武汉市业主大会和业主委员会指导规则
(修订代拟稿第四稿)
总则
第一条为规范本市行政区域内业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条根据《武汉市物业管理条例》的规定，业主大会和业主委员会在党的领导下开展物业管理区域内的自治活动，建立健全街道（乡镇）和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业三方联动机制。
引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会委员，发挥党员先锋模范作用，打造红色业主委员会，依法履行职责。
第四条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主大会可设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。
第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会和业主委员会，对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条民政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会在业主大会成立、业主委员会选举活动中履行相关职责进行指导、监督和考核。
区房屋主管部门负责本辖区内业主大会成立、业主委员会选举及其日常活动的业务指导和监督，会同街道办事处、乡（镇)人民政府负责业主大会和业主委员会的备案工作。
街道办事处、乡（镇)人民政府负责指导、组织、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理业主大会和业主委员会活动中的投诉、纠纷。
居（村）民委员会负责协助街道办事处、乡（镇)人民政府做好本条第四款的相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当设立物业管理专职工作人员，也可以采用购买第三方服务的方式，负责办理本辖区内首届业主大会的成立、业主大会票决事务、业主委员会换届选举、业主委员会日常事务秘书、第三方满意度调查、物业纠纷调解等相关工作。
第七条业主大会、业主委员会应当接受市、区房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导、监督和管理。
业主大会、业主委员会应当配合公安机关、街道办事处、乡镇人民政府，共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。
业主大会、业主委员会应当积极配合居（村）委会依法履行自治管理职责、支持居（村）委会开展工作。
区人民政府、街道办事处、乡镇人民政府应当将辖区物业管理工作以及对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入年度精神文明建设的考核内容。
第八条区房屋主管部门应当建立培训制度，每季度组织街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主委员会以及其他相关人员进行业主大会、业主委员会相关知识培训。
第九条业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。
第二章业主、业主大会、业主委员会职责
第十条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十二条业主大会应当代表物业管理区域内全体业主依法维护其在物业管理活动中的合法权益，履行以下职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；
（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务，决定业主委员会任期；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案（包干制或酬金制）;
（五）决定选聘、续聘和解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会提交的物业服务合同草案；
（六）决定改建、重建共有建筑物及其附属设施；
（七）依法决定住宅专项维修资金筹集、管理、使用事项，并监督实施；
（八）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；
（九）决定业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准，并监督使用；
（十）决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用；
（十一）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。
（十二）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。
第十三条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应物业管理区域；
（二）业主大会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程序；
（三）业主代表的产生方式，业主投票权数的确定方法；
（四）业主委员会委员以及候补委员的资格、人数、任期和职务终止等；
（五）业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等；
（六）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（七）业主大会、业主委员会印章的使用和管理规定。
业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。
第十四条管理规约应对下列主要事项作出约定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业管理区域的公共收益的经营、管理、使用和分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约对全体业主具有约束力。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
第十五条业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会决定和决议；
（二）组织召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）组织业主委员会换届选举工作；
（四）根据业主大会决定，代表全体业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见及建议，协调业主、物业使用人、物业服务企业之间的矛盾纠纷，监督及协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用；
（六）监督管理规约的实施；
