GOOD华侨城旅游地产开发的典范之作--泰州项目定位方案

地区资源梳理四方城龙院小区三角梅主题公园康锦名门乡鸭湖温泉小镇绿城春江花月华强方特乐园盘项目将成为东城新区流量汇聚核心龙院小区康锦名门乡鸭湖温泉小镇绿城春江花月SITE ⏹宜良现状年开发量约200万方，库存大，房地产市场倒挂，政府和企业压力大。

⏹相对缺乏高品质的开发项目,配套不完善，运营能力有限，去化水平低。

翡翠澜庭华侨城，优质生活创想家中国文化产业领跑者，中国新型城镇化引领者，中国全域旅游示范者深圳欢乐海岸深圳城市旅游名片位于深圳核心区，福田中心与前海中心之间以海洋文化旅游为主题、以创造国际都市滨水生活为愿景，融汇生态旅游、时尚娱乐、主题商业、休闲度假等多元业态为一体的开放式城市文化旅游综合体顺德欢乐海岸plus新一代城市文化会客厅顺德新城核心区，顺德区政府旁都市商业休闲娱乐+文化旅游的全业态融合地域文化的挖掘、再开发，使之换发新的活力开放式商业街区与游乐设备的有机融合引水造园、延续山意、借景造景最优质的滨水空间、街道、广场开放给城市深圳欢乐港湾滨海文旅新坐标深圳宝安核心区，宝安区政府旁，粤港澳大湾区核心节点集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店等一体的“新型全域旅游示范区”从欢乐海岸到欢乐港湾，作为华侨城的欢乐系列作品，欢乐与水岸的故事还在延续，将在宜良书写新的篇章！文化体验旅游互动艺术商业公共服务城市名片城市文旅艺术水岸综合体发挥资源优势，打造城市文旅艺术水岸综合体，完成“城镇化发展”与“艺术文旅”的携手并进在全域旅游的背景下，周末休憩、生活休闲，都成为了城市休闲旅游的一部分，市民也有市内旅游的需求。

项目不仅需要服务于对外的窗口性旅游，也将服务于对内的城市旅游，并且成为区域商业服务的重要有机组成。

同时，项目将成为昆明市在文旅艺术方向的重要名片。

文旅体验华侨城模式城市文旅复合PARK城市服务项目发展策略|DEVELOPMENT STRA TEGY华侨城资源导入及案例康养+科技+艺术+项目产业导入分析产业叠加架构多元场景温泉度假园林栖居健康调理科技研发研学活动技术培训演艺体验艺术创作节庆活动文娱体验地标打卡休闲游憩养研游艺创意活动非遗传承文化交流创餐饮美食亲子陪伴聚会约会闲核心产业融合叠加，形成更加多元的功能和内容，创造新的内容和体验，让生活律动起来，让城市更有活力。

旅游项⽬“拿地”与开发攻略旅游业的发展必须依托于⼟地资源，旅游建设项⽬的⼤量增加势必占⽤⼤量⼟地。

我国的⼟地资源极度缺乏，随着经济的发展和城市化⽔平的提⾼，建设⽤地数量急剧上升，⽤地紧张的局势⽇益加剧。

因此，如何发挥有限旅游⽤地的最⼤效益显得尤为重要。

绿维⽂旅梳理了我国旅游⽤地利⽤存在的问题，提出了旅游⽤地的管理对策，并列举了基于旅游⽤地的七⼤开发模式。

⼀、旅游⽤地的含义及利⽤特征（⼀）旅游⽤地的含义旅游⽤地是旅游区内最基本、最⼴泛的具有旅游功能的各种⼟地的总和。

狭义的旅游⽤地是指县级以上⼈民政府批准公布确定的各级风景名胜区内的全部⽤地，供⼈们进⾏旅游活动，具有⼀定经济结构和形态的旅游对象地域组合。

⼴义的旅游⽤地就是旅游业⽤地，即在旅游⽬的地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的⼟地。

（⼆）旅游⽤地的利⽤特征基于旅游产业涉及⾯⼴，联动产业较多，旅游⽤地呈现出区位性、多样性、综合性、营利性、关联性五⼤利⽤特征。

⼆、我国旅游⼟地利⽤存在的问题我国正处于旅游业快速发展时期，旅游区数量和⽤地规模急剧扩张，⽽且新增加的旅游区⼤多位于城郊和乡村，出现了旅游开发定位不准，景观和产品创新不⾜，导致⼟地污染、⼟地粗放利⽤和管理混乱等严重问题。

