利辛县核心商业圈业态分布及租赁现状2.

利辛县核心商业圈业态分布及租赁现状

【利辛县调研组】

 人民路

1、人民路业态分布

20%5%50%12%13%服装金银珠宝小商超及其他杂货手机通讯类五金及建材

2、市调数据显示：人民路（文洲路--滨河大道）其中以中段为代表，该段东西两侧沿街铺面共有街铺约为238家，其中服装、手机通讯类和金银珠宝首饰等构成人民路的主要经营业态，经营商户分别为：48家、29家、12家，分别占总经营商户的20.16％、12.18％和5.04％；经营装饰材料、五金建材商户达到29家，占总经营商户的12.18％，小商超及其他杂项：50.44％。男女服装经营代表品牌有：圣迪奥、金利来、利郎、海澜之家等；皮具代表品牌有：红蜻蜓、意尔康、奥康、康奈等；运动休闲系列品牌有安踏、李宁、阿迪、耐克等；餐饮经营品牌有华莱士炸鸡汉堡、德克士等；黄金珠宝代表品牌有：上海老庙、老凤祥、名牌、周大福等。眼镜专卖代表品牌有:吴良才、亨得利等。其他以纯中餐以中小型本地饭店形式出现，无代表品牌，另外小商品便利店占比较大。

3、人民路沿街商铺面积：单间主要分布在15㎡—60㎡之间，租金从25—200元/㎡/月之间，人民北路约为40—120元/㎡/月左右，人民南路的租金在35—100元/㎡/月之间。

向阳路

1、向阳路业态分布

33%19%13%35%品牌服饰专卖美容美发小型餐饮学校及公共配套设施

2、市调数据显示：向阳路（青年路--建设中路)段以品牌服饰专卖、美容美发、小型餐饮等业态为主，分别占总经营商户的32.58％、18.95％、12.63％。其中医院、学校等公共配套设施共有35.84％。业态具体包括女装、品牌男装、化妆品、眼镜店、药房等；其中休闲运动占总经营商户的75％以上，以中高档服装为主，代表品牌有：美特斯邦威、安踏、阿迪、耐克、鸿星尔克、李宁等，男装有：海澜之家、九牧王、柒牌等；化妆品代表品牌有：雅芳、美宝莲等；餐饮代表品牌有UES复合式连锁品牌。

2、租金业态占比

业态 服装 家用电器手机 餐饮 商场 其他配套

比例 32.58％ 18.95％ 12.63％ 19.84％ 16％

面积划分 20㎡以下12％；40-60㎡约55％；60-80㎡约10％；100㎡以上约23％

租金 租金从60元/㎡/月至150元/㎡/月不等，从商业街中心地段（与人民中路交汇处）向东西两边降低。

 前进路

1、市场调查数据显示：前进路（车辙沟—建设中路）段，是利辛县内以商超、服装、3G数码、手机电脑、名烟名酒专卖店为主的特色街道之一，与人民中路、建设中路、车辙沟环绕相衔接，均为单层住宅底商，投入使用时间较长，整条街道卫生和环境状况一般，铺面较为破旧，受期自身物业环境的影响虽然热闹，但还存在着一定的发展弊端。

2、调查数据显示：前进路经营名烟名酒和服装的商户达到12家和19家，分别占总经营商户的17.9％和13.55％；经营鞋类的商户达到5家，占总经营商户的8.16％。代表品牌有：报喜鸟、柒牌、依立腾、永和豆浆、Balabala、嗒嘀嗒等。

3、前进路沿街商铺面积大小不等，跨度不大，从10㎡--60㎡都有分布，单间面积主要集中在20㎡--35㎡之间，租金状况约为40--100元/㎡/月之间。

 以下是人民路、向阳路、前进路服装类占比图：

35%19%16%15%6%5%4%女装运动专卖男装鞋帽箱包裤业内衣童装

 建设中路 （家居建材装饰一条街）

1、市调数据显示：建设中路，是利辛县内以烟机灶具、家居装饰、建材为主的特色专业市场街道之一，与人民路、前进路相衔接，均为单层住宅底商且投入使用时间较长，整条街道卫生和环境状况一般，铺面较为破旧，受其自身物业形式的不规范存在着一方面的发展弊端，市场范围较冷淡！

2、调查数据显示：建设中路经营烟机灶具、家居装饰、建材的商户分别占总经营商户的82%，剩余18%的经营商户为小卖部、小吃部等。

3、建设中路沿街铺面面积大小不一，跨度不大，从15㎡—5 5㎡都有分布，单间面积主要集中在20㎡—35㎡之间，租金状况约为40—100元/㎡/月之间。

4、代表品牌有：万和、四季沐歌、盼盼、全友、美的等。

 五一路

1、市调数据显示：五一路是利辛县内以服装品牌为主的特色街道并附带些餐饮、宾馆、婚纱摄影及日化等业态，与人民路、建设路及富强路相衔接，均为沿街铺面，人流量比较大，其服装市场氛围较为浓厚。

2、调查数据显示：五一路经营服装和鞋类的商户分别占总经营商户的70%；剩余30%的经营商户为餐饮宾馆及婚纱摄影等。

3、五一路沿线街铺面积大小不等，从30㎡—150㎡都有分布，单间面积主要集中在30㎡—60㎡之间，其与人民路相交附近商铺，租金状况约为100—150元/㎡/月，其他商铺租金状况约为80—100元/㎡/月。

