商业街招商方案

龙湖花园商业街推广简案 目录 一、 项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 二、 主题式或特色经营类商业街的考虑 三、 项目商业街的SWOT分析 四、 项目商业街的市场定位 五、 项目商业街招租与销售的初步定价 六、 项目商业街的整合包装与推广 七、 项目商业街的招商工作流程及招商打算 八、 项目商业街对酒店及公寓项目的阻碍 九、 项目商业街的客户资源名册 一、 项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 （暂略） 周边商业物业情况分析 龙湖社区消费中心商业数据研究 龙湖花园商业业种业态分布

61%14%

14%11%

餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 讲明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了整个社区消费中心商业业态业种的61%，形成了以餐饮为特色的鲜亮的个性。

龙湖花园商铺面积比例图21%8%12%21%8%

30%

21㎡—50㎡51㎡—80㎡81㎡—120㎡121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡

讲明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中内心，其铺面面积配比显然和其经营业态业种有着十分的吻合，其120平方米以上的铺面 占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。 龙湖花园商铺租金比例图20%25%55%

30元以下31元—40元41元—50元 讲明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，讲明进展商通过合理的商业规划，能够全面有效的提升本社区消费中心的所有铺面价值，使铺面价值均衡化，由于有良好的商业规划，因此尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，然而其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元那个租金范围内。

二、 主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件 （1）功能需求： ※ 商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※ 经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※ 消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※ 娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。 （2）配套条件： ※ 便捷的交通条件 ※ 金融网点及休闲设施配置 ※ 精神堡垒的塑造 ※ 主力店与专卖店的搭配（3+1、4+1） ※ 周边商业的互补性 ※ 以后区域商业规划

2.主题式商业街的特点 （1）对某一业种进行统一规划经营，在统一业种范围内保证业态的丰富与完善 （2）商业街的包装调性差不多统一，商业街的统一治理有利于业种的经营氛围 （3）商业街的传播形象具有个性化、易经历、鲜亮性，商业街的各个区间又具备丰富的商业昭示效应 （4）与相似的专业市场的比较，主题式商业街更具备观赏、巡游、购物的整合能力，同时主题式商业街更具有专业市场不可比拟的环境及经营模式，主题式商业街更具进展的空间（有社区商业的延伸作支撑） 3.主题式商业街的操作要素 （1）一个思路：选定一个明晰的业种作为主题式商业街的推广主题，并与周边商业物业形成差异性和互补性 （2）三条主线：

推广线：围绕统一主题进行丰富多彩的个体形象展示活动，实现统一主题多品牌联动；统一主题多细节产品服务；统一主题多商业场景的优势展现。

策略线：以引进知名品牌商家及主力店的配置为核心，同时辐射周边诸多专卖或特色经营店，制定细分业态下商铺分割的售价区间及租金区间。 渠道线：强调从专业市场及区域规模性商圈挖掘客源；强调对连锁及联营类商家的引导；强调对知名品牌商家的优惠政策；强调从相关产品商家联盟中对客户进行引导。 （3）五个环节： 定位、定类、定价、定时、定岗： 4.主题式商业街的分支——特色经营类商业街 三、项目商业街的SWOT分析（暂略） 四、项目商业街的市场定位 （一）针对四个特性进行项目商业街的市场定位 1.区域组团商业的差异性： 项目位于渝北高尚住区组团，且新牌坊龙湖片区商业渐至完善，尤以餐饮类商业构建渝北新牌坊片区特色商业走廊。但随着市场的成熟，区域商业开发的递增，政府规划涉外商务区的延伸，主题式商业街（社区第三代商业街的延伸）必将成为区域商业进展的趋势。 2.区域组团商业的互补性： 在渝北高尚住区组团，商业的进展不仅仅是娱乐休闲的逐步完善，还需要文化品位、时尚品调作烘托，以确保商业街能走热、走俏。因此商业街的推广定位要对周边的单一商业氛围进行多元素的补充，引进有品位、文化、竞争力的商业业态，特不是具有知名品牌的主力商家。 3.本项目商业的独特性： 与周边竞争性商业相比，本项目商铺分割面积较大，不管跨 度、径深、层高等都体现出需要入住具有一定资金实力和品牌效应的商家。通过项目四星级酒店高档商业物业的支撑，能够营造文化类、酒店式配套服务型商业街以及项目商业街运用的酒店式治理等创新模式。 4.区域周边商业环境的完善性： 周边邻近高档社区商业街（龙湖•水晶郦城、重庆财宝中心等），同时有政府办公机构的迁入，又临近上丁企业工业园，同时商业街就近生态公园，为项目商业街的环境增加了生态亮点。但项目周边商业配套还不够完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商业街的娱乐、休闲配套引导系统。

