中国房地产投资信托基金模式探讨
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香 港 ２ ０ ０４ ９ ０ １Ｏ ０
ｆ Ｒ Ｉｓ ￣） Ｅ Ｔ 的特 点 。一般来 讲 ， 直接投 资房 地产
需 要 大量 的 资金 ， Ｅ Ｔ 将 中小 投 资者 的零 散资 金 Ｒ Ｉｓ
蓬 ・２６ ・
资 料 来 源 ： 银 集 团 （ Ｓ 英 国财 政 部 瑞 ＵＢ ）
Ｉ ＮＮＥＲ Ｍ０ＮＧ０ＵＡ Ｉ Ｆ ＮＡＮＣＩ ＡＬ ＲＥＳ ＥＡＲＣ Ｈ
中 青 年 论 坛
２ １ ．６ ０ ０Ｏ
要 特点 是通 过税 收设 计 ． 投资 者直 接 投资 房地 产 使 和通 过 Ｒ Ｉｓ 接投 资房 地 产 的税 负基 本相 当 ， ＥＴ 间 使 投资 者更 容易 比较不 同投 资方 式 的风 险和 收益 。 ｆ－Ｒ Ｉｓ的主要 类型 。美 国全 国房 地产 投 资 ￣） Ｅ Ｔ 信 托基 金 协 会 （ ａ ｏ ａ Ａｓ ｃａ ｏ ｏ ｅｌ ｓ ｔ Ｎ ｔ ｎｌ ｓ ｉ ｉｎｆ Ｒ ａ Ｅ ｔ ｅ ｉ ｏ ｔ ｒ ａ Ｉｖｓ ｎ ｒｓ ） Ｒ Ｉ ｓ 为 三 种 类 型 ： 是 权 ｎ ｅｔ ｔ ｕｔ 把 Ｅ Ｔ 分 ｍｅ Ｔ ｓ 一 益型（ ｑ ｉ Ｅ Ｔ） Ｅ ｕｔ Ｒ Ｉｓ。拥 有 并经 营 收益 型房 地产 ， ｙ 是
的 Ｒ Ｉｓ 资本 总 额 达 １２ ＥＴ ， ９ ０亿美 元 ， 外 不 公 开交 此
易 的 Ｒ Ｉｓ也 超 过 了 １０ ＥＴ ０ ０家 。 澳 大 利 亚 首 个 Ｒ Ｉ ｓ １７ Ｅ Ｔ 于 ９ １年在 澳 证券 交 易 所公 开 发 售 。澳 大 利 亚 的 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 市场 分 为两 个层 次 ． 第一 层 次针 对收 取 租金 的房 地 产公 司 ，该类 公 司免 交公 司所 得税 。 第 二层 次针 对 房地 产开 发企 业 。 该类 企业 视 同一 般
方式 分配 给 投 资 者 ，这 也 是 成 为 Ｒ Ｉｓ的 必要 条 ＥＴ 件 。目前 大部分 国家对分 红 比例 的规定 都在 ８ ％以 ０ 上， 甚至达 到 ｌ ０ Ｊ 表１ Ｏ ％（Ｌ 。这 样规 定 的 目的就 是保 ｔ 护投 资 者 的利 益 ， 促进 社 会公 平 。Ｒ Ｉｓ 一个 重 ＥＴ 另
本 文 通过 比较 其 它 国 家发 展 Ｒ Ｉ ｓ 实践 ， 结 合 中 国的 具 体 情 况 ， 中 国 Ｒ Ｉ ｓ 发 展 模 式提 出 了 自 己 ＥＴ 的 并 对 ＥＴ 的 的见解。 关键词 ： 房地 产投 资信 托 基金 效率 公 平
一
个稳 健 、 高效 的房地 产市 场对 任何 国家 的经
归集 起 来 ， 由专 业人 士 进 行 管 理 ， 方 面 丰 富 了房 一 地产 企业 的资金 来源 ， 一方 面使 广 大 中小 投 资者 另 也能 享受 到投 资房地 产 的收益 。Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 的突 出特点
就是 公 司要 把 投 资房 地 产 的 大部 分 收 入 以分 红 的
金． 由专 门的 基金 托管 机构 托管 并委 托专 门的机构
持有 、 营和管 理 房地 产资 产 ， 经 在销售 、 赁 房地产 租
等 经 营活 动 中产 生 的 大部 分 收 入将 以 派息 的方 式
国 家
设 立 时 间
最低 收 入 分 配 房 地 产 投 资在 总 投
比例 （ ） ％ 资 中的 最 低 占比 （ ％）
各 国 ＲＥＩ Ｔｓ比 较
策 措 施 ， 中 ， 地 产 投 资 信 托 基 金 （ ｅｌ ｓ ｅ 其 房 Ｒ ａ Ｅｔ ￣ Ｉｖｓ ｅ ｔ ｒｓ ． ｎ ｅｔ ｎ ｕｔ 以下简称 Ｒ Ｉｓ 为创 新融 资方 ｍ Ｔ ｓ ＥＴ ） 作
式 的性 质得 到 了明确 。 房地 产投 资信托 基金 是指 通 过 发行 股份 或 收 益 凭证 吸 引社 会 大众 投 资 者 的 资
