美丽新城可行性报告(改)
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美丽新城可行性报告(改)生态宜居的环境优美乡镇”建设。
2、地块条件2.1. 地理位置新的租赁地位于新修的长新路边，紧靠渝中区的总部经济园不到一公里，今年渝中区将大力打造大坪的时代天街，未来大坪地区是重庆新的高端消费商业中心，在虎头岩和长新路，新建和将建的汽车4S店有7—8家， 3—4年后这里将成为重庆新的汽车一条街。
2.2.交通未来五年内，提到重庆主城核心商圈，当属将新增的“大坪CBD”—渝中总部经济园。
随着政府将总部经济园区纳入提案，为了升级与总部经济园的交通配套，目前已经开始修建几处线路：连接渝州路歇台子与虎头岩的歇虎路，这条路将连通总部经济的新商圈——龙湖时代天街和英利七牌坊。
而在虎头岩龙华4S店背后，将再建一条虎头岩双向四车道支路（大化路），该路建成后，化龙桥将与高九路直接相连，届时阿卡迪亚的业主们可以一车抵达总部经济的休闲名片——瑞安重庆新天地。
在总部经济园南区，还将规划修建一条永年路，将虎头岩与高九路相通，连通总部经济的商务核心集群。
同时，总部经济园北区将与即将开建的红岩村大桥相通。
轻轨5号线从园区地下穿过，在总部经济园南区入口有轻轨车站，紧邻协信阿卡迪亚重庆中央别墅区。
在不远的未来，现代化、高效率的交通服务将让生活更便捷。
总的来说，人们一直关注的“行”的问题，一定能变好，也一定会变得越来越好！2.3.已有4S店规模虎头岩这一路段是城市快速干道，连跨主城六个区域，是嘉滨路、长江路以及嘉华大桥的枢纽路段。
属于重庆渝中区CBD繁华中心。
这里地理环境和交通条件非常优越，在这新建的汽车4S店已有三四家，几年后这里将成为重庆新的汽车一条街。
重庆龙华实业集团龙奥汽车销售服务有限公司位于渝中区经纬大道777号（高九路虎头岩转盘）。
它是由是由重庆龙华实业集团于2011年投资2亿元，按一汽-大众奥迪公司标准修建的4S服务站。
它建筑规模5层楼，占地15亩，总建筑面积21154多平方米，其中维修服务区营业面积约1万平方米。
龙华一汽大众·众华高九路4S店位于渝中区经纬大道777号（高九路虎头岩转盘），该店投资上亿元，占地5338.5平方米，具有五层楼的总建筑规模，建筑面积达到12931平方米。
重庆龙华实业集团沃华汽车销售服务有限公司位于重庆市渝中区经纬大道777（大坪高九路虎头岩），是经营长安沃尔沃,沃尔沃品牌的，主要以销售新车为主，同时也为用户提供配件、维修等服务。
黄记华泰4S店位于重庆市渝中区高九路虎头岩转盘处（协信总部城旁），汇集了汽车销售、售后、维修等全套服务的标准4S店。
它分为3层楼，总占地面积超过3000平米。
其中3楼为办公区，1楼为展厅、2楼为售后维修车间。
完善的维修设施以及熟练的技工是黄记汽车的优势。
3、规划指标该项目5个地块总用地面积88291㎡，建设用地面积：88291㎡，总建筑面积307789.80㎡，地上建筑面积：298280.23㎡，地下建筑面积：9509.57㎡。
4、区域规划渝中区“十二五”规划明确提出在大坪片区打造都市新核心，再造一个解放碑的构想。
撬动渝中半岛大坪板块经济的“发动机”——占地约500亩、总投资47亿元的渝中总部经济园位于高九路虎头岩沿线，计划3年建成。
“园区地处主城核心，依托交通、城市配套、资源要素聚集等优势，定向吸纳世界500强、大型及规模以上企业共300余家入驻园区，实现每年财政税收达7.8亿元。
同时，今年还将配套建设占地面积达200亩的虎头岩生态公园，并建三条城市道路为园区交通配套。
