房地产估价理论计算题汇总
假设开发法
待开发房地产的价值 =开发完成后的房地产价值 -开发成本 -管理费用 -投资利息 -销售费用 - 销售税费 -开发利润 - 投资者购买待开发房地产应负担的税费
1. 今年计息发生了变化
①未知、需要求取的待开发房地产的价值
②投资者购买待开发房地产应负担的税费(契税、交易手续费)=待开发房地产的价值X—
定比例
③后续开发成本、销售费用 (重点 )和管理费用。
2. 在计算税费的问题上注意基数不同
如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费=我们所需要求的价值(V)X—定比例
如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税=开发完成后的房地产价值X—定比例
某城市定于 2003 年 6 月 1 日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为 20000 平方米，出让年限为 70 年，规划要求的建筑容积率为1.20. 如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500 元／平方米，土地开发和房屋建安费用为 1500 元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和 6%，销售税金与附加为销售额的
5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为 2 年，希望投入的总资金
能获得 15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为 5.49%. 设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
用传统方法进行估价
开发完成后价值= 20000X 1.2 X 3500 = 84000000 元=8400.00 万元
销售税金与附加= 8400.00 X 5.5%= 462.00万元
土地开发、房屋建安、管理费和销售费= 20000 X 1.2 X 1500 X ( 1 + 3%+ 6% = 39240000
元= 3924.00 万元
购买土地应缴纳税费= 0.03X
投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为 2 年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为 1 年。
投资利息= 1.03X X(1+5.49%)2+3924.00X(1+5.49%)－3924.00－1.03X=215.43+ 0.1162X
开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%(近似值)开发利润=
1.03X X(1+9.51%)2+3924.00X(1+9.51%)－3924.00－1.03X=373.17+0.2052X 土地价格。
X= 8400.00 －462.00 －3924.00 － ( 215.43 + 0.1162X)－ ( 373.17 + 0.2052X)－ 0.03X
X= 2537.70 万元
某旧厂房的建筑面积为5000怦。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，
并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/怦(按建筑面积计)，同时取得
40年的土地使用权。预计装修改造期为 1 年，装修改造费为每平方米建筑面积 1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000 元；在装饰装修改造完成前半
年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2% ；销售税费为售价的 6％；购买
该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧
厂房的正常购买总价和单价 (折现卒为 12％)。
设该旧厂房的正常购买总价为y：
装修改造后的总价值= 4000 >5000/（1 + 12%） = 1 785.71（万元）
装修改造总费用=1000 >000/（1+12%）0.5= 472.46（万元）
销售费用总额 =4000 >000 >2%/（1+12%）0.75=36.74（万元）
根据教材P338销售费用折现时间的确定。因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即 0.25年时投入，装修改造期为 1年，此时距估价时点有 1-0.25=0.75年的时间，因此折现时间为0.75。
销售税费总额=1 785.71 >6%= 107.14（万元）
购买该旧厂房的税费总额= V >4%= 0.04V（万元）
需补交土地使用权出让金等的总额= 400 >5000= 200（万元）
V = 1 785.71 —472.46—36.74 — 0.04V — 200=932.09（万元）
故：旧厂房总价=932.09 （万元）旧厂房单价=1864.18（元/怦）
某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地
使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在
第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为 5000元/m2，销售税费为销售价格 6% ; 同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2 （可出租面积占建筑面积的 70% ），并且
按照年租金收入的 30%交纳押金，出租空置率为 20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为 3%，报酬率为10%。
⑵同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费
用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内
均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
从图中我们可以看出如下内容
估价时点为第1年末
土地取得是在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款。
工程建设
