2019监理工程师考试合同管理考前10页纸
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2019 年监理工程师考试《建设工程合同管理》考前复习资料
1、建设工程合同管理的目标 VS 基本方法
目标（宏观抽象性） 基本方法（微观具体性）
1、发展和完善建筑市场 1、严格执行建设工程合同管理法律法规
2、推进建筑领域的改革 2、普及相关法律知识，培训合同管理人才
3、提高工程建设的管理水平 3、设立合同管理机构，配备合同管理人员
4、避免和克服建筑领域的经济违法和犯罪 4、建立合同管理目标制度（及评估制度）
5、推行合同示范文本制度
2、建设工程合同的种类：（按范围和数量分类）设计施工总承包合同、施工承包合同、施工分包合同。（按承包内容分类）勘
察合同、设计合同、施工合同。
3、建设工程合同的特征：主体的严格性、标的的特殊性、履行的长期性、计划和程序的严格性、合同形式的要式性。
4、合同法律关系主体：自然人、法人、其他组织（如分支机构等），但“组织内部的部门”不能成为主体。
5、自然人应当具备的条件：必须具备相应的民事行为能力。法人应当具备的条件：依法成立；有必要的财产或者经费；有自
己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。 6、法人“依法成立”：（1）企业法人：核准登记（2）行政法人：不需核准登记，成立之日（3）事业/社团法人：核准登记 or不需核准登记，成立之日。
7、法律事实 = 事件（罢工属于事件）+ 行为（包括行政行为、法院判决、仲裁裁决等）。
8、代理的特征：（1）以被代理人名义（2）在授权范围内可以独立表现意志（3）代理行为后果由被代理人承担。
9、被代理人是否承担代理行为后果的判断标准：（1）只要代理行为在代理权限范围内实施，不论行为后果是否对被代理人有
利，被代理人均承担代理行为后果（2）如果代理行为不在代理权限范围内，被代理人只有在追认该代理行为时才承担行为后
果，否则由行为人自行承担后果。
10、代理关系的终止
委托代理关系终止的原因
（与被代理人不具有密切的人身关系） 指定代理或法定代理关系终止的原因
（与被代理人具有密切的人身关系）
① 代理期间届满或者代理事项完成； ① 被代理人取得或者恢复民事行为能力；
② 被代理人取消委托或代理人辞去委托； ② 被代理人或代理人死亡；
③ 代理人死亡或丧失民事行为能力；（被代理人×） ③ 指定代理的人民法院或指定单位撤销指定；
④ 作为被代理人或者代理人的法人终止。 ④ 监护关系消灭。
11、担保
方式 保 证 抵 押 质 押 留 置 定 金
担保人 只能第三人 债务人
或者第三人 债务人
或者第三人 只能债务人 只能债务人
担保财产 不动产、动产
（不转移占有） 动产、权利
（转移占有） 动产 货币（特殊动产），
≤20%
设立
条件
签订保证合同 不动产：
合同+登记 动产：
合同+交付 合法占有+
债务到期
（法定物
权）
合同+交付
动产：合同 权利：合同+
交付/登记
实现
方式 一般保证：先债务
人，后保证人 （1）以担保财产所得价款优先受偿：抵押权已
登记的先于未登记的受偿；抵押权已登记的，按
照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权
比例清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
（2）超过债权数额的部分归担保人所有，不足
部分由债务人清偿。 首先确定定金金额：
以实际交付为准
连带保证（有约定
或约定不明确时）：
任意选择向债务人
或保证人主张债权 给付定金一方违约，
没收定金； 收受定金一方违约， 双倍返还定金。 2 页 /共 12 页
12、4 类不能作为保证人的组织：“绝对不能”（1）以公益为目的的事业单位、社会团体（2）企业法人的职能部门；“相对不
能”（3）企业法人的分支机构（4）国家机关。 13、抵押物
可以抵押的财产 不可以抵押的财产
① 建筑物； ① 土地所有权；
② 建设用地使用权； ② 集体土地使用权；
③ 荒地等土地承包经营权； ③ 以公益为目的的教育、医疗卫生等社会公益设施；
④ 生产设备、原材料、半成品、产品； ④ 所有权、使用权不明或者有争议的财产；
⑤ 正在建造的建筑物、船舶、航空器； ⑤ 依法被查封、扣押、监管的财产；
⑥ 交通运输工具； ⑥ 依法不得抵押的其他财产。
14、保证在建设工程中的应用
施工投标保证
施工合同履约保证 施工预付款担保
形式 现金、银行保函、支票、汇票 （1）履约担保金：≤10%
（2）履约银行保函：≤10%
（3）履约担保书：≤30% 主要为银行保函
金额 ≤2% 与预付款金额相同
提交 开标前 签订建设工程合同时 发包人支付预付款
保证
期限 提交投标文件的截止之日→