5、经济水平：全年实现生产总值 3.02亿元，同比增长 10 %。
其中，第一产业0.56亿元，增长10%；第二产业2.1亿元，增长12.9%；第三产业0.36亿元，增长20%，农民人均纯收入5972元，增长10.2%。
三、汽车4S店项目产品市场分析（一）西部新城住宅物业现状特点：●拆迁安置房：因西部新城的开发建设导致政府主导的拆迁安置房开发规模较大，同时存在较大供应缺口，目前仅大学城拆迁尚存1000多户未安置；●违规建房：到目前为止，整个西部九镇仍然存在大面积的违规建房（无用地许可，无规划许可），并且销售情况不错。
而且，以前的城镇居民的住宅也多为违规建筑，因历史原因保有居住权，但是，因无产权而无法成为流通性资产。
现在，许多居民已意识到了这个问题，所以，本项目作为具备完全正规合法手续的物业，势必受到重视。
●经济适用房：在西永、陈家桥、青木关等镇已经出现小区式的经济适用房开发（初步调查在建总量在15万方以下），随着西部的城市化进程发展和国家鼓励经济适用房的政策引导，其开发量将会迅速扩大。
●普通商品房：在西永—土主、虎溪—陈家桥组团内（不含大学城）范围内，目前尚无普通商品房（出让地性质）供应。
●农村小产权房：因城镇化及还耕需要，农村宅基地住房被征用时，将实施周边城镇就地拆迁安置的办法。
(二) 西部新城住宅物业未来发展趋势：●拆迁安置房将会继续开发，但政府会更多的在地产商手中去采购房源，以满足安置需要；●随西部建设的加快，为满足西部广大低收入城镇人口及外迁入低收入人口的住房需要，本区域经济适用房建设和低端普通商品房建设将会有较大发展，年供应量将回迅速攀升到百万方量级。
●按西部新城70万常住人口的规划、人均住房27平方米要求、结合都市副商业中心/高科技产业中心/教育中心的城市功能定位所应涉及的旧城镇拆迁改造需求、外来商贸配套服务流入人口增加等各方面因素来判断，该区域未来十年内的住宅需求面积在2000万平方米以上，具有广阔的房地产开发的市场空间，是未来重庆市的住宅开发热点版块之一。
●在西永—土主、虎溪—陈家桥组团内（含大学城）范围内，规划居住用地以一、二级为主，按2.5的容积率计算，仅大学城内在未来若干年内就将有700万方以上的普通中、高档商品房住宅供应。
●该区域未来住宅物业开发将呈现品质层次丰富的态势：A、大学城中心区的高尚住宅区——以富力、龙湖开发的城市别墅、花园样房、高品质多层/高层住宅为代表，主要以外来高质人口、本区域高端人口为销售对象；B、围绕大学城周边的西永、陈家桥组团将以中、低端普通商品房和经济适用房开发为主，物业形态将以高层、小高层为主，主要以外来中/低质人口、本区域一般城镇人口、周边工业产业人口为销售对象；C、在周边自然景观资源较好的地块，将出现类似蓝湖郡—弗拉明戈这样的高尚别墅-洋房区；D、另外就是拆迁安置房的建设会持续若干年。
（三）统筹城乡发展战略及一圈两翼战略对本项目的机会价值分析在统筹城乡发展战略及一圈两翼战略的大背景下，本项目的机会价值不能用静态的观点来看。
关于西部的市场机会价值，我们要站在企业发展战略的高度，去解读政府对西部的发展战略规划，从而找到企业在未来十年内的一个重要战略版块。
●人口规模：其中：两大片区和三个外围组团的人口分布为：（单位：万人）整个片区的近期人口达29万,远期人口达70万,从人口规模来说，具备很大的市场容量，相当与再造一个沙坪坝，使本项目具备坚实的市场基础。
●用地规模：本区域最大建设用地规模控制在120 平方公里以内。
有眼光的各大房地产开发有限公司都在该区域积极进行进行土地的战略储备。
