深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板、市场调研
（一）城市发展PEST分析
1 ．城市发展政治环境（P）
1）国家或城市发展宏观政策
2）城市规划发展趋向分析
2 ．城市发展经济环境（E）
1）城市建设状况
2）城市产业发展
3）城市经济实力（人均GDP）
4）城市消费实力（恩格尔系数）
5）城市精神价值
3 ．城市发展社会环境（S）
1）城市人口及结构
2）城市化水平
3）基尼系数
4）人均居住面积
4 ．城市发展技术环境（T）
1）城市智力及研发水平
2）新技术产品产值所占比重（% ）
3）社会劳动生产率（元, 人）
4）科技进步贡献率（% ）
二）城市发展房地产总体环境调研
1、城市房地产市场现状特征
1）城市房地产市场总体特征
A. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析
B. 城市房地产市场供求关系和结构分析
C. 城市房地产区域特征分析
D. 城市房地产营销特征分析
2）城市房地产发展市场主体特征
A. 城市房地产开发主体特征
B. 城市房地产产品特征
C. 城市房地产服务主体特征
D. 城市房地产消费主体特征
3 ）城市房地产发展预测
A. 宏观政策对房地产市场的影响
B. 城市投资环境发展分析
C. 城市房地产投资趋向分析
D. 城市房地产发展趋势分析
三）区域房地产市场调研
1 ．区域城市发展总体特征
2 ．区域房地产市场地位及特征
3．区域房地产相关项目调研分析主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，
本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括：
3 ）规划设计及卖点
4 ）产品组合及特征
户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。
5 ）项目定位
6 ）营销综合及策略
7 ）价格标准及策略
8 ）媒体广告及效果
广告宣传、主打广告语等。
9 ）促销措施及效果
10）销售状况
11）客户群分类特征12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。
4 ．重点竞争性项目（现状或潜在）调研
1 ）上3 所有内容
2 ）与本项目竞争关联性调研分析
A.项目所处外部环境比较
B.项目核心价值点比较
C.项目市场机会比较
D.项目发展策略比较
E.其它竞争关联性分析比较
5、消费者群体研究
主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。
、项目SWO分析
（一）项目概况
1 ．项目基本背景
2 ．项目规模及用地状况
3．项目区位分析
4 ．项目周边环境
（二）项目SWO分析（价值点及市场机会）
1 ．项目优势
2 ．项目劣势
3 ．项目机会
4 ．项目威胁
5 ．项目发展战略思路
三、项目定位
（一）目标客户定位
1 ．目标客户定位
1）市场细分
2）选择目标市场
3）目标市场细分定位
2．目标客户基本特征
1 ）目标客户区域特征
2 ）目标客户家庭结构
3 ）目标客户职业
4 ）目标客户年龄
5 ）目标客户收入
6 ）目标客户置业次数
3。目标客户置业需求特征
1 ）目标市场价值取向分析
2）目标客户产品需求特征
（二）项目总体市场定位
1．定位于地位或品牌形象
2．定位于产品功能或价值
3．定位于消费者
4．定位于上述组合
（三）项目形象定位
1．项目推广形象定位
2．项目核心概念
3．市场形象的内涵
（四）项目产品定位
1、整体规划策划（理念）
注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、管理环境
2、小区规划策划
1）规划布局：综合效益、环境处理、区内环境；
2）群体组合：卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色；
3）道路交通：如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道；
4）配套设施、管网：如公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等；
5）绿化小品、植物配置：整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。
3、环境设计策划
1）居住环境设计一般原则
2）居住环境设计要素
3）绿地的要素设计
①绿地的植物配置；
②绿地的花坛设计；
③绿地的草坪设计；
④园路设计；
⑤区内装饰场地设计。
4）环境小品
①建筑小品：如休息厅、小桥、出入口等；
②装饰小品：如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等；
③公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等；
④游憩设施小品：如戏水池、座椅、桌子等；
⑤工程设施小品：如斜坡、护坡、台阶等。
4、建筑设计策划
1、建筑风格；
2、外立面造型、色彩、建筑材料；
3、住宅形式：低层、多层、小高层；
5、户型设计策划
1）产品组合策略2）产品平面组合
3）户型比重确定
4）各户型面积定位
5）户型室内配比以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、橱、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。
6、配套设施策划
1）会所位置、面积、功能等；
2）儿童游乐场位置、面积；
