房屋承租人优先购买权的理论基础_魏良冠(1)

（ 二） 关于房屋承租人优先购买权概念的考量 由上述对于房屋承租人优先购买权概念的阐述可知， 该优先购买权 是 指 当 房 屋 所 有 人 出 卖 房 屋 时 ，权 利 人 在 同 等条件下优先于任意不特定第三人去房屋出卖人（ 所有人） 订立房屋买卖合同并取得房屋所有权。 至于如何行 使 该 优 先 权，根 据 相 关 法 律 规 定 及 学 术 界 的相对通说，一般而言是指当房屋所有人出卖房屋时，应当 在“一定期限”内 以“合 理 方 式 ”通 知 房 屋 承 租 人 ，房 屋 承 租 人在“同等条件”下优先于第三人与出卖人订立房屋买卖合 同。至于该通 知 的 具 体 内 容，一 般 而 言 是 指 告 知 房 屋 承 租 人将要出卖房屋的客观事实以及与第三人初步达成的关于 出卖条件的初 步 意 向 等。 至 于 具 体 的 行 使 条 件 如“一 定 期 限”、“合理方式”以及行使方式等，下文尚有论述。 关于目前我国大陆地区对于房屋承租人优先购买权制
作者简介： 魏良冠（ 1989 － ） ，男，汉族，山东郓城人，延边大学法学院，2014 级法律硕士研究生，研究方向： 民法学。
一、房屋承租人优先购买权的概念 （ 一） 房屋承租人的优先购买权概念 欲研究房屋 承 租 人 优 先 购 买 权，笔 者 先 从 该 概 念 的 上 位概念即优先 购 买 权 予 以 界 定 与 探 讨，再 做 进 一 步 的 细 化 与深入的研 究。 当 前，均 未 有 相 关 的 法 律 规 范 对 优 先 购 买 权作出明确清 晰 的 界 定 与 辨 析，仅 仅 是 在 法 学 理 论 领 域 我 们能得以概 略 地 了 解 该 制 度 的 始 末。 一 般 而 言，优 先 购 买 权包括《合同法》第 230 条规定的房屋承租人优先购买权、 公司法第 72 条规定的有限责任公司股东优先购买权以及 《物权法》第 101 条规定的按份共有人优先购买权。 对于优先购 买 权 的 概 念，在 理 论 界 较 有 影 响 的 观 点 认 识有，如王利明教授： 所谓优先购买权又称“先买权”是指特 定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定 财产的权利。还比如，王泽鉴先生认为： 权利主体凭借法律 之规定或协议 之 约 定，在 标 的 物 所 有 人 出 售 动 产 或 不 动 产 的场合，在同样 条 件 下 能 够 优 先 买 受 之 权 利 即 为 优 先 购 买 权。除此之外，理 论 界 尚 有 许 多 不 同 意 见。 但 笔 者 通 过 查 阅相关资料文献发现，许多意见多流于偏颇，它们或过于简 略，未将优先 购 买 权 的 主 体、特 征、行 使 条 件 等 诸 多 深 刻 而 必需之内涵予 以 表 现 出 来，或 仅 仅 局 限 于 当 前 的 立 法 规 范 和有限的适用 领 域，未 能 真 正 最 大 化 地 发 挥 优 先 购 买 权 的 最大价值。例如《中华人民共和国公司法》第 72 条中规定 的股东的优先 购 买 权 虽 然 亦 属 于 优 先 购 买 权 的 范 畴 ，但 是 股东的优先购 买 权 的 权 利 客 体 却 仅 仅 限 于 股 权 ，股 权 乃 为 一种权利，若依王泽鉴先生对优先购买权之辨析，则当然排 除股东的优先购买权，明显有悖于法律之精神。 基于以上的论述与认识，笔者以为，在定义这一概念时 必须考虑一下因素： 首先，该概念应当区别于其他相关且同 属于优先权 下 位 概 念 的 相 关 概 念。 其 次，应 当 尽 可 能 的 体 现出优先购 买 权 的 特 征。 再 次，在 法 律 用 语 的 选 择 上 务 必 做到严谨、简洁、逻辑通顺。综上所述，笔者以为，优先购买
