资产评估学第二章PPT课件

本章难点
对收益法评估基本原理的理解以及收益 额、折现率和收益期三个基本指标在实 践中的取得方法和途径。
第一节 市场法
一、基本思路 被评估资产
比较
调整
参照物
17寸，联想，？元
17寸，三星，1500元
二、基本原则： 替代原则
三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技 术参数指标等资料是可以收集到的。
经调查，2003年居住用房价格与2001年相比 上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清 算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从 市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例， 该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度 基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为 365.2万元。评估基准日为2002年8月。
重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据 调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资 料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为 8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元， 间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查， 现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%， 安装费中直接成本上涨40%，间接成本占总直接成 本百分率不变。该设备的重置成本是多少？
31.7
（3）功能价值法
根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照 物成本推算被估资产重置成本的方法。
参照物功能
评估对象功能
参照物价值
评估对象价值

1、市场法这种评估方法的集合在具体应用时，又被分为两大类 （1）、直接比较法（2）、类比调整法。
2、直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特 征直接与评对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的 方法。公式为：
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象特征值÷参照物特 征值）
优点：直观简捷，便于操作。缺点：对参照物可比性要求较高, 很少应用。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照物的年生产能力为120 吨，评估时点参照物的市场价为10万元，则评估对象的价值为多少？ 评估对象价值=10×（90÷120）=7.5万元。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格 为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定 被评估资产价值?
资产评估第二章第一讲
（2）价格指数法：尤其针对那些受物价影响大的资产 定基物价指数： 评估对象价值=参照物成交价×物价变动指数 [例2-2]：与评估对象完全相同的参照物03年10月1 日的成交价为10万元，从03年10月1日到04年2月1 日物价上涨了5%，问04年2月1日评估对象的价值为 多少？ 评估对象价值=10×（1 ＋ 5%）=10.5万 元。 环比物价指数
资产评估第二章第一讲
二、市场法的基本前提
1、运用市场法进行评估要满足两个最基本前提：（1） 要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的 资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方 面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同； （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可 比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件 等； （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不 能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调 整的。

商业决策
帮助决策者做出关于资产的 购买、出售或改进的决策。
评估报告
对资产价值评估过程和结果 的详细记录和解释。
现金、存货和应收账款等短期可变现的资 产。
4. 股权资产
代表企业所有权的股票和股权。
资产评估的方法
1
1. 成本法
根据资产的成本和耐用年限来评估价值。
2
2. 市场法
通过比较类似资产的市场价格来确定价值。
3
3. 收益法
根据资产的收益能力来评估价值。
资产评估的常见方法
1 1. 比较销售法
根据类似资产的销售记录和市场趋势进行估值。
资产估值考虑的因素
市场条件
市场供需、竞争环境和行 业趋势。
资产状况
资产的外观、质量和维护 状况。
历史财务表现
资产的收入、支出和盈利 能力。
估值的目的和标准
目的 销售与购买 抵押担保 财务报告 税务目的
标准 市场价格 贷款机构规定的估值标准 会计准则和规定 税务法规和规定
资产评估的结论
结果
根据评估方法和考虑的因素 得出的最终估值。
2 2. 折现现金流量法
考虑资产未来现金流量的折现价值来进行评估。
3 3. 资本化收益法
根据资产的收益能力及市场利率来评估资产的价值。
资产评估中的折旧确定
1. 实物折旧
资产由于使用和老化导致的 价值减少。
2. 功能性过时
由于技术和市场变化导致的 陈旧和不再适用。
3. 经济性过时
由于市场条件和外部因素导 致的价值下降。
《资产评估第二讲》PPT 课件
本课程将介绍资产评估的基本概念和方法，帮助您了解不同类型资产的特征 和评估过程。通过丰富的内容和精美的图像，让您轻松掌握资产评估的要点。

（一）资产的重置成本 （二）资产的实体性贬值 （三）资产的功本法中各个参数的评估方法
（一）资产的重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法 4、统计分析法
(
A
1+s
n
二、收益法应用的形式 （四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期无限 P=
A
r+s
条件：①纯收益按等比级数递减；②逐 年递减比率为s；③收益年期无限；④ r﹥s﹥0。
二、收益法应用的形式 （四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期有限 P=
1－
r+s
(
1+r
例6（环比价格指数）： 环比价格指数）：
已知某资产在2006年1月的交易价格为300万 元，该种资产已不再生产，但该类资产的价 格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指 数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。 则评估对象2006年5月的评估价值计算如下。 资产评估价值 =300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7% =331.1（万元）
课堂练习
第二节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法评估资产的优缺点
一、收益法及其适用的前提条件
收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值， 来判断资产价值的各种评估方法的总称。 其基本计算公式可表述为： n Ri P = Σ ———— i=1 (1+r)i 式中：P——评估值 Ri——未来第i个收益期的预期收益额 n——收益期限 r——折现率
第三节
成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算

