房屋租赁纠纷代理词

代理词
原告北京某某房地产经纪有限公司诉被告赵某某房屋租赁合同纠纷案

尊敬的审判长、审判员：
根据我国《律师法》、《民事诉讼法》等法律的有关规定，北京市辽海律师 事务所
（以下简称“本所”）依法接受本案当事人赵某某女士的委托和特别授权， 指派王细香律
师担任被告诉讼代理人。 在查阅案卷基础上， 代理人发表代理意见 如下：

一、“交还房屋”应以腾退房屋和交还钥匙为标准，被告已经如期交还房 屋，根本不
存在违约行为。
本案中，原告提起诉讼的理由是“被告违约”， “违约行为”具体体现在未 按照编
号为 004781 的《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）第十 条第五款的规定
交还房屋， 该规定为 “乙方应当在承租期满当日交还房屋。 乙方 未交还房屋视为违约，
乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金， 赔偿甲方所受的损失。 留置
在房屋内的物品， 甲方有权按丢弃物处理， 甲方不承 担赔偿责任。”
对此，被告坚决认为被告已按期交还房屋。 正如原告在起诉状中所写 “原告 于
2012 年 1 月 4
日通知被告房屋租赁期满，被告本人未去房屋，而是委托其朋 友王振才前

往 交房期间被告对其居住期间造成的房屋设备设施损坏不认可， 不予修复，双方协商不一
致，……”，如此可见，原告认可交房当日双方已经在 履行房屋交还手续， 只是对房屋设
备设施损坏未能达成一致， 原告不接受被告交 房，并不是被告不履行交房， 这与原告起
诉被告不按期交还房屋的说法自相矛盾。 房屋设备设施损坏牵涉到的是押金退还问题， 与
房屋是否交还不是一个概念。 因 此，原告所称被告未按时交还房屋纯属乱讲。
事实上，被告早已签下另一《房屋租赁合同》并于 2012年1月3日搬出 本案所
涉房屋， 旧房钥匙也一并归还于原告。 从实践上说， 正如交房以交钥匙为 标准一样，
交还房屋应以腾空房屋交还钥匙为认定标准， 被告如期腾退房屋并交 还钥匙，显然已完成
交还房屋任务。 原告起诉被告不按期交还房屋， 没有任何事 实和依据， 其状告被告违反
合同不交还房屋， 无非是想侵占被告的押金和攫取其 他不当得利。

同时应
二、提供格式合同条款一方应采取合理的方式提请另一方注意免除或者限制 其责任的
条款，否则该条款应视为未订入合同。
根据我国《合同法》第三十九条， “采用格式条款订立合同的，提供格式条 款的一
方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务， 并采取合理的方式提 请对方注意免除
或者限制其责任的条款， 按照对方的要求， 对该条款予以说明。 ” 又根据最高人民法院
关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第六条，“提供格式条款的一
方对格式条款中免除或者限制其责任的内容， 在合 同订立时采用足以引起对方注意的文
字、 符号、字体等特别表示， 并按照对方的 要求对该格式条款予以说明的，人民法院应
当认定符合合同法第三十九条所称 ‘采取合理的方式 '。提供格式条款一方对已尽合理提
示及说明义务承担举证责 任。”本案中，原告为提供格式合同一方，其在合同第十条第五
款中约定“乙方 应当在承租期满当日交还房屋。 乙方未交还房屋视为违约， 乙方须向甲
方支付相 当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿……。”该条规定显然属于免除甲方责
任的条款而未作合理说明，该条款并不生效。

三、原告没有任何理由扣留全额押金。
根据交易惯例， 房屋租赁合同到期终止， 押金也应同时返还。 如存在房屋设 备设
施人为损毁， 给当事人造成损失的， 过错一方应给予相应赔偿， 赔偿款可在 押金款中扣
除。 本案中， 原告应举证证明其房屋设备设施遭受人为损坏， 而原告 提供的证据，根本
无法证明此主张。因此，原告应退还押金款给被告。

四、被告不应承担 2012年1月 4日至 1月 31日的房租。 被告在其诉讼请求第二
项中主张被告承担其房租损失 前所述，被告已于 2012年 1月
3日搬出本案所涉房屋，原告在其起诉状中也提 到 2012 年 1
月 4 日双方已到办理房屋交还手续阶段，显然此时房屋已经腾退， 并且根据本案房屋租赁
合同第七条第六款， “办理房屋交还手续时， 乙方不得在 房屋中存放留置物品， 甲方对
未经同意的留置物品有权作为丢弃物品处理， 不承 担赔偿责任。”可见，就算被告有物品
留置，原告完全可以自行处理，因此原告 主张该时期的房租， 纯属空穴来风， 不可能得
到支持。 即使因整理修缮该房屋产 生空租期，那也是其合理的经营损失，跟被告没有关联
性。

