论我国房地产计税价格评估争议处理机制建设
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Ａ ｓ ｓ ｅ ｓ ｓ ｅ ｄ Ｐ ｒ ｏ ｐ ｅ ｒ ｔ ｉ ｅ ｓ ） 。 其 中 ，中央财 产 是指铁
路 、电信 、公共 设 施 等财 产 ，评估 工 作 由中央 的 评 估机 构完 成 。 在 两类 财产 中又将 争议 问题 进 一 步 分为 事 实 问题 （ Ｍ ａ ｔ ｔ ｅ ｒ ｓ ｏ ｆ Ｆ ａ ｃ ｔ ） 和 法律 问 题 （ Ｍ ａ ｔ ｔ ｅ ｒ ｓ ｏ ｆ Ｌ ａ ｗ ） 。 事 实 问题 主 要是 有 关评 估 值 和 影 响 评 估 值 的 相 关 因素 的 问题 ，应 该 在
家 税务 总局 《 关于推 进 应用房 地产 评估 技 术加 强 存 量房 交 易税 收征 管工作 的通 知 》（ 财税 （ ２ ０ １ ０ ］ １ ０ ５ 号） 要求， 各 地应 于 ２ ０ １ １ 年７ 月 １日后 ， 逐 步 推广 应用 房地产 估价 技术 ， 加 强 存量 房交 易税 收 征 管 工 作 。目前 ，从 各地 己 公布 的配 套 方 案看 ， 各 地 都 开 始 探 索 并 实施 了与 当地 相适 应 的房 地 产 交 易环 节 的计 税价 格评 估 工作 ， 其中， 评 估 争
介 绍 在 国际财 产 税 计 税 价 格评 估 争 议 处 理 中较 为通 行 的做法 。 Ｉ Ａ Ａ Ｏ 在 建 议 中将 评 估 争 议 处理 先 按 评估 财
产 的类 型 大 体 分 为 两类 ： 地方性财产 （ Ｌ ｏ ｃ ａ ｌ １ ｙ
Ａ ｓ ｓ ｅ ｓ ｓ ｅ ｄ Ｐ ｒ ｏ ｐ ｅ ｒ ｔ ｉ ｅ ｓ ） 和 中央 财产 （ Ｃ ｅ ｎ ｔ ｒ ａ ｌ ｌ ｙ
１ ． ２ 房地 产交易环 节征税 的评估争 议处理 在 探 索 财 产 税 制 在 我 国 运 用 的 同一 时 期 ， 纳税 人利 用 “ 阴 阳合 同 ” 逃 避房 地产 交 易环 节 中 的税 收 ， 严 重 影 响 了税 收 的严 肃 性 ， 也 大 大 降低 了国家 利用 税 收政 策对 房地 产 市场 调 控 的力度 。
评估 争议处理经验
境 外 很 多 国家 和 地 区拥 有 较 长 时 间 的财 产 税 （ 主要 是房 产税 ） 征 收历 史 。以从 价税 为 目的 的计 税 价 格 评 估 主 要采 用 以批 量 评 估 为 主 ， 个 案评 估 为辅 的评估 系 统 。 其中， 批 量 评估 主 要针 对 辖 区 内异 质 性较 弱 的房 地产 进 行模 型化 评估 ， 个 案 评估 主 要 针 对 辖 区 内异 质 性较 强 的房 地 产 进 行 人 工手 动评 估 。 批量 评 估具 有 高效 率 、 低 成 本、 公 平客 观 等优 点 ，因此 在这 些 国家 和地 区征 收 财 产税 的 过程 中得 到 大规 模推 广 。 但是 ， 批 量 评 估 的结 果 仍 有 可 能 因物 业 的特 殊 性造 成 的评 估 偏 差 ，或 者 由于 纳 税 人 对 批 量 评 估 系 统 的不 了解 、 不信 任 ， 从而 引起 对批 量评 估 结果 的争 议 ， 所 以在 一些 国家和 地 区 中设有 解 决争 议 的机 构 ， 备 有 专业 的评 估 人 员 或 第 三 方 争议 委 员 会 进 行
房地产中介
议 处理 也成 为探 索 的重要 组成 部 分 。
制 的国家 和地 区 的经验 来看 ， Ｉ Ａ Ａ Ｏ 给 出的争议 处
理 框 架 具 有 较 强 的普 适 性 。 鉴于 Ｉ Ａ Ａ Ｏ 在 国际 财 在 此 以准 则为 例 ， ２国 际上 以财产 税征收为 目的的计税价格 产 税 计税 价 格 评估 中的地 位 ，
房 地产中介
论我国房地产计税价格评估争议处理机制建设
纪 益成 ’ 。马铮 ’
