写字楼物业管理模式的探讨一、写字楼市场上目前存在的两种管理模式：配合《物业管理条例》的实施，2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》，其中《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式。
1、包干制模式包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
2、酬金制模式酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
二、采取包干制和酬金制物业管理模式的比较评估。
1、从业主的角度分析：业主及大厦使用人缴纳物业管理费用的目的是自己所持有的物业保值增值，大厦的环境得到不断美化、绿化，大厦保持清洁，大厦内有保安起到安保的作用，大厦内的公共设施、场地有人维护管理。
酬金制需要业主具备专业的知识或专门的团队，但是这对于成熟的发展商来说是不成问题的，依托自身的经验或者顾问、咨询、审计等第三方力量，完全可以达成目的。
在包干制下，业主不需要具备专业的知识。
打个比方，当我们购买玉器时，由于我们不具备专业的知识，出售的玉器会注名A类B类C类，是购买者很明白所购买的东西的价值。
和这类玉器相比，如果有商户出售没有鉴定的玉器，但是比经过鉴定的价格低廉，那么购买者会购买哪一种呢？物业管理服务费用的收取同理，采用包干制业主把物业费交给物业管理企业，尽管物业管理企业会公布物业费用的使用情况，但就好比没有经过鉴定的玉器是物业管理企业的一方之词，在这种制度下有哪个业主会请专业的会计公司，专业的工程造价公司审核物业管理企业的帐目，预算的合理性呢？而采用酬金制，物业管理企业要动用物业费需要请业主大会审核通过，大业主可以让物业管理企业出具专业工程咨询公司出具的造价审核，年底可以请专业的会计公司对物业成本的花消进行审核。
写字楼物业服务中心的12个岗位职责一、总经理岗位职责1. 在董事会的领导下，负责贯彻落实董事会的决定,全面负责行政工作。
2. 制定公司年度经营方针目标，报董事会审批。
3. 组织实施经董事会批准的年度经营计划和方案。
4. 制定公司的年度财务预算和决算方案。
5. 主持公司的日常经营管理工作。
6. 对上级所组织的巡视提出的问题的处理。
7. 拟定公司内部管理机构、人员设置方案。
8. 对副总经理、总经理助理和部门负责人的聘任。
9. 对从普通员工到副总经理的考核、表彰、处分、奖罚、晋升、申报等事宜的牵头和签发。
10. 负责审批日常资金使用情况。
11. 负责外判合同的审批并检查工作落实情况。
12. 组织年度设备大检查。
13. 时常听取员工的意见和建议,不断完善企业的经营管理。
14. 时常与政府各级部门沟通，建立和保持良好的公共关系，树立良好的企业形象。
15. 制定公司一系列规章制度操作规程等，明确各级人员工作职责和工作权限。
16. 监督监管财务资金使用情况。
二、总经理质监顾问岗位职责1. 总经理礼聘的具有丰富和高水平物业管理经验的人士担任此职。
2. 只对总经理负责，没有总经理委托,不具体参预公司日常业务。
3. 对公司各部门、各岗位的工作质量进行检测和评估，把结果报总经理，供决策参考。
4. 对公司各部门、各岗位的工作程序、操作要求、配合机制等提出改进意见。
5. 就公司发展方向、发展战略、发展体制等宏观问题，向总经理提出参考决策建议。
6. 应总经理邀请，为员工进行岗位指导和讲课。
三、副总经理(总经理助理)1. 在总经理的领导下协助总经理负责布置、检査和协调各部门的工作。
2. 受董事会或者总经理委托，在总经理因故离开岗位时，代理行使总经理职责。
3. 协助总经理实施公司年度经营计划。
4. 协助总经理组织并参加年度设备大检查。
5. 协助总经理制定或者修订公司各项管理制度。
6. 负责监督公司各项规章制度的实施。
7. 负责处理公司内部管理、生活和交通秩序。
写字楼经营方案一、概述写字楼是城市商业办公空间的核心组成部分，承载着各类企事业单位、机构以及自由职业者的办公需求。
对于写字楼经营者来说，制定一个有效的经营方案至关重要。
本文将探讨写字楼经营方案的要点和策略，旨在帮助写字楼经营者优化运营、提升竞争力。
二、定位及目标受众1. 定位：确定写字楼的定位至关重要。
