房地产估价理论计算题

房地产估价理论计算题汇总

假设开发法

待开发房地产的价值 =开发完成后的房地产价值 -开发成本 -管理费用 -投资利息 -销售费用 - 销售税费 -开发利润 - 投资者购买待开发房地产应负担的税费

1. 今年计息发生了变化

① 未知、需要求取的待开发房地产的价值

② 投资者购买待开发房地产应负担的税费 (契税、交易手续费)=待开发房地产的价值X—

定比例

③ 后续开发成本、 销售费用 (重点 )和管理费用。

2. 在计算税费的问题上注意基数不同

如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费=我们所需要求的价值 (V)X—定比例

如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税=开发完成后的房地产价值X—定比例

某城市定于 2003 年 6 月 1 日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为 20000 平方米，出让年 限为 70

年，规划要求的建筑容积率为 1.20. 如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅 的平均售价为 3500

元／平方米，土地开发和房屋建安费用为 1500 元／平方米，管理费用 和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的 3%和 6%，销售税金与附加为销售额的

5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的 3%，正常开发期为 2 年，希望投入的总资金

能获得 15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率 为 5.49%.

设购买土地的最高报价为 X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

用传统方法进行估价

开发完成后价值= 20000X 1.2 X 3500 = 84000000 元=8400.00 万元

销售税金与附加= 8400.00 X 5.5%= 462.00万元

土地开发、房屋建安、管理费和销售费= 20000 X 1.2 X 1500 X ( 1 + 3%+ 6% = 39240000

元= 3924.00 万元

购买土地应缴纳税费= 0.03X

投资利息。 地价和购买土地应缴纳税费的占用期为 2 年， 土地开发、 房屋建安、管理费和销 售费的平均占用期为 1 年。

投资利息= 1.03XX(1+5.49%)2+3924.00X(1+5.49%)－3924.00－1.03X=215.43+ 0.1162X

开发利润。 与现金流折现法相比， 传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现 法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为 9.51%(近似值)开发利润=

1.03XX(1+9.51%)2+3924.00X(1+9.51%)－3924.00－1.03X=373.17+0.2052X 土地价格。

X= 8400.00 －462.00 －3924.00 － ( 215.43 + 0.1162X)－ ( 373.17 + 0.2052X)－ 0.03X

X= 2537.70 万元

某旧厂房的建筑面积为 5000怦。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，

并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等 400元/怦(按建筑面积计)，同时取得

40年的土地使用权。预计装修改造期为 1 年，装修改造费为每平方米建筑面积 1000元；装 修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积 4000 元；在装饰装修改造完成前半

年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的 2% ；销售税费为售价的 6％；购买

该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的 4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧

厂房的正常购买总价和单价 (折现卒为 12％)。

设该旧厂房的正常购买总价为 y：

装修改造后的总价值= 4000 >5000/（1 + 12%） = 1 785.71（万元）

装修改造总费用=1000 >000/（1+12%） 0.5= 472.46（万元）

销售费用总额 =4000 >000 >2%/（1+12%） 0.75=36.74（万元）

根据教材P338销售费用折现时间的确定。因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为 在其0.5年的期中投入即 0.25年时投入，装修改造期为 1年，此时距估价时点有 1-0.25=0.75年的时间，因此折现时间为 0.75。

销售税费总额=1 785.71 >6%= 107.14（万元）

购买该旧厂房的税费总额= V >4%= 0.04V（万元）

需补交土地使用权出让金等的总额= 400 >5000= 200（万元）

V = 1 785.71 —472.46—36.74 — 0.04V — 200=932.09（万元）

故：旧厂房总价=932.09 （万元）旧厂房单价=1864.18（元/怦）

某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地 50年的土地

使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在

第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目 实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第年 第n年

1、土地取得

2、工程建设

1）住宅楼建设

2）写字楼建设

3、经营

1）住宅楼销售

2）写字楼出租

根据市场调查，有关数据如下：

（1）该项目所在区域的同类型、 同档次住宅销售价格为 5000元/m2，销售税费为销售价格 6% ; 同类写字楼可出租建筑面积的月租金为 120元/m2 （可出租面积占建筑面积的 70% ），并且