（ １ ．厦 门大 学经济 学 院财政 系 ，福 建 厦 门 ３ ６ １ ０ ０ ５ ）
摘要： 我国 各地已陆续开展存量房交易的计税价格评估工作 ， 制定了 相应的计税价格评估争议 处理办法。
介绍国际估税官协会在 计税价格评估争议处理准则 中的争议处理规定， 梳理总结国内 各地 已 试行 的 争议处理办法， 对存量房交易评估争议和存量房评估争议进行区分， 在评估争议处理原则、 争议费 用承
因此 ， 在 保 有 环 节 的 财 产 税 尚未 大 规 模 铺 开 试
点前 ，交 易 环 节 的 税 收 管 理 和 计 税 价 格 评 估 工
根 据财 政 部 、国 产的计税价格进行有益探索。 但是， “ 模拟评税 ” 作 已经 在 全 国范 围 内进行 推 广 。
实 际上 是 没有 执 行 征 税 的 “ 空转 ” ，并没 有 涉 及 征 纳 双 方 的 实 际利 益 ，自然 没 有 涉 及 太 多 评 估
担等方面提 出 建议。 关键词 ：房地产税收，计税价格评估 ，争议处理
中 图分类 号 ：Ｆ ２ ３ ０ 文献 标 识码 ：Ｂ
文章编号 ：１ ０ ０ １ － ９ １ ３ ８ － （ ２ ０ １ ４ ） ０ ８ — ０ ０ ６ ４ — ６ ９
收稿 日期 ：２ ０ １ ４ — ０ ５ — １ ９
争议 问题 。 ２ ０ １ １ 年１ 月在上海和重庆个人住房开
启房产税改革试点工作 ， 但 是两 市 的试 点方 案 中主 要 针 对 新 增 住 房 和 高 档 住 房 进 行 征 税 ，涉 及面小， 较 少涉及 计 税价 格评 估 的问题 ，因此 也 没 有 出地产计税价格评估争议 问题 的背景
１ ． １房地 产保有环节征 税的长 期探索 从２ ０ ０ ３ 年起 ， 我 国借 鉴 国外运 行 良好 的财 产税制度 ， 探 索 财 产 税在 我 国 的适 用 性 。于 是 ， 先后 在 北京 、辽 宁等 ６ 个 省 市进 行物 业税 改 革和 “ 模拟评税 ” 试 点工 作 ， 后又扩大 到 １ ０ 个 省 市 的３ ２ 个县、 市 、区 ， 对 如何 科学 合 理地 评估 房 地
路 、电信 、公共 设 施 等财 产 ，评估 工 作 由中央 的 评 估机 构完 成 。 在 两类 财产 中又将 争议 问题 进 一 步 分为 事 实 问题 （ Ｍ ａ ｔ ｔ ｅ ｒ ｓ ｏ ｆ Ｆ ａ ｃ ｔ ） 和 法律 问 题 （ Ｍ ａ ｔ ｔ ｅ ｒ ｓ ｏ ｆ Ｌ ａ ｗ ） 。 事 实 问题 主 要是 有 关评 估 值 和 影 响 评 估 值 的 相 关 因素 的 问题 ，应 该 在
家 税务 总局 《 关于推 进 应用房 地产 评估 技 术加 强 存 量房 交 易税 收征 管工作 的通 知 》（ 财税 （ ２ ０ １ ０ ］ １ ０ ５ 号） 要求， 各 地应 于 ２ ０ １ １ 年７ 月 １日后 ， 逐 步 推广 应用 房地产 估价 技术 ， 加 强 存量 房交 易税 收 征 管 工 作 。目前 ，从 各地 己 公布 的配 套 方 案看 ， 各 地 都 开 始 探 索 并 实施 了与 当地 相适 应 的房 地 产 交 易环 节 的计 税价 格评 估 工作 ， 其中， 评 估 争
介 绍 在 国际财 产 税 计 税 价 格评 估 争 议 处 理 中较 为通 行 的做法 。 Ｉ Ａ Ａ Ｏ 在 建 议 中将 评 估 争 议 处理 先 按 评估 财
产 的类 型 大 体 分 为 两类 ： 地方性财产 （ Ｌ ｏ ｃ ａ ｌ １ ｙ
Ａ ｓ ｓ ｅ ｓ ｓ ｅ ｄ Ｐ ｒ ｏ ｐ ｅ ｒ ｔ ｉ ｅ ｓ ） 和 中央 财产 （ Ｃ ｅ ｎ ｔ ｒ ａ ｌ ｌ ｙ
１ ． ２ 房地 产交易环 节征税 的评估争 议处理 在 探 索 财 产 税 制 在 我 国 运 用 的 同一 时 期 ， 纳税 人利 用 “ 阴 阳合 同 ” 逃 避房 地产 交 易环 节 中 的税 收 ， 严 重 影 响 了税 收 的严 肃 性 ， 也 大 大 降低 了国家 利用 税 收政 策对 房地 产 市场 调 控 的力度 。
