物业管理培训：楼宇装修期管理

物业管理培训：楼宇装修期管理

第一节 装修期业主装修的管理

楼宇装修是由于个别业主在使用过程中出现功能变化与装修档次要求的提高,对所拥有的物业进行二次装修与改造,楼宇的二次装修已成为一种常见的现象.但由于业主或业主所雇佣的施工人员专业知识有限,不懂建筑知识,进行改造房屋结构、拆除设备或明显加大荷载的破坏性装饰,影响了房屋的安全性能;或采用不科学的施工方法,经常产生对房屋极为不利的后果。所以,必须加强对楼宇装修与改造的科学管理,保证业主在满足自身需求时,不致损害房屋的正常使用。

一、业主装修程序

房屋装修要根据《房屋装修管理规定》与其它有关文件精神进行管理,为方便有效的制止违章装修行为。应按以下几方面进行:

1 、业主有权对自己的住宅或商铺进行符合规定范围的装修,但须于装修前向物业管理处办理审批手续。

2、业主领取单元销钥匙办理验房手续。在确认其住宅的设施齐全、完好后,才能考虑装修,.否则事后类似设备残缺、下水道堵塞等之类事件的发生,管理处都将视作是由业主自己装修所造成的。

3、业主欲进行装修的,须提前5天向管理处提出装修申请,并随带有关证件（权属证明,身份证等）,装修示意图,填写“楼宇装修申请”,如实填报装修项目、范围、时间、装修图纸,并附上装修工程的营业执照、资质证明等有效证件的复印件,经管理处及设计技术部的同意,签定《装修工程队责任书》,交纳装修押金,办理出入证并发给《装修许可证》后方可进行施工。

4、业主应将管理处批复的《装修许可证》原件保留,复印件帖于住宅进门的醒目位置,以便物业管理人员对装修过程中的装修内容进行监督。

5、如在装修过程中需增加新的内容,应及时到管理处步办手续。

二 、 业主装修注意事项

1、任何装修不得拆改原房屋的外墙、柱、粱、墙板的主体结构部件及公共设施,不得改变房屋及配套设施的使用功能。

2、房屋装修其住宅和商铺房仅限于室内部分,不得将公用部位纳

如装修范围。商铺房的表牌、灯箱大小尺寸及安装位置须符合管理处统一规定,并报请管理处同意后方可安装。

3、装修时间须安排在周一至周五上午8:00至晚上20:00,如需加班,则加班期间严禁使用电动机械和发出各种噪音,以免影响其他人休息。

4、禁止在粱、柱上打孔、开槽和有损期强度的一切行为。

5、不得擅自改变与其他业主相联共用的电器、给排水管道和煤气管道等位置不布置。

6、业主不得随意堵塞和改变厨房的排烟道。

7、楼宇外墙不得破坏或随意开孔,若因安装空调等设备（所装位置不得影响结构和邻近住户）需在外墙增开孔的,需报小区管理处经书面同意后,在统一规定的部位方可开孔。

8、空调器须安装在指定的位置,必须安装牢固,同时应尽量减少裸露于外墙的管线部件。

9、为保持小区原设计风格和整体的整洁、美观,小区内在禁止外墙上（包括阳台、窗户）加装各类雨蓬、花絮、晾衣架、防盗网等。

10、所有上水管线的水表以前部分均不得改动,不得将卫生间的污水管接入雨水管,卫生间一定要做好防水,须在管理处员工察看完防水后并通过方可继续施工。

11、室内原铺设的煤气管道不得自行拆改,如因特殊原因须拆、改、迁的用户,应事先向行业主管部门提出申请,经批准后由主管部门派人进行改装,同时向管理处备案。

12、隐蔽工程必须在隐蔽之前进行验收,如未验收,管理处可安排拆除部分遮挡,再行验收,由此造成的损失由用户自行负责。

13、楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工堆放材料和垃圾的地方,不得损坏公用设备、设施,保持公用地面、墙壁完好和整洁。

14、装修施工用水、用电的用户不得私自在户外接驳水电，违章者罚款。因装修造成的管道堵塞、渗水、停电、停水、损坏他人物品等应由装修用户负责修复和赔偿。

三、 装修的巡检

为了避免业主在装修期间不能够完全按照装修的有关规定执行，管理处员工应每天对其进行安全巡检。对施工现场以及具体施工进行检查，对施工过程进行监督，巡检人员在管理处发放的装修巡察表上签字（巡察表应贴在住户的进门上）。如施工过程中违反装修的有关事项规定应及时责令停工并报管理处处理。