（ 三） 房屋承租人优先购买权的法律特征 根据上文对房屋承租人优先购买权的概念的简要分析 可知，该权利主要具有以下特征： 首先，房屋 承 租 人 优 先 购 买 权 专 属 于 承 租 人。 建 立 在 租赁合同关系 基 础 上 的 房 屋 承 租 人 优 先 购 买 权 ，其 立 法 初 衷及法律考量主要是为了保障处于社会相对弱势群体地位 的承租人的居住权利，维持现存的法律关系、维护社会秩序 的稳定，因此，该权利是专属于房屋承租人的。 其次，房屋承租人优先购买权的客体。在我国，相关立 法对房屋承租 人 优 先 购 买 权 的 规 定 较 为 特 殊 ，即 该 权 利 客 体只能是作为房屋租赁合同关系客体的房屋。 最后，房屋 承 租 人 优 先 购 买 权 不 具 有 物 权 对 抗 效 力。 由于 2009 年《城镇房屋租赁合同解释》第 21 条之规定，该 司法解释改变了 1988 年《民通意见》第 118 条，从而确定了 房屋承租人优 先 购 买 权 的 债 权 性 质，不 再 具 有 对 抗 第 三 人
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度的立法现状以及未来的立法趋势，可以很清晰的知晓，不 管是在我国古 代 法 律 中 该 制 度 的 悠 远 历 史 沿 革 ，还 是 从 当 今世界各国如德国、日本对于该制度的重视程度，我国大陆 地区当今的法 律 规 定 中 都 不 得 不 对 该 制 度 加 以 充 分 、足 够 的重视。因为，该 制 度 不 管 是 对 于 维 护 社 会 的 相 对 弱 势 群 体的居住权益还是发挥法律维护国家的统治秩序功能而言 又是必不可少的。尽管在学术界有学者提出应该废除该制 度，总括而言这 些 学 者 的 观 点 主 要 是 他 们 认 为 房 屋 承 租 人 优先购买权 有 悖 于 房 屋 出 租 人 的 意 思 自 治 原 则。 但 是，从 我国大陆地区 当 今 立 法 的 意 向 及 趋 势 不 难 看 出 ，虽 然 我 国 古代就有该优 先 权 制 度 的 法 律 渊 源，但 真 正 把 该 制 度 明 确 为民法中的重要制度的并且具有里程碑意义的毫无疑问的 当属《中华人民共和国合同法》的第 230 条之规定。总体而 言，我国这方面的立法尚有许多不甚完善之处，缺乏行之有 效的具体细则，也没有建立统一适用的行使条件与标准，致 使在司法实务当中是该制度的立法初衷难以得到切实的保 障，这也正 是 下 一 步 我 国 立 法 工 作 将 要 着 重 面 对 的 问 题 之一。
权是指购买人，依照法律规定，在特定的房屋买卖法律关系 中，当出卖人 出 售 房 屋 时，有 权 在 同 等 条 件 下，优 先 于 他 人 获得房屋所有权的权利。
房屋承租人优先购买权属于优先购买权的权利之一， 是指一个特定的民事主体，依照约定或者法律规定，当卖方 出卖标的物 时，在 同 等 条 件 下，优 先 于 第 三 人 购 买 的 权 利。 在我国《合同法》第 230 条规定的房屋承租人优先购买权， 《公司法》第 72 条规定的有限责任公司股东优先购买权以 及《物权法》第 101 条规定的按份共有人优先购买权。在理 论界，较有代表 性 的 观 点 如 我 国 台 湾 地 区 的 王 泽 鉴 先 生 认 为： 优先购买权，是指特定人依约定或法律规定，于所有人 出卖动产或 不 动 产 时，有 依 同 样 条 件 优 先 购 买 之 权 利。 笔 者以为，在定 义 该 概 念 时 需 要 表 现 该 权 利 的 主 体、客 体、特 征、基础法律关系、行使前提与条件、行使效果等等。目前， 通说认为： 房屋承租人优先购买权的行使，必须以出租人出 卖为条件，并 且 排 除 了 出 租 人 与 第 三 人 互 易、赠 与、继 承 或 者公权力征收等其他情形。
2． 该制度并未违反公平与正义原则 有学者认为，因 为 房 屋 承 租 人 优 先 于 任 意 第 三 人 与 出 租人订立房 屋 买 卖 合 同，这 是 对 第 三 人 的 不 公 平、非 正 义， 可是，法律之所 以 作 出 这 样 的 规 定 是 因 为 在 出 租 人 出 卖 房 屋之前，出租人 已 经 于 承 租 人 存 在 一 层 基 本 的 法 律 关 系 即 房屋租赁关 系。 承 租 人 凭 借 对 房 屋 的 有 权 合 理 占 有，可 以 说已经形成了 以 该 房 屋 为 中 心 的 一 系 列 的 法 律 关 系 ，并 不 可避免的对该 房 屋 形 成 一 定 程 度 的 依 赖 ，而 房 屋 承 租 人 优 先购买权制度的初衷也恰恰是为了维持这种现有的对房屋 的占有法律关 系，以 保 护 承 租 人 这 一 当 今 社 会 相 对 弱 势 群 体的社会利益，才更能保护承租人的最基本的居住权利，由 此可以说，这种看似不公平的规定才是真正的公平公正，更 符合法律作为维护社会公平正义的武器的本质。
