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南宁广西国贸中项目可行性研究心报告(2004年--36页)

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1 新项目可行性研究报告 目 录 前言 第一部分 项目地块考察及环境分析

一、宗地概况及经济技术指标

二、项目地块周边环境及配套分析 第二部分 项目区域性市场现状和需求分析

一、南宁市的商业物业环境

二、区域市场分析 二、可类比楼盘基本情况分析

（1） 两河流域 （2） 金山广场 （3） 金朝阳商业广场 （4） 大连万达商业广场 （5） 金湖商业广场 2

（6） 阳光100城市广场 （7） 华星时代广场

（8） 佳得鑫水晶城 （9） 世纪商都 （10） 航洋国际城

三、南宁市中心租金概况 （1） 七星路 （2） 民生路与朝阳路、步行街

第三部分 项目定位及营销策略初步建议 一、项目最大价值的挖掘和项目定位 二、项目SWTO

第四部分 项目投资预算和结论、建议 3

前言 本次项目调查由营销中心策划部、销售部、总裁办等人共同进行市场调查。  以购房者身份现场询问各楼盘的业务员。  调查人员询问在各楼盘工作的朋友。

第一部分 项目地块考察及环境分析 一、 宗地概况及经济技术指标 1、项目背景 原土地由南宁城市发展总公司在1992年以90万/亩获得，土地价值为90万/亩*17亩=1530万，而后与北海银建投资股份有限公司成立了独立法人的“南宁银建房地产公司”，此时南宁城市发展总公司以土地评估价5580万作价入股合作开发，土地价值提升了3.6倍。 但是，为了在政策和税金方面享受优惠，南宁银建房地产公司出资在香港成立了“杰辉（香港）国际有限责任有限公司”，来进行注资投入，以致实现享受政府给予的优惠政策。 项目名称：广西国贸中心。集五星级宾馆、商贸、办公、餐饮、健身、娱乐、和高级公寓为一体的综合性建筑群。总建 4

筑面积：128382㎡，由地上45层，总高度177.2米的主楼和地上30层，高度100米的公寓楼以及四层裙房和四层地下室组成。 1994年开始筹建，完成四层地下室和四层裙房，面积51000㎡，后因缺资金停工，2003年5月欲启动，但是由于“非典”影响北京银建集团（控股公司）无法有足够的资金投入，导致停工至今，可以认为是一个烂尾楼工程。

3、根据前期政府有关部门提供及现场测量所得到的资料显示：项目地块基本情况：  宗地位置：民族大道西段与共和南路交叉处与工商联、中医学院二附院、共和路小学相邻。  占地面积：11524.7㎡即17亩（建筑物占地：6174㎡）。  商铺面积：22919㎡  主楼面积：54723㎡  公寓面积：23276㎡  地下面积：27100㎡地下面积：27100㎡  绿化面积：3800㎡  道路面积：5100㎡  所在地段：项目处于新城区。  规划地块形状：基本呈三角形，比较规整。  规划用地性质：商业、居住、办公。  规划容积率：8.79（不含地下室） 5

 规划建筑密度：53.6％  规划绿化率：33％  规划地块的四至范围：南至民族大道，北至民生路，西至共和南路，东接友爱路延长线即南环路。  目前已建建筑面积：5.1万㎡(地下4层：27100㎡，地上目前建到4层约：239000㎡)  项目沿街面： 沿民族大道：181.7 米； 沿共和路：130.51米； 沿友爱路延长线：74米；  市共和南路小学：4.86亩。  中医学院第二附属学院：3.08亩。  自治区工商联合会：7.3亩。 备注：以下报告中的“地块”、“项目”，是以上所述宗地的简称。

二、项目地块周边环境及配套 1、项目现场概况：现场是建至到四层的烂尾楼，工地杂乱无章，目前正在拆脚手架。有围墙围住工地。 2、项目周边配套概况： 项目地处南宁市中心，各种配套齐全。 （1） 项目西面：大连万达商业广场、南宁饭店、南宁百货大楼、钻石广场、电影院、水街、医院、银行、商业步行 6

