解读《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》
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解读《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则 》
(2007-07-13 18:37:00)
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广东省
商品房交易价格 分类： 吟唱新法
□ 粤价[2007]105号 2007-7-13 广东省物价局2007年6月4日颁布，7月1日实施
第一条 为规范我省新建商品房交易价格行为，维护房地产市场价格秩序，保护交易双方的合法权益，促进我省房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家有关法规及规定，制定本规则。
第二条 本规则适用于本省境内实行市场调节价的新建商品房交易活动。
本规则所称的商品房交易，是指经营者向购房者出售新建商品房的行为。
本规则所称的经营者，是指房地产开发企业。
解读：本规则约束广东全省地区的新盘交易行为。
第三条 经营者销售商品房，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则，遵守国家和省有关价格法律、法规、规章和政策。
第四条 实行市场调节的商品房销售价格，由经营者根据商品房的建设成本和市场供求状况等因素依法自主制定。
第五条 商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。
解读：供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等各项基础设施建设费用不得在房价外另行收取，服务性质的收费（例如办证费）未包含。
第六条 经营者销售商品房，必须严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用。
第七条 经营者在取得商品房预售许可证之前，不得以任何名目向购房者收取预订款性质的费用。
解读：在项目取得预售许可证之前，类似于认购卡费、诚意金、vip卡费、会员卡费等购房性质费用的收取都属于违规行为。
第八条 经营者应当在商品房公开销售24小时之前，在商品房交易场所醒目位置，对许可纳入当期交易的所有商品房做好明码标价工作。标示内容包括：
（一）商品房销售价格及基本状况，包括每个在售单元的楼层、房号、户型、建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积、总售价、套内建筑面积销售单价、付款方式及优惠折扣等；
（二）商品房交易及产权转移等代收代付的具体收费项目、收费标准和收费依据；
（三）商品房项目的前期物业管理服务内容、服务标准及收费标准。
商品房交易的明码标价表（书、牌），由当地价格主管部门监制。
解读：对明码标价工作做了详细的规定：开盘前一天、醒目位置、公示内容。
第九条 商品房销售过程中，经营者需调整商品房销售价格的，应当在执行调整销售价格的24小时之前
按规定进行明码标价。
解读：开盘后，需要调价的，在调整价格前（无论涨还是降）都必须提前一天公示。
第十条 经营者取得预售许可之后与购房者签订认购书或收取定金，有约定销售价格的，应当按认购书约定的销售价格执行。
解读：认购书上写明的价格即为预售合同的销售价格。（开发商不得在业主签完认购书后，再提出以新的价格签署预售合同。）
第十一条 由经营者经办房地产权属登记的，经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后，方可向购房者代收相关费用。
解读：在大房产证下发前，向业主提前预收办理房产证的相关费用（如：契税、办证费）属于违规。
第十二条 商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。
解读：保护消费者的自主选择权和公平交易权，关于按揭服务、律师服务等中介服务费用本着谁委托谁付费的原则来承担。
第十三条 经营者代收代付的收费项目属于政府定价或政府指导价的，必须严格按政府规定的相关价格政策执行。
解读：代收的收费项目不得违背政府定价（指导价）。
第十四条 经营者必须兑现销售时的各项价格承诺。商品房买卖合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高包括售房时公示或承诺的前期物业服务收费在内的收费标准。
解读：合同签署后，开发商不得再增加其他收费项目或者变更已有收费项目的收费标准。
第十五条 商品房交付使用的水、电、气等商品和服务价格，必须严格执行政府的相关规定，不得擅自加收费用。
解读：禁止水、电、气等商品的价外收费。
第十六条 商品房交易和产权转移过程中，经营者不得有下列行为：
（一）不按规定明码标价；
（二）以高于明码标价所标示的价格销售或加收任何未予标明的费用；
（三）将应在商品房销售价格内包含的成本（费用）改为在价外另行收取；
（四）擅自提高属于政府定价或政府指导价的收费标准；
（五）在商品房交易及产权转移过程中，违反公平、公开和自愿选择原则，强制或串通其他部门、中介服务机构，变相强制收取服务费用；
（六）使用虚假、模糊的价格标示，误导购房者与其交易；
（七）通过捏造、散布虚假信息等各种不正当手段，哄抬价格；
（八）其他违反价格法律、法规、规章及政策的行为。
解读：收费违法行为列举（属于物价部门重点查处的违法违规行为）。
第十七条 经营者接受政府价格主管部门的监督检查时，应当如实提供价格监督检查所需的账簿、单据、凭证、文件以及其他资料。
解读：要求开发商对于财务资料妥善保存以随时应对检查。
第十八条 经营者违反价格法律、法规和本规则规定的价格行为的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律法规予以查处。
第十九条 各地级以上市价格主管部门可根据本规则制定具体实施办法，并报省物价局备案。
解读：各地方对于本规则的执行情况会有所不同，实施办法会更为细致。
第二十条 本规则由省物价局负责解释。
第二十一条 本规则自2007年7月1日起施行。原《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》（粤价〔1997〕19号）同时废止，凡此前规定与本规则相抵触的，以本规则为准。
解读：该规定作为行政规章，一旦违反将面临遭受行政处罚的法律后果。但是该规则仅对违法违规行为做出了具体规定而没有明确违反本规则的处罚措施，因此，各个地方政府对同一违法行为实施处罚措施时会存在差异，单靠本规则无法保证价格监管的效果，还需要结合其他法律法规（例如行政处罚法）。如能严格实施，对于保护消费者的权益还是极为有利的！
出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