四、成本法中各个参数的评估方法
（一）资产的重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法
1、重置核算法
是利用成本核算的原理，根据重新取得 资产所需的费用项目，逐项计算然后累 加得到资产的重置成本。 （1）购买型 （2）自建型
例如： 例如： 重置购建设备一台，现行市场价格每台50000 元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其 中原材料300元，人工成本500元。根据统计 分析，计算求得安装成本中的间接成本为每 人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：
修正系数2 ×…… × 修正系数n
四、市场法中的具体评估方法
（二）间接比较法 间接比较法，是利用资产的国家标准、行业标准或市 场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分 项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的 分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。
第三节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法中各项指标的确定
（2）规模经济效益指数法
被评估资产的重置成本 =参照物资产的重置成本×（被评估资产的产 量/参照物资产的产量）x 公式中的x是一个经验数据，称为规模经 济效益指数。
例如： 例如：
某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年 产 量 为 5000 件 。 现 知 被 评 估 资 产 年 产 量 为 4000件，规模经济效益指数为0.7，由此可以 确定其重置成本为： 被评估资产重置成本 =50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
300 400 200
6% 6% 6%
0.9434 0.8900 0.8369
283.00 356.00 167.90
评估值＝283+356+167.9＝806.9（万元）

房地产评估
房地产评估概述
介绍房地产评估的概念、目的、原则和程序。
房地产评估方法
详细介绍市场比较法、收益法、成本法等评 估方法及其适用范围和优缺点。
房地产评估案例分析
通过实际案例，演示如何运用评估方法对房 地产进行评估。
机器设备评估
机器设备评估概述
介绍机器设备评估的概念、目的、原则和程序。
机器设备评估方法
法律责任
如果评估师违反了相关法律法规或职业道德，将会承担相应 的法律责任，包括民事责任、行政责任和刑事责任。
05 资产评估案例分析
房地产评估案例
总结词
房地产评估案例主要涉及对房地产价值 的评估，包括住宅、商业和工业地产等 。
VS
详细描述
房地产评估案例通常需要考虑房地产的位 置、用途、建筑结构、市场供需关系以及 经济环境等因素。评估方法包括比较法、 收益法和成本法等。
04 资产评估的程序和规范资产评估源自程序明确评估目的和评估范围
在开始评估前，需要明确评估的目的和资产的 范围，以便确定评估方法和参数。
01
选择评估方法
根据资产的特点和评估目的，选择合 适的评估方法，如市场比较法、收益
法、成本法等。
03
计算评估值
根据确定的参数和方法，进行计算，得出资 产的评估值。
02 资产评估的基本方法
市场法
总结词
通过比较类似资产近期交易价格来评 估资产价值的方法。
详细描述
市场法基于替代原则，通过选取与被 评估资产类似的资产作为比较对象， 收集近期交易价格、交易条件等信息， 经过对比分析和调整差异，得出被评 估资产的价值。
收益法
总结词
通过预测资产未来收益并折现来评估 资产价值的方法。

资产评估第二章第二节
（3）注意：
①资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、 合理成本的要求；
②资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够 代表评估基准日数（越是分类具体的物价指数 越准确）
资产评估第二章第二节
需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重 置成本。
资产评估第二章第二节
（2）分类 根据资产取得的方式可以分为：购买型和自建型
①购买型以购买该项资产的模式来估计所需要的重置成本； ②自建型以自己建造该项资产的模式来估计所需要的重置成本。
资产评估第二章第二节
（3）资产的重置成本应包括开发者的合理收益 如果是建造，建造成本中当然应该包含建造
商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以开 发者或者制造者现行行业或社会的平均资产收益 水平为依据。
资产评估第二章第二节
（4）重置核算法考虑了价格因素，费用项目的构成 上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因 素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
资产评估第二章第二节
（5）形成资产价值的耗费是合理的
资产评估第二章第二节
（四）经济性贬值 1.含义： 指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收
益下降等造成的资产价值损失。
2.经济性贬值的因素包括：
政治因素、宏观政策因素等。
资产评估第二章第二节
四、成本法运中各个参数的计算方法 （一）重置成本估算 1.重置核算法
（1）概念： 利用成本核算的原理，根据重新取得资产所
第二节 成 本 法
一、成本法的含义 1.定义：
成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本 中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

被评估资产重置成本 =50000×（160%/95%） =84210元
2020/4/5
（二）物价指数法 P36
• 2.环比物价指数 =（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100% 式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n
2020/4/5
价格指数法与重置核算法的 比较（补）
观察法 使用年限法（重）
2020/4/5
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估
资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率
观察法---资产实体性贬值额=重置成本× （1—成新率）
2020/4/5
规模经济效益指数法
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力
和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线
性正相关。
资产的成本与其生产
能力不成线形关系
x
被评估资产年产量 ×参照物重置成本 参照物年产量
x 是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
2020/4/5
实体性贬值的估算
2020/4/5
（二）物价指数法
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数， 将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成 本的一种方法，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数
2020/4/5
物价指数法举例
某被估资产购建于2004年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指数 为160%，被评估资产的重置成本为多少？