济发展 都具 有重要 意 义 。 年来 我 国房 地产 市场 快 近
速发 展 ． 过 度 依 赖 银 行 贷 款 的 现象 比较 突 出 ， 但 影 响 了市 场效 率 和 资 源 配 置 的合 理性 。日前 ， 国务 院 常务 会 议研 究 确 定 了 九条 金 融 促 进经 济 发 展 的 政
的见解 。
一
比 利 时
１ ９ ９０
８ ０
１０ ０
加 拿 大
新 加 坡 日 本
法 国
１ ９ ９４
１ ９ ９９ ２ ０ ００
２ ０ ０３
８ ５～１ ０ Ｏ
１０ Ｏ ９ ０
８ ５
９ ５
７ ０ ７ ５
１０ ０
、Leabharlann Ｒ Ｉｓ 特 点 、 要 类 型 和 意 义 ＥＴ 的 主
７ ５
５ ０
美 国
澳 大 利 亚
１ ６ ９０
１ ７ ９ １
９ ０
１０ ０
分配 给投 资者 。 作为 房 地 产 融 资 创新 的 重要 手 段 ，
Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 这一 概 念 引入 我 国 已超过 ５年 ， 家 已将 房 国
地产 信 托投 资 基 金 的 出 台作 为 当前金 融 促 进 经 济 发展 的重要 的政 策措施 。 本文 试 图将世 界其 它 国家 发 展 Ｒ Ｉ ｓ的实 践 经验 与 我 国 目前 房 地 产 市 场发 ＥＴ 展 的现 状相 结合 ， 对 中 国 Ｒ Ｉｓ的模式 提 出 自己 并 ＥＴ
Ｉ ＮＮＥＲ ＭＯＮＧＯＬ Ａ Ｉ Ｉ Ｆ ＮＡＮＣＩ ＡＬ
２１． ０ ００ ６
中 青 年 论 坛
国房 地严投资信托基金拱式 探讨
魏 莉
（ 国 人 民银 行 天 津 分 行 天津 中 ３ ０４ ） ０００
内容 摘 要 ： 地 产 市场 的 健 康 发 展 对 每 个 国家 都 具 有 重 要 意 义 ， 地 产 市场 的风 险往 往 带 来 宏 观 经 济 房 房 的 波 动 ， 响金 融 稳 定 。目前 房地 产 投 资信托 基 金（Ｅ ） 很 多 国 家都 已成 为 十 分 重要 的房 地 产 投 资 工具 ， 影 Ｒ Ｉ 在
ｆ Ｒ Ｉｓ ￣） Ｅ Ｔ 的特 点 。一般来 讲 ， 直接投 资房 地产
需 要 大量 的 资金 ， Ｅ Ｔ 将 中小 投 资者 的零 散资 金 Ｒ Ｉｓ
蓬 ・２６ ・
资 料 来 源 ： 银 集 团 （ Ｓ 英 国财 政 部 瑞 ＵＢ ）
Ｉ ＮＮＥＲ Ｍ０ＮＧ０ＵＡ Ｉ Ｆ ＮＡＮＣＩ ＡＬ ＲＥＳ ＥＡＲＣ Ｈ
中 青 年 论 坛
２ １ ．６ ０ ０Ｏ
要 特点 是通 过税 收设 计 ． 投资 者直 接 投资 房地 产 使 和通 过 Ｒ Ｉｓ 接投 资房 地 产 的税 负基 本相 当 ， ＥＴ 间 使 投资 者更 容易 比较不 同投 资方 式 的风 险和 收益 。 ｆ－Ｒ Ｉｓ的主要 类型 。美 国全 国房 地产 投 资 ￣） Ｅ Ｔ 信 托基 金 协 会 （ ａ ｏ ａ Ａｓ ｃａ ｏ ｏ ｅｌ ｓ ｔ Ｎ ｔ ｎｌ ｓ ｉ ｉｎｆ Ｒ ａ Ｅ ｔ ｅ ｉ ｏ ｔ ｒ ａ Ｉｖｓ ｎ ｒｓ ） Ｒ Ｉ ｓ 为 三 种 类 型 ： 是 权 ｎ ｅｔ ｔ ｕｔ 把 Ｅ Ｔ 分 ｍｅ Ｔ ｓ 一 益型（ ｑ ｉ Ｅ Ｔ） Ｅ ｕｔ Ｒ Ｉｓ。拥 有 并经 营 收益 型房 地产 ， ｙ 是
的 Ｒ Ｉｓ 资本 总 额 达 １２ ＥＴ ， ９ ０亿美 元 ， 外 不 公 开交 此
易 的 Ｒ Ｉｓ也 超 过 了 １０ ＥＴ ０ ０家 。 澳 大 利 亚 首 个 Ｒ Ｉ ｓ １７ Ｅ Ｔ 于 ９ １年在 澳 证券 交 易 所公 开 发 售 。澳 大 利 亚 的 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 市场 分 为两 个层 次 ． 第一 层 次针 对收 取 租金 的房 地 产公 司 ，该类 公 司免 交公 司所 得税 。 第 二层 次针 对 房地 产开 发企 业 。 该类 企业 视 同一 般
