房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置

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房地产企业会计成本核算中存在的问题及解决策略

作者：邓欢

来源：《今日财富》2017年第29期

通过房地产企业加强会计成本核算工作，加强对企业会计财务管理工作的重视与管理，有利于促进房地产企业自身良性发展，保证我国房地产行业的经济效益持续向上，对我国实现国民经济稳步提升也有着非常重要的意义。所以要想实现房地产企业经济效益的最大化，充分发挥房地产行业的社会价值，就必须加强对会计成本的管理，要加大对会计成本核算的关注与重视，要全面分析我国房地产企业成本核算中存在的问题，结合我国房地产企业的实际发展情况，提出相应的解决对策和措施，促进我国房地产企业健康稳定发展。

近些年，随着我国市场经济体制的快速构建，我国各行各业的竞争不断加剧，我国房地产企业也不例外，在这样残酷的大环境下，房地产企业就必须要加强对会计成本核算的管理与重视。通过合理的会计成本核算工作，不仅能客观的反映出房地产企业的运营预期和企业资金的回笼效果，而且还能使房地产企业实现可持续发展.

一、房地产企业会计成本核算的具体内容

房地产企业成本核算工作指的是房地产企业在建设发展的过程中，结合企业自身的预期目标以及企业的整体投资成本，进而实现企业的生产经营和管理工作中资金投入的管理与控制，优化房地产企业的资金管理，提高企业资金的利用率，以便达到企业的运营目标，实现房地产企业的最大化经济效益。房地产企业的会计成本核算工作内容具体指：建房土地费用、前期建设工程费用、建筑工程设计、施工费用、建筑的后期保养维护费用以及房地产企业的成本和管理费用等等。

二、房地产企业会计成本核算中存在的问题

（一）房地产企业会计成本核算对象不明确

房地产企业只有确定了成本会计核算工作对象，才能使得成本会计核算工作有效合理开展，才能深刻认识到成本会计核算工作的价值性、重要性和时效性。但是在实际发展过程中，由于房地产企业项目包含范围广、数量多，而且还具有一定的风险，导致了房地产企业在住房建设开展工作过程中出现了成本核算对象不确定的现象。同时加上房地产企业所占用的建设土地都是成片开发的，所以在加强会计成本核算工作时应该采用分期分批分类的方式，但是在实际情况过程中却未进行明确的划分，进而影响了房地产企业的会计成本核算工作，对于房地产企业提升工作效率，优化经济效益是非常不利的。 龙源期刊网