之效力。 二、房屋承租人优先购买权的理论基础 （ 一） 房屋承租人优先购买权的法理基础 1． 并未违背民法上的意思自治原则 笔者并不同意有些学者提出的房屋承租人优先购买权
有悖于民法 上 意 思 自 治 原 则 的 观 点，因 为，不 论 是 出 租 人、 承租人还是任 意 第 三 人，在 订 立 合 同 或 者 仅 仅 表 达 初 步 的 出卖或者购买意愿时都已经能够知道法律上对于该房屋的 优先购买权的规定，具体而言，第三人知道出租人和承租人 之间存在的租赁关系会影响到自己与出租人将要定力的房 屋买卖合同； 出租人在与承租人订立房屋租赁合同时也已 经并且应该预 料 到 如 果 自 己 将 来 出 卖 房 屋 时 ，会 受 到 房 屋 承租人优先 购 买 权 制 度 的 约 束。 所 以 说，该 制 度 并 没 有 违 反民法上的意思自治原则，相反，恰恰是符合意思自治原则 的体现。
［参 考 文 献 ］
［1］王 利 明． 物 权 法 研 究 （ 上） ［M］． 北 京： 中 国 人 民 大 学 出 版 社， 2007： 735． ［2］袁锦秀． 优先购买权法经济学分析［M］． 北京： 中国民主法制出版 社，2006，8： 1． ［3］王泽鉴． 民法学说与判例研究修订版（ 第一册） ［M］． 北京： 中国政 法大学出版社，2005： 477． ［4］梁慧星． 民法总论（ 第三版） ［M］． 北京： 法律出版社，2007： 74． ［5］杜小丽． 承 租 人 优 先 购 买 权 的 救 济［D］． 山 东 大 学 硕 士 学 位 论 文，2013． ［6］王治． 承租人优先购买权的侵权损害赔偿研究［D］． 湖南大学硕士 学位论文，2011． ［7］范猛． 试论房屋承租人优先购买权［D］． 吉林大学专业硕士学位论 文，2011． ［8］李超． 我国房屋承租人优先购买权制度研究［D］． 华东政法大学硕 士学位论文，2010． ［9］江雪峰． 房屋承租人优先购买权之研究［D］． 南京师范大学硕士学 位论文，2011．
承接上文而 言，也 正 是 由 于 我 国 这 方 面 的 立 法 尚 待 完 善，造成在法 律 实 务 当 中 的 问 题 重 重，缺 乏 可 操 作 性，以 至 于有人说 我 国 的 房 屋 承 租 人 优 先 购 买 权 制 度 已 经 形 同 虚 设！ 究其原因主要有以下： 首先，不论是《合同法》还是 2009 年的《城镇房屋租赁合同解释》其相关规定都未免过于笼统 话、原则化、僵 硬 化，缺 乏 具 体 的 事 实 细 则 方 面 的 规 定。 其 次，关于该优先权的行使条件、行使方式的规定缺乏统一的 使用规则与标准。再次，从理论上而言，对于房屋承租人优 先购买权的性 质 界 定 也 没 有 统 一 而 有 说 服 力 的 理 论 ，致 使 法院在适用该 制 度 时 往 往 只 能 僵 硬 的 依 据 法 律 条 文 ，而 不 能针对具体的案件进行合理的权衡，导致立法初衷的落空。
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2015·10（ 中）
房屋承租人优先购买权的理论基础
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魏良冠 延边大学法学院，吉林 延吉 133002
摘 要： 房屋承租人优先购买权制度在在维护社会安定秩序、促进交易效率、发挥房屋的最大使用价值等方面皆具有无可替代的重大作用。
近几年以来，随着房屋租赁市场的骤热，有关房屋租赁合同的纠纷也不断涌现。但是由于法律对该制度的许多规定过于原则化、模糊化，造成
了在司法实务当中的混乱不堪，难免有损于我国社会主义法律的权威和司法的公正与效率价值。因此有必要对该制度的理论基础进行分析
研究，以探求法律规定该制度的立法初衷。
关键词： 概念； 法律特征； 理论基础
中图分类号： D923
文献标识码： A
文章编号： 2பைடு நூலகம்95 － 4379 － （ 2015） 29 － 0085 － 02