招标文件规定的投标有效期
截止时间 提交履约保证→保修期满并颁
发保修责任终止证书后 15 天或
14 天 预付款支付之日→发包人向承
包人全部收回预付款之日
实现
情形 ①施工过程中，承包人中途毁
约，或任意中断工程，或不按规
定施工；②承包人破产，倒闭。
15、建筑工程一切险
承保对象 民用、工业和公用事业建筑工程项目
投保人 《标准施工招标文件》：承包人以发包人和承包人的共同名义
《建设工程施工合同（示范文本）》：发包人
被保险人 （1）业主或工程所有人；（2）承包商或者分包商；（3）技术顾问，包括建筑师、工程师等
责任范围 不确定事件造成的损失：自然灾害或意外事故
除外责任 确定事件造成的损失：非外力引起的损失、原有财产的损失、提前验收/占有部分的损失等，尤
其注意不确定因素和确定因素叠加的选项仍属于除外责任范围
保险期限 验收合格日、实际占用或使用或接受日、列明的建筑期保险终止日，以先发生者为准
16、招标方式
依法必须招标的项目
建设工
原则——公开招标（设计招标：必须公开招标的 3 种情形）
例外——邀请招标（符合 2 种情形）
程项目 法律无明确发包方
式要求的项目 不招标，直接发包（勘察、设计可以直接发包的 2 种情形）
进行招标（遵守招投标法相关规定）
可以邀请招标 应当公开招标 可以直接发包
技术复杂、有特殊要求或者受自然环境
限制，只有少量潜在投标人可供选择； 单项合同估算价在 50 万元人民币
以上的设计服务的采购； 采用 特 定 的 专 利 或 者 专 有 技
术的勘察、设计；
采用公开招标方式的费用占项目合同
金额的比例过大。 全部使用国有资金或者国有资金
占控股或者主导地位的项目； 建 筑 艺 术 造 型 有 特 殊 要求的
勘察、设计；
国务院发展和改革部门确定的国
家重点项目和省、自治区、直辖市 3 页 /共 12 页
人民政府确定的地方重点项目。
17、两阶段招标
第一阶段
（非价格竞争） 只投“技术标”，不允许附带报价，否则视为废标。
凡在第一阶段被淘汰的标书，不允许投标人修改后再参加第二次投标。
第二阶段
（先技术后价格） 报送分别包封的“修改技术标”和“商务标”。开标会上只宣读修改后的技术标，不开
商务标。
技术标未通过者，商务标原封不动退还给投标人；开启技术标被选中的投标人的商务
标，此时可不公开开标。
18、发包人具备能力：（1）专业人员（2）编制能力（3）组织能力，可以自行招标。发包人不具备能力，应委托招标。无论
自行招标还是委托招标，均需备案（审批×）。
19、拒绝作为资格预审申请人的 12 种情况的单位（不具备投标资格的情况规定相同）：（1）招标人不具有独立法人资格的单
位；（2）-（8）会影响招投标“三公”性的单位（注意“为本标段前期准备提供设计或咨询服务的，但设计施工总承包的除外”）；
（9）-（12）能力存在瑕疵的单位（注意“最近三年内”的限定）。
20、标准文件的强制性使用要求：资格预审文件 → 申请人须知 + 资格审查办法；招标文件 → 投标人须知 + 评标办法 +通
用合同条款。 21、标底：（1）不是必须的（2）有且只有一个标底（3）开标时公布（4）限高不限低（5）作为评标的“参考”（依据×）， 两个“不得”。
22、资格预审 VS 资格后审
资格预审 资格后审
适用范围 公开招标（通常） 邀请招标、预计可能响应投标的人数较少的公开招标
时间 发标（发售招标文件）前 开标后评标前
审查主体 资格审查委员会（招标人在发售资格预
审文件前组建） 评标委员会（招标人在开标前组建）
相同点 只是对投标人资格审查的时间不同，审查的内容和方法完全相同。
23、资格审查内容：施工招标 VS 设计招标 VS 采购招标
设计招标 施工招标 材料设备采购招标
资质 资质条件 实施资格和能力
能力 承接本招标项目的实施能力 独立订立合同的能力
社会信誉 信誉 良好的银行信用和商业信誉
财务状况
经验、资历 类似项目的业绩 业绩良好
项目经理资格 完善的质量保证体系
24、施工招标资格审查 VS 投标书评审（经评审的最低投标价法）VS 投标书评审（综合评估法）
初步审查/评审 详细审查/评审
资格审查 1、提供资料的有效性
2、提供资料的完整性 1、资质 2、财务状况 3、类似项目
的业绩 4、承接本招标项目的实施
能力 5、信誉 6、项目经理资格
投标书评审（经评审
的最低投标价法） 1、形式评审 2、资格评审（后审）3、响应性
评审 4、施工组织设计和项目管理机构评审 1、详评审查
2、量化比较
投标书评审（综合评
估法） 1、形式评审 2、资格评审（后审）3、响应性
评审 1、详评审查(1)施工组织设计(2)项
目管理机构(3)投标报价(4)其他因
素 2、打分评估
25、资格预审申请文件的澄清（投标文件的澄清规则相同）
（1）审查委员会可以书面形式要求申请人澄清，不接受申请人主动提出的澄清或说明。