同时，由于法律、政策和管理上的缺陷，⼀些旅游⽤地获取不规范，有些旅游项⽬建设⽤地涉及农地转⽤和⼟地征⽤，旅游开发采⽤“以租代征”⽅式，甚⾄以旅游开发为名，进⾏变相圈地，从事⼯业招商和⾼档别墅开发。

除此之外，我国旅游⽤地还存在其他⼀些问题，包括以下三⽅⾯：第⼀，由于旅游区⼟地利⽤类型多样、功能重叠，以及⼟地价格评估、基准地价评价体系和价格机制尚未形成等原因，旅游区⼟地的出让或租赁价格较低，导致许多景区投资短缺、⼟地闲置和利⽤率低。

第⼆，有些景区没有制订规划或规划没有得到有效实施，造成旅游区建设布局和结构不合理，景点建设城市化，旅游资源破坏及⼟地污染、⽔⼟流失等⽣态环境问题。

旅游企业战略管理多元化战略成功的必要条件---以华侨城集团为例小组成员：多元化战略成功的必要条件---以华侨城集团为例1.华侨城简况华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。

成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。

华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群，将塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通过独特的创想文化致力于提升中国人的生活品质。

旗下拥有华侨城控股（SZ000069）、华侨城（亚洲）控股（3366. HK）、康佳集团（SZ000016）三家境内外上市公司以及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。

是少数几个连续六年入选中国企业500强的企业之一。

与此同时，随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城，天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。

华侨城集团将以更加创新和开放的姿态，并以强大的生机活力和崭新的形象走向未来，谱写更加辉煌的乐章。

1.1 华侨城地产华侨城是最早被列为国务院国资委大力扶持发展房地产业的全国五大中央企业之一。

率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用，成为蜚声海内外的花园城区建设的综合运营机构——不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，如东方花园、海景花园、湖滨花园、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺、曦城、新浦江城、华侨城沃尔玛购物广场、波托菲诺商业街、汉唐大厦、威尼斯酒店、海景酒店、城市客栈、华侨城国际青年旅舍、OCT-LOFT 华侨城创意文化园等；而且涵盖更宽泛范畴，包括何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华夏艺术中心以及学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等，是建筑类别最齐全、产品线最丰富的房地产企业之一，并发展成为“中国旅游主题地产第一品牌”。

泰州华侨城温泉奥思廷酒店作为苏中地区首家提供精致休闲生活的园林式露天温泉酒店,凝聚天地灵气，滋养温泉精华。

云海温泉传承中西传统养生理论，精心打造了75个室内外大小不一，极富养生特色的温泉浴池，既有增强体魄的运动型戏水池和富有情调的美容养颜池，又有结合中医与温泉理疗配制而成的功能药浴池和世界先进的水疗SPA温泉池云海温泉藉集天然湿地温泉水疗、顶级SPA、养生膳食与休闲娱乐于一身，由最为珍稀，纯乎天然的湿地温泉水，以上善之水擦拭蒙尘，以湖光美景洗尽铅华，超越感官世界而直透心灵，让您馨享智慧人生，从独特建筑外观到内饰环境，卓然流露旷世佳境神韵，让您在泰州华侨城独有的湖光美景中体悟自在人生。

在这里，您将沉醉于具有传统的江南水乡风格，充满了东方神韵建筑散发的异域神秘和江南水乡气息。

深圳华侨城国际酒店管理有限公司专业管理为您提供现代尊贵与异域风情的完美服务。

由泰州市市区驱车前往，仅需45分钟，无锡仅需1小时30分钟，上海和南京仅需2小时30分钟左右。

与温泉配套的项目有：70多个风格独特的世界温泉文化汤池、多种桑拿设施、多种保健按摩，现代风格的休息厅等，特色项目有餐饮美食、迷你影视厅、网吧、棋牌室、台球室、SPA美容及独立豪华温泉客房为一体的温泉水疗胜地，为顾客提供一站式的服务，务求让顾客在这里能享受到休闲轻松、提升活力的缤纷时光。