可以结合所在地区的商业环境和人口结构，将写字楼定位为高端豪华、商务高效或价值实惠等。
2. 目标受众：要明确目标受众，确定目标客户群体，例如大型企业、创业公司、金融机构、法律事务所等。
三、服务内容和特色1. 基础设施：提供高速网络、电力供应、通信设备等基础设施，保证租户的办公需求。
2. 灵活的办公空间：提供不同规格和布局的办公室，满足客户的不同需求，包括开放式办公区、单独办公室、会议室等。
3. 商务支持：提供复印、传真、文件存储等办公支持服务，解决客户在工作中的各种需求。
4. 设施设备维护：定期检查和维护设施设备，确保其正常运行，提高租户的满意度。
5. 社交活动：定期组织社交活动，促进租户之间的交流和合作。
四、市场营销策略1. 品牌建设：建立并宣传写字楼的品牌形象，包括命名、标识、宣传资料等，提高其知名度和美誉度。
2. 市场调研：了解目标客户的需求和偏好，根据市场需求调整服务内容和定价策略。
3. 线上推广：通过社交媒体、网站和在线广告等渠道，展示写字楼的特色和优势，吸引潜在客户。
4. 合作伙伴关系：与当地企业和商业机构建立合作伙伴关系，相互推荐客户，并扩大客户群体。
5. 售后服务：提供优质的售后服务，关注客户反馈，及时解决问题，增加客户的满意度和忠诚度。
五、经营成本及财务规划1. 房屋租金：根据当地市场行情和写字楼的定位，合理定价，保证收益的最大化。
2. 人力资源成本：合理配置员工，提高工作效率，降低人力资源成本。
3. 设施设备维护费用：设立维护团队或委托专业公司进行设备的维护和保养，以延长设备寿命，减少维修费用。
第一章总则为维护大厦业主、使用人与物业管理企业的合法权益，保障物业使用的合法、安全，延长物业的使用寿命，保障各项附属配套设施、公共设施的正常运行，维护大厦的公共秩序，创造整洁、优美、舒适、文明的办公环境，根据国家建设部和北京市有关写字楼房屋使用、管理、维修的规定，特制定本公约，并共同遵守。
第二章物业基本情况一、物业名称：二、物业座落：三、物业四至：东至；西至；南至；北至；四、建筑面积：平方米五、物业用途：六、使用期限：自年月日至年月日；七、《国有土地使用证》编号：[京国用（）字第号]；八、共用部位及共用设施设备：本大厦不为某一租户单独享有使用权的部位、场所及规划的公共场所、不单为个别租户的使用和维修养护而购置的设施、设备，包括管理用房、绿地、道路、空调机房、配电室、围墙、大门及有线电视系统、电话交换间、电梯井及机房、高压水泵房、楼梯间、设备间、卫生间、公共门厅和过道、楼盖、屋顶、外墙面、给排水系统、共用照明、供电线路、暖空系统、给排风系统、楼内消防设施设备、化粪池、沟渠井、路灯、垃圾房、果皮箱以及其他功能上为整栋建筑服务的公共部位及共同设施。
第三章各业主基本情况一、业主是指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其它组织。
二、开发企业名称：注册地址：邮政编码：法定代表人：联系人：联系电话：三、物业管理企业名称：物业管理资质合格证书号：注册地址：邮政编码：法定代表人：联系人：联系电话：四、物业管理企业的选定和变更1.在业主委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。
公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业，以下情况除外：A、该物业管理企业被取消北京市物业管理资质；B、企业注销。
2.业主委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。
第四章物业管理服务内容和标准物业管理企业根据本公约的规定，对大厦的公共秩序、公共卫生、公共场所、公用设施、公用水、电、气、环保、绿化、照明和其他关系业主或使用人实行如下管理并提供服务，其中包括：一、物业服务内容1．房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2．园林绿地的管理养护；3．环境卫生的管理服务；4．公共秩序的维护；5．参与物业竣工交付使用时的验收交接；6．入住管理；7．物业装饰装修施工监督和管理；8．车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；9．公共安全服务及消防设施的使用管理、维修养护、巡视检查；10．物业档案资料。