4、代表品牌有：柒牌、秋艳、三彩、骆驼等。

 富强路

1、市调数据显示：富强路北临永兴路、南至阜蒙河，中段与县内数条主干道相交，其北路较为偏僻、另外商业也比较匮乏，反观富强南路商业则相对集中，主要围绕在好又多超市周边200米范围内，业态分别为动漫城、婚纱摄影及休闲餐饮等其他时装杂货。

2、沿街铺面面积大小不等，跨度也较大，时装及休闲食品面积大约为30—60㎡之间，而动漫和餐饮面积较大，平均租金为：50—120元/㎡/月。

3、代表品牌：东方英雄动漫城、皇家爱情婚礼、咔优热饮吧等

 利辛县目前最具代表百货市场、专业市场

1、扬天汽贸城

1.1：地址：科张路与创业路交汇处

1.2：简介：利辛县首座“一站式大型汽贸中心”，总建筑面积10万㎡，7.8米大尺度开间，4.5米挑高空间，后期由专业商业管理公司统一招商、统一管理、统一运营；前3年免租，目前已无空余铺面出租。

2、金利商贸城

3、粮油食品商厦

地址：位于人民路中段繁华路段，属于单位自营企业；部分对外租让，但还没有一个标准的租金体系。

一层经营：超市、冷鲜、散食、文具、杂粮、钟表工艺品、手机、皮具、医药、黄金、烟酒、化妆品；

二层经营：男女装、鞋、中老年服饰、体育用品、床上用品、饰品；

三层经营：儿童乐园、儿童玩具、童装童鞋、孕妇用品

4、振兴大市场

地址：位于人民南路

属于陈旧老式临街铺面，租金为25—70元/㎡不等，主要经营服装散货，人流量比较集中，主要客户群体属于低端客户群体，市场内大约有120间铺面，每间铺面20㎡左右，购物环境差，现有少量铺面对外出租转让。

 各传统百货商场业态分布

名 称 粮油食品商厦 好又多超市 金利商贸城 振兴大市场

经营主题

超市、男女品牌服饰、鞋帽、箱包、化妆品、儿童乐园

超市

散货服装、童装、箱包、饰品、鞋帽

服饰

规模 6000平米 7000平米 1900平米 2000平米

地理位置 人民中路 人民中路 人民中路 人民中路

评述

利辛县目前最大的中低端百货商场、经营业态以超市、服装百货为主，满足低中端消费人群

经营效益优，属目前利辛最大的超市卖场，一层食品超市、二层日化服装家电

小型步行街形式铺面，购物环境较差，淘街淘吧形式为主题

低端杂货服装品牌为主，经营环境、物业设施较差

 商圈市调小结

1、从商业圈数量来看，利辛县城区内已形成的区域性商圈在人民中路与向阳路及五一路这块区域内，且分布比较集中。

2、从商圈的发展趋势来看，受新老城区的建设与改造的现实影响利辛县商圈有向西北发展转移的趋势。

3、从商业的档次来看，整体档次不高、消费力得不到满足，有条件的消费客户群体会选择阜阳与合肥这样的城市进行消费。

4、利辛县整体消费场所以中、低档为主，以原人民路与向阳路为核心处分布着中低档商场、部分品牌门店，也有档次偏低的金利商贸城、振兴大市场等，档次稍微较好的粮油食品商厦在当地有较好的的口碑市场。

5、从商业物业形态来看，物业形态并不是多种多样，商业物业形态从邻街简易铺面、住宅底商到中低档商厦都有分布，但档次主要集中在低档及以下，以自由经营形式和联营形式为主。

6、从商业的开发活跃程度来看，开发区域集中在现有主要商业路段（例现阶段正在开发的：人民北路的七彩商业购物中心、海韵财富广场及永兴路路段的金龙国际商贸港等），开发形式以老商业物业和新兴商业区为主。

7、利辛县近年的商贸零售业高速发展，但人均社会消费品零售额偏低，存在较大的上升空间；消费趋向多元化、品牌化及享受化；目前商业模式原始仍多以传统的百货、超市、专业市场及临街商铺的线性商业形态为主，档次较中低、品牌重复性大；市场需求缺少点在于以购物、餐饮、休闲娱乐于一体的综合性购物中心。

8、区域内各大发展商对商业地产的投资不大，目前属于空白期，商业网点不密集，商家重视项目所处区域发展的前景，本区位也已经逐步形成了后期的核心商业圈；本案自身周边群体，已逐步形成中产阶层消费群体，蕴藏着充分的客流支持和购买潜力。

9、结合周边项目及业态的布局特点，调整规划好自身业态定位，打造出特色的商业规划出来，经过市调数据显示周边商场的业态布局相差不大，还是以服装、超市及传统百货类为主，沿街铺面的休闲娱乐餐饮类所占比例较小，利辛县目前缺少的也是中高档休闲娱乐和高档餐饮类业态，建议附带这类业态，必将能产生最大化的效益，因目前来说本区域内的休闲娱乐、餐饮、健身等商业生活配套业态不能满足消费者的需求，消费者消费具有比较严重的“外流”状况。区域休闲餐饮、大中型娱乐项目的整体数量（面积）不足；以区域内部封闭的观点来看，比例失调严重。例：KTV、咖啡厅、电影院、大型电玩城、健身房、高档特色类餐饮、精品类餐厅在此区域目前来讲还是空白点！未来必将有广泛的增长空间。

 小结思考

因为我们要考虑我们的商业地产项目周边和所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机会；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异