，家庭月收入在5000元以上（未含隐性收入）为主，依赖公共交通/轨道交通的上班族；住宅客户心理特征：认可小高层多层、喜欢低密/生态的人群住宅客户消费特征：以首次置业为主，二次置业投资为辅。

住宅四.地块项目定位2.目标客户定位商业经营餐饮、娱乐、休闲业的商家和具有一定经济实力的投资者休闲生活商业客户来源：成都本地或长时间在成都的生意人、企事业单位及私营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；休闲生活商业客户心理特征：理性购买为主，认可独栋商业的稀缺价值；休闲生活商业客户消费特征：投资为主，认可中长线持有投资方式。

五.地块产值测算1.产品概念模型由两栋临街3.5F独栋商业与两栋小户型9F小高层住宅为主体；实现商业/住宅人流分流，最大限度的兼顾独栋商业的档次及住宅的居住品质感；五.地块产值测算1.产品概念模型该概念数据模型立足价值最大化，独栋商业+小户快销刚需，在有限的地块内寻找商业档次与居住舒适性的平衡，商业与住宅的产品类型在地块周边竞品极少，具有区域稀缺性。

方案说明3、商业总建面2341㎡。

备注20.2m4.5m/4.2m5.9m/5.6m316/316/93㎡226㎡951㎡B栋20.2m 4.5m/4.2m 5.9m/5.6m 462/462/136㎡330㎡1390㎡A栋总高3-4F层高1-2F高2F/3F/4F面积1F面积商业面积楼栋号商业概念数据模型2、总户数144户，住宅总建面9365㎡备注4464㎡72户9F496㎡（2梯8户）62㎡（套一）D栋各50%4896㎡72户9F 544㎡（2梯8户）68㎡（套一）C栋户型占比栋面积户数楼层层面积户型类型楼栋号住宅概念数据模型1、五.地块产值测算2.开发成本说明300万管理费/财务费82134领证/服务/税费96168万以上各项合计10557万营销费用784.8万间接费用/工程不可预见费6146万售楼部/样板房556万公共设施配套4501万室外总平31957万建安工程2431万前期费用1总款（元）费用名称编号按照修满建筑面积11706㎡进行测算详细测算请参考表单文件Microsoft Excel工作表五.地块产值测算2.开发成本说明开发成本各部分占比分析14%29%8%1%2%1%8%5%32%前期费用建安工程室外总平公共设施配套售楼部/样板间间接/不可预见费营销费用管理费/财务费领证/服务/税费五.地块产值测算3.各物业定价参考住宅：以62-68㎡户型区间参考临近市场平均价同地段，品质略高于预设方案10080元/㎡69.44㎡双楠忆景4减去1500元装修=9300元/㎡10815元/㎡52.7㎡月光诚品3同地段，品质低于预设开发方案9200元/㎡58.86㎡新贵公馆2减去1500元装修=10300元/㎡11895元/㎡64.87 ㎡华府双楠1对应价格参考价格参考户型面积项目名称编号根据对比估算，预设开发方案62㎡户型均价设置为9650元/㎡；68㎡户型均价设置为9500元/㎡。

（充分考虑地段差价以及未来价格走势，采取保守策略）五.地块产值测算3.各物业定价参考商业：参考临近市场独栋商业平均价1F ：4—6.6万元/ ㎡2F ：2-2.8万元/ ㎡新界四期独栋商业32-5.9万元/ ㎡蓝光金楠府2层独栋21F ：3.7-4.5万元/ ㎡2F ：1.8-2.2万元/ ㎡邻里中央1参考价格项目名称编号由于预设方案1F 商业层高为5.9m ，2F 为5.6m ，3F 为4.5m ，4F 为4.2m （均带同面积以上的屋顶平台），作为商业的易用性得到了最大限度满足，由此比较我们将商业均价设定为：1F4.6-4.8万元/ ㎡；2F2.5-2.6万元/ ㎡；3F17600-18000元/ ㎡;4F16000-16800元/ ㎡五.地块产值测算4. 产值测算预设项目总产值测算合计：16290万元1000万元2629万元3703万元8958万元4307万元4651万元车位产值B栋商业产值A栋商业产值住宅总产值62㎡住宅产值68㎡住宅产值此产值估算是在现有市场环境下得出的结论，如加入考虑未来CPI 因素（预计增长3.5%）及市场行情变化，我们保守将一年后的产值增长5%，即17104万元，但不代入后续地价测算。

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河东区万辛庄二期

河东区万辛庄二期

有 网 万辛庄二期地块历史上为村庄居民住宅，有百年以上历史，场地周边均为住宅， 询 件 场地的潜在污染源为《天津市河东区万辛庄大街地块涉及关停搬迁企业场地环境调 咨 文 查及风险评估报告》涉及的六家企业，根据《天津市河东区万辛庄大街地块涉及关 术 价 停搬迁企业场地环境调查及风险评估报告》的调查结果显示，该报告涉及的地块内 技 评 所有指标检出值均未超过筛选值，场地符合未来开发为居住用地的环境质量要求。
2.7.2 已完成地块调 及风险评估报告》中涉及本次调查地块的
查结论
相关内容及结论”
4.7.2 现场质量控制
样品
意见二中“进一步说明监测质量控制、质
4.7.3 分析测试质量
量保证措施”
控制
4.8.1 土壤分析结 果
意见三中“完善报告文本编制”
环境技 地评 4
地勘报告修正剖面图，规范统一用词
P29-P40、附件
3 水文地质调查 附件
天津生文态件城仅用于场 5 修正报告中用词不恰当、不规范等语言问题
全文
全文
意见三中“完善报告文本编制” 意见三中“完善报告文本编制”
本
天津本生文态件城仅环用境于技场术地咨评询价有文限件公网司上申报
摘要
天津生态城环境技术咨询有限公司受天津市建设投资有限公司委托，于 2017 年 10 月开展场地环境调查工作。通过第一阶段调查（污染识别）和第二阶段调查 （现场采样），详细分析了场地所在区域的潜在污染物及检测数据。
2.1.2 现场踏勘 ......................................................................................................................................... 8
某土地报价研究报告

