西安高新区项目产品定位报告

西安高新区项目产品定位报告 高新枫林绿洲(二期) 社区规划： 3条步行街 1200米生态谷 5000平米会所 1公里林荫大道 产品规划： 二期由4栋碟式高层 、2栋纯复式楼和1栋板式小高层组成 销售情况：共分五期开发，当期开发二期，07年五期全部开发完工 上市时间04．8，交房时间，去化量58套/月左右，去化速度85% 客源： 以当地本市人购买为主,外地购房则以延安(陕北地区)居多；用以自主，投资较少；一般年龄在30-45岁购买者多 营销思路：“生态谷 纯水岸 新街区生活” “生态运动 教育 阳光” 推广手段：一次性购房可享受98折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路： 优势： 水景规划，迎合市场需求；大型社区，会所等相关配套齐全；电梯型纯复式景观楼产品，是该项目的一大亮点 劣势： 产品高密度开发，影响居住的采光性；07年全部竣工，开发周期较长， 势必给前期入住居民带来一定的不便；周遍同期开发楼盘多，其竞争压力大 豪盛时代华城（三期） 社区规划： 23000平方米江南山水园林 2000多平方米会所 产品规划： 共由9栋23楼高层组成，其中三期由3栋高层组成 销售情况：共分三期开发，上市时间，交房时间05年底，去化量41套/月，去化速度89% 营销思路：“水岸名邸 一切都是好宅标准 除了价格” 推广手段：一次性购房可享受98折优惠，按揭享受99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路： 优势： 产品整体品质较高，江南园林景观设计具特色；先做景观后销售，市场反映效果好 劣势： 栋距小，低层户型采光不够；部分房型设计欠缺合理 世家星城（三期） 社区规划： 2000平方米健身俱乐部、商业 产品规划： 三期由10栋小高层、高层组成 销售情况：共分3期开发，当期为3期，上市时间 （内部认购）上市；交房时间05年底 客源： 本市居民购买为主，异地购房为辅；自住居多 营销思路：“打造一流高品质大众精品住宅” 推广手段：“付5万顶7万”活动(在内部认购期,只要先付5万元定金,开盘后购买可抵消7万元房款) 媒体通路： 优势： 社区规模大，配套设施齐全；周遍名校多，居住环境好；借学校优势，吸引大量客户 劣势： 产品总体品质一般 绿地世纪城——仕嘉公寓 社区规划： 10万平米绿化；120万平米坡地（9洞高尔夫）；65000水景；商业街；15000会所 产品规划：集住宅、酒店、办公、会展中心、酒店式公寓、商业为一体的综合社区；一期由2栋11层、2栋18层及2栋24层的小高层、高层组成 销售情况：共分3期；下期开发上市时间2期；交房时间；去化量 70套/月（剩余50套左右）；去化速度89% 客源： 以当地本市人购买为主；自主居多；投资占有一定比例 营销思路：“120万平米 首席国际亲水社区” “西安高新中央商务区” 推广手段：一次性购房可享受98-99折优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路：《华商报》、《西安晚报》为主打；绿地主页及相关专业网站 优势： 知名企业楼盘，名牌效益明显；社区内部配套齐全，有商业街、高尔夫练习场等多项设施；房型设计普遍较好，南北通透、采光足，户户全明设计；大量水系景观的营造，受到众多市民的追捧 劣势： 因西安当地的气候影响，设露天式阳台，肯能会造成房屋内尘土较多的现象；区域内雷同性产品多，竞争力较大 紫薇田园都市 社区规划： 5万多平方米的中央绿地广场；14万平方米俱乐部 产品规划： 有多层、小高层、高层、花园洋房、TOHO及老年公寓构成 销售情况：同期开发（销售至今2年多）；上市时间（多层），（小高层、高层）；交房时间（高层） 客源： 以本地人购买为主，外地购房以陕北地区居多；自主为主，投资者甚少 营销思路：“精英 人文 成熟社区” 推广手段：首付可分期付款（如首付30%，可先付一半，入住前再付清另一半）； 9层以上可享受99折，15层以上98折；报刊媒体为主流；户外硬广 媒体通路： 优势： 社区是目前市场上规模最大的楼盘，受当地居民关注；楼盘是政府扶持项目，在许多方面享有一定的优惠政策；大型社区配套齐全; 劣势： 项目在产品的规划设计方面存在一定问题；目前项目商业设施配套较少；高层顶层面积设计较大，总价过高，造成市民难以承受 城市枫景 夏日景色（一期） 社区规划: 28000平方米商业 1700平方米幼儿园 3100平方米公共绿地 产品规划: 共有十栋小高层和二栋高层组成 一期由一栋32层高层、六栋18层小高层 销售情况：共分二期开发，当期开发一期，下期开发二期（5号地块） 客源： 当地客户为主；自主居多；相当一部分客户来自于高科新花园业主（高科新花园是同家开发公司建造的） 营销思路：“城市中的风景 风景中的城市”“2005 关注高科集团 高科房产” “关注城市风景 夏日景色” 推广手段：截止到3月8日，内部订购，价格优惠；报刊媒体推广为主；户外硬广 媒体通路： 优势： 高科房产楼盘 品牌效益显着；栋距52米，采光度高，相当受购房者欢迎；板式小高层房型（三室），户型设计合理，属经典房型 劣势： 1室的房型设计朝北，对采光、日照有一定影响