参考答案:该类通用设备的重置本钱=1200×80/50 =1920〔万元〕
本钱法:常见的评估方法
1.重置本钱评估方法
复原重置本钱 更新重置本钱
2.各种贬值评估方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
功能本钱 线性函数法 功能本钱 指数法
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
观察法 使用年限法 修复费用法
=180000+5000+20000=205000〔元〕
教学案例2
• 例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查 验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购 置价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接本 钱0.4万元，安装费用中间接本钱为0.2万元。
准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评 估对象一样的全新资产所发生的费用。 • 更新重置本钱是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对 象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
• 更新重置本钱和复原重置本钱的一样方面在于采 用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是 一样的，不同之处在于所用材料、技术、设计、 标准等方面的差异。
• 根据对同类型设备的调查，现在购置价格比2年前 上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接本钱 上涨40%，间接本钱占直接本钱百分率不变。该 设备的重置本钱是多少？
参考答案
• 〔1〕计算直接本钱 • 购置价=8×〔1+20%〕=9.6〔万元〕
• 例2：被评估资产为一 台2年前购置的机器设 备。据调查，该机器
• 2)如果找不到更新重置本钱，也可用复原重 置本钱计算本钱。
重置本钱的估算方法1—重置本钱法

三、资产评估的作用
1．建立和完善社会主义市场经济体制的客 观需要
2．有利于优化产业结构、协调再生产的各 个环节
3．为设备更新改造提供依据 4．促进资源优化配置与合理利用
四、资产评估的产生与发展
资产评估发展历程
资产评估是商品经济发展的必然产物，资 产拟发生产权交易或产权变动，资产评估 为确定资产的交易价格做准备。
其业务涉及产权的转让、企业重组、破产 清算、资产抵押、资产纳税等经济行为。
（一）资产评估的内涵
1、资产：是指投资者所拥有或控制的、可 以从中合理预计未来获取经济利益的资源。
2、资产的特征 （1）资产是由于过去的交易或事项所形成
的。 （2）资产是企业所拥有或控制的。 （3）资产预期会给企业带来经济利益。
商誉是企业整体价值的组成部分。在企业合并时，
它是购买企业投资成本超过被合并企业净资产公允
价值的差额。
02.01.2020
30
（一）资产评估的内涵
二、资产确认的基本准则
1．现实性 (1)经济资源的存在是业已发生的经济活动的结果，
其实在性只有在当前和今后能够被证实的，才能 进行评估。 (2)曾经确实存在过的经济资源，如果现在已经消 失，就不再具备现实性，因而不能成为评估对象。 (3)现已存在，将来继续发挥作用，并可能改变存 在状况的经济资源，也不具备现实性，不能作为 显示状态的资产加以评估。 2．控制性 经济资源的控制权属于特定行为主体。控制权意 味着对资产的支配、使用权和收益分享权。经济 资源的控制权表明了资产评估对象的概念边界。
报告上签章，评估机构和评估人员对签章的资产 评估报告须负相应的法律责任。
（5）评估内容多元化：评估内容十分丰富，

（5）评估原则：A、工作原则（独立性、客观公正性、科学性）；B、经 济技术原则（预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则）；
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3、资产评估的基本要素（续）
（6）评估程序（后面专题讲解以及案例分析） （7）评估价值类型； （8）评估方法（基本方法为市场法、收益法、成本法）； （9）评估假设（其理论和和方法体系的形成是建立在一定假设条件之上的） （10）评估基准日（即确定资产价值的基准时间）
得，评估值更能反映市场的现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
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五、对市场法的评价（续）
2、市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因缺少可比数据及缺少判
断对比数据而难以应用； （2）适用范围收到限制，不适用于专用机器设备、大部分的无形资产及受
地区、环境等严格限制的资产的评估。
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（2）资产评估价值类型的分类；
A、以资产评估的估价标准形式表述的价值类型（重置成本、收益现值、 现形市价、清算价格）； B、以资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型（公开市场价值、继 续使用价值、清算价值）； C、以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结 论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外 的价值；
（这样会企业会增加交易成本，如投标保证金、履约 保证金等） 例：买茅台酒、中华烟；去下沙高校讲课，回程带学生不敢坐。
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第三节：资产评估的功能和作用
1、资产评估的功能 （1）资产评估的国家宏观管理功能； （2）资产评估的企业微观管理功能。 2、资产评估的作用 （1）咨询的作用； （2）管理的作用； （3）鉴证的作用。