好家园物业管理公司鹿丹村物业管理投标书
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南京艺术学院创业之星大赛
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好家园物业管理公司
鹿丹村物业管理投标书
工商管理系
物业管理二班
曹丽佳
08030302014南京艺术学院创业之星大赛
页脚内容27 好家园物业管理公司鹿丹村物业管理投标书
第一节公司情况介绍
河南好家园物业管理有限公司成立于2000年，是中国物业管理协会常务理事单位，是河南省首家被国家建设部认定的一级资质物业管理企业，是河南省首家入围由世界经理人周刊社等九家专业机构评定的“中国物业管理公司100强”的企业，是河南省首家通过1SO9001质量管理体系认证的物业管理企业。
公司秉承“追求卓越、坚忍图成”的企业精神，坚持“物业管理、尽善尽美”的质量方针，专业提供全方位的物业管理服务、房屋租售、工程完善配套服务，获得了业主的一致赞誉，在社会上树立了良好的企业形象。通过多年的实践，公司在市场上取得了骄人的业绩，在物业管理行业中奠定了坚实的基础，成为国内最具规模和极负盛誉的专业物业公司之一。
2003年8月，公司率先在河南省行业内通过ISO9002：1994第三方国际质量体系认证，成为河南省第一家获此殊荣的物业管理企业，在规范化管理方面迈出了关键的一步。为确保向业主提供更高层次的服务，公司在2005年进行了质量管理体系的换版，顺利通过了ISO9001：2000国际认证。为实现服务全面升级，为业主打造以“尊贵、和谐、健康、成长、开放”为主要特征的建业生活方式，公司2006年又引进了ISO14001：2004环境管理体系，并和原质量管理体系文件有效融合，建立了ISO9001（质量）和ISO14001（环境）两标一体的综合管理体系文件。目前在质量标准和环境标准双重指标下，公司各项运作模式日趋完善，从业人员的质量意识、服务意识、环保意识得到极大提高，各方面均取得了优异的成绩。由公司管理的“金水花园”、“星月时代广场”、“未来城市花园”等小区多次被评为河南省、郑州市“文明住宅小区”、“十佳住宅小区”、“卫生先进小区”等殊荣。2002年-2009年，“金水花园”、“未来城市花园”先后荣获国家建设部“全国物业管理优秀住宅小区” 、“全国物业管理示范住宅小区”之行业最高荣誉。
公司2002年底启动省域化战略发展，经过4年的运作，先后在濮阳、商丘、许昌、漯河、平顶山、新乡、南阳、三门峡、驻马店等13个地市成立物业分公司，为公司规模化发展奠定了坚实的基础，其管理的小区管理规南京艺术学院创业之星大赛
页脚内容27 范、运作成熟，迅速成为当地物业管理行业的一面旗帜，有力地引导并促进当地物业管理市场的发育与完善。
向管理要效益是本公司做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。
本公司采用了总经理全权负责的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局状况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司管理执行层去操作具体工作的进行。二作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能部门的指导、监督和控制下依照明确的目标和要求进行具体工作。
概括的说，本公司的运行机制包括以下内容：
一、 采取科学的方法对组织需要的人才进行获取、开发、保持和利用。
通过各种方式和途径，有计划地加强对现有员工的培训，不断提高他们的思想水平、文化水平和业务水平；结合每位员工具体的职业发展目标，搞好对员工的选拔、使用、考核和奖惩，做到发现人才、合理使用人才和充分发挥人才的能力。
二、 建立有效的激励机制
采取各种措施，包括给员工以肯定，送员工到实训基地进行学习提高，进行拓展总经理
副总经理
财务部 品质管理部 企业拓展部 人力资源部
紫
荆
花苑管理
处 星
月
广
场
管
理
处 华
树世家
管
理
处 明阳
小
区
管理
处 金水
花园
管理
处 未
来
花园
管
理
处 南京艺术学院创业之星大赛
页脚内容27 训练，使得员工的素质有了大步提高，也使员工得到满足感和工作的荣誉感。
三、 努力塑造企业形象，倡导员工从小事做起，考虑周全，建立企业文化和员工的荣辱观念，展示给社会良好的企业风貌。
经过十年的发展，我公司摸索出了一些值得倡导的经验：
①按照属地管理原则，强化社区、街道办事处在指导、协调物业管理服务单位各项工作中的主导作用，落实管理服务机制，实行物业管理服务过程中各项备案制度的双备案制度。推行和落实具有业主身份的社区、街道办事处工作人员进入所居住的物业管理服务单位业主委员会，以便于指导和加强业主委员会工作。
②充分发挥行业协会在协调沟通，行业规范、自律，人员培训等方面的重要作用。在政府和行业主管部门的大力支持下，各地都成立了物业管理行业协会，以此为平台，整合行业资源。
