北京2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房预售的条件考试题

北京2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房预售的条件考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。

A．10

B．20

C．30

D．45

2、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。

A：1986年1月

B：1987年1月

C：1988年1月

D：1989年1月

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

A：价格

B：时间

C：常数

D：价格变动率

E：工业用地的监测点评估价格

4、是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。

A：被保险人

B：受益人

C：保险人

D：投保人

E：执行层的组织协调

5、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包。

A．专业工程

B．建筑工程全过程

C．分部工程

D．分阶段

6、流动比率，下列说法不正确的是。

A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％

B：又称之为“银行家比率”

C：又称之为“二对一比率”

D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

E：借款合同 7、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由__支付。

A．业主

B．承租人

C．物业服务企业

D．业主、承租人和物业服务企业共同

8、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。

A．150%

B．200%

C．300%

D．400%

9、某建筑物相对标高±0.000=30.500，且设计楼顶标高60.000m，则其楼顶的绝对标高为__。

A．30.500

B．60.500

C．90.500

D．98.500

10、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是__。

A．确定建设施工的各种图纸准备就绪

B．完成全体工作人员的筛选工作

C．获取土地使用权

D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

11、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的__特性。

A．区位选择异常重要

B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C．易受政策影响

D．存在效益外溢和转移

12、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。

A：房地产市场成交价格

B：房地产市场租赁价格

C：房地产市场成本价格

D：房地产市场评估价格

E：房地产估价机构必须加盖公章

13、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

14、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。

A：房地产平面图 B：房地产有关证明和文件

C：房地产卡片

D：房地产权属账册

E：执行层的组织协调

15、为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。

A：住房和城乡建设部

B：人力资源和社会保障部

C：省级政府建设主管部门

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：执行层的组织协调

16、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。

A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构

B：受托估价机构可以转让受托的估价业务

C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字

D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。

A．内地政策

B．占领世界投资市场

C．风险转移

D．投资组合

18、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。

A．通过出让方式取得的

B．通过转让方式取得的

C．通过划拨方式取得的

D．有地上建筑物及其他附着物

19、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.03

20、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．房地产开发贷款

B．房地产抵押贷款

C．债务融资

D．权益融资

21、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用

22、下列关于房产分幅图，说法错误的是。

A：房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料

B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图

C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺

D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点

E：执行层的组织协调

23、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常__用直线折旧法计算出的成新率。

A．等于

B．大于

C．小于

D．无法判断

24、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。

A：6280

B：6408

C：6881

D：7021

E：工业用地的监测点评估价格

25、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。

A：280

B：285

C：290

D：295

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。

A：城市用地布局结构评价

B：城市市政设施和公共服务设施评价

C：社会、经济构成评价

D：城市土地质量评价

E：城市用地环境评价

2、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。

A：长期趋势

B：季节波动

C：不规则波动

D：循环波动

E：执行层的组织协调

3、下列证券品种中，属于货币证券的是。

A：股票

B：支票

C：债券

D：投资基金

E：执行层的组织协调

4、某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。

A：994.37

B：1016.81

C：1255.16

D：1387.24

E：借款合同

5、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样．甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年．乙地块土地单价为820元㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年．在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有．【2004年考题】

A：乙地块比甲地块贵

B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡

C：甲地块与乙地块的楼面地价相等

D：甲地块比乙地块贵

E：乙地块的70年使用权楼面地价高于340元㎡

6、常用的采暖方式包括。

A：集中采暖

B：局部采暖

C：区域供热

D：分散采暖

E：集体供热

7、水污染可分为。

A：海洋污染

B：地下水污染

C：地表水污染

D：承压水污染

E：潜水污染

8、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。

A．国务院建设行政主管部门和人事主管部门

B．国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门