业主方BIM项目管理与应用

业主方 BIM 项目管理与应用
业主方应首先明确BIM技术应用目的，才能更好地应用 BIM技术辅助项目 管理。业
主往往希望通过 BIM带来：

可视化的投资方案——能反映项目的功能，满足业主的需求，实现投资目
标； 可视化的项目管理——支持设计、施工阶段的动态管理，及时消除差错，
控制建设周期及项目投资； 可视化的物业管理——通过 BIM 与施工过程记录信息的
关联，不仅为后续 的物业管理带来便利，并且可以在未来进行的翻新、改造、扩建
过程中为 业主及项目团队提供有效的历史信息。
业主方应用 BIM 技术能实现的具体问题如下：
1. 招标管理
BIM辅助业主进行招标管理主要体现在以下几个方面：
(1) 数据共享。BIM模型的可视化能够让投标方深人了解招标方所提出的条 件，避免
信息孤岛的产生，保证数据的共通共享及可追溯性。

(2) 经济指标的控制。控制经济指标的精确性与准确性，避免建筑面积与 限髙的造
假。

(3) 无纸化招标。实现无纸化招投标，从而节约大量纸张和装订费用，真 正做到绿色
低碳环保。

(4) 削减招标成本。可实现招投标的跨区域、低成本、高效率、更透明、 现代化，大
幅度削减招标投入人力成本。
(5) 整合招标文件。整合所有招标文件，量化各项指标，对比论证各投标 人的总
价、综合单价及单价构成的合理性。

(6) 评标管理。记录评标过程并生成数据库，对操作员的操作进行实时的 监督，评
标过程可事后查询，最大限度地减少暗箱操作、虚假招标、权钱 交易，有利于规范
市场秩序、防止权力寻租与腐败，有效推动招标投标工 作的公开化、法制化。

2. 设计管理
BIM辅助业主进行设计管理主要体现在以下几个方面：
(1) 协同工作。基于 BIM 的协同设计平台，能够让业主与各专业工程参与 者实时更
新观测数据，实现最短时间达到图纸、模型合一。

(2) 周边环境模拟。对工程周边环境进行模拟，对拟建造工程进行性能分 析，如舒
适度、空气流动性、噪声云图等指标，对于城市规划及项目规划 意义重大。

(3) 复杂建筑曲面的建立。在面对复杂建筑时，在项目方案设计阶段应用
BIM软件也可以达到建筑曲面的离散。

(4) 图纸检查。 B I M 团队的专业工程师能够协助业主检查项目图纸的错漏碰 缺，
达到更新和修改的最低化
3. 工程量统计

工程量的计算是工程造价中最繁琐的部分。利用 BIM 技术辅助工程计算，
能大大减轻预算的工作强度。目前，市场上主流的工程量计算软件大多是 基于自主
幵发图形平台的工程量计算软件和基于 AutoCAD平台的工程量计
算软件。不论是哪一个平台，它们都存在两个明显的缺点：图形不够逼真 和需要重
新输入工程图纸。

自主开发的图形平台多数是简易的二维图形平台，图形可视性差。用户在 使用图形
法的工程量自动计算软件时，需要将施工蓝图通过数据形式重新 输入计算机，相当
于人工在计算机上重新绘制一遍工程图纸，导致了预算 人员无法将其主要精力投入
到套用定额等造价方面的工作上。这种做法不 仅增加了前期工作量，且没有共享设
计过程中的产品设计信息。

利用BIM技术提供的参数更改技术能够将针对建筑设计或文档任何部分所 做的更改
自动反映到其他位置，从而帮助工程师们提高协同效率以及工作 质量。 BIM 技术具
有强大的信息集成能力和三维可视化图形展示能力，利 用BIM技术建立起的三维模
型可以极尽全面地加人工程建设的所有信息。 根据模型能够自动生成符合国家工程
量清单计价规范标准的工程量清单 及报表， 快速统计和查询各专业工程量， 对材
料计划、 使用做精细化控制， 避免材料浪费，如利用 BIM信息化特征可以准确提取
整个项目中防火门数 量的准确数字、防火门的不同样式、材料的安装日期、出厂型
号、尺寸大 小等，甚至可以统计到防火门的把手等细节。