（二）、项目商业街的市场定位 1.定位原则 商业定位原则须考虑一般原则和个例原则。一般原则是所有商业物业在进行市场定位时普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特征和区位商圈特征所符合的原则，具体如下： （1）一般原则： ※ 定位要符合时代和区域特征 ※ 定位应具备稀缺差异性和互补互动性的特点 ※ 定位要体现不同因素的赢利性和总体的平衡性 ※ 定位要在足够的市场接纳力之内 （2）个例原则： ※ 与区域商业进展同向 ※ 与区域商业有效缺口相吻合 ※ 以中心区消费者需求特征为导向并考虑事实上际购买力 ※ 确保该项目前期营销推广的成功及后期的保值能力和增值空间 2. 项目市场客层定位： （1）投资者决策分析 ※ 地段和位置仍然是第一考虑因素，其次分不是交通便利性、商业环境、进展商实力、主题规划、价格、广告力度、配套设施等。 ※ 客户存在购买恐惧。对商铺价值造成阻碍的因素较多，如：周边改建、政府规划调整、区域竞争等等。 ※ 客户的投资特征和动机特不明显。 ※ 老客户对购买的阻碍又比较大。 （2）客户性质分析 ※ 经营户。经营户是本项目商业的第一主力客户，该部分客户 要紧以经营为目的，商业定位、商业氛围的营造和以后商业进展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。 ※ 投资户。投资户是本项目商业的第二主力客户，该部分客户要紧以投资为目的，投资收益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最要紧因素，同时商铺的升值潜力也是关注的要紧点。 （3）客户区域分析 ※ 重庆市各主力商圈商家为要紧客户群。他们对商业地块位置及周边的商业气氛差不多特不熟悉，对区域商业价值有自己的推断。 ※ 次要客户群体重庆市个体品牌的经营者以及其它区域的投资。 （4）客户特点： ※ 商业意识强，财宝意识浓厚，具备高超投资或经商技能； ※ 比较讲信用，但更能追求个人利益； ※ 寻求更大进展，积存更多财宝 ※ 经营商业的同时更注重文化品位 3. 项目主题定位： 北部豪布斯卡（HOPSCA）国际复合商业街区 ⑴ 注解： ※ “豪布斯卡”（HOPSCA）为欧美国家先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING（生态公园）＋大型综合购物中心SHOPPING MALL＋商会CONVENTION＋国际公寓APARTMENT的复合体。 ※ “豪布斯卡”（HOPSCA）的选址与兴建有着严格的要求和标准。首先，HOPSCA豪布斯卡属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，因此HOPSCA豪布斯卡一般分布于都市边缘地区，如此才能使得“豪布斯卡”（HOPSCA）建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为“豪布斯卡”（HOPSCA）必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，“豪布斯卡”（HOPSCA）与都市的经济有着紧密的联系，这一切都需要HOPSCA豪布斯卡与都市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在“豪布斯卡”（HOPSCA）内的人职员作的便利性。 ※ “豪布斯卡”（HOPSCA）最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型都市进展的经验能够看出，都市的进展差不多走过了功能单一、条块分割布局的时代，以后的趋势是以 某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。 ⑵ 定位分诉； ※ 本项目满足豪布斯卡（HOPSCA）的条件 ● 选址：项目位于重庆北部核心CBD圈层，享有大面积生态绿地，且整个项目的容积率较低，商铺空间易分割，容易形成复合性商业街区特色 ● 符合豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素： 拥有四星级商务酒店、高档商务办公写字楼（紧邻上丁企业工业园）、生态公园绿地（动步公园、社区园林景观）、涉外领事馆、数量较大的停车场、酒店式国际商务公寓、主题式会所、酒店俱乐部、社区幼儿园、小学、中学等。 ● 需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素： 立体购物中心、精品商业艺术馆、24小时金融服务、24小时商业专车服务 ※ 为满足北部CBD高端人群居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，为项目特身量定出复合商业生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所、幼儿园于一体。集中体现复合商业街区形态。