如何提升房地产项目营销团队的业绩实效之道！
而观察、沟通、分析、执行的过程是持续改善效率和效果的过程。两者相结合是打造专业销售能力的前提和基础，业务人员自我调适和快速的学习是提升自身修为的过程。也是打造专业销售能力的必由之路和有效途径。如果一个营销团队专业销售能力得到有效的
提升那么这个企业的营销核心竞争力就有了保证，企业的综合竞争优势也就有了基础。对症下药方可药到病除，
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专业销售能力缺失的七种现象清晰的定义问题是解决问题的关键。要提升营销团队专业销售能力，就要看清楚专业销售能力缺失的症状，识别其病因、病兆。大体上概括起来，营销团队专业销售能力缺失有以下七种现象：
现象一：不知如何听
常常可以看到这样的现象：有些业务人员在面对客户时喋喋不休地介绍产品如何好、产品功能如何齐全、企业如何优秀、使用自己的产品能给客户带来多大的收益等等，现实的销售过程中。而忽略了倾听客户的意见和想法。从销售成果上来看，不具备专业“ 听” 能力其销售业绩往往也很不理想。人为什么长了两只耳朵一张嘴，就是要多听少说，要关注客户真正想要的什么、客户希望实现什么价值需求。那么，具备专业“ 听” 能力对于业务工作有哪些实质性的好处呢？
事实上， 1 认真倾听可以了解对方的真实想法。很多时候客户并不真正了解自己想要的什么，需要业务人员在与客户谈话的过程中引导客户并分析、甑选有价值的信息，为下一阶段的营销工作做很好的铺垫。
话不投机三句多” 业务工作很多的时候双方“ 情投意和” 才能促使生意达成。一个非常典型的案例是一个业务人员与客户公司的老板有一个共同的爱好 ------- 研究老子的道德经》结果双方在这方面有很多的共同语言， 2 认真倾听有助于了解客户的秉性、性格、爱好。建立了很好的沟通基础，最终这个业务人员签了一个大单子。
有利于思考如何回答客户提出的突发性问题或核心问题。 3 认真倾听有助于给业务人员留下一定的思考时间。>
马斯洛的需求层次理论里面谈到人人都有受人尊重和自我实现的需要。当客户感觉到自己得到充分的尊重时， 4 认真倾听可以使客户感觉到充分的尊重。就会形成好感，这对于销售工作是非常重要的
认真倾听有助于缓解客户心理焦燥的状态， 5 当客户有意见时。重塑双方的信任。
现象二：不知如何说
而不是简单地将企业概况、产品特点、所获荣誉等一一罗列。企业的形象是通过销售人员展示的产品的核心卖点是通过销售人员表达的 B2B 商业合作为双方带来的价值是通过销售人员陈述的因此，销售人员应具备专业“ 说” 能力。否能够清晰、精准地将企业的价值和产品的价值传达给消费者或客户，成功销售的关键。白酒行业寻找经销商的过程中，常常可以看到有的业务人员在与经销商谈判时，经销商能很快的理解企业全年的营销战略和战术，能很快地认可企业市场操作的节奏、方式和方法，这说明这个业务人员“ 说” 能力是比较强的相反，有的业务人员与经销商谈了半天，对方还是云山雾罩、不知所云，从而对企业产生了不信任，最终导致双方合作关系的破裂。
现象三：不知如何做
行动在地上爬 ! 有些业务人员理论知识一套一套，理念在天上飞。但落实到实际的销售工作上，往往是一塌胡涂，这体现了业务人员缺乏专业“ 做” 能力。这一点在技术型人才身上表现的比较突出，有些 IT 企业，业务人员是技术人才出身，新技术的理念、操作都是非常强的但就是不会销售，不会做。不知如何做的问题实际上是队伍执行力的问题，产生这个问题的原因无外乎以下几个方面：
从来没做过， 1 真不会做：对所从事的业务基本不了解。缺乏行业经验和销售经验，对市场缺乏质感。
不愿涉及更深的业务层次。对自身的业务能力和修为要求不高， 2 真不愿做：因为行为本身所固有的惰性。当一天和尚撞一天钟” 遇到困难绕着走，得过且过。
但不系统。业务工作缺乏效率， 3 真不理解：对业务工作了解一点。辛辛苦苦做下来，自己累的不行，却发现所有的动作分解都做了结果还是不理想。
现象四：不知如何想
不知抬头看路。业务工作被理解为“ 头脑简单、四肢发达” 体力活，只顾低头拉车。忽略了智慧创造、智慧参与的过程，笃信“ 勤能补拙” 古训，结果销售业绩不理想。专业销售能力的打造也讲究“ 做正确的事，然后是正确的做事” 做正确的事” 指大的方向要正确，表现在业务工作上，就是要找关键点，只要抓住了整个业务工作中的关键点、关键人物和关键事件，整个业务就已经成功了一半；正确的做事” 方法论的问题，讲的如何提高效率，通过一系列目标导向型的动作分解并执行到位，最终达成理想的销售成果。想
” 也是对一个业务人员策划能力的要求。常见的情况是企业安排一个业务人员负责一个区域，那么在这个区域上，阶段性销售目标、网络布局、经销商选择、终端生动化建设、拜访频率、拜访线路安排等问题都是业务人员所必须考虑的问题；另外，如何配合该区域市场的经销商做好主题传播和主题促销活动，就要求业务人员具备一些基础的策划能力。
现象五：不知如何写
许多业务人员往往工作做的非常出色，表现在实际工作中。但写作公文的能力却比较薄弱。比如，常常会听到业务人员打电话反映在其负责的区域市场上，竞争对手如何如何强大，最近在搞什么促销活动 ----- 如何如何成功等等。但当要求其提供一份书面的报告时，常把其急的抓耳挠腮，要么在规定的时间内无法完成，最后从互联网上找一篇应付了事；要么交过来的报告主题不明，层次不清，只陈述了问题的表象而未对问题深层次的原因做深入的分析。写的过程是对业务人员思路、设想逐步梳理的过程，不知如何写实际上表明这个业务人员没有构建出一套完整清晰的市场运作思路。
现象六：不知如何学
往往只看到表面因素，对于别的业务人员的成功经验。而忽视了深层次的原因。只知其然，不知其所以然” 不知结合自身、市场及其它特殊条件而“ 创造性的模仿” 以致于“ 拾人牙慧” 动作走了样，效果自然不会太理想。
现象七：不知如何教
善教者得民心” 教” 过程是对业务人员思路、经验梳理、完善的过程。做为一个业务人员，善政者得民财。尤其是一个业务团队管理者，如果不能有效的将个体的成功经验有