四、原告的一系列违法行为给被告造成了损失，被告保留追究原告相关责 任的权利。

2600
元毫无依据。如
原告先是借故房屋设备设施人为损毁不退还押金， 随后又编造被告 “不履行 交还房
屋义务” 的说法来法
院起诉， 其行为牵制
了被告大量时间和精
力， 扰乱了 被告的工

作和生活， 失完全由原告造成， 的法律责任。
尊敬的审判长、审判员：
根据我国法律的有关规定， 福建温陵律师事务所 依法接受原告的委托， 指派我
们担任其诉讼代理人， 为了维护委托人的合法权益， 代理人现根据本案事 实及争议的焦
点，结合我国有关法律，发表如下代理意见：
一、原、被告签订合同合法有效，被告违约事实清楚，证据充分。 原、被告双方
订立 房屋租赁合同 ，系双方真实意思表示，合同内容没有 违反法律的禁止性规定， 该合
同合法有效， 对当事人具有法律约束力， 任何一方 都应全面履约， 否则，将承担相应的
责任， 原告基于合同对租赁房屋都作了较为 详细的约定，为此，将被告出租的房屋承租下
来，并着手开始布置装修，但在装 修过程中原告发觉被告拒不履行合同约定， 首先没法提
供合同第 6条第 2款第 4 项约定的经消防部门验收合格的消防设备、 设施及证件。 这些
约定都是被告继续 履约的附随义务， 若被告拒不提供或不能提供将导致原告不能按期完成
装修， 按 期开业，等于原告与被告所签合同不能按期履行， 另外，被告也没有提供给原
告 适合放置备用电设备的场所， 在原告装修过程中， 被告更无法提供给原告足够经 营使
用的水和电，被告虽主张从未停过原告的水和电， 并提供了物业公司的证明， 但物业公司
的证明不具有客观真实性， 不能对自己实施的行为作出证明， 证人刚 好证实了停水停电
的事实。合同第 6条第 1款第 4、6项虽没有约定履行期限， 但根据合同第 2 条以及交
易习惯，被告应在将租赁物交付给原告时同时履行该项 义务，并不是就被告所称的， 应给
予必要的准备时间并由原告先行通知， 被告提 供的工程竣工验收证明， 不足以证明原告
所承租的商场在承租时符合消防技术标 准，该证明是 2002年 7月份对整个新加坡商厦的
验收，但原告承租是 2005年 4 月份，且是二楼商场， 在原告承租时， 二楼商场是否还
符合消防部门规定的标准 不得而知， 因此，被告应按合同约定履行提供相关手续的义务。
由于被告存在大 量的违约事实，导致双方签订的合法有效合同没法按约履行， 上述事实，
根据《民 事诉讼证据规则》 第 5条第 2项的规定： “对合同是否履行产生争议的， 由
负有 履行义务的当事人承担举证责任。 ”所以，被告无法提供已在合同约定的筹建期 内
履行以上合同义务，应承担相应违约的责任。
二、被告依约应承担的违约责任。 由于被告违约事实是清楚的，证据也是充分
的，有合同及证人作证，依 据《合同法 》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具
有法律约束力。当

导致被告发生了许多交通费、 误工费等费用， 被告的经济损 理
应由原告赔偿。 被告已经就此提起反诉， 将依法追究原告

以上代理意见， 我们敬请法院能够给予支持为盼！谢谢！

2012
答辩人：
年 月 日
不得擅自变更或者解除合同， 依法成立的合 受
法律保护。 ”第二十一条规定： “当事人应当按
照约定全面履行自己的义 ”被告拒不履行合同第六
条：“租赁期间甲、乙双方的职责和义务。第
2
‘甲方保证在租赁期间， 乙方使用新加坡商厦二楼
商场上述租赁面积的合法 不得因权属纠纷。影响乙
方的经营活动。'第 3 款：‘甲方须提供给商场足 够经营使用的水、电。非电厂、水厂因
素不得停水停电。'第 4 款：‘甲方应提 供商场经消防部门验收合格的消防设备、 设施及
证件。 '第 6款：‘甲方提供给 乙方适合放置备用电设备的场地。 '”致使原告至今仍无
法使用该租赁物， 被告 的行为已违约， 《合同法》第 107 条规定：“当事人一方不履行
合同义务或者履 行合同义务不符合约定的， 应当承担继续履行， 采取补救措施或者赔偿
损失等违 约责任。”原告提出的诉讼请求合理、合法，应得到支持，以免造成双方更大的
损失。
综上，代理人认为原告与被告签订合同合法有效，被告违约事实清楚， 证据充
分，被告应依约承担违约责任，原告的诉讼请求合理、合法，依据充分， 应得到支持，请
求法庭支持原告的诉讼请求

事人应当按照约定履行自己的义务，
同， 务。
款： 性。