（七）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会委员不得委托他人代为行使委员职责。
第十六条业主委员会的工作规则，应对下列主要事项作出规定：
（一）业主委员会的职责；
（二）业主委员会成员的分工及职责；
（三）业主委员会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程序；
（四）业主委员会工作经费的管理；
（五）业主委员会印章的使用管理；
（六）业主委员会工作档案的管理；
（七）业主委员会换届时有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有财物的交接等。
第三章业主大会与业主大会会议
第一节业主大会的成立
第十七条物业管理区域符合《武汉市物业管理条例》有关成立首次业主大会条件，开发建设单位或者20%以上的业主可以联名向街道办事处、乡（镇)人民政府和区房屋主管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十八条街道办事处、乡（镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起，按照《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市物业管理条例》相关规定，组织成立业主大会筹备组、筹备召开首次业主大会会议、选举首届业主委员会以及业主大会成立事项的备案等工作。
筹备组由5至11人单数组成，其中街道办事处、乡（镇)人民政府、社区居民委员会、建设单位代表各1名，业主所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。
筹备组组长由街道办事处、乡（镇)人民政府代表担任。
建设单位应当书面委托专人参加筹备组，建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，应当增加相应业主代表参加筹备组。
业主代表采用10名以上业主联名推荐的方式产生，每个业主只能推荐一名业主代表，非业主不能推荐为业主代表。
符合资格的被推荐人超过规定人数的，由街道办事处、乡镇人民政府按照推荐人人数多少顺序确定业主代表人选。
街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主代表进行资格审查，确定业主代表名单，筹备组在街道办事处、乡镇党委的领导下开展工作。
第十九条筹备组中的业主代表由街道办事处、乡（镇)人民政府组织业主从符合以下条件的业主中推荐并选定：
（一）本物业管理区域内的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）具有完全民事行为能力；
（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁；
（五）履行业主义务，按时交纳物业服务费；
（六）鼓励推荐党员业主积极参与。
筹备组业主代表不符合前款规定的，经过半数筹备组成员签字确认，由街道办事处、乡镇人民政府取消其业主代表资格并公告全体业主。
街道办事处、乡镇人民政府、居（村）委会代表、建设单位代表因工作变动不能履行职责的，应当及时更换。
居（村）委会应当将筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。
业主对筹备组成员有异议的，应当实名向街道办事处、乡镇人民政府提出，街道办事处、乡镇人民政府负责在7日内协调解决。
筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。
第二十条筹备组成立后，街道办事处、乡镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在30日内向街道办事处（乡镇人民政府）提交下列资料：（一）物业管理区域划分证明；
（二）房屋及其他建筑物面积清册；
（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；
（四）建筑规划总平面图；
（五）附属设施设备交付使用备案证明；
（六）绿化竣工证明；
（七）物业服务用房配置证明；
（八）专项维修资金交存证明；
（九）成立业主大会必需的其他文件资料。
建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料，经房屋主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道办事处（乡镇人民政府）应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供并不得收取费用。
第二十一条业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。
无正当理由，逾期未召开首次业主大会会议的，筹备组自动解散。
筹备组应当履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内予以公示，业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录、处理并书面回复。
开发建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
召开首次业主大会会议所必需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。
第二十二条筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。
筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。
筹备组会议应当制作书面记录并存档。
筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。
第二十三条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。
业主大会成立之日起，筹备组自行解散。
筹备组应当在首届业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交首次业主大会的全部资料。
第二十四条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二节业主大会会议
第二十五条业主大会会议由业主委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导、监督下组织召开。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议的；
（二）业主委员会人数经候补后仍不足1/2的；
（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
根据前款第（一）项由20%以上业主提议召开业主大会临时会议的，应当提交组织召开业主大会临时会议的理由、内容，以及所有提议业主的签名、房号、投票权数、有效联系方式的书面材料，业主委员会应当会同街道办事处（乡镇人民政府）在3日内进行调查核实。
