物业服务案例分析
物业服务案例分析港联物业服务(上海)有限公司,PMD 物业服务案例分析前
言在物业管理实践中，业主投诉和纠纷的处理是经常遇到的，对这一问题的正确
处理，很大程度上反映了物业服务从业人员的专业知识、法规知识的综合运用能力。私家车小区内被盗，物业是否要赔偿, 1 物业未及时关水阀，物业是否有责, 2 “电梯惊魂”，物业大出血～ 3 物业服务案例介绍小区“牵引绳”断裂，物业代价沉重～ 4 业主没拿到钥匙，管理费怎么办, 5 小区内发生盗窃，物业有责吗, 6 1、私家车小区内被盗，物业是否要赔偿, 《案情》: 2005年2月，李先生入住
上海某小区，将汽车停放在小区的停车场中，并按年度每年支付停车费用。2006
年10月29日，李先生发现自己的汽车被偷，逐向当地公安机关报了案。当地公安机关向物业询问时，发现物业公司对盗窃事件毫无线索，也没有任何监控记录，该汽车至今未能找回。李先生诉称: 自己与物业公司之间系物业服务关系，自己的
汽车在小区停车场长期停放，并缴纳了停车费用，物业公司有义务对停放的车辆尽安全监控之责。由于
万元。物业公司未尽看管责任，致使停放的汽车被盗，其应赔偿自己的经济损
失9
1、私家车小区内被盗，物业是否要赔偿, 物业公司辩称: 李先生不能以报案
为依据证明汽车丢失。目前，公安机关正在调查中，尚没有结论，物业公司不能确认李先生的汽车是在公司所管理的小区内发生丢失。本案为刑事案件，只有在公安机关查获破案，作出结论以后才能明确事实经过，那时才能再进行审理。同时，李先生的汽车被盗窃，盗窃人是真正的侵权人，他才是李先生损失的赔偿人。因此，虽然物业公司收取了李先生每年1600元的车位费，但是李先生仅以为此为由要求
物业公司赔偿，系依据不足。 1、私家车小区内被盗，物业是否要赔偿, 法院判决:
法院审理后认为，物业公司是李先生居住小区的物业管理企业。李先生向物业缴纳车位费后，物业公司应履行在监控范围内停车安全谨慎的注意义务。由于物业公司未有相应的监控记录，在停车管理方面存在疏漏，故对李先生汽车的丢失损失应承担相应的民事赔偿责任。最终，法院判决物业公司赔偿李先生汽车丢失损失2万元。 2、物业未及时关水阀，物业是否有责, 案情: 程先生居住在吴中路。去年4月26日凌晨，发现卫生间洗脸盆下三角阀漏水，即向物业值班人员报修，希望能及时关闭阀门水管总阀门。因物业人员未及时赶到，程先生再次下楼求助，赶来的物业人员逐持钥匙上楼，却一时无法找到对应的阀门室钥匙，只得持铁榔头将阀门关闭。期间，因无法迅速泻水，程先生家大面积进水。在物业人员进行修理时，发现地板下存有大面积积水。 2、物业未及时关水阀，物业是否有责, 程先生诉称: 物业公司未履行物业服务的管理和维修义务，严重侵害了业主权益，诉致法院请求判令被告赔偿损失5万余元。物业公司辩称: 物业认为漏水原因不是管理失职，也不存在对程先生家财产的直接损害行为。另程先生所提损害赔偿未提供充分证据，故不同意诉请。 2、物业未及时关水阀，物业是否有责, 法院判决: 经查明，物业公司在管理小区制定的住户手册中承诺，遵章办事不违规，维修及时，急修项目2小时到现场，24小时内修复。物业公司违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。另，根据本案查明的事实和监控录像，业主在发现室内漏水时的确在第一时间向物业公司相关人员进行了求助，虽然物业人员也及时予以了处置，但因物业公司在处置过程中特别是相关人员到达现场后，无法使用钥匙正常开启进水阀控制室关闭阀门，客观上延长了室内漏水时间，扩大了损失，故认定物业公司在履行物业管理合同中存在一定的过错，应承担相应的民事责任，逐判物业公司赔偿1万元。 3、“电梯惊魂”，物业大出血～案情: 今年60岁的田女士一年前在经历了一场“电梯惊魂”，上下颠簸的电梯将她摔成残疾，田女士逐将物业