温泉的出水处温度达53℃，日流量10000多立方米。

温泉水晶莹剔透，略带硫磺味。

经中国科学院南京分院测试中心化验，水质为重碳酸硅钠型，富含偏硅酸、游离二氧化碳、锂、锶、锰等多种矿物质。

对治疗心血管病、肥胖症、皮肤病等多种疾病有辅助医疗的功效。

区内温泉水皆在使用后排掉，绝不循环再用推荐10大理由：（1）华侨城是亚洲湿地温泉旅游目的地(将成为全国首屈一指的旅游胜地) （2）华侨城“云海温泉”紧邻美丽的溱湖，交通便利开车30分钟可到达。

（3）“云海温泉”两块室内温泉区水浅且恒温，适合家长们带孩子戏水。

旅游地产的十大示范案例---盛方咨询旅游地产依托周边丰富的旅游资源，通过建立有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。

较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，不仅具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产的诱惑是巨大的。

据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，可见地方政府对旅游业的高度重视。

同时，中国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。

在当前国内地产宏观调控日趋加紧的当口，旅游地产行业展现出的强劲后力，给众多房地产企业以无限的憧憬。

以分享行业成长带来的各种机遇。

经过对房地产旅游地产的长期观察和总结，有关专业人士认为，目前国内旅游地产行业正面临着四大蜕变：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化；主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合；租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施；品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合。

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。

旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。

在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！1、旅游地产的主题公园模式与华侨城旅游城案例1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城（Overseas China Town），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人奖金、技术、人才的窗口和基地。

第一章总则第一条规划目标为泰州市旅游业发展规划发展方向、发展目标和发展战略；为政府决策提供依据；争取在未来15年里，使泰州市成为全国著名的旅游城市之一。

第二条规划范围本规划范围为泰州市行政区域所属范围，包括海陵、高港两区和兴化、姜堰、泰兴、靖江四市，总面积5793平方公里。

第三条规划期限规划期限为2006——2020年，分近期、中期、远期三个发展阶段。

近期：2006——2010年；中期：2011——2015年；远期：2016——2020年。

第四条规划依据1、《旅游发展规划管理办法》（2000），国家旅游局；2、《风景名胜区规划规范》（1999），中华人民共和国国家标准；3、《风景名胜区条例》（2006），中华人民共和国国务院；4、《旅游规划通则》（2003），中华人民共和国国家标准；5、《江苏省旅游发展总体规划》（2001－2020），北京大学中国区域经济研究中心；6、《泰州市城市总体规划》（2002—2020年）。

第五条规划原则市场导向原则；可持续发展原则；突出特色原则；区域协调原则。

第二章基础分析第六条旅游资源评价旅游资源丰富，种类繁多；资源开发基础较好，但吸引力较弱；水体、文化、名人资源是泰州市主体旅游资源，休闲性资源尤其丰富。

泰州市的旅游资源共有7个主类，占国标中所列全国旅游资源8个主类的87.5%，其中18个亚类占全国34个亚类的53%，48个基本类型占全国181个基本类型的27%。

可见，泰州旅游资源类型还是比较丰富的。

第七条旅游市场1、泰州市旅游市场情况旅游市场潜力巨大；近距离旅游是主体；入境旅游市场以东南亚地区游客为主；商务客人和休闲度假客人是泰州旅游的主体。

2、旅游市场发展趋势个性化的旅游市场需求增多；家庭伙伴式旅游趋势明显；以康体保健、放松身心为动机的休闲度假旅游需求趋势增强；城市周边以及近距离城市之间的短距离旅游需求增长。

第八条旅游发展的SWOT分析优势：资源丰富，自然和文化组合好；生态环境优越，水乡湿地及水体景观保存较好；区位优势明显，客源市场具有巨大潜力；旅游开发基础好，社会环境优越。