某土地报价研究报告

苏园〔2002〕01地块土地报价研究报告苏州铭星软件科技苏州市新天地工程造价咨询事务所2003年3月苏州铭星软件科技总经理陈溥财苏州市新天地工程造价咨询事务所杨永明总工程师杜利同工程总设计师陈溥财苏州铭星软件科技苏州市新天地工程造价咨询事务所2002年6月10日目录第一章总论第二章市场调研与产品定位第一节筛选产品类型第二节市场研究第三节产品方案初步优化第三章初步规划与方案优化第四章投资估算第五章财务评价第一节投资分类第二节投资使用方案第三节销售收入及销售税金计算第四节资金筹措方案的编制第五节土地根本报价方案第六节多因素变化土地价格临界点分析第七节风险分析第一章总论一、工程名称苏园〔2002〕01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。

二、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技。

三、地块位置及环境本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长372.87米，宽144.75至176.5米。

东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。

南面为空地。

1、园区概况苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。

园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅开展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。

苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。

近年来，园区房地产蓬勃开展，从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。

2001年8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方米。

在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。

目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。

到2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。

目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产工程大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。

北京市丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块研究报告

北京市丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块研究报告

丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究及定位报告营销治理中心报告目录第一部份市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及整体特点分析 (5)一、区域经济和人口状况 (5)二、区域进展趋势 (5)二、区域内各板块现状阅读 (8)一、花乡板块 (8)二、大方庄板块 (9)3、马家堡板块 (10)三、区域交通环境分析 (12)四、区域内配套设施分析 (14)五、区域房地产市场供给量分析 (16)六、区域进展预测 (18)一、成熟度指数 (18)二、本地块评定 (18)第二章区域竞争项目分析一、住宅分析 (19)一、供应量统计 (19)二、在售项目价钱分析 (20)3、项目建筑类型分析 (21)4、户型面积、配比情形分析 (21)五、车位状况及价钱对照分析 (27)6、社区内部配套设施比较分析 (27)7、物业治理状况分析 (28)八、区域项目主力客群分析 (28)二、商业配套分析 (30)一、现有市场上商业物业的分类 (30)2、要紧商业业态的特点及选址要求 (30)3、商业理想地址的要素分析 (33)4、周边项目商业供应总量统计 (35)五、商业租售价钱分析 (35)6、商业经营的要紧方式 (36)第二部份项目定位第一章项目自身分析 (37)一、项目概况 (37)1、地块四至 (37)二、地块内及土地现状描述 (39)二、项目原有各项计划指标 (40)一、地块要紧经济技术指标 (40)二、建设用地具体计划技术指标 (40)3、其他计划条件 (40)三、地块周边配套现状分析 (42)四、项目座落区位分析 (43)一、区域的城市功能定位已初具雏形 (43)二、区域交通“天地通行” (43)第二章项目SWOT分析 (45)一、优势：（S） (45)二、劣势：（W） (45)三、机遇：（0） (45)四、要挟：（T） (46)第三章项目座落区域市场研判 (47)第四章项目定位建议 (48)一、项目定位思路 (48)二、项目整体定位 (48)（一）客群定位 (48)（二）形象定位 (48)（三）产品定位 (49)一、产品定位 (49)二、住宅类产品户型配比建议 (49)3、具体定位方案建议 (50)（四）初步价钱定位 (51)报告分析结论 (52)第一部份市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及整体特点分析一、区域状况本次投标地块座落于丰台区大红门西路，属马家堡板块。

园区、建筑、房产可行性报告-西西4#地项目研究报告

园区、建筑、房产可行性报告-西西4#地项目研究报告

西西4#地项目成本测算及费用分析二零零三年十月三十一日一、总论1、项目概况：北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。

本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。

地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。

西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。

2、建设规模及经济技术指标本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。

项目技术指标如下：占地面积：16072.66平方米总建筑面积21.4866平方米其中：地下建筑面积63760平方米地上建筑面积151106平方米层数：地上：15层地下：4层檐高：59.4米容积率：9.4停车位：996个绿化率：11.6%建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑，其中：1#楼：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。

2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。

3#楼：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业部分5736平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共14055平方米。

4#楼 ：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。

西西4#地楼层功能分布图楼号 1 2 3 4 层数 1 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 2 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 3 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 4 商业 商业 商业 剧场 办公 商业 5 商业 商业 商业 剧场 办公 商业6 办公 餐饮娱乐 剧场、休闲娱乐 办公 7 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 办公 8 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 9 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 10 办公 餐饮娱乐 休闲娱乐 影院 办公 11 办公 餐饮娱乐休闲娱乐 影院 办公 12 办公 办公 13 办公 办公 14 办公 办公 15办公办公二、费用估算 1、项目的成本估算：项目名称 费 用（万元） 平米单价 （元/平米） 测算说明土地成本1000006790土地成本包括拿到开工证前的所有支出（包含土地出让金费用） 前期其他费用 5280359包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量顾问费共4814.412万元，另加监理费用为建安成本的0.5%共466万元。