房地产业营改增问题集锦（目前最全的整理）
房地产营改增范围相关问题 (1)
房地产营改增过渡期相关问题 (2)
资格认定问题 (9)
三证合一的相关问题 (10)
税务登记相关问题 (12)
纳税申报相关问题 (13)
报表填制相关问题 (14)
会计核算相关问题 (46)
发票使用、开具相关问题 (47)
税收减免相关问题 (51)
税负控制相关问题 (51)
房地产营改增范围相关问题
房地产业营改增适用范围有哪些？
答：《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，房地产业主要涉及以下税目：
1、转让不动产所有权的业务活动属于销售不动产税目；
2、具有融资性质和所有权转移特点的不动产租赁活动（不含不动产融资性售后回租）；
3、在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动；
房地产业营改增适用销售自行开发项目的范围有哪些？
答：房地产业营改增的适用范围有：1、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。2、自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。3、房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于售自行开发的房地产项目。
房地产业销售不动产范围包括哪些？
答：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
“房地产老项目”如何具体定义?
答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条规定：房地产老项目，是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。房地产开发商在已取得同一土地证后，其中有的楼号在5月1日才取得施工许可证，是否可划为老项目?
答：不可以，不是以土地证作为划分依据，而是以施工许可证注明的建设规模为依据进行划分。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十三条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
转让境内或境外房地产企业的股份或其他股权性投资，是否适用增值税?
答：初步判定不适用。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中明确不征收增值税项目包含：在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
房地产营改增过渡期相关问题
增值税一般纳税人需要进行资格登记吗？
（一）2015年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应于2016年4月28日前向主管国税机关申请办理一般纳税人资格登记手续或申请办理选择按小规模纳税人纳税登记手续。
（二）2015年应税销售额未超过500万元的试点纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以于2016年4月28日前向主管国税机关申请办理试点一般纳税人登记手续。
（三）以上所称的2015年应税销售额＝2015年全年应税服务营业额合计÷（1+3％）。
按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其2015年应税销售额按未扣除之前的营业额计算。
营改增纳税人税务登记提供哪些资料？
（一）属于地税局独管户的试点纳税人，请于2016年4月28日前携带以下资料，到主管国税机关进行税务登记信息确认。
①工商营业执照或其他核准执业证件复印件1份
②税务登记证件副本复印件1份
③法定代表人（负责人）居民身份证、护照或其他合法身份证件复印件1份
④财务负责人及办税人员身份证复印件1份
⑤银行开户许可证复印件1份
⑥《纳税人存款账户账号报告表》1份
⑦《财务会计制度及核算软件备案报告书》1份财融圈
（二）属于国税、地税共管户的试点纳税人，请于2016年4月28日前携带税务登记证件副本，到主管国税机关进行税务登记信息确认。
（三）纳税人对国税机关打印的《税务登记表》信息进行修改、确认，确认无误签字、盖章。
增值税一般纳税人资格登记需要提供哪些材料？
答：符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：
（一）纳税人向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》，并提供税务登记证件或加载统一社会信用代码的营业执照，《增值税专用发票最高开票限额申请单》《选择按小规模纳税人纳税的情况说明》；
（二）纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；
（三）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。
申请登记一般纳税人资格，资格生效期从什么时候开始？
答：根据《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号）规定，公告附件1《增值税一般纳税人资格登记表》中“一般纳税人资格生效之日”项目，由纳税人在填表时自行勾选“当月1日”或“次月1日”。
因此，一般纳税人资格生效期由纳税人在填表时自行勾选“当月1日”或“次月1日”。
房地产开发企业是否可以在项目开发初期登记为增值税一般纳税人?