按照年租金收入的 30%交纳押金，出租空置率为 20%，有关税费和经营管理费用按租金收 入的30%计，银行存款年利率为 3%，报酬率为10%。

⑵同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼 1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费

用为开发成本的5%。

（3） 除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入 50%且在年度内

均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

（4） 目前，此类项目折现率为 10%。

（5） 为得到该宗土地，还需要按取得地价款的 3%缴纳有关税费。

试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

从图中我们可以看出如下内容

估价时点为第1年末

土地取得是在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款。

工程建设

销售期1年 折现n=3 出租期为47年折现n=3

2 15000m 住宅楼建设：是从第一年年末开始到第四年结束 第一年折现n=0.5第二年折现n=1.5

末结束写字楼建设：是从第二年年末开始到第四年末结束第一年折现 n=1.5第二年折现

n=2.5

经营

住宅楼销售期：是从第三年年末开始到第四年末结束 写字楼出租：是从第四年年末开始到第五十一年末结束

已知数据计算

1. 项目总建筑面积

2

1.2 X 10000 X 2.5=30000 （ m2）

其中，住宅楼总建筑面积 15000 m2，写字楼总建筑面积

2. 写字楼年租金收入

毛租金=120X 15000X 70%X（ 1-20%）X 12=1209.6（万元）

写字楼押金=1209.6 X 30%=362.88（万元）

押金利息收入=362.88 X 3%=10.89 （万元）

有关税费和经营管理费 =1209.630%=362.88（万元）

净租金收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（ 万元）

1. 项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12

005.15 （万元）

1）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值:

3

=7500/ （1 + 10% =5634.86 （万兀）

5000 X 15000=7500 （万元）

写字楼价值=8478.86/ （1+10% 3=6370.29 （万元）

A 1 857.61 1 , “一、

V= [1 -] [1 47] =8478.86 （万兀）

R （1 R）n10% （1 10%）47

2. 项目开发成本、管理费用及其折现值 =2580.13+3648.76=6228.89 （万元）

1） 住宅楼部分：1800 15000 （1+5% =2835 （万元）

住宅楼开发成本及管理费折现值 =2835 [0.5/ （1 10%）0.50.5/ （ 1+10% 1.5]

2） 写字楼部分：2800 15000 （1+5% =4410 （万元）

住宅楼开发成本及管理费折现值 ：

第一年

835 [0.5/ （1 10%）0.5 0.5/ （1 + 10% 1.5]=2580.13 （万元）

第二年

写字楼开发成本及管理费用折现值 ：

15 2 5 __

4410 [0.5/ （ 1+10% . +0.5/ （ 1+10% . ]=3648.76 （万元）

3. 住宅楼销售税费及折现值 =5634.86 X 6%=338.09 （万元）

所能支付的最高土地价格 =（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）（1+3% =

（12005.15 — 338.09 — 6228.89 ） （1+3% =5279.78 （万元）

估价对象概况：本估价对象是一块 三通一平”的建设用地；土地总面积 10000怦，且土地

形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率 W5,建筑密度也0% ; 土地使用年限从土地

使用权出让时起 50年。

估价要求：需要评估该块土地于 2007年10月1日出让时的正常购买价格。

估价过程：

(1) 选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开 发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。

(2) 选择最佳的开发利用方式。 通过市场调查研究， 得知该块土地的最佳开发利用方式如下：

① 用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为 5,故总建筑面积为 50000

怦。③建筑覆盖率适宜为 30%。④建筑物层数确定为 18层；其中，1〜2层的建筑面积相

同，均为3000血2,适宜为商业用途；3 —18层的建筑面积相同，均为 2750血2,适宜为居住

用途；故商业用途的建筑面积为 6000血2,居住用途的建筑面积为 44000怦。

(3) 预计开发期。预计共需 3年时间才能完全建成投入使用,即 2010年10月 1日建成。

(4) 预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析,预计商业部分在建成后可全部

售出,居住部分在建成后可售出 30%,半年后再可售出 50%,其余 20%需一年后才能售出；

商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 4500 元,居住部分在出售时的平均价格 为每平方米建筑面积 2 500 元。

(5) 测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积 l 200元；勘察设计

和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积 500 元；估计在未来 3 年的开发期内, 开发建设费用 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等 )的投入情况如下：