③以构建“和谐物业管理”为核心，大力推进“法治物业管理，标准物业管理，信用物业管理，人本物业管理，和谐物业管理”建设。
④加强前期物业管理工作介入，积极消除物业规划建设中物业管理用房不落实，公共设施设备不完善，房屋质量不高，房屋交接中手续不清等造成的纠纷问题。
第二节 拟采取的管理方式
一、 鹿丹村管理处每部管理架构、机构设置、运作机制
仓管员 保洁主管 房屋维修 保安主管 采购员 质检员
保洁部 房管维修 保安部 市政府
市住宅局
区政府 好家园股份有限公司 区住宅局
街道办事处
业主委员会 鹿丹村管理处 好家园物业管理公司 南京艺术学院创业之星大赛
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二、管理处运作方式及各部门职责
一管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管机构设置
运作机制 业主委员会 好家园物业管理公司
执行秘书 管理处经理 管理者代表
房管维修1人 保安主管1人 保洁主管1人 采购员
1人 质检员
1人 仓管员
1人
维修人员 班长3人 班长1人
保安员21人 保洁员16人
指挥机构 执行机构
监督机构
反馈机构 南京艺术学院创业之星大赛
页脚内容27 理。
管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。
保安服务部：
保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。
设备管理部：
设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。
保洁部：
清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。
此外采购、人事、培训等事务将由××物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。
采购部：
统计各部门的物品使用情况，及时补充各项物资，确保物业管理工作的运行。
质检部：监督和检测公司的各项工作质量及进程，确保各项工作的顺利运行。
三、信息反馈渠道
严格执行公司的《关于与顾客沟通的程序》在此文件中规定了至少每半年召开一次顾客恳谈会，另外每年公司的质检部对顾客进行一次意见调查，并发放“顾客意见调查表”。
软件方面，管理处将十分重视尊重人、帮助人、教育人这种以人为本的管理方式，透过这种人性化的管理及时了解掌握员工的心理活动、思想状态。
六、管理工作的控制方式
1．科学、全面、严谨的质量保证体系及岗位责任制、各项规章管理制度。
2．严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度、多样化的激励手法。
3.及时细致的思想教育工作，团结向上、热情饱满的工作状态。
4.融洽的主管双方关系，顺畅的沟通渠道。
第三节 人员的配备
一、管理处经理1名（简历如下） 南京艺术学院创业之星大赛
页脚内容27 1.基本情况：
姓名
于莉鹏 性别
女 年龄
27 学历
研究生
专业
物业管理 户口所在地
郑州市 婚姻状况
否
学历情况：
（1）1990年-1994年就读于平顶山工学院主修工程管理专业
（2）1995年-1998年就读于河南大学主修MBA
工作经历：
（1）1995-1998任职于河南建业，管理员
（2）1998-2002在河南鑫苑集团任项目主管
（3）2002-2005升龙集团任主管
（4）2005-至今好家园物业管理公司任主管
个人专长：从事物业管理工作七年以上，具有丰富的管理经验，具有物业管理资格证，动的各种技术。
2.助理经理 大学本科以上学历，从事物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，有很强的沟通协调处理能力，具内审员资格。 1人
设备主管 大学本科学历，机电设备专业，具有工程师职称，从事本专业多年，了解物业管理知识，熟悉IS09002质量管理体系。 1人
3.房管维修部
（1）具备相关操作证及上岗证
（2）具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验
（3）具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神
4.保安部
设保安主管一名，由房管人员兼任，具有保安管理工作经验，下设保安班长三名，分早、中、晚三班，其中住宅区每班设保安五名，共十五名；鹿丹大厦及肉菜市场每班设保安员各一名，共六名，整个保安班合计二十四名保安员，其中60％以上为公司其它小区抽调的老保安，40％为严格培训的新招退伍军人，全部为高中以上文化程度。
5.保洁部
设保洁主管一名，有房屋维修人员兼任，具有员工管理经验，下设保安班长一名，住宅区楼内保洁员六名，外围保洁员二名，绿化工二名，鹿丹村大厦保洁员三名，肉菜市场保洁员，整个保洁班共计十六名保洁员，其中50％为公司其它小区抽调的老保洁员，50％为经培训后上岗的新员工。
6.质检员一名
