项目前期规划要点及相关工作内容
项目前期规划工作是一项复杂的而有机联系的整体，包括投资决策与立项、项目总体规划、控制性详细规划及修建性详细规划等，是项目开发建设前的基础工作，涉及面广，程序复杂，决定了项目投资强度、中期工程施工建设及后期的运营收益。为规范项目前期规划，本文就项目前期规划的相关工作内容及要点进行系统分析，以减少前期规划设计的误区和盲点，提高项目建设的效率和质量。
一、项目前期规划包含哪些内容
项目前期规划包含：投资决策與立项、项目总体规划、控制性详细规划及修建性详细规划四个阶段。这四个阶段是环环相扣、由粗到细、由虚到实的过程。
二、各阶段相关内容
（一）投资决策与立项
项目投资决策与立项是项目建设的最初始阶段，主要包含以下步骤：
1、项目的选择
①由企划部门负责收集项目资源，并结合公司战略规划要求进行项目的初步筛选;
②对进行初步筛选的项目进行调研，并形成《项目初步可行性调查报告》
2、项目初步可行性论证
董事会（总办会）对《项目初步可行性调查报告》进行审核，讨论项目运作的可行性。若没有通过，则重新选取考察项目。
3、项目可行性考察
①成立项目小组，选取相关部门及人员组成。
②确定调研经营。由项目调研和组织专家论证评审。
4、项目可行性论证。
①项目小组结合前期报告及考察，委托专业咨询机构编制《项目建议书》，报董事会（总办会）初审。
②项目小组组织行业技术专家、市场专家等相关人员对《项目建议书》进行
专家咨询论证。
③咨询机构根据董事会（总办会）、专家提出的修改意见，对报告进行修改、补充。
④修改后的《项目建议书》经董事会（总办会）批准，形成编写项目可行性研究报告的论证报告。
总体规划的主要内容：确定项目的发展目标和定位、空间功能结构和用地性质，确定项目的总体布局和建设标准，对项目的道路交通系统、市政管线系统进行规划规划布局，制定开发运营实施步骤和措施。
1、发展目标和定位：是关系项目投资成败及未来发展的核心，是项目的灵魂，因此，目标定位必须新颖、可行、可持续性且具有唯一性。
附件一
青岛市控制性详细规划管理规定
第一章 总则
第一条 【目的】为了规范本市控制性详细规划的管理工作，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城市控制性详细规划管理规定》、《青岛市城乡规划条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。
依据：《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十一条 各地可以根据本办法制定实施细则和编制技术规定。
第二条 【适用范围】本市城市总体规划确定的中心城区控制性详细规划的编制、审批、实施以及修改、动态维护及其监督活动，适用本规定。市域内其他区域控制性详细规划编制可参照本规定执行。
依据：《中华人民共和国城乡规划法》第十一条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作.
《青岛市城乡规划条例》第三条 市人民政府领导全市的城乡规划工作。市城乡规划主管部门、县级市人民政府及其城乡规划主管部门、镇人民政府按照规定的权限，负责城乡规划管理工作。
第三条 【制定原则】制定控制性详细规划应当综合考虑中长期经济社会发展需要、资源条件、环境状况、人文因素和公共安全，体现保障社会公众利益、提高城市生活质量和环境质量、保护城市基本生态和城市历史风貌的总体要求。控制性详细规划成果应科学合理，具有一定的稳定性和适应性.
依据:《中华人民共和国城乡规划法》第四条 制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境,促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。
第四条 【规划依据】编制控制性详细规划应当符合经批准的城市总体规划和专项规划,有分区规划的还应符合分区规划，遵守国家有关标准和技术规范，采用符合国家有关规定的基础资料.
依据：《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第九条 编制控制性详细规划,应当依据经批准的城市、镇总体规划，遵守国家有关标准和技术规范,采用符合国家有关规定的基础资料。
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第壹卷
一.综合考点题库(共50题)
1.根据《城乡规划法》的规定，建设工程规划管理分为建筑工程、道路交通工程、市政管线工程。其中道路交通工程包括( )。
A.新建、改建、扩建的方式所进行的各类房屋建设工程
B.新建、改建、扩建的方式所进行的城镇道路及附属设施
C.新建、改建、扩建的方式所进行的给水排水及附属设施
D.新建、改建、扩建的方式所进行的电力通信及附属设施
E.新建、改建、扩建的方式所进行的停车场及附属设施
正确答案：B、E
本题解析：
《城乡规划法》（2019修正）第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
建设工程规划管理主要划分为建筑工程（建筑物、构筑物）、道路交通工程、市政管线工程三大类型以及其他工程。道路交通工程，系指以新建、扩建、改建的方式所进行的城镇道路、桥梁、地铁、广场、停车场及其附属设施，以及对外公路交通、铁路、港口、机场及其附属设施。A项属于建筑工程；CD两项属于市政管线工程。
2.下列关于省、自治区城乡规划主管部门的职责表述正确的是()
A.对举报或控告的受理、核查和处理
B.负责全国城镇体系规划的组织编制和报批
C.对全国城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查和实施行政措施
建设用地容积率管理规定建规
The following text is amended on 12 November 2020. 关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知
建规〔2012〕22号
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：
为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。
附件：建设用地容积率管理办法
中华人民共和国住房和城乡建设部
二零一二年二月十七日
建设用地容积率管理办法
第一条
为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。
第二条
在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第三条 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。
第四条
以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。
