年15万吨农业生产资料物流配送中心及专业交易市场建设项目可行性实施报告

. . . .. .. .. 年15万吨农业生产资料物流 配送中心及专业交易市场建设项目

可行性研究报告 . . .

.. .. .. 第一章 总 论

1.1 项目概要 1.1.1 项目名称 农资产品物流中心及现代农业示服务基地建设项目 1.1.2 项目性质 新建 1.1.3 项目建设单位概况 项目建设单位：某现代农业发展有限公司（筹） 项目投资单位： 1、某农作物营养保护有限公司 公司住址：凤城二路10号天地时代广场 2、某县某农资有限公司 公司住址：某县花城路西北农资市场 1.1.4 项目建设地点 某县官池镇，##国家农业科技园区某核心区（某科技产业园区） 1.1.5 项目建设规模及容 本项目拟建设15万吨/年的农业生产资料物流配送中心及专业交易市场；并建设占地40000m2的现代农业种植示区，为我县及周边地区提供农业生产所需优质种苗及现代农业科技咨询服务。 项目规划总占地67200m2，总建筑面积29256m2。其中农资物流配送中心及专业交易市场规划占地37200m2，新建农资产品仓. . . .. .. .. 储区11280m2，农资交易市场4800m2，农资配送中心3600m2，测

土配方施肥实验室及质量检测室720m2。新建办公大楼一栋3600m2，公寓楼一栋2800m2，餐厅600m2，并建设停车场、道路、供配电、暖通、给排水、绿化等公共及辅助设施；项目同时建设占地40000m2的现代农业种植示区，建设智能温室大棚5760㎡，圆拱顶连栋大棚4240㎡，第五代日光大棚9栋12600㎡，露地种植示区8400㎡；购置工厂化育苗全套设备一套，建设化验室、催芽室等辅助生产设施656㎡。 项目建设期限：12个月 1.1.6 投资概算及资金构成 本项目估算总投资7813万元，其中建设投资5928万元，流动资金1885万元。 1）项目建设投资5928万元（详见建设投资估算表），其中土建工程2773.4万元，机器设备及安装工程等1891.4万元；土地征用费750万元，项目前期费用163万元，预备费用166万元。本项目长期贷款3000万元，建设期利息184.2万元。 2）根据分项投资估算法，估算本项目需流动资金1885万元。 1.1.7 资金筹措 项目估算总投资7813万元，其中： 项目建设投资5928万元，资金来源为：申请中长期贷款3000万元，企业自筹2928万元。 项目流动资金1885万元，其中申请银行流动资金贷款1200万元，企业自筹685万元。 . . . .. .. .. 项目总投资中，债务资金（包括固定资产投资中长期贷款和

流动资金贷款）共计4200万元，占总投资的53.76%，企业自筹资金3613万元，占总投资的46.24%。 1.1.8 主要经济技术指标（见附表） 1.2 可行性报告编制依据 1、《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》 2、国家及##省、市、某县国民经济与社会发展“十一五”规划和某县“十二五”规划建议 3、国家关于加快物流市场和现代服务体系建设的有关政策规定 4、物流业调整和振兴规划 5、有关技术标准、规及规定 6、某现代农业发展有限公司关于编制《农资产品物流中心及现代农业示服务基地建设项目可行性研究报告》的委托书 7、《建设项目经济评价方法与参数》第三版 8、建设单位提供的有关基础资料 1.3 综合评价和论证结论 1.3.1 综合评价 伴随着国家实施新一轮“西部大开发”和“关中-经济区”的建设，某县作为关中东部重要的农副产品物流枢纽和区域经济发展中的“桥头堡”地位进一步确立。某县把商贸流通业作为县域经济发展的重点支柱产业，大力发展具有地方产业特色的现代物流业。本项目建设符合国家产业政策和当地经济社会发展规. . . .. .. .. 划。项目建成后，将使某县成为重要的农副产品物流交易中心，

