连云港市新区控制性详细规划
说明
城市中心区是市级公共设施相对集中、人流、物流活动频繁的公共活动地段，
是城市社会、经济和文化信息的中心，也是城市交通系统的焦点。
城市中心区规划设计的目的就是通过以人为本的理性设计理念，加强城市中
心区的综合效益，创造具有地方特色的城市中心区环境。
城市新区是集市级行政、文化娱乐、教育和地区性的商业、金融、居住功能
为一体的现代化的新城市中心区。
规划从历史的演进角度把握住连云港“山——海——城”为一体的城市格
局，突出“新城区、新形象、新人文”的规划主题，将绿色生态融入新区，塑造
出具有生命力的、可持续发展的、充满人性空间的新城市形象，为新城区创造出
新的人文环境。
一. 区域条件分析
规划新区位于连云港市新浦区的东南侧，是老城区与新浦东区的结合部。规划范围东起宁
连公路，西至瀛州路，南起海宁路，北至苍梧路，规划用地面积公顷。
区内有三条东西向的城市主干道即苍梧路、朝阳路、海宁路，四条南北向的城市主干道即
瀛州路、郁州路、科苑路和学院路，并有宁连公路从该地段东侧通过，苍梧路与宁连公路交叉
处规划部分苜蓿叶型立体交叉，交通十分便捷。从区位角度分析，新区处在一个联系历史与未
来城市空间的过渡地段；从环境景观概念角度分析，该区域是将连云港花果山风景区以及远处
的凤凰山自然景观引入城市的纽带；从城市空间、城市轮廓线的角度分析，该区域作为新城区
将是城市重心所在，将集中城市较多的高层建筑和公共活动场所。因此将该区域作为城市新中
心区来建设，其区域条件是十分优越的。
二. 现状概况
新区内现状，已建成地区主要以居住用地为主，其中苍梧小区、博纳花园小区均是新建的
居住区，其建筑造型、小区绿化环境、小区配套设施均体现了连云港市居住区的较高水平。沿
瀛州路和朝阳路西端有少量行政办公用地，苍梧路两侧则以大专学校用地为主。现状用地范围
•花果山及远处的凤凰山•
花果山及远处的凤凰山
内有体育运动学校、中等专业学校和正在建设的新海高级中学，苍梧路北侧还有连云港的最高学府——淮海工学院和职业大学、广播电视大学、师范学校，以及连云港市博物馆等，苍梧路作为文化一条街已经基本形成。
现状瀛州路南端，道路东侧有黄海机械厂，厂区内绿化环境较好，但由于该厂处于生活用地中间，对周边居民有一定影响，因此规划将予以搬迁。
新区内绿化环境总体较好，现有一座城市公园——苍梧公园，公园内主要以自然景观为主，植被较多，利用了现状水系造景，形成较好的景观效果。沿瀛州路、龙尾河、东盐河两侧均有较宽的绿化带，加之大片的农田和花果山、凤凰山天然景观形成环境背景。但从新区发展需求看，现状无论从用地构成、建筑布局，还是景观风貌和交通环境等诸多方面，均不能适应需要，必须高标准、高起点进行全面的规划和环境整合。
由于新区正处于建设开发过程中，多个小区正在建设，新区内的居住人口变化较大，难以真实统计，加之现状人口对规划影响较小，因此对于现状人口不作过多评价。
三. 现状建筑质量评价
由于该区域为城市新区，是城市近期发展建设的重要区域，区内除一些早期建的低层高密度住宅的建筑质量相对较差，建筑外观比较呆板外，新建的建筑质量、建筑造型都比较好，以办公楼、住宅楼以及一些大型公共设施为主。
根据建筑的年代、结构、设施、外观等综合评价，将建筑质量分为四类：
一类建筑：结构完好，设施基本配套。
二类建筑：结构基本完好，设施配套不全。
三类建筑：结构较差，设施不配套。
四类建筑：结构破损的简棚、危房。
各类建筑比重详见下表。
对于一类建筑，规划基本予以保留；二类建筑部分保留，完善配套设施；三类、四类建筑逐步进行改造。
四. 规划指导思想及规划目标
(一). 指导思想
1、以城市总体规划为依据，以建设现代化新城区、提升连云港市城市形象为目标，高起点、高标准规划，注重与老城区的协调发展，科学合理地确定各类用地的性质、开发强度和建设要求，适应城市的发展要求；
2、强调环境艺术设计，体现以人为本的设计思想，通过大片绿化的引入，提高城市新区的整体素质，适应城市的可持续发展原则；
3、重视时空环境的研究和城市视觉形态的研究。考虑车行与人行的时空关系及其过程中人的心理、视觉对环境变换的要求，塑造各具特色的街道空间形态；
4、适应市场经济的要求，规划突出控制性与灵活性的统一，以便开发建设既能遵循政府的
意图，又符合公众利益，实现社会、经济、环境效益的有机统一；
7、贯彻“统一规划、统一开发、统一管理、分期实施”的方针，以基础设施建设为先导，先地下后地上，实现开发建设的有序化，避免短期行为。
(二). 规划目标
努力创造新世纪现代化的城市风貌，营造功能布局合理、城市环境优美、建筑景观新颖、配套设施齐全、居住安全舒适、地域特色鲜明的新型城市中心区。
五. 总体构思
从历史的演进角度把握住连云港“山——海——城”为一体的城市格局，突出“新城区、新形象、新人文”的规划主题，将绿色生态融入新区，塑造出具有生命力的、不断进步发展的、充满人性空间的新城市形象，为新城区创造出新的人文环境。
六. 新区人口容量控制
新区人口由居住用地内的居住人口和高等院校的学生人数两部分组成。
1、居住人口
规划新区总用地公顷，其中居住用地公顷（不含中小学用地），根据城市新区人口毛密度控制在250~300人／公顷，因此新区居住人口应为~万人。
规划新区内居住用地分为一类居住用地和二类居住用地，其中二类居住用地分为规划新建的多层住宅用地和现状以二层建筑为主的低层高密度住宅用地，对不同的住宅类型，规划确定了相应的控制指标。
按照规划住宅类型测算，城市新区可居住万人。另外，沿街商住用地内居住总人口按1100人左右计。
综上分析，新区居住人口规模以控制在万人为宜。
规划以幼儿园：35-40人/千人，托儿所：10人/千人，小学：70-80人/千人，初中：35-40人/千人，高中： 30-35人/千人的千人指标取值进行幼儿园、中小学测算。
新区幼儿园（含托儿所）的具体位置及规模详见规划分图则或规划居住人口分布图；
小学两所：规划考虑新区内有部分学龄儿童仍将就读于现状老城区内教学条件较好的学校，新区规划设博纳花园小学（30班小学）和东盐河以东、建设路南侧的小学（48班）；
九年一贯制学校一所：为24班小学，48班初中，共72班；
新海高级中学一所：为高中部。
随着新区不断发展，人口不断增加，可在周边地区增设小学、中学为本区服务。
2、学生人数
新区内有高等院校用地公顷，规划参照高等院校的用地规范标准，根据连云港实际情况，按照70平方米/人，估算新区可容纳学生人数为7600人。
