房地产估价师房地产估价案例与分析真题2015年

房地产估价案例与分析真题2015年

(总分：100.00，做题时间：90分钟)

一、问答题(总题数：3，分数：30.00)

1.甲公司拥有一幢位于市中心繁华地段的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。

请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同?估价原则有哪些不同?

（分数：10.00）

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正确答案：()

解析：1．估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。

2．第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。 [考点] 理论教材第十二章房地产估价程序第三节确定估价基本事项和理论教材第五章房地产估价原则。

2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共20层(含地下两层设备层)，钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m 2 (不含地下建筑面积2500m 2 )，土地面积为3000m 2 ，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：（分数：10.00）

(1).本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少?（分数：5.00）

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正确答案：()

解析：建筑面积应为20500m 2 。转让是整体转让而不仅是地上建筑。

(2).上述收益法测算思路中存在哪些错误?（分数：5.00）

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正确答案：()

解析：收益法测算思路中存在以下错误：①不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。②选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应按取加权平均而不是无理由地按简单算术平均确定。③收益年限应为40年而不是48年。 [解析] 本题中的成本法计算思路表面上是成本法实质上是比较法。

[考点] 理论教材第七章收益法及其运用。

2.某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装修装饰及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行估价，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按原规划续建完成，室内外装修装饰和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买报价。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。

请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些?

（分数：10.00） __________________________________________________________________________________________

正确答案：()

解析：1．估价目的不同。甲房地产估价机构(以下简称甲公司)的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构(以下简称乙公司)的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。

2．价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。

3．价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。

4．估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。 [解析] 估价前提是相同的。都是被迫转让前提，因为两种情形下都面临相同的换手期和换手费用。

[考点] 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

二、单项选择题(总题数：3，分数：20.00)

张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款(间隔三个月)，每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。（分数：6.00）

(1).估价对象的原购买价格(M)换算为成交日期一次性付清的价格为______。（分数：2.00）

A.M×50%+M×50%×(1+3×0.5%)

B.M×50%+M×50%/(1+0.5%)3 √

C.M×50%+M×50%×(1+0.5%)3

D.M×50%+M×50%/(1+3×0.5%)

解析：[解析] 2010年5月支付一半，2010年8月再支付一半。

题中的月利率应为月折现率。

[考点] 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

(2).注册房地产估价师收集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是______。（分数：2.00）

A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整

B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整

C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价

D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整 √

解析：[解析] 选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。

[考点] 理论教材第六章比较法及其运用第四节建立比较基础。

(3).关于本次抵押估价的说法，正确的是______。（分数：2.00）

A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费

B.抵押净值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额

C.再次抵押价值=(未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额)×抵押率

D.再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率 √

解析：[解析] 选项A错在法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费。选项B，抵押净值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-实现抵押权时的税费。选项C，再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。

[考点] 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划参加竞买，委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。（分数：6.00）

(1).本次估价的价值类型为______。（分数：2.00）

A.快速变现价值

B.投资价值 √

C.谨慎价值

D.现状价值

解析：[解析] 对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。

[考点] 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

(2).估价测算中应采用的投资回报率为______。（分数：2.00）

A.7.5%

B.8% √

C.9%

D.10%

解析：[解析] 应采用特定投资者要求的最低收益率或者称为最低期望收益率，收益率越低，说明获得相同收益的风险越小，则房地产价值越高，能承担的地块买价也就越高。

[考点] 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

(3).若预测该商业项目未来净收益为2000万元/年，开发期为2年，投资回报率为i，则其在价值时点的开发价值为______。（分数：2.00）

A.2000/i×[1-i/(1+i)38]

B.2000/i×[1-i/(1+i)40]

C.2000/i×[1-i/(1+i)38]/(1+i)2 √

D.2000/i×[1-i/(1+i)40]/(1+i)2

解析：[解析] 收益期限为38年，开发完成价值应折现至价值时点，折现年数为2年。

本题中的折现率不应与未来投资回报率相同。因为风险不同。折现率反映的是将地块开发完成的风险程度，而未来投资回报率是获得2000万元/年净收益的风险程度。

[考点] 理论教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。

甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m 2 ，二层建筑面积为1500m 2 ，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m 2 的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列入征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对该房屋进行了抵押估价和征收估价。（分数：8.00）

(1).该房屋的抵押建筑面积应为______m 2 。（分数：2.00）

A.2000

B.2500

C.3500 √

D.4000