1、城市功能：虎溪——陈家桥片区：以大学园区为主要职能，以发展教育科研产业和相应的配套产业为主的文化中心。
西永——土主片区：以高科技产业为主导的产业基地，现代物流中心及重庆市西部新城（西永组团）的中心服务区。
中南部以襄渝铁路为界，铁路以东：高科技产业园区；铁路以西：以行政、商贸、服务为主等的第三产业综合服务曾家组团移民安置及城区扩建。
2、居住用地：该区域的规划有如要求：①住宅建设以达到康居水平为目标，提高住宅的舒适性、安全性，增强住宅的多样化和可选择性，远期人均居住用地面积达到27平方米左右。
②城镇已有的居住用地以改造、改善环境质量为主，降低建筑密度。
③新开发的居住用地以一、二类居住用地为主，必须按小区标准成片开发，移民安置区可根据实际情况适当降低至三类。
④规划城市建设区内现有的农村居民点，纳入城市规划统一管理，严格控制建设用地及布局，逐步改造为城市居住区，避免“城中村”现象。
⑤规划城市建设区外的农村居民点：建议在基本农田保护区内保留原住区，不再增加规模；在其他农业区域，采用就地发展控制其规模的方式。
在上述的规划要求中，鲜明的提出了康居的居住标准及人均27平方米的居住面积要求，规划了一、二级用地的主流方向，同时提出了避免“城中村”现象，从中可以明确的看出该区域将会被建设成一个真正的“大城市”，而非大乡镇，也可以看出该区域的农村人口城镇化规模将会很大，这为房地产开发提供了极大的发展空间。
3、商业金融用地：规划在西永——土主片区东西向景观带两侧安排市级商贸金融中心；将陈家桥改造为虎溪——陈家桥片区商业服务次中心；曾家组团规划为市级旅游服务接待中心；其余各组团按规定配套设置商业服务设施，用地按城市组团级、居住小区级两级布置，结合基层商业服务网点，形成完善的商业服务体系。
专业市场：虎溪——陈家桥片区：人才市场1-2处，科技市场1处；西永——土主片区：科技市场1-2处，金融、保险、信息、劳动力、房地产等无形要素市场在商务区内设置；本区域将拥有繁华的商业设施和商气，所以，本项目的商业物业不能用单纯的社区商业角度来进行规划，必须充分考虑“陈家桥片区商业服务次中心”给本项目带来的有利影响，定位出合理的商业物业体量、商业建筑形态、商业业态配置规划和商业营销运营策略，方可实现本项目的价值最大化。
●对外交通：依托高速公路、铁路和城市骨干道路组织对外交通。
客货并重，加强公路与铁路的转换，强化对外交通设施建设，完善对外交通体系。
过境道路网络布局：包括东西向、南北向的两条高速公路和两纵两横的城市骨干道路组成该区域的对外交通框架。
①将原定的遂渝高速公路和重庆市二环高速公路走向由经过陈家桥地区调整至两山一侧。
②将重庆市二环城市快速干道调整至土主、西永一侧，在白市驿与成渝高速公路立交。
③东西向：南部预留大学园区南端城市主干道穿过寨山坪和歌乐山，直接与梨树湾和站东路相连；中部在土主打通中梁山隧道，东接井口、北部新区和寸滩港，西接土主集装箱节点站、大学园区和壁山县；北部在回龙坝设穿过中梁山的隧道，跨嘉陵江，与北部经开区和寸滩港相连。
④南北向：利用大学园区内的虎曾路，向南延伸到九龙坡的金凤和西彭，向北延伸到青木关和北碚的歇马。
●区间交通：解决两大片区三个外围组团之间的区间快速联系。
①虎溪——陈家桥片区和西永——土主片区之间以四条城市主干道相连：东西向景观带南北的中北线和中南线两条城市主干道和北线、南线城市主干道。
②两大片区在西北利用现有道路扩建与青木关——凤凰组团联系；向南依靠南北向西线城市主干道与曾家组团相连；东北依托南北向的城市中环快速道路与回龙坝组团相通。