方式 分配 给 投 资 者 ，这 也 是 成 为 Ｒ Ｉｓ的 必要 条 ＥＴ 件 。目前 大部分 国家对分 红 比例 的规定 都在 ８ ％以 ０ 上， 甚至达 到 ｌ ０ Ｊ 表１ Ｏ ％（Ｌ 。这 样规 定 的 目的就 是保 ｔ 护投 资 者 的利 益 ， 促进 社 会公 平 。Ｒ Ｉｓ 一个 重 ＥＴ 另
本 文 通过 比较 其 它 国 家发 展 Ｒ Ｉ ｓ 实践 ， 结 合 中 国的 具 体 情 况 ， 中 国 Ｒ Ｉ ｓ 发 展 模 式提 出 了 自 己 ＥＴ 的 并 对 ＥＴ 的 的见解。 关键词 ： 房地 产投 资信 托 基金 效率 公 平
一
个稳 健 、 高效 的房地 产市 场对 任何 国家 的经
归集 起 来 ， 由专 业人 士 进 行 管 理 ， 方 面 丰 富 了房 一 地产 企业 的资金 来源 ， 一方 面使 广 大 中小 投 资者 另 也能 享受 到投 资房地 产 的收益 。Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 的突 出特点
就是 公 司要 把 投 资房 地 产 的 大部 分 收 入 以分 红 的
金． 由专 门的 基金 托管 机构 托管 并委 托专 门的机构
持有 、 营和管 理 房地 产资 产 ， 经 在销售 、 赁 房地产 租
等 经 营活 动 中产 生 的 大部 分 收 入将 以 派息 的方 式
国 家
设 立 时 间
最低 收 入 分 配 房 地 产 投 资在 总 投
比例 （ ） ％ 资 中的 最 低 占比 （ ％）
各 国 ＲＥＩ Ｔｓ比 较
策 措 施 ， 中 ， 地 产 投 资 信 托 基 金 （ ｅｌ ｓ ｅ 其 房 Ｒ ａ Ｅｔ ￣ Ｉｖｓ ｅ ｔ ｒｓ ． ｎ ｅｔ ｎ ｕｔ 以下简称 Ｒ Ｉｓ 为创 新融 资方 ｍ Ｔ ｓ ＥＴ ） 作
式 的性 质得 到 了明确 。 房地 产投 资信托 基金 是指 通 过 发行 股份 或 收 益 凭证 吸 引社 会 大众 投 资 者 的 资
济发展 都具 有重要 意 义 。 年来 我 国房 地产 市场 快 近
速发 展 ． 过 度 依 赖 银 行 贷 款 的 现象 比较 突 出 ， 但 影 响 了市 场效 率 和 资 源 配 置 的合 理性 。日前 ， 国务 院 常务 会 议研 究 确 定 了 九条 金 融 促 进经 济 发 展 的 政
的见解 。
一
比 利 时
１ ９ ９０
８ ０
１０ ０
加 拿 大
新 加 坡 日 本
法 国
１ ９ ９４
１ ９ ９９ ２ ０ ００
２ ０ ０３
８ ５～１ ０ Ｏ
１０ Ｏ ９ ０
８ ５
９ ５
７ ０ ７ ５
１０ ０
、Leabharlann Ｒ Ｉｓ 特 点 、 要 类 型 和 意 义 ＥＴ 的 主
７ ５
５ ０
美 国
澳 大 利 亚
１ ６ ９０
１ ７ ９ １
９ ０
１０ ０
分配 给投 资者 。 作为 房 地 产 融 资 创新 的 重要 手 段 ，
Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 这一 概 念 引入 我 国 已超过 ５年 ， 家 已将 房 国
地产 信 托投 资 基 金 的 出 台作 为 当前金 融 促 进 经 济 发展 的重要 的政 策措施 。 本文 试 图将世 界其 它 国家 发 展 Ｒ Ｉ ｓ的实 践 经验 与 我 国 目前 房 地 产 市 场发 ＥＴ 展 的现 状相 结合 ， 对 中 国 Ｒ Ｉｓ的模式 提 出 自己 并 ＥＴ
Ｉ ＮＮＥＲ ＭＯＮＧＯＬ Ａ Ｉ Ｉ Ｆ ＮＡＮＣＩ ＡＬ
２１． ０ ００ ６
中 青 年 论 坛
国房 地严投资信托基金拱式 探讨
魏 莉
（ 国 人 民银 行 天 津 分 行 天津 中 ３ ０４ ） ０００
内容 摘 要 ： 地 产 市场 的 健 康 发 展 对 每 个 国家 都 具 有 重 要 意 义 ， 地 产 市场 的风 险往 往 带 来 宏 观 经 济 房 房 的 波 动 ， 响金 融 稳 定 。目前 房地 产 投 资信托 基 金（Ｅ ） 很 多 国 家都 已成 为 十 分 重要 的房 地 产 投 资 工具 ， 影 Ｒ Ｉ 在
