南宁华润中心项目发展建议书
华润置地（南宁）有限公司
2010.01.07
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主要内容
•Part1：开发方案建议
•Part2：项目财务分析
•Part3：一期开发计划
•Part4：开发组织架构及阶段划分
•Part5：风险评估与控制Array
南宁华润中心项目发展建议书
Part 1：开发方案建议
I-1I-2
I-4 I-5I-6I-7 I-8I-9
•发展背景
–华润置地是中国内地最具实力的全国性综合型地产开发商之一，以“住宅开发+投资物业+增值服务”作为商业模式。2007年12月28日，以9.5亿元独家摘牌南宁东盟商务区核心地块（南宁华润中心项目地块），拟复制
开发以“万象城”为核心的都市综合体；
–新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）作为全球最大的主权基金公司之一，看好中国未来发展，并与华润集团结成战略合作伙伴，强强联
合、积极拓展中国内地房地产市场；
–华润与GIC双方合资成立“华润置地（南宁）有限公司”，共同开发南宁华润中心项目。
•项目整体价值定位
–致力于开发以“万象城”为核心，集购物中心、5A甲级写字楼、五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的都市综合体，成为南宁市标志性的建筑群；
–为股东带来长期、稳定、可观的投资回报，创造良好的远景投资价值并产生深远的社会影响。
西写字楼东写字楼
购物中心酒店
10栋住宅
•购物中心——万象城
–南宁是一个以第三产业作为经济支柱的城市，零售业占经济份额比例较
高，但目前南宁缺乏大型现代化的购物中心；
–南宁市政府专门成立“香港华润集团南宁万象城都市综合体项目建设工作推进领导小组”，希望加快建成“万象城”，进而带动东盟商务区的开发建
设；
•购物中心——万象城（续）
–东盟商务区建设的进度及质素，将直接影响购物中心的前期回报：•核心区当前商业氛围及相关配套设施不够成熟，预计到2012年片区基本建
成；
•南宁市地铁1号线规划在2013年建成通车（据我司从政府内部了解信息，实际
建成通车时间极可能会延迟至2014年），通车后南宁市的东西方向公交系统
将有根本性改变；
•东盟商务区内的领事馆区，一期工程5个领馆在2009年10月竣工投入使用，领
事馆区的顺利建成将加快东盟商务区的成熟进度；
–综上：购物中心可放在首期开发，但应充分考虑核心区的成熟程度，在
建设、招商、推广、运营等各方面做好应对的准备。
•购物中心——万象城（续）
–购物中心规模建议：可出租面积(GLA)约10.4万m2，实用率约为62%。
–购物中心整体定位：
•广西最大、最具影响力的集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活体验为一体
的“现代化、一站式”消费中心，广西中高端时尚、商务消费的必到之处。
–购物中心档次定位：以中档为主，少量中高档/高档元素。
•10-15%为高档，主要为国际一线商家、品牌；
•85-90％为中至中高档，主要包括国内一线品牌及国内（以大中华地区为主）
二、三线商家、品牌。
•写字楼
–目前南宁已有埌东CBD，但尚未出现真正意义上的甲级写字楼，随着越
来越多的国内外知名企业进入南宁，高档写字楼市场需求日益增大；
–写字楼与购物中心是项目的核心形象，早期入市能增加项目的知名度，
同时写字楼能为购物中心带来有效消费客群，加快购物中心成熟速度；
–写字楼建议规模为15.9万m2 ，分两期开发。其中，西写字楼约6.8万
m2 ，建议于项目一期开发；东写字楼约9.1万m2 ，可依据南宁市写字楼市场情况、首期写字楼市场反应以及区域建设情况灵活调整。
注：现我司规划西写字楼（一期）地上建筑面积6.8万㎡，根据南宁市政府《南宁市政府关于促进全市超高层建筑建设意见》，2009年9月-2011年年12月报建的超高层项目，100米以上建筑面积按一半计入计容面
积，则西写字楼实际计容面积5.4万㎡。
•写字楼（续）
–西写字楼建设档次定位：南宁最高端的甲级写字楼。
•南宁第一代城市CBD已建成，但仍无真正意义上的甲级写字楼出现，随着经
济高速发展，高端办公物业存在市场空间；
•西写字楼与万象城同期入市，建设档次需与万象城匹配，统一项目形象，以
高端物业形象入市；
•南宁写字楼市场发展水平与国内一线城市还存在一定差距，租金水平较低，
西写字楼在建设标准上，建筑经济技术指标可参考深圳华润大厦，机电系
统、装修标准在不明显影响整体档次效果的前提下，使用合资或国产产品。
–东写字楼建设档次定位：国际标准的超高层甲级写字楼。
•东写字楼位于民族大道及中新路交汇处，具有两个临街展示面，拟在项目后
期按超高层甲级写字楼开发，起到巩固并提升南宁华润中心项目高端物业形
象的作用。
•写字楼（续）
–西写字楼经营方式：租售并举。
•西写字楼于项目一期开发，可考虑租售并举的方式，在不影响写字楼形象的
基础上，针对整层以上的买家销售，回笼资金，有效平衡项目开发的现金流
压力。
–东写字楼经营方式：只租不售。
•华润置地商业地产，以只租不售作为主要经营方式；
•南宁正处于高速发展的时期，未来增长空间巨大，长期持有有利于我司获得
最高的收益。