科技创新与应用ｌ　２０ｌ２年３月（中）　财经与管理　房地产企业会计工作探讨　李秀玲　（哈尔滨市太平房产经营有限责任公司天恒分公司，黑龙江哈尔滨１５００００）　摘要：会计是人类生产活动的产物。人类要生存，就必须生产，而要有效地组织生产，即要以尽可能少的劳动耗费生产出尽可能　多的物质财富，就必须对劳动的耗费和取得的劳动成果进行观察、计量、记录、汇总和分析，因此便产生了会计。本文首先阐述了　房地产企业会计的对象，其次，分析了房地产企业会计和房地产会计的职能．　关键词：房地产企业会计工作　１前言　随着人类生产活动逐步由生产管理阶段发展到经营管理阶段，　再由经营管理阶段发展为资金管理阶段，会计的作用Ｅｔ显重要。可　以说，房地产企业会计综合反映房地产企业的财务信息，以此监督　企业经济活动过程，帮助使用者据以做出判断的“经济信息系统”。　它主要运用货币度量，通过对企业经济过程中的财产物质和发生的　劳动耗费及其成果进行计算、记录、分析和检查等手段，连续地反映　和监督整个企业的经济过程，参与整个经济过程的管理，或在更大　的范围内为管理好经济提供信息。　２房地产企业会计的对象　房地产企业会计的对象，就是房地产企业会计核算、分析、检查　监督的内容，也就是房地产企业的财务，即房地产企业的资金运动　及其所隐含的经济关系。这里资金运动即为一切物质运动的货币表　现，亦即物质价值形态的运动和变化。房地产企业与其他任何企业　一样，其资金运动都要经历资金进入企业——资金在企业内部循环　周转——资金退出企业三个阶段。　企业资金运动以企业客观发生经营活动为前提，以物质运动为　基础，并综合反映企业客观发生的经营活动和物质运动的状况。　房地产企业会计的内容。　３房地产企业会计的内容，概括地说就是企业的资金运动　３．１供应过程是施工生产的准备阶段，企业用货币资金购置有　关资产及施工生产所需材料物资、固定资产等，这时，货币资金便转　化成了储备资金。施工生产过程，指从材料物资投入建设生产到建　筑产品完工或产成品完成的过程，是企业生产经营活动的中心环　节。　３－２在施工过程中，工人运用各种施工机械和工具对材料物资　进行生产加工，形成建筑产品或产成品。所以，施工生产过程既是产　品的形成过程，又是劳动的消耗过程。　３－３在资金形态上的表现，通过材料物资的领入进行施工生产，　完成储备资金和生产资金的转化；部分货币资金直接转化为生产，　如支付职工工资和其他费用；转化为生产资金如使用施工机械、生　产设备等固定资产而计提的折旧和有关摊销性资产的摊销价值。建　筑产品和产成品占用的资金，完成生产资金到成品资金的转化。　３．４销售过程，是指建筑产品、产成品出售给购买单位，并取得　工程价款收人、产品销售收人的过程将施工生产完成的已完工程，　交给建设单位。这是房地产企业取得经营成果的过程。在这一过程　中，成品资金又转化为货币资金。在一般情况下，收回的货币资金数　额总是大于，施工生产中所耗费的资金数额，增加的这部分数额就　是企业取得的利润。房地产企业取得的利润，应按规定向国家上交　税金、向投资者分派利润，剩余部分留归企业，形成企业的盈余公积　金、公益金和未分配利润。用于交纳税金和向投资者分派的那部分　利润。退出企业的生产经营活动；留归企业的那部分利润，公积金增　资本，帮助企业发展，生产；公益金用于增进职工集体福利。房地产　企业除向国家交纳税金和向投资者分派利润而使资金退出企业外，　还可能因其他因素而使资金退出企业的生产经营活动，如清偿欠　款、归还借款、减少投入资金等。　４房地产会计的职能　房地产会计信息作为其经济管理信息系统中的核心部分，在房　地产企业的生产活动中发挥着巨大作用。具体表现在以下方面：　４．１用以反映房地产企业的生产经营活动情况，会计通过设立　账户并依时间顺序分类记录企业发牛的各项经济活动，及时进行对　帐和检查，将企业发生的资金增减变化逐笔登记，并在每一会计期　间的期末予以结账，最后编制会计报表，将各会计期间的企业财务　状况全面地反映出来，以供决策者参考。房地产会计对经济活动的　监督是通过会计核算来实现的。会计核算采用设置账户、复式记账、　填制和审核会计凭证、登记账簿、成本计算、财产清查和编制报表等　一２２４　会计基本方法，对企业发生资金往来业务、固定资产和无形——资　产的增减业务、材料等存货的增减业务、收入与费用的产生、利润的　形成与分配业务等进行核算，会计信息如实的反应企业的各项经济　业务。　４．２房地产会计监督企业经济活动的整个过程，通过建立严格　的会计制度和建立健全的会计组织，让每一笔经济业务在入账过程　中通过严格的审核，对每笔经济业务的合法性、合规性和合理性进　行监督审查。房地产会计对企业经济活动的监督可按其与经济活动　过程的关系分为事前监督、事中监督和事后监督。事前监督，如原始　凭证的监督，对不合格的发票等不予办理；事中监督，如开发生产过　程中，对财产物资的消耗、成本升降、费用高低、预算执行等情况进　行预警和控制，使企业管理者对整个经济活动过程和结果做到心中　有数；事后监督，如对会计资料及财产物资的安全与完整进行监督，　督促作好人账后的管理。　４－３参与企业经营决策　会计参与企业管理是现代经济发展的必然，会计参与管理的职　能是其基本职能的延伸与发展。作为生产管理工具的会计，它的基　本职能就是反映和监督职能。但随着人类生产活动管理水平的不断　升级。企业财务管理在企业经济管理中的地位越来越突出。　５如何加强房地产企业中的会计工作　５．１原始凭证是公司发生的每项经营活动不可缺少的书面证　明，是会计记录的主要依据。加强原始凭证管理，做到制度化、规范　化。　５．２记帐凭证的内容必须具备要素齐全，包括填制凭证的日期、　凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制　凭证人员，复核人员、会计主管人员签名或盖章。出纳人员应在收款　和付款记帐凭证签名或盖章。　５．３要保证会计指标的口径一致，会计处理方法要前后相一致　相互可比。健全会计核算，按照统一会计制度的规定和会计业务的　需要设置会计帐簿。会计核算应以实际发生的经济业务为基础，按　照规定的会计处理方法进行核算。　５．４编制会计凭证、报表时应经专人复核，重大事项应由财务负　责人复核。做好审核工作，财会人员应认真审核每项业务的合法性、　真实性、手续完整性和资料的准确性。　５．５保证帐证相符、帐实相符、帐表相符，会计人员根据不同的　帐务内容采用定期不定期的对会计帐簿记录的有关数位与库存实　物、货币资金、有价证券、往来单位或个人等进行相互核对。　５．６完善货币资金业务的内部会计控制活动出纳应根据《现金　管理条例》的规定，严格实行收支两条线，并将超出库存限额的现金　及时存入银行，保证现金资产的安全完整。　参考文献　［１】顾爱春．会计法规［Ｍ］．科学出版社．　’　［２１３Ｋ，￣．．会计与控制理论［Ｍ】琼北财经大学出版社．　［３］翟文莹．试论人力资源会计的几个基本问题『Ｊ］．现代财经，１９９９．３