街、女人世界、 （2） 项目东面：金融大厦、市教委、区人大、民族广场、大酒店、 （3） 项目北面：电讯产品专业市场、区政府 （4） 项目南面：电信大楼、市医院、邕江宾馆、南国街、 （5） 项目与万达商业广场一路之隔，至百货大楼1公里，至民族广场2.5公里，至邕江宾馆0.5公里。 （6） 项目景观：地上10层以上可以看到邕江之景。 （7） 项目交通概况：项目所处交通便利。6路、8路、205路、1路、207路、31路，公交线路密布。 （8） 项目周边无工业污染。 3、项目周边租金 民生路步行街： 铺面的租价为（沿北向南） 民生路头：250元/m2 民生路与兴宁路交叉处：600元/m2 民生路中段：450元/m2 万国时代：166元/m2 女人世界：220元/m2 民生路尾：400元/m2 7

兴宁路步行街 铺面的租价为（沿东向西） 兴宁路头：400元/m2 兴宁路与民生路交叉处：700元/m2 兴宁路中段：420元/m2 兴宁路尾：280元/m2

第二部分 项目区域性市场现状和需求分析

一、南宁市的商业物业环境： 2003年，南宁市市商品住宅实际销售面积为154.7万平方米，同比增长38.5％。 2003年南宁商业在建面积约：80万㎡。已经建成40万㎡。商业面积空置率小于1%。2004年在建商业面积：60万㎡。从广西统计部门了解到， 2003年邕城楼市投资持续增长，全市房地产开发投资累计完成39.5亿元，同比增长61.3％，其中住宅投资完成23.1亿元。

从以上数据看，南宁商业物业面积以成倍增长。去年商业物业占南宁市整个房地产开发面积约30%。目前，从空置率来看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来3——5年逐渐饱和，。建议项目商业物业运作要有较快的节奏。 8

二、区域市场分析 1、该项目地处南宁市传统的繁华市中心商业圈：朝阳路商业圈。购物方面有南宁百货大楼及其周边的各类商场商铺、步行街里商场商铺，是南宁人传统的购物地，今年陆续开业的大连万达商业广场（沃尔玛、百盛百货、华纳影城、灿昆数码城、新加坡美食城）增加了商圈里购物的类型和内容；南宁饭店、邕江宾馆等饭店宾馆是南宁有历史的比较高档的饭店宾馆；电影院、电信、医院、银行等金融、娱乐、服务设施齐备；区人大、区政府等在商圈内，有汽车站、火车站和公交总站，交通便利。 2、从周边的近期发展的商业来看：  大连万达商业广场打造SHOPPING MAIL，引进沃尔玛等等。是完全的商场、商业街运作模式。  其它的商铺经营的一般思路是将裙楼作商场，上层是商住两用的公寓。由发展商统一经营，或多或少都做“主题”商铺，以期用集约化、规模化吸引投资客，如金朝阳商业广场以“音响”为主；美博中心以“美容化妆品”为主；两河流域以“儿童用品”为主（非朝阳路商圈）。嘉河·海印数码港以“通讯器材”为主。 3、从周边的近期发展的商业的销售来看：  大连万达商业广场是成功的，售出1.2万平米，均价3.5万/平米，销售额4.2亿。虽然号称投资6亿，实际上目前基本收回投资（土地价2.4亿，建安成本按2000元/平米计2.3亿）。商业运作也是成功的。华星时代广场也是成功的。  其它如金朝阳、金山商业广场等商业方面销售较慢，商业运作没有做起来。但是塔楼销售是成功的。 小结：从定性方面来说，该项目所在区域具有较高的商业价值。尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有的商业价值。商业价值体现是成功的关键所在。 9

