对现代城市服务新趋势—物业管理的理解

对现代城市服务新趋势—物业管理的理解
摘要：随着人民生活水平的提高和房地产业的开发，一大片型住宅群、公寓
群在我国大地上拔地而起，极大地改善了人民群众的物质文化生活。但是把房屋
售出和入住，并不意味着房地产管理的终结，因为房地产投人使用后就面临着一
个重要问题—物业管理。这项工作做的好与不好，直接关系到社会的进行和民众
的生产质量。

关键词：物业管理，现代城市，服务
Abstract: with the improvement of people’s living standard and real estate
industry development, a large type housing, apartment complex in our country the
earth floors, greatly improving the people’s material and cultural life. But the houses
sold and check in, does not mean the end of the real estate administration, because
real estate for use after facing a important problems-property management. The work
of good and bad, directly related to the society and people quality of production.

Keywords: property management, modern city, the service

中图分类号：C93文献标识码： A 文章编号：
一、物业管理的现状
物业管理，是利用现代管理手段对城市的居住环境的生活服务进行的一
种综合系统的筹划，它属于第三产业的一个新型分支，也是属地产开发的一个重
要环节。

现代人对居住空间和生活环境的总体要求是：方便、舒适、安全、整洁。
如果没有一个专业的管理公司进行管理，出现以下问题就影响居民的正常生活。
如 (l)电梯坏损、水管泄诵、电路烧坏；(2)环境卫生差，天台、电梯伺、公共走
脚堆积大量杂物；(3)防水设备欠完整，防烟门经常被打开和毁坏，灭火筒、消
防栓、消防喉、消防水泵等缺乏定时检查和保养；(4)公共照明不足，对居民造
成治安成胁； (5)住户非法占用公地，阻塞行人通道，影响走人通遭和居住环境
等。这类事件向有关部门反映.往往迟迟得不到解决，直至有的上了电视台，投
诉市长办公室等引起社会关注，才能得到解决。作者经过多年观察和分析认为，
造成这种局面的原因有以下几种情况： (一)没有形成较正规化的专业物业管理
机构、人才短缺，专业配套不好。也使行业发展受到很大的限制。
(二规范化设计欠妥。住宅区的开发是各房地产公司来进行的，而相应的
公共设施不配套，给住户带来了极大的不方便，如道路无人修，无停车场，至于
买菜、上学、人托、乘车、寄信，储蓄是住宅区的“通病”，一些住宅区由于设计
欠妥，给管理工作带来了不少困难，如某些小区未能预留足够的停车位及通道等，
给用户带来使用上的不便。(三)住户的层次不同，对物业管理的要求也相差很远，
这样对改善物业管理也提出了较高的要求，要适应各类业主，而不是让业主适应
物业。

管理费用不足。物业管理水平高低与管理投资费用少有直接关系，由于
管理费用不足，造成管理跟不上，形成恶性循环，更不利于物业管理工作的进
行。.(五)相应的法律制度还不完善。(六)住宅的大小不一，各公司开发的住宅区
大小不一，档次也相差悬殊、房地产开发公司的背景和实力也档次各异。对建设
的物业形成的管理内容也千差万别。

从上述分析不难看出，必须要有一系列物业管理法规和成立专业化的物
业管理机构，才能适应当代房地产开发的需要，物业管理势在必行，任重道远。

物业管理的几点做法
做好物业管理工作，不是一厢情愿的，那是一个系统工作，要遵循的规
则很多，但主要要做好以下几项工作：

(1)设立专业物业管理机构。设立专业物业管理机构，是现代城市发展
到今天的必然产物。由物业管理公司接手所有公共设施的保安、绿化、清洁、维
修等方面工作，进行统一指挥和具体管理，使用户一且将商品房购到手，所有的
后顾之优都能妥善解决，把综合管理变为专业管理，提高了工作效率.(2)把物业
管理工作纳入楼宇落成脸收合格的条件，由于有了临时性的先入为主的物业管理
公司，能严格按照有关法规，在楼宇竣工后会同城市管理部门，对所有的配套设
施逐项进行认真又脸收，严格把关。早发现问题，先解决，不留隐患。(3)严格
要求物业管理人员。对物业公司的工作人员进行职业教育，大力培养敬业精神。
物业管理不仅范围广，涉及面宽，而且还关系到千家万户是否“安居”的大事。这
就要求所有的物业管理人员必须竟竞业业，勤勤恳恳为用户办实事、办好事。

(4)管好钱、用好钱。众所周知，维修、绿化、垃圾处理等都得花钱。钱
从何处来?来原于业主的物业费，要做到急用先花、专款专用，使有限的物业费
用发挥其最大的经济效益，并能在保证履行职责的同时，能使企业留有资金余地，
使物业管理工作良性发展。

三、深化物业管理要解决的几个问题
要使物业管理上档次、出水平、还必须解决如下几个问题1、要健全管
理法规物业管理是一门涉及面广泛的学科、有关主管部门要根据物业管理及其它
相应的管理条例，明确物业管理的方针、政策、要求、方式、义务、权力等，以
维护业主和管理部门的权益和职责，规定收费标准，制定出一套物业楼宇的设计，
施工与管理工作密切联系、竣工后的方便管理的“楼宇设计，施工规范”，以便对
物业的系统管理。2、要使物业管理更趋专业化物业管理公司一般的工作范围包
括以下内容：确定建筑物的安全及保持整洁，财务管理、社会及客户关系、法律
服务，人事管理、推广建筑物之形象和设施，以及维修和保养有关设施等.由此
可知，物业管理中既有硬件管理(绿化、清洁、保安等)，也有软件管理(如财务、
法律服务等).随着城市建设的发展，要求物业管理向专业化高层次发展。目前这
种谁开发谁管理的办法已不适应高速发展的城市建设的需要，物业管理必须提高
管理档次和上新的台阶。

要提高物业管理人员素质专业的物管人员的思想水平、技术素质对物管
水平起决定作用。这里所指的素质，包括两方面的内容：一是思想文明素质，管
理人员一定要树立全心全意为业主，为顾客服务的思想，真正做到服务第一、业
主至上，顾客至上、要讲究文明礼貌。二是业务技术素质：物管人员要有较高的
业务水平，表现在要有较高的专业技能水平，处理维修问题专业能力强；另一方
面物业管理能力好，统管好物业方方面面的工作。

小节：当前的物业管理工作已形成了一个行业，城镇居民的生活已离不
开物业管理公司的管理，但这决不能降低服务标准，相反更应该通过自己的努力，
提高物业管理专业水平和管理水平，服务好业主，从而使企业生存和发展。