4. 施工管理
作为项目管理部门，对于甲方管理可分为两个层面：一是对项目，二是对
工程管理人员。项目实施的优劣直接反映管理人员项目管理水平，同时，
业主方建设管理行为对工程的进度、质量、投资、廉政等方面有着直接影 响。

在这一阶段业主对项目管理的核心任务是现场施工产品的保证、资金使用
的计划与审核以及竣工验收。对于业主方，对现场目标的控制、承包商的
管理、设计者的管理、合同管理手续办理、项目内部及周边协调等问题也
是管理的重中之重，急需一个专业的平台来提供各个方面庞大的信息和实 施各个方
面人员的管理。而 BIM 技术正是解决此类工程问题的不二之选。

BIM辅助业主进行施工管理的优势主要体现在：
(1) 验证总包施工计划的合理性，优化施工顺序。
(2) 使用3D和4D模型明确分包商的工作范围，管理协调交叉，施工过程 监控，可
视化报进度。
(3) 对项目中所需的土建、机电、幕墙和精装修所需要的材料进行监控， 保证项目
中成

本的控制。
⑷ 在工程验收阶段，利用 3D扫描仪扫描工程完成面的信息，与模型参照
对比来检验工程质量 5. 物业管理

在建筑物使用寿命期间，建筑物结构设施(如墙、楼板、屋顶等)和设备 设施(如设
备、管道等)都需要不断得到维护。一个成功的维护方案将提 高建筑物性能，降低能
耗和修理费用，进而降低总体维护成本。 BIM 模型 结合运营维护管理系统可以充分
发挥空间定位和数据记录的优势，合理制 定维护计划，分配专人专项维护工作，以
降低建筑物在使用过程中出现突 发状况的概率。 BIM 辅助业主进行物业管理主要体
现在：

(1) 设备信息的三维标注，可在设备管道上直接标注名称规格、型号，且 三维标注
能够跟随模型移动、旋转。

(2) 属性查询，在设备上右击鼠标，可以显示设备的具体规格、参数，生 产厂家
等。

(3) 外部链接，在设备上点击，可调出有关设备的其他格式文件，如维修 状况，仪
表数值等。

(4) 隐蔽工程，工程结束后，各种管道可视性降低，给设备维护，工程维 修或二次
装饰工程带来一定难度， BIM 清晰记录各种隐蔽工程，避免施工 错误。
(5) 模拟监控，物业对一些净空高度，结构有特殊要求， BIM 提前解决各种
要求，并能生成VR文件，可以与客户互动阅览。
6. 空间管理

空间管理是业主为节省空间成本、有效利用空间、为最终用户提供良好工 作生活环
境而对建筑空间所做的管理。 BIM 可以帮助管理团队记录空间的 使用情况， 处理
最终用户要求空间变更的请求， 分析现有空间的使用情况， 合理分配建筑物空间，
确保空间资源的最大利用率。某工程基于 BIM 的空
间管理如图 4-1 所示。

7. 推广销售
利用BIM技术和虚拟现实技术还可以将 BIM模型转化为具有很强交互性的 虚拟现实
模型。将虚拟现实模型联合场地环境和相关信息，可以组成虚拟 现实场景。在虚拟
现实场景中，用户可以定义第一视角的人物，并实现在 虚拟场景中的三维可视化的
浏览。 将BIM三维模型赋予照片级的视觉效果， 以第一人称视角， 浏览建筑内
部， 能直观地将住宅的空间感觉展示给住户。

提交的整体三维模型，能极大地方便住户了解户型，更重要的是能避免装 修时对建
筑机电管道线路的破坏，减少装修成本，避免经济损失。利用已 建立好的BIM模
型，可以轻松出具建筑和房间的渲染效果图。利用 BIM前
期建立的模型，可以直接获得如真实照片般的渲染效果，省去了二次建模 的时间和
成本，同时还能达到展示户型的效果，对住房的推广销售起到极 大的促进作用。
BIM辅助业主进行推广销售主要体现在:
(1) 面积监控。 BIM 体量模型可自动生成建筑及房间面积， 并加入面积计算 规
则，添加所有建筑楼层房间使用性质等相关信息作为未来楼盘推广销售 的数据基
础。

(2) 虚拟现实。为采购者提供三维可视化模型，并提供在三维模型中的漫 游，体会
身临其境的感觉。