三、可类比楼盘的基本情况及分析 （一）两河流域 此楼盘和“新项目”有着一定的同质性。表现在：1、都是烂尾楼2、地理位置都是处于繁华中心地段3、都依托一个大的商业超市。4、项目的定位有借鉴意义。 1、地理位置 位于南宁市民族大道与古城路交汇处，即民族宫综合楼的烂尾楼。 2、主题定位 打造“儿童学生品牌主题商城”（中外儿童服装品牌、精品玩具品牌、品牌、学生智力开发产品） 3、价格  铺号：A88，处于一楼商铺中间位置，商铺面积：25.36㎡，54%的公摊，净面积11.7㎡。32895元/㎡；总价：834217元。折扣：0.98*0.97 。实际总价：817533元。按揭金额：490000万。10年月供：5381元。  房号：0812，处于第八层，，写字楼面积：45.27㎡，30%的共摊，净面积31.6㎡：3458元/㎡，总价：156544元。 商铺每层均价：一楼3万/㎡、二楼1.6万/㎡、三楼9千/㎡，四楼7000元/㎡，五楼：6000元/㎡ 商铺整体均价：1.36万/㎡。 写字楼均价：3880元/㎡（现房） 4、商业布局 每层1100㎡共，计5500㎡的商铺，独立分割。公摊约54%。 10

负一层：游乐园（儿童娱乐天地），由北京华联租用。 一层：明星梦工作（国际品牌童装、青少年名牌服饰） 夹层：奇趣坊（休闲餐饮、生日快乐园、游戏厅） 二层：精品童装（精品名牌服装、童车、童床、童帽、童鞋） 三层：玩具总动员（模型飞机、车、船） 四层：亲子世界（儿童服饰、妇婴用品批发零售） 五层：成长天地（时尚精品、礼品、书籍、音像、乐器学生电脑、软件） 目前招商正在进行中，预计6月中旬装修好。8月30日交楼。10月1日开业。 租金情况： 一楼：250元—300元/㎡ 二楼：130——180元/㎡ 三楼：80——100元/㎡ 四楼：50元/㎡ 五楼：40元/㎡ 物业管理费：7元/㎡；水费：10元/月；电费：按实际收取。电梯：10元/月。用限额免进场费、场租、管理费方法来吸引商家。两河流域的租金从招商第一天开始，到目前已经下调两次。 原来的租金是：一楼：300—350元/㎡，二楼：250—300元/㎡，三楼： 四楼：55元/㎡。二期预计在今年下半年推出。

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可行性研究立项报告(实用45篇)

可行性研究立项报告(实用45篇)

市科学技术委员会四月制编写说明1、“项目可行性研究报告”编写要求：（1）总体目标集中、明确、可考核，要充分考虑经济、技术等方面的可行性；（2）研究任务和内容重点突出，课题设置合理，各课题之间关联度高；（3）所选的技术路线切实可行，关键点突出、有所创新；（4）配套条件落实，关联行动要明确与重大工程、基地建设及相关计划（工作）的衔接、配套；（5）管理措施具体，项目的管理方式及招投标等符合项目的特点；（6）经费预算根据充分，支出合理符合有关规定，配套经费落实；（7）相关证明文件等附件齐全。