第二十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或电子投票等形式。
业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加方可举行。
业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会拟讨论的事项征求其所代表的业主意见。
凡需要投票表决的，业主本人填写书面意见后，由业主代表在业主大会投票时代为提交。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人或主要负责人或者前者委托的代理人行使投票权。
业主大会会议应当邀请物业管理区域内的非业主使用人到会，听取其物业管理意见。
非业主使用人可以接受业主委托，行使业主权利。
专有部分面积和业主人数按照《湖北省物业服务和管理条例》规定的方式确定。
第二十七条业主大会会议采用集体讨论形式的，应当按照下列程序进行：
（一）筹备组或者业主委员会会同街道办事处（乡镇人民政府）核实到会业主身份及人数，发放选票或表决票；
（二）按照会议议程进行选举或者表决；
（三）回收选票及表决票；
（四）现场公开计票；
（五）现场公布业主大会会议结果；
（六）公告业主大会会议结果。
筹备组或者业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果报街道办事处、乡镇人民政府备案并在物业管理区域显著位置进行公告，公告时间不得少于7日。
第二十八条业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：
（一）发放选票及表决票。
筹备组、业主委员会、街道办事处（乡镇人民政府）或者由其委托的第三方机构组成发放组，将选票或表决票送达每户业主。
选票或表决票的样票应在物业管理区域内的显著位置公告7日。
业主投票表决期间不在物业管理区域内居住的，应当采取有效措施通知其相关事项。
（二）组织投票。
投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。
发放组携带流动投票箱，业主收到选票或表决票后可以立即投票的，应当将选票及表决票填好投入发放组携带的流动投票箱内。
流动投票箱应指定专人保管，投票结束后流动投票箱应当交由居（村）委员会集中保管。
发放组在物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将选票或表决票填好投入投票箱。
业主不在本地的可以采用本小区业主大会议事规则中确定的方式进行投票。
投票时限届满，回收票数未达到法定数量的，报经街道办事处、乡镇人民政府同意后，应当告知全体业主并适当延长投票时间，发放组应组织相关人员上门催收选票及表决票，直至回收投票权数达到法定数量。
（三）组织计票。
投票结束后，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、监督筹备组或者业主委员会成立由业主代表、筹备组成员或者业主委员会委员、居（村）委会代表组成的监票组、计票组，进行验票、计票。
计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认。
（四）公告业主大会会议结果。
筹备组或者业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果报街道办事处、乡镇人民政府备案并在物业管理区域显著位置进行公告，公告时间不得少于30日。
采用电子投票形式的应在市房屋主管部门指定的全市统一的业主电子表决平台上进行，具体程序从其规定。
第二十九条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议行使投票权。
未参与表决的业主，其投票权数是否记入多数票，由业主大会议事规则规定；多数票原则上应超过物业管理区域内专有部分建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过1/3的业主。
第三十条业主大会决定筹集、使用和划转专项维修资金以及决定改建或者重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
制定和修改业主大会议事规则，管理规约，业主委员会工作规则，选举业主委员会委员及候补委员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意。
第三十一条业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第四章业主委员会
第一节业主委员会的产生与备案
第三十二条业主委员会作为业主大会的执行机构，一般由5至11名委员组成，组成人数为单数，具体人数由业主大会决定。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推荐产生。
业主委员会委员之外可设候补委员，候补委员人数按不超过委员人数的50%设置。
候补委员在业主委员会委员职务终止出现空缺时，替补当选为业主委员会委员，缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委
员会。
业主委员会候补委员在候补阶段，不参与业主委员会会议，不具有表决权。
业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额选举比例不得低于20%。
业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票顺序当选。
业主委员会委员选举产生后，应当在7日内组织召开业主委员会第一次会议，推选产生业主委员会主任、副主任和确定其他委员工作分工。
第三十三条业主委员会委员只能由业主担任，不得由他人代理。
业主委员会委员产生办法由业主大会决定。
有下列情形之一者，不宜作为业主委员会委员候选人。
（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
（三）参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
（五）采取不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系，应当回避的；
（七）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费半年以上，或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
（八）拒不执行法院判决或纳入失信被执行人名单尚未撤销的；
（九）在小区存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理单位责令整改尚未整改到位的。
（十）已在另一个小区担任业主委员会委员的。
（十一）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。
第三十四条业主委员会候选人初步人选可以采取社区“两委”推荐，10名以上业主联名推荐与业主个人自荐相结合的方式。
推荐的业主委员会候选人中，党员比例一般不低于60%。