浅析房地产企业会计核算存在的问题及对策

作者：王筠杰

来源：《商情》2020年第38期

【摘要】房地产企业在国民经济中的地位毋庸置疑，而优质的会计核算结果可以为房地产企业的发展提供指引。本文以湖南炳屹房地产开发有限公司为例，对其使用的会计核算方法、会计收入与成本核算现状进行了分析，并对其存在的相关问题提出了相应策略，希望能够通过优化会计核算工作来推动房地产企业的发展。

【关键词】房地产企业;会计核算;炳屹公司

引言

近年来，我国的经济社会水平得到了很大的提升，房地产行业在其中的作用不可忽视。为谋求进一步的发展，房地产企业在市场经济发展过程中不断探索进取之道，如今许多房地产企业都形成了商业地产、民用地产等多头并进的发展趋势，有些企业还将业务延伸至物业管理与商业经营等方面。与此同时，我国针对《企业会计准则》多次进行了修订，企业会计准则体系得到了进一步健全，企业的核算工作也得到了进一步的规范。在此背景下，本文以湖南炳屹房地产开发有限公司（以下简称“炳屹公司”）为例，就房地产企业会计核算情况进行了研究。

1、房地产企业会计核算现状——以炳屹公司为例

1.1公司简介

炳屹公司成立于2016年9月，注册资本2.5亿元，专业从事房地产开发、经营、管理，隶属于炳屹有限责任公司。截止目前，该公司以适应多项目运作为前提，以全面降低成本、加强风险控制为主导，以产品创新研究和建设、销售为主线，以财物人力行政等为管理支持，建立了体系化的公司管理机制。

1.2会计核算方法

炳屹公司作为一家房地产企业，其采用的会计核算方法有七种：一是设置账户，需要按照会计要素或者是总体结构要素来对会计核算内容进行分类;二是复式记账，需要准确地将企业发生的每笔业务登记于互相联系的两个及以上账户之中，从而实现对企业发展的多角度财务分析;三是填制和审核凭证，这是编制会计报表的依据所在，同时对经济业务的记录和审核也利于责任的明确;四是登记会计账簿，用来提供完整的系统化会计资料;五是成本计算，对生产和经营过程中所发生的各种费用进行归集，成本计算是企业经营决策过程中的必要依据;六是财产清查，根据账簿来对企业的财产进行盘点和查询，有利于保证账实相符;七是编制会计报表，将可靠的会计资料提供给会计信息使用者，从而服务于经济决策。这七种会计核算方法是一种互相联系和补充的方法，貫穿于企业从填制凭证、登记账簿直至编制报表的整个核算过程之中。