公司和某电梯工程有限公司告上法庭。 2006年12月21日17时许，田女士从其
女儿位于上海扬浦区某高楼14层的住处欲外出。当田女士进入电梯按下按钮后，电梯突然从14层坠入至9层，且上下反弹多次，田女士当场摔倒在电梯内无法站起。物业公司的保安在接到监控人员通知后，用电梯钥匙将门打开，却发现电梯停在9楼并下沉了50公分，直到电梯维修人员来了后，方才将电梯回到9楼，将田女士从电梯中救出。医院鉴定:田女士构成十级伤残;需二次手术、营养期4个月;护理期4个月;休息12月。 3、“电梯惊魂”，物业大出血～物业公司辩称: 本大楼电梯保养是由电梯专业公司来实施，因此应由电梯维保公司来承担全部责任并进行赔偿。 3、“电梯惊魂”，物业大出血～法院判决: 法院经审理后认为，公民依法享有生命健康权，法人由于过错侵害他人人身的，应当承担民事责任。物业公司作为大楼物业电梯的管理人，电梯维保公司是对电梯进行保养单位，对于电梯故障造成的人身伤害应当承担赔偿责任。逐判决物业公司和电梯维保公司赔偿: 1) 医疗费:830.97元; 2)误工费:25581.33元 3) 鉴定费:1400.00元; 4)伤残
金:41336.00元 5) 后续治疗费:
6) 其他:17853.00元共计:97000.00元 4、小区“牵10000.万
引绳”断裂，物业代价沉重～案情: 60多岁的徐先生居住于南汇区某居民小区。2006年9月28日下午6时许，徐先生在小区健身区内使用牵引器进行锻炼时，该牵引器钢丝绳发生断裂，致使徐先生仰面摔倒在地，当即失去知觉。小区管理人员闻讯后即将其送入医院救治，并支付了救治费用。经诊断，徐先生左侧硬膜下出血，四脑室内出血于10月10日宣告死亡。 4、小区“牵引绳”断裂，物业代价沉重～
徐先生家属诉称: 庭审中，原告徐先生家属诉称，徐先生在小区牵引器上进行正常锻炼时，由于牵引器钢丝绳突然断裂，致使其失去重心摔倒在地后死亡，器材供应商和小区物业公司有不可推卸的责任，故要求他们赔偿损失44.3万元。器材
供应商辩称: 其生产的牵引器是合格产品，并按约定定期保养，尽到售后服务义务。牵引绳可承载15t(吨)重量，从钢丝绳断裂情况看，系非正常磨损。如属钢丝绳质量问题造成损害结果，应由钢丝提供商承担责任。物业公司辩称: 被告小区物业公司辩称，在开发商购买健身器材后，其已检验了产品的合格证，日后的维护和保养是供应商的责任，因其非专业公司，平时对健身器材的管理只能凭肉眼判断是否存在安全隐患，故其已尽了物业管理之责。
4、小区“牵引绳”断裂，物业代价沉重～法院判决: 法院认为，公民享有生命健康权，侵害公民身体造成死亡的依法应当承担赔偿责任。徐先生在其居住小区内使用牵引器时到地受伤而死与该牵引器钢丝绳的断裂有因果关系。原告徐先生家属提出赔偿请求，依法有据，应予以支持。鉴于具备专业知识的器材公司在巡访、维护中未能发现安全隐患，其存在有主要过错，应承担主要责任。而物业公司作为小区管理者，负有疏于维护管理之责，对此应承担相应的民事赔偿责任。据此判决二家公司互相承担连带赔偿责任，器材公司赔偿28.9万元，物业公司赔偿12.3万元。
5、业主没拿到钥匙，管理费怎么办, 案情: 上海市民张先
生购买的房屋建成后，物业公司一直没有通知他去领房屋钥匙，却没有忘记催促他缴纳物业管理费，并将张先生起诉到法院。张先生一家从开发商处购买了小区商业用房后，将房屋产权过户至自己名下。去年6月1日，经开发商通知，张先生一家去物业公司办理房屋的入户交接手续，在物业公司签了记载着物业管理费标准的备忘录，并记下了联系电话，但物业公司没有将房屋钥匙交给张先生一家。后来，物业公司再也没有通知张先生一家去领房屋钥匙，致使他们至今未取得该商业用房的占有、使用权。 5、业主没拿到钥匙，管理费怎么办, 物业公司诉称:
