中国五显赫家族每一个后面都站着庞大的银团_0
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中国五显赫家族每一个后面都站着庞大的银团
中国五显赫家族每一个后面都站着庞大的银团 [提要]近日，
证大戴志康、 SOHO 潘石屹、 复星郭广昌、 绿城宋卫平、万达王健林 5 位地产大鳄因为外滩金融中心服务的 8-1 地块， 展开一场暗战明斗。
五大地产显赫家族卷入的一场 5000 亿现金流之战， 离不开其背后庞大的银团支持。
[网友有话说] 人在江湖。
2019 年开年的头号话题似乎满含寓意：
一块占地面积仅 45471.9平方米的土地， 引发了诸多地产豪门的明争暗斗， 而根源只有一个现金流。
而迄今为止的结果也显示了一个颠扑不破的结论：
现金为王。
而这个结论又显示着另一个伤感的结论：
理想是脆弱的。
郭广昌、 戴志康、 宋卫平、 潘石屹、 王健林 外滩8-1。
这是超越资本的故事， 但最抢眼的仍然是资本的故事， 这是上海滩十多年来最大的资本故事。
外滩 8-1五道口 即便事情闹得满城风雨， 兄弟间撕破脸皮。
戴志康仍然对理财周报说， 在这个故事中， 没有谁是绝对的对与错。
戴志康， 一个学投资， 后来去搞哲学的人； 郭广昌， 一个学哲学，后来去搞投资的人。
曾过从甚密， 一场风雨后， 分道扬镳。
戴志康毕业于中国人民大学金融系， 1985 年考入中国人民银行研究生部业界著称金融黄埔五道口 2009 年戴志康将这三个字用在了杨高中路民生路地块。
在那里， 他造了一栋高档金融写字楼证大五道口， 并就此成立了一个项目公司证大五道口房地产开发有限公司， 这个项目公司成为这场豪门争斗中， 戴志康虎口脱险的马甲。
围绕外滩 8-1 地王项目， 则这场恩怨恰似从戴郭二人的对手戏，演变成了现今的五道口。
2010 年 2 月 1 日，百亿地王 上海外滩国际金融服务中心（8-1地块） 的拍卖仍旧是一个谜。
据知情人士透露， 该地块的竞拍， 证大为率先报名， 此后复地 （复星旗下地产平台） 跟进并一同出现在投标环节。
其结果是复地在评标环节即被淘汰， 而实力最弱的证大进入竞价， 最终证大出人意料地压过中华企业以 92.2 亿夺标。
从一开始， 复星就和证大有过协商。
上述人士称， 戴志康也从未想过自食其力地去做这个项目。
其基础是， 历经几度增持， 复地已拥有上海证大接近 20%股权，
上海证大实质上已经成为复星的财务投资对象。 ---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------
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也就是说， 复星其实是两面押注。
不管当时商定如何合作， 当时两个人都是志在必得的。
但此时， 证大货币资金仅 5.7 亿， 显然蛇吞象 无法消化。
而复地此时现金 47 亿， 亦不足以全身。
这在根本上决定了这是一场危险的游戏。
而 2019 年国内金融形势的发展， 更是超出了二者的预期，致令本就貌合神离的合作， 迅速地走向分崩离析。
更有螳螂捕蝉， 黄雀在后。
历经该项目部分运作的一位人士透露， 当时上海市政府承诺了三个条件：
轨道交通网络节点、 豫园改造同步进行、 放松外滩风貌管制，这其实令 SOHO 中国的潘石屹羡慕不已。
虽然潘石屹囤着过百亿的现金， 但却对这口蛋糕鞭长莫及。
2019 年 6 月 11 日， SOHO 中国就宣布， 通过股权收购的方式，以人民币 22.5 亿元的代价(包含拟承接的债务)， 收购外滩
204 地块的61.506%股权； 按照地上面积粗略估算， 楼板价约为
3.62 万元/平方米，较外滩金融服务中心的成交楼板价约为 3.41 万元/平方米更高。
足见潘石屹当时对外滩地块的觊觎之深。
除了潘石屹之外， 国内另一地产大亨也早已盯上。
此人今日方得以浮出水面。 根据 SOHO 中国的公告内容， 外滩 8-1 地块占地面积约4.5472
万平方米， 总建筑面积为 42.2825 万平方米， 规划用作办公、商业、 金融及文化艺术用途。
在地上可售建筑面积的 26.9968 万平方米之中， 3 万平方米的酒店面积以及 6000 平方米的地下配套用房权益， 已出让给了第三方。
此第三方 其实并不神秘， 即王健林的万达集团。
一位与王健林相熟的地产行业高管透露说， 其实王健林一直想在上海做一家超六星级的酒店， 一直在寻找机会。
而此番交易， 早在一年多之前， 亦即外滩地王拿下后不久即已敲定。
而这笔交易似乎也是为万达量身定做的。
因此， 本场五道口 恩怨中， 最被动卷入的地产大佬， 很可能是浙江绿城的宋卫平。
2010 年 4 月 25 日， 复地与证大房地产就建议成立新合资公司签订合作投资协议。
同时证大与绿城及磐石投资分别订立联合投资协议，于其成立后， 新合资公司（即后来的海之门） 将直接或间接由证大房地产拥有 50%、 复地 30%、 绿城拥有 10%及磐石投资拥有 10%。
然而， 2019 年 11 月 2 日， 海之门正式收购上海证大置业资产 （即外滩 8-1 项目） 之时， 复星的公告却显示了主次的换位：
截至本公告日期， 合资公司 （为本公司之联营公司而非附属公---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------
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司）由浙江复星、证大房地产、 绿城及磐石投资分别直接或间接占有 50％、 35％、 10％及 5％ 。
由此， 复星对该项目的全面控制似乎唾手可及。
出人意料的是， 一个月不到， 证大先是完成了对磐石 5%股权的收购， 然后迅速联手绿城， 将 50%股权卖给了潘石屹， 留下 SOHO、复星割据而治的局面。
这其间发生了什么？ 控盘者 这场资本大局中， 复星与证大的关系始终扑朔迷离。
其最核心问题是， 在该项目开发中， 到底谁来控盘？ 据传，
就在地王 竞拍落槌的第二天， 郭广昌就召集高层人员召开了紧急会议， 痛斥复地集团联合体的竞拍失手， 郭广昌认为地王 项目应该由复星主导来做。
目前， 业内存争议的是， 就当初证大与复星的合作拿地， 到底是戴志康草船借箭， 还是郭广昌借船出海。
从一开始， 该项目对两人的意义就截然不同。
以艺术气息和理想化著称的戴志康对该项目相当痴迷。
他对理财周报称， 这个项目是带着理想去， 原本不是给我们，
是我们硬抢下来的。
他的理想是， 试图在上海滩体量和位置最合适的建筑集群上， 完成一次对中国人的理想主义、 人文主义的表达， 以逆转整个浦江两岸的西化风格。 他交给相关部门的设计方案取自古典画作， 意为高山流水。
他认为这是在上海最后的机会， 但对复星来说， 它只是一个纯粹的商业地产项目 。
然而， 上海国际集团一位内部人士评论说，复星系近些年在上海本土的扩张的确不怎么顺， 包括复地这些年作为也不大， 而且复星商业地产开发经验也很少， 因此间接通过证大拿地是一种策略。
戴志康身边人说， 这个项目我们花了很大力气去谈， 但最终结果变成了复星主导， 这是看得见的。
除了一纸使用权， 戴志康几乎是赤手空拳在与资本搏斗。
出让合同规定， 首付在签订合同之后两个月内需付清， 按照土地新政之后的规定， 外滩 8-1 号地块首付近 50 亿元。
2 个月后， 绿城出人意料的入局。
据理财周报了解， 宋卫平为应戴志康之邀， 然后二人再邀上海磐石投资入局。
经此一谋， 5 月 13日戴志康筹得资金逾 46 亿元， 得以付清首期土地出让金。
但此时，证大手中现金仅有 7 亿。
按规定， 9 月份还需支付 23 亿元。
据接近戴志康的一位朋友透露， 2010年的戴志康真是惨淡经营，最困难时候， 其账面现金仅剩 1 亿左右。
此后， 戴志康通过新华信托发行了一期约 10 亿的融资计划， 并通过与复星关系密切的第三方销售机构诺亚财富募集。 ---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------
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尽管付款期限被顺延 60 天， 压力仍然巨大。
其时， 证大还寄希望于将土地抵押贷款至少 50 个亿， 但因为四证未办齐， 银行系统实际上并未向证大开放通道。
最终， 强势资本主导了一切。
上海滩资本圈的共识是在付款大限， 也就是 2010 年年底，
项目的主导权逐渐向复星转移。
2019 年， 复星的执行董事范伟亲自走上前台。
其中一个重要原因是设计方案问题。
我们给出的方案始终得不到政府认可， 而复星又不帮我们说服政府方面， 而是迎合。
上述戴志康身边人士说。
待 2019 年 11 月证大办齐手续临限开工之时， 不仅失去了操作的主导权， 也失去了控制权。
我们得不到认同， 又控不了盘， 上百亿的项目， 每天光财务费用就是四百万， 只有放弃。
这就是理想对管制和资本的妥协。
另有分析人士认为， 试图借助复星的杠杆去实现证大的单方面理想， 这本身就是不现实的。
实际上， 由于浓重的理想色彩， 戴志康对复星始终有着欲拒还迎的姿态。
一个重要说法是， 虽然复星此前不断通过一级市场和二级市