四、 装修的制度保障

在装修期间业主要严格按照装修注意事项执行，如有违反规定者。管理处将视其情节和后果轻重作如下处理：

1、责令停工；

2、责令恢复原状；

3、扣留或没收工具；

4、停水、停电；

5、赔偿经济损失 ；

6、根据有关规定给予罚款100-1000元

以上几种处罚可同时进行。

第二节 装修期间的安全治安管理

安全管理对业主的装修有很大的作用，为确保装修施工的顺利进行，对其做如下规定。

一、装修期的治安管理

1、装修施工人员须严格遵守国家法律、法规，自觉遵守小区各项有关规定。

2、凡进小区的装修人员均须提供本人身份正原件及复印件两张到小区管理处如实登记工种和装修时间，办理小区临时出入正。施工人员进出小区时，必须佩带此证。

3、装修施工人员如果要将各类施工原料带出小区，需要有业主陪同或待管理人员同业主核实后决定。 4、严禁不经过熔断器和漏电开关直接接施工用电，否则引起总配电箱烧毁或漏电伤人事故，由施工人员负责一切经济损失及法律责任，施工单位或负责人负连带责任。

5、对施工中所有原材料进入小区要严格管理，在搬运过程中一定要注意小区设施、设备的完好。

二、装修期的消防管理

1、木工开工起，施工现场至少要配备二个手提或干粉灭火器。

2、装修垃圾袋装化后，搬运到小区管理处指定的地点，不得堆放在楼道上、楼梯口，刨花类垃圾需当天清理，不要过夜，以消除火灾隐患。

3、安全用电，注意不要在施工过程中引起火灾。

4、不允许在装修现场动用明火。

第三节 装修期物品、垃圾的清运

为方便业主装修材料的搬运以及垃圾的清运，同时，也为了避免物业的各种设施遭受破坏，并保证区域内有个良好的治安秩序和整洁的环境，所以要对垃圾实行日产、日消制。对于小件物品的运输可直接通过电梯运至业主家中，但一次不得过多，以免超出电梯的荷载，运输过程中要注意不要刮花电梯。大件物品可人工搬运上楼，但在搬运过程中应注意上下左右的安全，以免损坏楼梯踏步、扶手、窗台、灯具、开关及墙面等。

装修施工的建筑垃圾实行袋装制，垃圾堆放在室内，不得堆放在楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方，垃圾必须做到日产、日消，集中清除。

第八章 物业管理处的维修保养管理

房屋维护是物业管理处的基础性工作，认真贯彻“以防为主”的方针是保持房屋完好的保证。

一、总体管理要求

房屋日常养护的主体包括：地基基础的养护、楼地面工程的养护、墙台面及吊顶工程的养护、门窗工程的养护、屋面工程的维修养护管理等。

二、具体管理方式

（一）地基基础的养护

地基属于隐蔽工程、发现问题采取补救措施都很难，应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作。

1、决杜绝不合理荷载的产生 地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地表面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增大而产生附加沉降。所以，应从上下两方面加切强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。

2、防止地基浸水

地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设备，如绿化、上下水管等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。

3、保证勒脚完好无损

勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要部分。

（二）楼地面工程的养护

1、保证经常用水房间的有效防水

对厨房卫生间等经常用水的房间，一方面要注意保护楼地面的防水性能，更须加强对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内外长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，以免形成隐患。 2、避免室内受潮与虫害

由于混凝土防潮有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内。室内潮湿不仅影响使用者的 身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作。

（三）墙台面及吊顶工程的养护

墙台面及吊顶工程是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。所以，做好对他的养护工作，延长其综合使用寿命，直接关系到业主与管理机构的经济利益。所以要从以下几方面进行养护：

1、 定期检查，及时处理；

2、 加强保护与其他工程相接触；

3、 注意清洁与清洁方法；

4、 注意材料的工作环境;

5、 定期更换部件,保证整体协调性。

（四）门窗工程的养护

门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径,应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护,使之处于良好的工作状态。在门窗工程养护中,应重点注意几个方面:

1、严格遵守使用常识与操作规程

门窗是房屋中使用频率较高的部分,要注意保护。在使用时,应轻开轻关;遇风雨天要及时关闭并固定;开启后,旋启式门窗应固定;严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态,以防门窗删变形,关闭不严或启闭困难。

2、经常清洁检查,发现问题及时处理

门窗构造比较复杂,应经常清洁,防止积垢而影响正常使用,如关闭不严等。发现门窗变形或构件短缺失效等现象,应及时修理,防止其他部分破坏或发生意外。

3、定期更换易损部件,保持整体状态良好

对于使用中耗损较大的部件应定期检查更换,需要润滑的轴心或磨檫部位,要经常采取相应的润滑措施,如有残垢,还要定期清洗,以减少直接损耗,避免间接损失。

（五）屋面工程维修养护

屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、隔热等,由于建筑工艺水平的提高,现在又增加了许多新的功能,如采光、绿化、各种活动。屋面工程施工工艺复杂,而最容易受到破坏的是防水层,它又直接影响到房屋的正常使用,并起着对其结构及构造层的保护作用。所以防水层的养护也就成为屋面工程维修养护的中心内容。所以,在使用过程中需要有一个完整的保养制度,以养为主,维修及时有效,以延长其使用寿命,节省返修费用,提高经济效益。

1、定期清扫,保证各种设施处于有效状态。

2、定期检查、记录,并对发现的问题及时处理、

3、建立大修、中修、小修制度。