（ 2）潜在竞争情况 中海外集团于2003年以近亿元获得南二环西段一地块，动向不明。 和记黄埔以亿元拿下高新区二期727亩土地使用权，动向不清晰。 广厦房产、珠江投资、新鸿基、名流置业等全国知名地产公司进驻西安。

表7：区域其他典型个案情况 建筑 面积 占地 面积 容积率 价格 （元/平米） 主力户型 销售情况

2800 3/2/1 项目共400多套房源，剩余30 不详 1-3室 40-120不等 项目共有2000多套房源，发，目前一期开发1500套销售，情况不详 5 （二期）3050 （三期）3100 （二期）3/2/2 （三期）2/2/1 90 共有1058套，二期房源6现推出三期共400套房源

3500 3/2/2 134、140 共有二栋住宅楼，一栋团购售房源192套，剩余20多 点式：3100-4400 板式：3/2/2 119、126平项目共分二期开发，现二期小户型，共672户，已销售板式住宅：3050-3600 方米 点式：1室 33-51 平方米 期) 16 3600 3/2/2 131-136 项目正销售二期，去化90%套左右房源 园( 二 2780 3/2/2 101-127 项目总1817户，现开发二户左右，剩余约70套，后期，约600套左右 3100 2/2/1、3/2/286-138 项目共1076户，一期全部余600多套 2、区域楼盘特点 产品面： 区域物业形态以混合社区为主，以小高层、高层为主。 户型以三房为主、户型面积在121-140平米为主 户型类型及户型面积相对偏大，这与区域置业需求向提升品质阶段相吻合，且户型是适度放大。 区域产品多为新盘、且产品规模大 客源面：

三类客群并存，且以自住需求为主 区域购房的客户大体分为三类：一是周边工业园区、产业园区的工作人士；二是邻近区域的欲提升居住质量的人士；三是外地人士（陕北），三类客户群体并存，均以自住需求为主，同时一个不容忽视的客源来源渠道为团购。 区域客源对诸如品质、品牌等表现出一定的关注度 销售推广面： 区域价格涨幅缓慢，但景观和朝向对价格的影响较大 区域项目价格较05年初均有不同程度的上涨（一般在150元左右/平米），但较04年下半年的增速而言明显趋缓。在影响价格的诸多因素中，其环境和朝向等因素影响较大，南向和北向的差价估计在15-20%。

楼盘名称 城市枫景 豪盛时代华城 绿地世纪城-仕嘉公寓 高新枫林绿洲 规模（万方） 13 80 150 物业类型 小高层、高层 高层 小高层、高层 小高层、高层

户型 1/1/1、2/1/1、2/2/1、3/2/2、4/2/2 3/2/2、4/2/2、5/2/2 2/2/1、3/2/2、4/2/2、5/2/3（复式）

3/2/2、4/2/2、

4/2/3、复式

面积（平米） 1/1/1：2/1/1：2/2/1：3/2/2：4/2/2=43-49：：100：122-140：160 3/2/2：4/2/2：5/2/2=132、150：135：174-176 2/2/1：3/2/2：4/2/2：5/2/3（复式）=96、98：126、130：154：176、230

3/2/2：4/2/2：4/2/3：复式=118：149-152：167-181：、300

套数（套） 1/1/1：2/1/1：2/2/1：3/2/2：4/2/2=168：28：56：409：3/2/2：4/2/2：5/2/2=184：46：46

2/2/1：3/2/2：4/2/2：5/2/3（复式）=214：239：18：4 3/2/2：4/2/2：4/2/3：复式=96：96：184：90 华商报、西安晚报是楼盘推广的主要手段，其中华商报比例运用面更广 3、区域供给产品分析 注：以下资料统计数据来源于在售楼盘：城市枫景、枫林绿洲、豪盛时代华庭及绿地世纪城。

54 均价 （元/平米） 小高层：3020-3530 高层：2850-3660

3450-3860 3300-4400 3600-4600

总价 （元/平米） 小高层：高层：