对于提高某县的农业产业化水平，加大现代农业科技对农业生产的贡献，促进现代服务业的发展，推动县域经济又好又快发展具有十分重要的意义。 更为难能可贵的是，本项目的发起人，是一群走出校门不久的大学生，他们具有强烈的创业意识和全新的现代经营理念，为项目的建设和运营奠定了旺盛的生命力。项目建设规模适中，功能完备，项目将建设与农资产品流通相配套，为农资产品交易服务的电子商务平台、资金结算中心和检验检测中心，建设先进的农资产品信息采集发布系统、电子统一结算方式和农资产品批发市场检验检测系统，形成现代化、高效率、人性化的流通市场，对某县农资产品流通市场资源配置及产业带动将产生巨大的辐射带动作用。项目建设从技术、经济等方面分析，是完全可行的。 1.3.2 论证结论 项目建成后，能帮助广大农民及时了解、掌握农资商品信息、价格，减少流通中间环节，组织质优、价廉、适时的农业生产所需的农资商品；能调控库存销售农资商品节奏，加强农资价格、质量信息的监测分析，密切关注市场行情变化，避免农资市场价格大幅上涨，损害农民利益。项目同时通过建设现代农业种植示区，并与农业科研院所组成专家服务团队，通过农资配送网络，送科技下乡，为农民提供生产信息、技术服务，推广名、特、优、新品种，并提供眼见为实的示基地，从而使广大农民更方便地接受现代农业理念和实用新技术，促进农业增效，农民增收，农村致富。 . . . .. .. .. 项目建成投入正常营运后，每年可实现农资产品交易量15

万吨，为当地农民提供优质种苗500万株，生产绿色无公害农产品6000吨，年均可实现营业收入4304万元，营业税金及附加262.22万元，年平均利润总额2035.19万元，税后利润1526.39万元；项目投资收益率29.4%，资本金净利润率42.25%，全部投资所得税后财务净现值（ic=10%）4108.29万元，财务部收益率19.5%，静态投资回收期（含建设期）6.10年，动态投资回收期（含建设期）6.14 年，盈亏平衡点27.03%，不确定性分析表明项目有较强的抗风险能力。 1.4 存在的问题和建议 1.4.1 存在的问题 本项目建设存在的问题有两方面，一是建设资金筹措，二是市场招商。本项目建设起点高，投资额较大，及时筹措建设资金对于项目建设及运营起着关键作用。同时，对于物流市场的商铺，要加大招商力度，特别是要与全国各知名农资生产厂商加强合作，同时吸引社会投资建设，以减轻建设资金筹措压力。 1.4.2 建议 本项目符合国家产业政策，符合当地大力发展现代农业、商贸流通业的产业规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。因此，项目建设单位要努力做好前期工作，积极争取国家财政专项扶持资金的支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实建设资金。 项目建成以后，将成为关中东部重要的农资产品物流交易中心，项目潜在的商业价值巨大，可以吸引社会资金的投入。因此，. . . .. .. .. 项目建设单位应借鉴房地产业的运作模式，加大项目宣传推广和

招商工作，尽可能吸收社会各方面资金参与项目建设。 建议有关部门尽快立项，并从资金、政策等方面给予扶持，使该项目尽快投入实施，早日发挥其综合效益。 . . .

.. .. .. 主要技术经济指标 表1.1 序号 指 标 单位 数 量 备 注

1. 主要产品生产能力 1.1 农资产品年交易量 T 150000 1.2 农作物种苗 万株 500 1.3 有机农产品 T 6000 2. 正常年度营业收入 万元 4480.00 3. 总投资 万元 7813.00 3.1 建设投资 万元 5928.00 3.2 流动资金投资 万元 1885.00 4. 项目建设规模

4.1 项目占地面积 ㎡ 67200 折合100.8亩 4.2 项目总建筑面积 ㎡ 29256 容积率

0.79 其中：层高超过8m的建

筑物面积 ㎡ -

4.3 行政办公生活服务设施占地面积 ㎡ 2740 占总用地4.08% 4.4 绿地面积 ㎡ 10800 绿地率. . . .. .. .. 16.07%

4.5 建（构）筑物总占地面积 ㎡ 19108 建筑密度51.37%

4.6 投资强度 万元/公顷 882.14 5. 总定员 人 136 5.1 管理及技术人员 人 38 5.2 生产人员 人 98 6. 全年生产天数 天 360 7. 财务评价指标 7.1 年平均销售收入 万元 4304.00 7.2 年平均上缴税金及附加 万元 262.22 7.3 年平均总成本 万元 2006.59 7.4 年平均利润总额 万元 2035.19 7.5 总投资收益率 % 29.40 7.6 财务部收益率 % 19.50 所得税后 7.7 财务净现值（Ic=10%） 万元 4108.29 所得税后

7.8 动态投资回收期(含建设期) 年 6.14 所得税后 注：项目容积率、建筑密度等指标计算，不包括现代农业种植示区所使用土地面积。