评估 争议处理经验
境 外 很 多 国家 和 地 区拥 有 较 长 时 间 的财 产 税 （ 主要 是房 产税 ） 征 收历 史 。以从 价税 为 目的 的计 税 价 格 评 估 主 要采 用 以批 量 评 估 为 主 ， 个 案评 估 为辅 的评估 系 统 。 其中， 批 量 评估 主 要针 对 辖 区 内异 质 性较 弱 的房 地产 进 行模 型化 评估 ， 个 案 评估 主 要 针 对 辖 区 内异 质 性较 强 的房 地 产 进 行 人 工手 动评 估 。 批量 评 估具 有 高效 率 、 低 成 本、 公 平客 观 等优 点 ，因此 在这 些 国家 和地 区征 收 财 产税 的 过程 中得 到 大规 模推 广 。 但是 ， 批 量 评 估 的结 果 仍 有 可 能 因物 业 的特 殊 性造 成 的评 估 偏 差 ，或 者 由于 纳 税 人 对 批 量 评 估 系 统 的不 了解 、 不信 任 ， 从而 引起 对批 量评 估 结果 的争 议 ， 所 以在 一些 国家和 地 区 中设有 解 决争 议 的机 构 ， 备 有 专业 的评 估 人 员 或 第 三 方 争议 委 员 会 进 行
房地产中介
议 处理 也成 为探 索 的重要 组成 部 分 。
制 的国家 和地 区 的经验 来看 ， Ｉ Ａ Ａ Ｏ 给 出的争议 处
理 框 架 具 有 较 强 的普 适 性 。 鉴于 Ｉ Ａ Ａ Ｏ 在 国际 财 在 此 以准 则为 例 ， ２国 际上 以财产 税征收为 目的的计税价格 产 税 计税 价 格 评估 中的地 位 ，
房 地产中介
论我国房地产计税价格评估争议处理机制建设
纪 益成 ’ 。马铮 ’
（ １ ．厦 门大 学经济 学 院财政 系 ，福 建 厦 门 ３ ６ １ ０ ０ ５ ）
摘要： 我国 各地已陆续开展存量房交易的计税价格评估工作 ， 制定了 相应的计税价格评估争议 处理办法。
介绍国际估税官协会在 计税价格评估争议处理准则 中的争议处理规定， 梳理总结国内 各地 已 试行 的 争议处理办法， 对存量房交易评估争议和存量房评估争议进行区分， 在评估争议处理原则、 争议费 用承
因此 ， 在 保 有 环 节 的 财 产 税 尚未 大 规 模 铺 开 试
点前 ，交 易 环 节 的 税 收 管 理 和 计 税 价 格 评 估 工
根 据财 政 部 、国 产的计税价格进行有益探索。 但是， “ 模拟评税 ” 作 已经 在 全 国范 围 内进行 推 广 。
实 际上 是 没有 执 行 征 税 的 “ 空转 ” ，并没 有 涉 及 征 纳 双 方 的 实 际利 益 ，自然 没 有 涉 及 太 多 评 估
担等方面提 出 建议。 关键词 ：房地产税收，计税价格评估 ，争议处理
中 图分类 号 ：Ｆ ２ ３ ０ 文献 标 识码 ：Ｂ
文章编号 ：１ ０ ０ １ － ９ １ ３ ８ － （ ２ ０ １ ４ ） ０ ８ — ０ ０ ６ ４ — ６ ９
收稿 日期 ：２ ０ １ ４ — ０ ５ — １ ９
争议 问题 。 ２ ０ １ １ 年１ 月在上海和重庆个人住房开
启房产税改革试点工作 ， 但 是两 市 的试 点方 案 中主 要 针 对 新 增 住 房 和 高 档 住 房 进 行 征 税 ，涉 及面小， 较 少涉及 计 税价 格评 估 的问题 ，因此 也 没 有 出地产计税价格评估争议 问题 的背景
１ ． １房地 产保有环节征 税的长 期探索 从２ ０ ０ ３ 年起 ， 我 国借 鉴 国外运 行 良好 的财 产税制度 ， 探 索 财 产 税在 我 国 的适 用 性 。于 是 ， 先后 在 北京 、辽 宁等 ６ 个 省 市进 行物 业税 改 革和 “ 模拟评税 ” 试 点工 作 ， 后又扩大 到 １ ０ 个 省 市 的３ ２ 个县、 市 、区 ， 对 如何 科学 合 理地 评估 房 地