2、报告涉及到外文缩写要注明全称。

3、本报告规定为a4，内容一律用4号宋体字打印，标题用4号黑体字打印，一式七份。

项目可行性研究报告提纲一、项目摘要二、项目的意义和必要性（含技术突破对行业技术进步的重要意义和作用等），国内外现状和技术发展趋势，市场需求分析三、项目的基础条件：与项目相关的前期工作情况，现有技术基础和工作基础，包括前期所取得的成果或技术（工艺）情况，国内外在该技术领域的专利情况，相关领域的试验及示范基地建设情况，研究开发队伍和产学研结合等情况四、项目攻关总体目标，实施年限，具体的考核指标（含主要技术经济指标）及年度计划安排五、项目的主要研究内容，课题设置方案及承担单位选择方式六、项目的主要技术特点和创新点，关键技术内容，项目实施的技术、工艺路线，可能取得的专利（尤其是发明专利和取得国外专利）及知识产权分析七、项目的关联行动：相关的基本建设、技术改造、技术引进、国际合作等落实情况，与其它相关市级科技计划（工作）、项目的衔接和分工，项目的组织管理措施，其它必要的支撑和配套条件（如基地、示范点、技术或工程依托等）落实情况八、项目总投资预算，资金筹措。

项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。

立项可行性研究报告通用 立项可行性分析报告(最新5篇)

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立项可行性研究报告通用立项可行性分析报告（最新5篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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研究报告内容的逻辑性是整个研究思路逻辑性的写照。

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本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】1、篇章1：可行性报告与环评区别范文标准版2、篇章2：环境评价查询系统可行性报告3、篇章3：节能、环评、可研报告招标文件10-篇章1:可行性报告与环评区别范文标准版可行性研究报告，简称可行性报告，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料项目可行性研究报告是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。

可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

环评不是可研。

根据国家环境评价法，环评是任何建设项目必须进行的环保评估工作，从本质上讲是环评中介机构（象土地、房产评估一样）对项目评估后，提供给环保局的一份技术资料。

具体手续是由建设单位先去当地环保主管部门确认项目是否需要编制环评报告（没有什么污染的只需要编制登记表），如果需要则确定是编制报告表还是报告书，其内容前者简单后者复杂。

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关于可行性研究报告怎么写_可行性研究报告范文5篇具体可行性探讨是开发建设项目是投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与推翻策的关键步骤。

下面就是我给大家带来的可行性探讨报告，盼望能扶植到大家!可行性探讨报告1金融超市是一种面对社会大众、集多种功能于一身、全面办理个人资产业务、中间业务和负债业务的理财经营方式。

近日，中国农业银行山东省分行组织人员对辖内金融超市开办状况进行了专题调研，对目前开办金融超市中存在的业务品种不齐全、业务发展不平衡、信贷管理薄弱及人员素养有待提高等问题进行了分析，并提出加强组织领导、政策适度倾斜、增加宣扬力度等建议。

为全面了解当前金融超市开展的现状及存在的问题，近日，中国农业银行山东省分行组织有关人员对辖内开办金融超市状况进行了专题调研。

一、基本状况自今年年初起先，中国农业银行总行全面部署建立“金融超市”工作。

目前，山东省农行共有金融超市25家，在省会济南和除菏泽市、莱芜市以外的地级市都设有金融超市。

目前，金融超市已经开办的业务有：本外币个人存取款、个人汇票、个人消费贷款(包括个人住房贷款)、个人理财询问、代收代付、银行卡营销、代理保险等经人民银行批准的个人金融业务。

金融超市引入了“以人为本”的理念，坚持以客户为中心，变更了银行与客户之间传统的沟通方式，使客户在一个门市便可办理全部个人金融业务，并且能够得到优质、平安、高效、便利的服务。

各金融超市可以依据客户不同需求实行特性化服务，供应理财建议。

各金融超市引进了律师、保险、公证等中介机构，可以干脆代客办理法律询问、资产评估、公证、抵押登记、保险等手续，还可以联系住房开发商、汽车经销商和其他经销商到营业大厅展示推介商品。

各金融超市除储蓄业务外实行开放式经营和消费贷款发放的“一站式”流水作业，客户能够随到随办，凭证内部传递，削减中间环节，服务简便快捷，受到了客户的青睐。

通过开办金融超市，有效加大了全行资源干脆经营的力度，通过在负债、资产及中间业务方面为客户供应优质、平安、高效、便利的特性化金融服务，有效增加了市场竞争力，促进了个人业务的快速健康发展。