第一章物业的筹备与计划
第一节物业前期介入工作
一、设备安装工程阶段
主要有以下工作：
1、确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、管理、维护的因素向浩
宇置业公司提出报告及改善建议。
2、监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主（商户）的利益。
3、协助业主（商户）办理水、电、气等方面的有关手续，建立档案，为日后管理打下基础。
4、制定浩宇国际广场各类管理性文件；
5、协助业主（商户）收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。
6、协助业主（商户）收集、保存、管理各类定货备品、备件，防止流失造成损失。
7、调查、确认整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、备件准备计划。
8、协助业主（商户）制定施工期间的安防方案，适时介入成品保护工作。
9、组织专业人员参加设备系统调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求。
二、接管验收和物业管理的前期准备阶段
1.参加浩宇国际广场各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接档
案；
2.根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。
3.制定管理机构、人员组成，建立人事制度及各级员工岗位责任制；
4.适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。
5.编制工程、保洁、安防业务工作大纲和具体的工作质量标准；
6.根据日后物业使用要求，设计交通组织、车辆停泊、垃圾清运方案；
7.准备各类接管验收及业户入伙的文件、表格，编制工程验收工作指导书和入伙接待工作
指导
书，使有关员工熟练掌握；
三、二装协管监管，成品保护，保洁开荒阶段
㈠、二装协管及监管详见第二章
㈡、成品保护
对已接管的设施、设备进行防护和保护，最大限度减少未开业前对设施、设备的损坏。
1、由安防部和工程部共同负责商业的成品保护工作，各司其职。
2、落实成品保护队伍及人员和物资器材。
3、制定成品保护方案和责任制及工作检查制度。
㈢、开荒保洁
1、开荒保洁容为：外墙的开荒清洗，卖场的开荒清洁；石材及不锈钢表面的养护和清洁，
卫生间的开荒保洁。
2、开荒由商管部统一组织，由专业外包单位承担。
3、完工后按合同标准组织验收。
四、业主（商户）入伙进场阶段
1．在这一时期中华城物业将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的时间，使整个物业从建设期形象迅速转变为营业期窗明地亮、清洁优美的形象，使业主（商户）精心设计、装饰的杰作，充分地展示在业主、来宾及社会的面前。
2．由训练有素、具有丰富经验的专业人员组成物业服务团队，按照统一的程序，热情接待，为其办妥入驻装修手续。
第二节物业部架构及人员编制
总监：1人
工程部：（经理１人，员工7人）
设备设施运行，各项维修，工装监管，设备技术管理。（倒班工作）
安防部：（主管１人，员工4+15人）
整体安防部工作，消防安全，监控中心，义务消防队的建立，车辆管理，外包公司监管，公安机关及对外协调。（倒班工作）
保洁部：（外包，员工10人）
项目公共区域的卫生保结管理。
外包驻场管理人员1人
中华城物业部合计39人
说明：以上物业部人员编制视工程进度及开业区域状况而确定
第三节岗位职责
一、物业总监岗位职责
1、在总经理授权下全面主持物业管理工作（安防、保洁、绿化、工程及设备维修养护），并结合国家和地方法律法规、发展趋势，配合总经理就公司经营管理重大问题进行决策。
2、统筹、分管易九国际商业、住宅、购物中心、品质等部门，全面提升物业管理水平和服
务品质，推进年度物业公司绩效目标的实现。
3、在集团授权体系的指导下，负责组织物业管理相关招投标、重大协议、合同等评审工作，并在权限签订公司相关合同、协议等文件。
4、配合总经理制定公司中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业管理方案和重大工作计划（如人事、财务、融资等）。
5、协调、维护公司发展的对、对外重大公众关系，统筹外协，为各部门开展工作创造有利条件。
6、全面调动多方资源，确保有足够的人力、物力、财力实现管理目标，并对重大安全事故或服务投诉负责。
7、努力开展增收节支、经营创收工作，控制资金合理支出，确保企业经济效益的保值增值。
8、全面配合总经理完成各项工作，确保实现企业经营和管理目标。
二、工程部经理岗位职责
1．安排、协调、帮助及督促各专业岗位完成各自围的工作。
2．组织各专业技术主管代表物业公司参加项目入伙前接管验收。发现问题及时提出报告，汇总后交上级公司，以求得解决。
3．提出物业区域设施增补改造的初步方案。
4．掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况，组织各专业技术主管按时制订维修保养计划、措施，检查完成情况。
5．代表物业办理有关工程机电方面的各项业务。
6．向中华城物业介绍物业管理有关工程方面的经验，提高管理服务水平。
7．负责对物业技术资料、设备说明书，技术档案等整理存档。
8．负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作。
9．完成领导交办的其他有关任务或工作。
三、安防部主管岗位职责
1．领导并负责安防部的全面工作，严格执行公司的各项规章制度。
2．负责编制安防人员训练计划，督促和指导部门各岗位的训练工作并严格考核，按时总结。3．负责本部门的作风纪律检查，督促管理，及时掌握队员思想动态，进行定期和不定期检查，发现违章，严肃查处。
4．负责按要求编制安防通讯和警械用品的购置计划，并对损坏警械的人员提出处理意见。5．负责查处整个安防部管辖围的治安案件工作，并与属地公安机关保持联系，依法办事6．负责撰写有关工作总结、报告、通知、编制各类规章制度，建立台帐。
