关于集体建设用地流转的案例分析
一、关于宅基地使用权转让合同效力的相关案例及法律分析
（一）黎莲英与谢沛婵等土地使用权转让合同纠纷（广东省佛山市中级人民法院）
1.案由简介
本案当事人何丫女、谢沛婵、方雪莲、方丽莲按份共有一块集体建设用地，地块1属何丫女、方丽莲所有，地块2属谢沛婵、方雪莲所有。2005年1月7日，何丫女、方丽莲与黎莲英签订《合同协议书》，把地块1的建设用地使用权转让给黎莲英。现谢沛婵与方雪莲起诉黎莲英、何丫女、方丽莲，请求确认转让合同无效。
2.关于该土地使用权转让合同效力法院的认定
一审法院认为：何丫女、方丽莲转让的是集体土地，政府发放的有关文件已予以确认。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，集体土地使用权不得转让用于非农业建设。根据2004年10月21日的国发（2004）28号文（国务院关于深化改革严格土地管理的决定）之二第（十）规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。根据粤府（2003）51号文（广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知）有关规定，农村集体建设用地在一定条件下可以出让、转让、出租等。根据广东省人民政府令第
100号（广东省集体建设用地使用权流转管理办法）有关规定，农村集体建设用地在一定条件下可以出让、转让、出租等，但不包括村民住宅用地使用权。因此，从上述法律法规的规定可知，虽然根据证据可以确认何丫女、方丽莲与黎莲英签订的土地转让协议是当事人的真实意思表示，但该协议已违反了法律、行政法规的强制性规定，因此无效。最终判决认定：何丫女、方丽莲与黎莲英于2005年1月7日签订的《合同协议书》无效。
二审法院认为依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案所涉《合同协议书》的内容违反了上述法律的强行性规定，亦不属于法律规定之除外情形，故原审认定该合同无效正确，本院予以支持。（终审判决：2007年3月20日）
（二）魏俊民诉文清华合同纠纷案（河南省许昌市魏都区人民法院）
1.案由简介
2007年4月28日，魏俊民与文清华签订房屋买卖协议，将自己所有的宅基地上面的房屋卖给文清华。2010年1月21日原告起诉，请求判令原被告之间签订的房屋买卖协议无效，被告退还原告原有的房屋。
2.法院判决
一审法院认为：我国法律明确规定，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地；严格禁止农村居民的住宅和宅基地在本集体经济组织以外及城乡居民之间流转。国务院2007年12月30日发布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定“农村住宅用地只能分配给本村村民”，而被告文清华不属塔湾一组集体经济组织成员，其与原告签订的买卖房屋协议，虽是双方的真实意思表示，但违反法律行政法规的强制性规定，买卖房屋协议无效。协议无效的，因该协议取得的财产，应当予以返还。（本案当事人未上诉，一审判决作出时间为2010年3月15日）
（三）董建华与马红乐房屋买卖合同纠纷案（周口市川汇区人民法院）
1.案情简介
2008年12月18日，被告马红乐在没有征得原告董建华同意的情况下，与原告妻子陈冬梅签订了书面买卖房屋协议，购买了原告董建华与其妻子共有的在宅基地上的住房。后原来董建华在知情后，向法院起诉，请求认定被告马红乐与原告之妻陈冬梅所签协议无效。
2.法院裁判
一审法院认为原告之妻陈冬梅与被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，但由于该房屋为农村宅基地上建筑房屋，不具有流转性，双方协议违背《国务院办公厅关于严格执行有关农村集
体建设用地法律和政策的通知》有关规定，且该房屋为夫妻共同财产，被告未举出证据证明陈冬梅处分该房屋时，原告董建华知道，因此该协议应当认定为无效协议。故原告要求被告返还房屋及租金的请求，法院予以支持。（本案当事人均未上诉，一审判决作出时间为：2011年6月2日。）
（四）谷洪建诉赵东其他买卖合同纠纷案（开封市金明区人民法院）
1.案情简介
2008年12月1日，原告谷洪建与被告赵东签定协议约定，原告谷洪建出资6000元购买被告赵东位于原告宅基地东临的房屋及土地使用权。由于被告赵东的原因致使原告谷洪建不能使用约定土地。原告谷洪建要求解除协议、返还财产6000元，并判令被告赵东支付违约金12000元，并承担案件诉讼费用。
2.法院判决
依据原被告所签协议的名称和协议内容，表明双方签订协议的目的是房屋及土地使用权的转让。根据相关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被限制的。原、被告之间的买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定，属无效合同。
（五）小结：关于宅基地流转合同效力的法律分析
1.相关法律法规的规定
（1）《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（2）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国办发〔2007〕71号）
第二条严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地。
严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。
农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
2.结论
通过分析以上相关法律、法规，同时结合实践中发生的农村宅基