答：一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体。一般情况下，对于已经成立的公司，年销售收入(不含税)大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格;对于销售收入不足500万的公司，如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局审核通过并登记为一般纳税人资格;对于新成立没有营业收入的公司，如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求，也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局管理科室审核通过并登记为一般纳税人资格，这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题，这样等到公司实际产生销售收入，前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项。
问：营改增后发票使用是否有过渡期？
答：试点纳税人原则上一律使用增值税专用发票和增值税普通发票；起征点以下试点纳税人营改增后可选择使用增值税普通发票或通用定额发票；试点纳税人使用原地税监制冠名普通发票的，营改增后使用国税监制冠名普通发票。结合原有冠名普通发票库存情况，拟定2016年5月1日至7月31日为冠名普通发票使用过渡期，在过渡期内试点纳税人可延续使用地税监制冠名普通发票，逐步对试点纳税人使用的冠名普通发票进行替换。
营改增后哪些增值税发票可以在地税申请代开？
答：《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第十一条规定：“小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。”《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145号）规定，营改增后纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产由地税机关代征税款和代开增值税发票。因此，小规模纳税人、个人向增值税一般纳税人提供不动产租赁服务，承租人要求出租人开具增值税专用发票的，出租人可以向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。如何领用增值税发票？
答：根据《全国税务机关纳税服务规范2.3版》的规定，试点纳税人在办理税务登记后，可向主
管国税机关申请领用发票，提供以下资料：
一、《纳税人领用发票票种核定表》
二、税务登记证件
三、经办人身份证明原件及复印件
四、发票专用章印模
其中，增值税专用发票申领时需办理最高开票限额审批，需提供以下资料：
一、《税务行政许可申请表》
二、《增值税专用发票最高开票限额申请单》
试点纳税人完成票种核定、最高开票限额审批（专用发票）及税控设备发行后，向主管国税机
关申请领用发票时，应提供以下资料：
一、税务登记证件或加载统一社会信用代码的营业执照。
二、经办人身份证明（经办人变更的提供复印件）。
三、《发票领用簿》。
四、领用增值税专用发票、机动车销售统一发票和增值税普通发票的，应提供金税盘或税控盘。
原使用地税监制冠名普通发票的试点纳税人如何在过渡期使用和开具发票？
答：根据《陕西省国家税务局陕西省地方税务局关于印发〈全面推开“营改增”改革试点纳
税人使用普通发票过渡方案〉的通知》（陕国税发〔2016〕57号）的规定，试点纳税人于2016年7月31日前，可延续使用地税监制冠名普通发票，并于2016年6月10日前，根据需要拟定冠名普通发票需求计划，报主管税务机关审核。
2016年7月31日前，试点纳税人对未使用完的原地税监制冠名普通发票，到原主管地税机关办理缴销手续后，携带税务登记证副本、购票员身份证原件及复印件、发票专用章、2016年5月1日至验旧之日的地税监制冠名普通发票开具数据等资料，到主管国税机关办理国税监制冠名普通发票领用事宜。
2016年8月1日起，原使用冠名发票的试点纳税人必须开具由陕西省国家税务局监制的冠名普通发票，不得开具原地税监制冠名发票。
冠名普通发票过渡期内，试点纳税人违反发票管理规定，违规使用发票，由主管国税机关依法处理。
如何购买增值税防伪税控系统专用设备？
答：根据《国家发展改革委关于降低增值税防伪税控系统专用产品价格的通知》（发改价格
〔2006〕1341号）的规定，根据增值税防伪税控系统专用设备生产成本变化情况，决定适当降低增值税防伪税控系统专用设备价格，具体通知如下：
一、中国航天科工集团公司所属航天信息股份有限公司生产的金税卡的零售价格由每套1303元降为1188元，金税专用JK300型读卡器的零售价格由每台173元降为149元，金税专用IC 卡（64K ）的零售价格由每张105元降为79元。
二、根据《国家发展改革委关于完善增值税税控系统有关收费政策的通知》（发改价格〔2012〕2155号）的规定，严格核定税控盘系列产品价格，根据增值税税控系统专用设备升级换代状况和生产成本费用情况，暂核定增值税防伪税控系统专用设备中的USB 金税盘零售价格为每个490财融圈