我国房地产企业会计成本核算问题研究　口王幸艮斌　（泰州市城市建设投资集团地产开发有限公司，江苏泰州２２５３００）　Ｏ８年经济危机前，我国的房地产业　处于狂热期，然而经历了金融危机后一直　处于低迷期，经历了一个大起大落后，目前　正处于复苏阶段。随着国家的宏观调控和我　国市场经济秩序的进一步规范，房地产企业　正在有序的、规范的竞争环境下开发运作。　然而，对于任何一个房地产企业而言，要想　获得经营利润，必须进行会计成本核算，必　须严格控制开发成本，这才是生存之道。鉴　于房地产企业具有一些显著的行业特点，如　开发规模大、开发周期长和耗资比较多等，　所有这些行业特点都充分说明了一点，房地　产企业会计成本核算问题至关重要。　一、我国房地产企业会计成本核算所　面临的困境　（一）核算对象的复杂性　合理确定会计成本的核算对象，才能　保证以后工作的顺利进行。如若划分的过　粗，则很难反映出所开发工程的实际成本　水平，这不利于项目工程的成本分析；如　若划分的过细，不仅增加核算的工作量，　还将导致过多的共同费用需要分配，增加　许多不必要的核算工作量。不仅核算对象　复杂，确认各项收入也具有一定的复杂　性，我们知道房地产产品具有一定的特殊　性，有的采用预售方式、有的则采用分期　付款销售方式，问题的关键就在于如何确　认哪个环节为收入。　（二）账簿设置不协调性　账簿设置不协调性突出体现在繁简不　适，往往成本明细账过繁、而预收款账过简。　究其原因，按《房地产开发企业会计制度》规　定，所有的账簿都需要在年终进行结账，而　据上文分析我们已经获悉，房地产企业建设　周期长，有时需要跨几个会计年度核算，按　照会计记账方法的要求，此开发项目就需要　分别记在几个账簿上，此举既不利于投资分　析，也增加了核算的工作量。之外，预收账款　也不能仅仅作为一项负债管理方式。　（三）成本分配随意性　就房地产企业而言，成本分配的方法　较多。然而，不少房地产企业的会计人员　不服从成本分配目的，随意分摊；或者是　许多会计人员没有按照一贯性原则，随意　改变分配分摊的方法，甚至没有按照充分　披露的原则予以处理。例如，一个项目的　土地成本，如果按照房地产面积进行分　摊，符合合法性原则；如果按照房地产的　收入分摊，符合配比性原则，一定程度而　言这两种分配方法都是可以的。这就给许　多房地产企业有机可乘，其往往在以前年　度采用按面积分摊，而到了今年则按收入　分摊，报表中对此会计政策变更的影响又　无充分披露，这一现象就严重违反了一贯　性原则和充分披露的原则。　二、我国房地产企业会ｉ－Ｉ－．，￣本核算优化　对策　（一）明晰核算对象　就房地产企业而言，要明晰核算对　象，必须从自身做起，应充分考虑所要开　发工程中的地点、结构、用途、层高、装修、　施工队伍等因素。之后再分别作出相应的　处理，对于一般的开发项目，应以每一独　立的施工图为基础，按照其上面预算所列　的单项开发工程进行成本核算；对于开发　地点相同、结构类型大致相同的群体性开　发项目，如果开始时间、竣工时间相近，且　由同一施工队施工，笔者认为也可以合并　为一个成本核算对象；针对个别规模较　大、且建设时间较长的项目，可根据实际　结合经济责任制需要，按开发项目的区域　划分成本核算对象。关于这一点，我们单　位曾遇到过这样一种情况，…项目包含写　字楼、公寓、裙楼等功能，由于他们的功能　８５　侧重点不同，故而建筑成本相差很大，如　果不单独核算，必将导致成本平均化，导　致成本和收入不相匹配。可见，核算对象　的确定要依据现实情况而定，要　别对　待，只有这样才能减少核算工作量，增强　数据的真实性。　（二）合理设置账簿科｝ｊ　从上面的分析中我们已经获悉，账簿　设置的不合理不仅不利于投资分析，更增　加了核算的工作量。笔者认为，房地产企　业在实际操作中，可以设立一个开发成本　的明细台账，进而根据上述所探讨的核算　对象确定，分别设立不同的成本卡片，在　这个成本卡片上可分为两个部分，包括抬　头部分和账表部分，抬头主要列举施工合　同详细内容，如开竣工日期、施工单位和　建筑面积等。正文主要是多栏式明细账，　全面、及时记录成本开支情况。在项目的　开发与建设过程中，进行全面记录，即记　录从立项开始至验收结束这个过程中的　所有成本费用。即使有些工程需要数年才　能完成，只需将本年度已竣工项目归档即　可，对于其他项目仍进行实时记录。通过　这样的形式，我们可以看出对合理设置账　簿科目是比较有利的，至少可以全面的反　映一个项目的整体面貌，这样一来不仅有　利于开展投资分析，也有利于开展一些监　督核查工作。总体而言，比较有利于房地　产企业的会计成本核算。　（三）完善成本分配　既然提到完善成本分配，首先有必要　明晰成本分配的目的，其主要是为了提供　经济决策信息，保证会计核算的客观公平　性等，这是房地产企业会计成本核算的目　的，基于此，笔者总结了以下几点完善对　策：在确定分配方法时可依据以下四个标　准来进行：首先，可以通过一笔帐的产生，　追溯其成本发生的原因，进而分摊其成　本；其次，按受益程度进行分配，如小区内　的锻炼器材设施，就可按受益比例将成本　分摊至受益对象。另外，在分配过程中要　尽量做到公平合理性，有时一项成本费用　的发生可能与某项特定成本并无直接联　系，但为了体现公平合理性，仍须从公司　角度出发，进行分配，值得一提的是，所分　配的成本要在大家的承受能力之内，即要　充分考虑到成本对象的负担能力。◆　参考文献：　［１】孙伟．房地产企业“开发成本”会计核算　【Ｊ】．商场现代化，２００５（３Ｏ）．　［２】李映兰．中小房地产企业会计核算应关注　的问题【Ｊ】．理论月刊，２００９（２）．　ｗｗｗ．ｇｕａｎｌｉｇｒｕａｎｃｈａ．ｃｏｍ管理观察’